Решение от 26 ноября 2017 г. по делу № А75-8245/2016

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-8245/2016
27 ноября 2017 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2017 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры  в составе судьи Чешковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Сургутского района о взыскании суммы уплаченной арендной платы в размере 280 000 руб. и о расторжении договора от 12.02.2015  № 10,

при участии представителей сторон

от истца – ФИО2 по доверенности от 24.03.2017,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 09.01.2017,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец, ФИО4) обратился с заявлением к  администрации Сургутского района (далее – ответчик, Администрация) о взыскании суммы уплаченной арендной платы в размере 280 000 руб. и о расторжении договора от 12.02.2015  № 10.

Исковые требования со ссылкой на статьи 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 37 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) мотивированы невозможностью использования земельного участка в целях, предусмотренных договором аренды № 10 от 12.02.2015.

В связи со смертью истца определением суда от 19.09.2017 произведена процессуальная замена истца индивидуального предпринимателя ФИО4 по делу № А75-8245/2016 на его правопреемника (наследника) ФИО1 (далее - ФИО1).

Стороны о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации Сургутского района от 09.12.2014 № 4710 «О проведении открытых аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков», а также итоговым протоколом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка №14 от 28.01.2015 индивидуальный предприниматель ФИО4 и Администрация заключили договор аренды земельного участка от 12.02.2015 № 10 (далее – договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 0,2851 га с кадастровым номером 86:03:0000000:136862, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Тундрино, <...> условный № 3, под строительство многоквартирного жилого дома (блокированный жилой дом с приквартирным участком), в границах, указанных в межевом плане и кадастровом паспорте земельного участка.

Категория земель - земли населенных пунктов (пункт 1.2 договора).

Срок аренды земельного участка - 3 года с момента государственной регистрации договора, по истечении его срока он считается расторгнутым (пункт 1.4 договора).

Арендная плата уплачивается единовременным платежом в течение 10 дней с момента подписания договора в размере 280 000 руб.; сумма к оплате с зачетом суммы внесенного арендатором задатка в размере 60 000 руб. составляет 220 000 руб. (пункт 2.1 и 2.2 договора).

Спор подведомственен арбитражному суду с учетом предпринимательских целей использования земельного участка.

После заключения договора арендатор обратился с заявкой в МУП «СРЭС» МО Сургутский район на технологическое присоединение к электрическим сетям на месте строительства.

Согласно письму МУП «СРЭС» МО Сургутский район от 13.04.2015 (л. д. 27) на данном земельном участке техническая возможность присоединения к электросетям отсутствует, предпринимателю предложено присоединение построенных объектов к электрическим сетям по индивидуальному проекту.

По обращению предпринимателя от 18.12.2015 МУП «ТО УТВиВ № 1» МО Сургутского района выдало технические условия на подключение к сетям инженерно- технического обеспечения № 07-192 по объекту: «Многоквартирный жилой дом в с.п. Тундрино, <...> усл. № 2».

В связи с недостаточной мощностью существующих сетей и диаметром подающего и обратного трубопровода в точке подключения (57 мм) в технические условия раздел «Теплоснабжение» был включен пункт 8.5 о необходимости переукладки сетей с увеличением диаметра (том 1 л. д. 28-29).

Кроме того, согласно письма администрации сельского поселения Тундрино, к земельному участку отсутствует подъездная дорога, сроки начала строительства дороги не известны, в период обильного снеготаяния спорный участок затапливается талыми водами, необходима отсыпка участков или обустройство отвода вод (том 1 л. д. 36).

Письмами от 05.08.2015 вх.01-22-005642, 01-22-005643, 01-22-005344 предприниматель обращался к Администрации о невозможности использования предоставленного земельного участка под строительство жилого дома из-за отсутствия возможности подключения возведенного объекта к инженерным сетям и о расторжении договоров аренды от 12.02.2015 № 08, 09, 10, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Новый истец поддержал исковые требования в полном объёме.

Ответчик, оспаривая исковые требования по доводам, изложенным в отзыве указал, что согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» ответчик является ненадлежащим, поскольку полномочия по распоряжению земельными участками на территории поселения с 01.03.2015 отнесены к полномочиям Администрации сельского поселения Тундрино. Так же сообщил суду, что исходя из материалов дела, к Администрации сельского поселения Тундрино до подачи иска в суд истец с требованием о расторжении договора и возвращении уплаченной суммы арендной платы не обращался, то есть не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Вместе с тем, суд отклоняет доводы ответчика, исходя из следующего.

Абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в действовавшей до 01.03.2015 редакции полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, наделялись органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу с 01.03.2015) в Закон № 137-ФЗ введена статья 3.3, абзацем 3 пункта 2 которой полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными на территории поселения, в котором утверждены правила землепользования и застройки, наделены органы местного самоуправления поселения.

Между тем, с 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 № 334-ФЗ в абзац 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внесены изменения, в соответствии с которыми распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Таким образом на момент рассмотрения иска полномочиями по распоряжению земельным участком, расположенным на территории сельского поселения Тундрино, и переданном в аренду истцу, обладает именно ответчик.

