Решение от 9 февраля 2023 г. по делу № А24-1254/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1254/2022
г. Петропавловск-Камчатский
09 февраля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2023 года.


Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Ищук Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Усть-Камчатского сельского поселения в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Камчатского муниципального района – муниципального казенного учреждения (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии путем выкупа нежилых помещений с установлением выкупной цены; о прекращении права собственности и признании права собственности; о прекращении права пользования

по встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к

Усть-Камчатскому сельскому поселению в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Камчатского муниципального района – муниципального казенного учреждения (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об определении выкупной цены

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии:

от истца


от ответчика по первоначальному иску:

ФИО3 – представитель по доверенности от 10.10.2022 (сроком по 31.12.2023), диплом;

ФИО4- представитель по доверенности от 07.02.2022 (сроком на три года), удостоверение адвоката,

от третьего лица:

не явились,

установил:


Управление имущественных и земельных отношений администрации Усть-Камчатского муниципального района – муниципальное казенное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Усть-Камчатский районный суд Камчатского края с иском к ИП ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) об изъятии путем выкупа нежилых помещений общей площадью 124,7 кв.м., расположенных по адресу: <...>, 12, кадастровый номер 41:09:0010114:3468; о прекращении права собственности ответчика и признании права собственности истца на нежилые помещения; о прекращении права пользования ответчика нежилыми помещениями.

Заявленные требования мотивированы недостижением согласия о цене недвижимого имущества, подлежащего изъятию для муниципальных нужд Усть-Камчатского сельского поселения.

Определением от 19.01.2022 иск принят к производству Усть-Камчатским районным судом Камчатского края, делу присвоен № 2-54/2022.

Определением от 15.02.2022 Усть-Камчатским районным судом Камчатского края к производству принят встречный иск ИП ФИО2 о признании выкупной цены недостоверной и определении выкупной цены в размере 2 422 303,00 руб. Также ИП ФИО2 просит суд возместить судебные расходы в размере 20 000,00 руб. на составление отчета о рыночной стоимости выкупной цены за изымаемый объект недвижимости от 09.11.2021 и 50 000,00 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Определением от 15.02.2022 Усть-Камчатским районным судом Камчатского края дело № 2-54/2022 передано на рассмотрение в Арбитражный суд Камчатского края, где данному делу присвоен № А24-1254/2022.

Протокольным определением от 14.06.2022, с учетом пояснений истца о некорректном оформлении преамбулы иска, суд определил считать надлежащим истцом/ответчиком по первоначальному и встречному искам Усть-Камчатское сельское поселение в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Камчатского муниципального района – муниципальное казенное учреждение (далее – истец, Управление, адрес которого: 684415, <...> Октября, д. 24).

Определением от 14.06.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю.

Определением от 16.08.2022 по ходатайству ИП ФИО2 назначена судебная экспертиза по определению выкупной цены недвижимого имущества в порядке части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью Агентство финансовых консультантов «Концепт» экспертам ФИО5 или ФИО6. На разрешение эксперта при проведении судебной экспертизы поставлен вопрос: «Определить в порядке части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации размер возмещения за нежилое помещение общей площадью 124,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, 12, кадастровый номер 41:09:0010114:3468 (рыночная стоимость помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием)».

В определении указано на необходимость определения размера возмещения на дату проведения судебной экспертизы.

Определением от 16.08.2022 производство по делу приостановлено.

27.09.2022 в материалы дела поступило заключение эксперта от 21.09.2022 № 3764-22, согласно которому размер возмещения составляет 3 042 396,00 руб.

Протокольным определением от 06.12.2022 производство по делу возобновлено, в порядке статьи 49 АПК РФ принято уточнение встречных исковых требований ИП ФИО2, согласно которым ответчик просит суд определить стоимость возмещения в размере 3 042 396,00 руб. Также ответчик просит дополнительно возместить за счет истца судебные расходы в размере 66 000,00 руб. на оплату судебной экспертизы.

Определением от 06.12.2022 в порядке статьи 86 АПК РФ в судебное заседание вызван эксперт ФИО6 для дачи пояснений по экспертизе.

