Решение от 5 ноября 2019 г. по делу № А45-20901/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-20901/2019
г. Новосибирск
5 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 5 ноября 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Хорошуля Л.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску мэрии <...>, <...>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Окружная-29» (ул. Некрасова, д. 48, оф. 5, <...>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт-МС» (ул. Нижегородская, д. 32, стр. 15, оф.609, комн. 22, <...>, ОГРН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области,

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии представителей:

мэрии города Новосибирска - ФИО3 по доверенности №01/40/05851 от 29.10.2018,

общества с ограниченной ответственностью «Окружная-29» - ФИО4 по доверенности от 10.07.2019,

общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-МС» - ФИО5 по доверенности от 21.07.2019,

У С Т А Н О В И Л:

мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Окружная-29» (далее – ООО «Окружная-29»), обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт-МС» (далее – ООО «Эксперт-МС») с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:041695:65, расположенного по адресу: <...> стр., путем продажи с публичных торгов.

Требования истца обоснованы статьями 8, 12, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нахождением на земельном участке объекта незавершенного строительства, срок действия договора аренды земельного участка истек, строительство объекта не завершено.

Ответчики отклонили требования истца как необоснованные, ссылаясь на наличие действующего до 14.05.2020 разрешения на строительство, злоупотребление истцом своим правом.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «Окружная-29» И ООО «Эксперт-МС» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, кадастровый номер 54:35:041695:65, расположенный по адресу: <...> стр., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.02.2019. Объект незавершенного строительства принадлежит ответчикам на праве долевой собственности в следующих долях: 75/80 принадлежит ООО «Окружная-29», 5/80 принадлежит ООО «Эксперт-МС».

Между мэрией города Новосибирска и ООО «Окружная-29» был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.12.2015 №119393м сроком действия с 30.12.2015 по 30.12.2018.

Договор аренды земельного участка прошел установленную процедуру государственной регистрации.

Согласно пунктам 1.1, 1.4, 7.1 договора арендатор принял в аренду для завершения строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:041695:17, расположенный в пределах Калининского района города Новосибирска, площадью 12022 кв.м. Вид разрешенного использования: склады (6.9).

Договор аренды был заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Правовая возможность продления договора законодательством Российской Федерации не предусмотрена.

Договор аренды прекращен по истечении срока его действия с 30.12.2018.

В соответствии с пунктами 1 и 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

На основании пункта 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Согласно акту осмотра земельного участка от 05.03.2018 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041695:17 площадью 12022 кв.м по адресу: <...> стр., расположен незавершенный строительством объект (2-х – 3-х этажное здание, назначение не определено).

Осмотр объекта незавершенного строительства произведен также 05.03.2019, в подтверждение чему составлен акт осмотра земельного участка №391404 от 05.03.2019 с приложением фототаблиц.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле , должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Довод мэрии города Новосибирска о незавершенности объекта строительства подтвержден представленными доказательствами.

Ответчиками данный довод мэрии документально не опровергнут.

Попытка представителя ООО «Эксперт-МС» в судебном заседании представить суду видео, содержащееся на его телефоне, не воспринята судом как представление надлежащих доказательств по делу.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 137).

Законом N 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 3 статьи 29.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка от 30.12.2015 №119393м прекратил свое действие 30.12.2018, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежит применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 230.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В то же время незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов судом не установлена, а к правоотношениям сторон подлежат применению правила статьи 239.1 ГК РФ, требования мэрии об изъятии у ответчиков объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:041695:65, расположенного по адресу: <...> стр., путем продажи с публичных торгов подлежали удовлетворению.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении с исками в арбитражный суд.

В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску в сумме 6 000 рублей подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета в равных долях.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

изъять у общества с ограниченной ответственностью «Окружная-29» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-МС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:041695:65, расположенный по адресу: <...> стр., путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Окружная-29» в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-МС» в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Л.Н. Хорошуля