Кроме того, из материалов дела следует, что ФИО4 обращался с требованием о расторжении договора как к администрации Сургутского района, так и администрации сельского поселения Тундрино, каждая из которых отказала в расторжении договора, сославшись на отсутствие оснований для одностороннего отказа от договора (том 1 л. <...>), то есть досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений, соответствующими доказательствами, отвечающими признакам относимости и допустимости (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе помимо всего прочего потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

По смыслу данной нормы права для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора аренды земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности; знание данной информации может повлиять на приобретение права аренды земельного участка.

В силу подпункта 4 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона) извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать наряду с прочим сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).

Между тем, как подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, параметры разрешенного строительства и технические условия подключения объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, указанные в аукционной документации при заключении договора аренды земельного участка, оказались несоответствующими фактическим параметрам строительства и техническим условиям подключения данного земельного участка.

Так, из извещения о проведении торгов, опубликованного в еженедельной газете «Вестник» (выпуск № 47 от 12.12.2014 «Официально») следует, что первоначало были указаны следующие технические условия, параметры теплосети на выходе из котельной составляют: Т1, Т2 - по t графику 95/70 C, Р1 = 5,5±0,5 кгс/см2, Р2 = 4,5±0,5 кгс/см2 и диаметром подающего и обратного трубопровода в точке подключения (100 мм).

Между тем, 18.12.2015 предпринимателю были выданы технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, согласно которым те же параметры теплосети составляют: Т1, Т2 - по t графику 95/70 C, Р1 = 4,8±0,5 кгс/см2, Р2 = 2,6±0,5 кгс/см2 и диаметром подающего и обратного трубопровода в точке подключения (57 мм).

Как указано выше, в связи с недостаточной мощностью существующих сетей и диаметром подающего и обратного трубопровода в точке подключения в технические условия раздел «Теплоснабжение» был включен пункт 8.5 о необходимости переукладки сетей с увеличением диаметра (том 1 л. д. 28).

Кроме того, материалами дела доказано фактическое отсутствие технической возможности подключения объекта строительства к электрическим сетям с учетом полученных технических условий подключения.

Арендодателем не была предоставлена информация (в том числе, путем указания об этом в аукционной документации по продаже права аренды земельного участка) о фактическом отсутствии технической возможности подключения объекта строительства к электрическим сетям с учетом полученных технических условий подключения.

Доказательства обратного, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены.

При этом, суд отмечает, что материалами дела не подтверждается, что недостатки сданного в аренду имущества - земельного участка должны были быть обнаружены предпринимателем при разрешении вопроса об участии в аукционе или при заключении спорного договора аренды.

Технологическое присоединение по индивидуальному проекту, предложенному МУП «СРЭС» МО Сургутский район, требует проведения работ по проектированию и реконструкции электросетей, что влечет дополнительные существенные финансовые вложения и временные затраты от арендатора, и является для него экономически не целесообразным.

Кроме того, судом установлено, что в соответствии с письмом главы сельского поселения Тундрино № 1557 от 16.12.2015 подъездная дорога к арендуемому им земельному участку отсутствует и данный земельный участок затапливается талыми водами, что требует отсыпку участка или обустройство отвода вод (том 1 л. д. 36).

Аукционная документация по продаже права аренды спорного земельного участка вышеуказанную информацию не содержала.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о невозможности проектирования и строительства на переданном в аренду истцу земельном участке жилого дома с соблюдением обязательных требований статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию».

Указанные истцом недостатки арендуемого земельного участка препятствуют пользованию этим участком, что в соответствии со статьёй 612 ГК РФ является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункты 3, 4 статьи 453 ГК РФ).

Вместе с тем, в силу статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя и уменьшение имущества (убытки) на стороне потерпевшего; убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя; отсутствует надлежащее правовое основание для наступления вышеуказанных имущественных последствий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Факт оплаты предпринимателем денежных средств в сумме 280 000 руб. подтверждается представленными в дело платёжными документами, ответчиком не оспаривается.

Правовые основания и последствия расторжения договора аренды земельного участка в связи с недостатками последнего, препятствующими его использованию по назначению, применяются и к тем договорам, которые заключены на аукционе по продаже права аренды.

Суждения Администрации о том, что с ее стороны отсутствуют виновные (неправомерные) действия либо бездействия, которые в силу статьи 612 ГК РФ повлияли на передачу земельного участка с недостатками, судом отклоняются, поскольку данные доводы не могут повлиять на выводы о наличии неосновательного обогащения на стороне ответчика, так как, в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При этом предпринимателем доказано наличие прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленными к взысканию убытками.

Ссылки ответчика на наличие возможности присоединения к сетям в соответствии с выданными истцу техническими условиями подлежат отклонению, как неподтверждённые относимыми и допустимыми доказательствами.

(К аналогичным выводам пришли суды во вступивших в законную силу судебных актах по делу № А75-8271/2016 с участием тех же лиц в отношении другого земельного участка, предоставленного на тех же условиях).

Доводы истца о необходимости частичного зачета уплаченной истцом суммы в счет арендной платы за период фактического пользования земельным участком с даты заключения договора до даты рассмотрения иска подлежат отклонению, поскольку доказательства фактического использования ФИО4 или ФИО1 земельного участка не представлены.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в  полном объеме.

В соответствии со статями 101 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковое заявление удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.02.2015 № 10, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и администрацией Сургутского района.

Взыскать с администрации Сургутского района в пользу ФИО1 денежные средства в размере 280 000 рублей, уплаченные  в качестве арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.02.2015 № 10, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 600 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного апелляционного суда.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                  О.Г. Чешкова