17.01.2023 в материалы дела поступили письменные пояснения эксперта ФИО6 по вопросам и возражениям, изложенным Управлением в пояснениях от 02.12.2022.

Определением от 19.01.2023 судебное разбирательство отложено с целью ознакомления сторон с письменными пояснениями эксперта. В определении судом указано на то, что при наличии дополнительных вопросов к эксперту их необходимо направить в материалы дела в письменном виде в срок до 26.01.2023.

В установленный судом процессуальный срок дополнительные вопросы к эксперту от сторон не поступили.

Судебное заседание в порядке статьи 156 АПК РФ проводилось в отсутствие надлежаще извещенного третьего лица.

На вопрос суда стороны не возражали против рассмотрения дела в отсутствие эксперта, пояснив, что дополнительных вопросов к эксперту не имеется. В силу статьи 157 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие эксперта.

Представитель истца заявленные требования поддержал, полагал, что обоснованный размер возмещения за изымаемое имущество составляет 522 000,00 руб. Пояснил, что поддерживает возражения относительно содержания заключения судебной экспертизы, изложенные в письменном процессуальном документе от 02.12.2022. На вопрос суда возражений относительно заявления ИП ФИО2 о возмещении судебных расходов не заявил.

Ответчик поддержал встречные требования. Пояснил, что обоснованным возмещением является 3 042 396,00 руб. согласно заключению судебной экспертизы.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения на первом этаже деревянного двухэтажного жилого дома № 10,11 позиция 1-8; помещение № 12 позиция 1-5 общей площадью 124,7 кв.м., кадастровый номер 41:09:0010114:3468, местоположение: <...>; 11; 12, о чем 15.11.2010 в ЕГРН внесена запись о праве собственности № 41-41-01/051/2010-860.

Распоряжением от 03.11.2017 № 770-р администрации Усть-Камчатского муниципального района многоквартирный дом № 25 по ул. Горького п. Усть-Камчатск признан аварийным и подлежащим сносу.

10.09.2020 ответчику направлено требование о сносе аварийного дома, которое получено ИП Яшневой 10.09.2020.

Постановлением от 03.06.2021 № 237 администрации Усть-Камчатского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 41:09:0010114:3582, необходимый для использования многоквартирного дома № 25 по ул. Горького п. Усть-Камчатск, а также жилые и нежилые помещения в указанном многоквартирном жилом доме изъяты для муниципальных нужд Усть-Камчатского сельского поселения.

21.07.2021 истцом в адрес ИП ФИО2 направлено соглашение о возмещении за изымаемое нежилое помещение, которое получено ответчиком 28.07.2021.

Поскольку ИП ФИО2 соглашение не подписала, а между сторонами возник спор относительно размера возмещения, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно выписке из решения Совета народных депутатов Усть-Камчатского муниципального района от 04.09.2018 № 318 Управление имущественных и земельных отношений администрации Усть-Камчатского муниципального района – муниципальное казенное учреждение входит в структуру администрации Усть-Камчатского муниципального района.

Согласно постановлению администрации Усть-Камчатского муниципального района от 06.12.2018 № 520 Управление имущественных и земельных отношений администрации Усть-Камчатского муниципального района – муниципальное казенное учреждение наделено полномочиями по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности Усть-Камчатского муниципального района и Усть-Камчатского сельского поселения, а также по изъятию земельных участков в границах указанного сельского поселения и указанного муниципального района, в части организации изъятия.

Решением Собрания депутатов Усть-Камчатского сельского поселения от 30.01.2020 № 181-нд Управление также определено уполномоченным органом по управлению и распоряжению муниципальным имуществом Усть-Камчатского сельского поселения.

Таким образом, Управление является надлежащим процессуальным истцом от имени Усть-Камчатского сельского поселения.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1–3, 5–9 данной статьи.

Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Такой порядок закреплен в постановлении Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее – Постановление № 47).

Основания признания дома аварийным и подлежащим сносу содержатся в пунктах 33–41 Постановления № 47.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обосновано, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Как разъясняется в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1–3, 5–9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно пункту 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ.

На основании изложенного в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат по аналогии применению нормы части 10 статьи 32 ЖК РФ.

Указанная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598 и от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252.

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим сносу с 03.11.2017. Указанное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Вместе с тем Управление и ИП ФИО2 не заключили соглашение об изъятии нежилых помещений для муниципальных нужд Усть-Камчатского сельского поселения ввиду возникновения между ними спора о размере возмещения за изымаемое у собственника имущество.

При таких обстоятельствах у Управления имеется право на предъявление иска к ответчику об изъятии помещений путем их выкупа.

Статьей 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных этой статьей; при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно требованиям части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно размера возмещения, в обоснование которого каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости помещения и убытков.

Согласно отчету от 05.07.2021, выполненному ООО «Камчатский центр независимой оценки», итоговая величина рыночной стоимости оцениваемых прав на объект оценки (право собственности) с учетом убытков составила 522 000,00 руб. Как полагает Управление, возмещение ИП ФИО2 необходимо определять на основании указанного отчета. Как полагал ответчик во встречном исковом заявлении, размер возмещения должен составить 2 422 303,00 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 09.11.2021 № 50/11-21, выполненным ООО «Камчатэксперт».

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как указано в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (далее – Обзор от 10.12.2015), по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество, суд по ходатайству ИП ФИО2 определением 16.08.2022 назначил проведение судебной экспертизы на предмет определения размера возмещения по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ.

В соответствии с заключением эксперта ФИО6, изложенным в отчете от 21.09.2022 № 3764-22, размер возмещения за нежилое помещение (рыночная стоимость нежилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника в праве общей долевой собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием) составляет 3 042 396,00 руб.

Ответчик, уточнив встречные требования, просит суд установить размер возмещения согласно заключению эксперта.

В соответствии с главой 7 АПК РФ экспертиза является одним из видов доказательств. Однако в отличие от других видов доказательств экспертиза в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» является процессуальным действием, состоящим из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных познаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Таким образом, целью экспертного исследования является получение сведений об относящихся к делу фактах, с помощью заключения эксперта устанавливаются или опровергаются факты, входящие в предмет доказывания по делу или имеющие значение для проверки иных доказательств по делу.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами в соответствии со статьями 64, 71, 86 АПК РФ.

Суд, оценив представленное заключение в совокупности с собранными по делу доказательствами, признает заключение эксперта допустимым доказательством по делу, поскольку данное экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ, содержит исследовательскую часть, является ясным и полным, методы исследования, а также сделанные экспертом выводы научно обоснованы, выводы носят категорический характер при отсутствии противоречий.

При определении выкупной цены изымаемого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поскольку положениями статей 36–38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Таким образом, в отчете по результатам судебной экспертизы возмещение в размере 3 042 396,00 руб. правомерно определено без раздельного указания стоимости доли в праве общей долевой собственности.

Управление, ознакомившись с заключением эксперта, в письменных возражениях от 02.12.2022 полагало, что экспертом нарушена методология проведения оценки, поскольку в заключении указаны только те аналоги, как для расчета рыночной стоимости, так и для расчета убытков, которые были удобны эксперту (без анализа всех доступных предложений с обоснованием выбора отдельных из них); аналогами неправомерно выбран предположительно действующий бизнес; оценку необходимо проводить на дату, наиболее близкую к дате признания дома аварийным; приведенные экспертом данные о стоимости услуг риэлторов недостоверны; аналог № 3 не мог учитываться в расчете, поскольку представляет собой здание в ином населенном пункте.

Из поступивших в дело письменных пояснений от 17.01.2023 эксперта на изложенные возражения Управления следует, что при подготовке отчета эксперт руководствовался Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), привел содержание каждого подхода и обосновал выбор подхода, в рамках которого определил стоимость для ответа на поставленный вопрос, а на стр. 10 отчета описал последовательность действий, предпринимаемых для выбранного подхода, по результату анализа рынка привел наиболее схожие по экономическим и физическим характеристикам объекты-аналоги.

Согласно требованиям статьи 11 Федерального закона № 135 ФЗ в отчете должна быть указано дата определения стоимости объекта оценки.

Судом установлено, что отчет от 21.09.2022 по результатам судебной экспертизы не содержит такой даты. Вместе с тем, как пояснил эксперт в письменном документе от 02.12.2022, определение стоимости производилось на момент проведения исследования.

Как указано выше, по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (пункт 7 Обзора ВС РФ от 10.12.2015). Таким образом, суд приходит к выводу, что формальное нарушение статьи 11 Федерального закона № 135 ФЗ в данном случае не привело к недостоверности результата оценки, которая проводилась на дату оценки, что соответствует сложившейся практике рассмотрения споров данной категории.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 12 ФСО № 1, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297). Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению и т.п.

К выбранным объектам-аналогам экспертом применены соответствующие корректировки на имеющие различия по ценообразующим факторам с предметом исследования, в том числе, на местоположение, наличие оборудования и иные, приведены пояснения к введенным корректировкам.

Доводы Управления о недостоверности сведений о стоимости услуг риэлтора суд отклоняет, как не основанные на достаточных доказательствах. Расчет размера убытков, подлежащих возмещению ответчику, мотивированно приведен экспертом в заключении на страницах 19-26 отчета, оснований не доверять указанному расчету у суда не имеется.

В силу изложенного суд, руководствуясь статьей 281 ГК РФ, статьей 56.8 ЗК РФ, принимая во внимание разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92, в пункте 7 Обзора от 10.12.2015, и на основании оценки имеющихся в деле доказательств приходит к выводу, что размер возмещения в связи с изъятием помещений для муниципальных нужд подлежит установлению исходя из рыночной стоимости помещений на дату рассмотрения дела и величины убытков, определенных в результате проведения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах первоначальный иск Управления подлежит частичному удовлетворению в части требования об изъятии, прекращения права собственности, признания права собственности и прекращения права пользования. В удовлетворении первоначального иска в части установления размера возмещения 522 000,00 руб. суд отказывает. Встречный иск подлежит удовлетворению и изъятие нежилых помещений необходимо произвести с установлением суммы выкупа 3 042 396,00 руб.

В целях устранения неопределенности в спорных правоотношениях суд в порядке статьи 174 АПК РФ полагает необходимым возложить на Управление обязанность в течение десяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу перечислить на расчетный счет ИП Яшневой 3 042 396,00 руб. возмещения за изымаемый объект.

Представленные в дело отчеты о рыночной стоимости от 05.07.2021 и от 10.11.2021 как основание для установления размера возмещения суд отклоняет, поскольку дата оценки не соответствует положениям статье 282 ГК РФ, пункту 3 статьи 55, пункту 1 статьи 62 ЗК РФ; при оценке не учтена стоимость доли ИП ФИО2 в общем имуществе многоквартирного жилого дома.

Государственная пошлина по первоначальному иску неимущественного характера составляет 6 000,00 руб. и Управлением, освобожденным от ее уплаты, при обращении в суд не уплачивалась. Первоначальный иск удовлетворен частично. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда). Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать 6 000,00 руб. государственной пошлины.

Государственная пошлина по встречному иску неимущественного характера составляет 6 000,00 руб. и уплачена ИП ФИО2 при обращении в суд в размере 300,00 руб., которые подлежат возмещению ответчику за счет истца на основании статьи 110 АПК РФ. Государственная пошлина в оставшейся части 5 700,00 руб. относится на Управление, которое от ее уплаты освобождено.

Ответчик просит возместить за счет Управления 50 000,00 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя, 20 000,00 руб. судебных издержек на составление отчета от 10.11.2021 и 66 000,00 руб. судебных издержке на оплату судебной экспертизы.

Согласно статье 106 АПК РФ расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) относятся к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде и подлежащим возмещению в порядке ст. 110 АПК РФ.

В силу части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 декабря 2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Необходимость определения пределов разумности размера судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя прямо закреплена в статье 110 АПК РФ и является оценочной категорией, поэтому в каждом конкретном случае суд должен исследовать обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.

В обоснование заявления о взыскании расходов, связанных с оплатой юридических услуг, истец представил в материалы дела следующие документы: соглашение от 27.01.2022 № 340-ЕФ об оказании юридических услуг, заключенное между ФИО2 (доверитель) и ФИО4 (поверенный), согласно которому поверенный обязуется по заданию доверителя оказать, а доверитель обязуется оплатить юридическую помощь поиску Управления (материал М-3/2022): изучение материалов; составление и направление в суд и иным лицам, участвующим в деле, документов, в том числе встречного иска, ходатайств и прочих документов и заявлений по делу; представительство в суд.

Согласно пункту 5 соглашения стоимость юридических услуг составила 50 000,00 руб., которые оплачены ИП ФИО2 по чеку-ордеру от 28.01.2022.

Проанализировав представленные доказательства, оценив характер спора и длительность его рассмотрения, объем оказанных представителем услуг, количество судебных заседаний, в которых принимал участие представитель ИП ФИО2, суд удовлетворяет заявление о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000,00 руб. Явной чрезмерности судебных расходов суд не усматривает. Управлением о чрезмерности не заявлено.

Судебные издержки в размере 66 000,00 руб. на оплату судебной экспертизы, понесенные ИП ФИО2, подлежат возмещению за счет Управления на основании статей 106, 110 АПК РФ.

В дело также представлен договор от 09.11.2021 на проведение оценки, согласно которому расходы ИП ФИО2 на составление отчета от 10.11.2021, составили 20 000,00 руб. Факт несения расходов в указанной сумме подтверждается квитанцией от 13.11.2021.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ). Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Расходы ИП ФИО2 на составление отчета суд признает связанными с делом № А24-1254/2022 и понесенными по необходимости при собирании доказательств до предъявления встречного искового заявления. В порядке статьи 110 АПК РФ такие расходы подлежат возмещению Управлением.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

первоначальный иск удовлетворить частично.

Встречный иск удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 путем выкупа для муниципальных нужд Усть-Камчатского сельского поселения нежилые помещения на первом этаже деревянного двухэтажного жилого дома № 10,11 позиция 1-8; помещение № 12 позиция 1-5 общей площадью 124,7 кв.м., кадастровый номер 41:09:0010114:3468, местоположение: <...>; 11; 12 с установлением суммы выкупа и убытков в размере 3 042 396,00 руб.

Возложить на Управление имущественных и земельных отношений администрации Усть-Камчатского муниципального района – муниципальное казенное учреждение обязанность в течение десяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу перечислить на расчетный счет индивидуального предпринимателя ФИО2 3 042 396,00 руб. возмещения за изымаемый объект.

После перечисления индивидуальному предпринимателю ФИО2 в полном объеме возмещения за изымаемый объект:

– прекратить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объект недвижимого имущества: нежилые помещения на первом этаже деревянного двухэтажного жилого дома № 10,11 позиция 1-8; помещение № 12 позиция 1-5 общей площадью 124,7 кв.м., кадастровый номер 41:09:0010114:3468, местоположение: <...>; 11; 12;

– признать за Усть-Камчатским сельским поселением право собственности на объект недвижимого имущества: нежилые помещения на первом этаже деревянного двухэтажного жилого дома № 10,11 позиция 1-8; помещение № 12 позиция 1-5 общей площадью 124,7 кв.м., кадастровый номер 41:09:0010114:3468, местоположение: <...>; 11; 12;

– признать индивидуального предпринимателя ФИО2 утратившей право пользования объектом недвижимого имущества: нежилые помещения на первом этаже деревянного двухэтажного жилого дома № 10,11 позиция 1-8; помещение № 12 позиция 1-5 общей площадью 124,7 кв.м., кадастровый номер 41:09:0010114:3468, местоположение: <...>; 11; 12.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

Взыскать с Усть-Камчатского сельского поселения в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Усть-Камчатского муниципального района – муниципального казенного учреждения в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 300,00 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 50 000,00 руб. судебных издержек на оплату услуг представителя, 20 000,00 руб. судебных издержек на составление отчета об оценке, 66 000,00 руб. судебных издержек по оплате экспертизы, всего 136 300,00 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 6 000,00 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Ю.В. Ищук