Решение от 16 сентября 2019 г. по делу № А41-65745/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-65745/19
16 сентября 2019 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 09 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Е.М. Новиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО СЗ "МАСТЕР ХАУЗ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛЮБЕРЦЫ (ИНН <***>, ОГРН <***>) о внесении изменений в договор,


При участии в судебном заседании - согласно протоколу от 09.09.2019



УСТАНОВИЛ:

ООО СЗ "МАСТЕР ХАУЗ" (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Люберцы (ответчик) со следующими требованиями:

Внести изменения в пункты З.1.2., 3.1.4, 5.1 в Договора № 01/13 от 18.08.2014 г. о развитии застроенной территории микрорайона № 3-ЗА города Люберцы, заключенного между Администрацией города Люберцы и Обществом с ограниченной ответственностью «Мастер Хауз», изложив их в следующей редакции:

«3.1.2. В течение 10 лет с момента заключения настоящего Договора построить за счет собственных и (или) привлеченных средств либо приобрести, а также передать в собственность городского поселения Люберцы (муниципальную собственность) благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (договорам найма специализированного жилого помещения), расположенных на застроенной территории. Указанное обязательство может осуществляться в соответствии с очередностью, определяемой Застройщиком самостоятельно.

Количество, площадь, номенклатура подлежащих передаче в собственность городского поселения Люберцы жилых помещений определяется администрацией города Люберцы по запросу Застройщика на дату обращения».

«3.1.4. В течение 10 лет с момента заключения настоящего Договора осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств его реализацию (строительство и ввод в

эксплуатацию объектов), на застроенной территории в соответствии с утверждённым проектом планировки застроенной территории (в том числе строительство объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, дорог, объектов инженерно-технического обеспечения, благоустройство территории).

Одновременно со строительством первого объекта жилого назначения обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры в объеме, необходимом для дальнейшего жизнеобеспечения всего микрорайона.

В течение 8 лет с момента заключения настоящего договора обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры в соответствии с нормативами градостроительного проектирования (детского сада, школы, помещений для поликлиники) с внутренней отделкой, комплектацией оборудованием и обустройством территории, после чего передать их безвозмездно в муниципальную собственность.

Предусмотреть при разработке проекта планировки территории размещение плоскостных спортивный сооружений в соответствии с нормами, предусмотренными постановлением Главы города Люберцы от 23.03.2007 № 06-ПГ «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенных территорий города Люберцы объектами инженерной инфраструктуры, социального и коммунального назначения».

«5.1. настоящий Договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения Сторонами обязательств, предусмотренных настоящим Договором, но не позднее 10 лет с момента заключения Договора».

Суд, рассмотрев возражения, руководствуясь ст. 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и перешел в стадию судебного разбирательства, поскольку все лица, участвующие в деле, явились в судебное заседание; обстоятельств, препятствующих согласно ч. 4 ст. 137 АПК РФ переходу из предварительного заседания непосредственно в основное судебное заседание не установлено.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, полно и всесторонне исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, заслушав доводы представителей сторон, присутствовавших в судебном заседании, суд установил следующее.

18 августа 2014 года между истцом (Застройщик) и ответчиком (Администрация) на основании Протокола результатов аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории микрорайона № 3-ЗА города Люберцы от 05 августа 2014 г. № 2 был заключен Договор о развитии застроенной территории микрорайона № 3-ЗА города Люберцы № 01/13 (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1. Договора, Застройщик за счет собственных средств и (или) с привлечением средств других лиц обязуется осуществить развитие застроенной территории микрорайона № 3-ЗА города Люберцы ориентировочной площадью 30 га в границах ул. Красногорская, ул. Володарского, ул. Митрофанова, ул. 3-я Красногорская, 2-й проезд Михельсона (далее - застроенная территория) в соответствии с условиями настоящего договора, а Администрация обязуется создать предусмотренные договором условия для выполнения Застройщиком своих обязательств.

Согласно п. 5.1 Договора настоящий договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором, но не позднее 6 лет с момента заключения договора.

Как указывает истец, в процессе реализации Договора существенно изменились обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, что влечет невозможность реализации Договора в установленный срок.

Под существенно изменившимися обстоятельствами в данном случае имеется в виду объективная невозможность своевременного расселения граждан, проживающих в многоквартирных домах на территории застройки, что повлияло на сроки исполнения Договора.

На застроенной территории расположены включенные в муниципальную адресную программу реконструкции и развития застроенной территории микрорайона № 3-ЗА жилого района «Красная горка» города Люберцы Московской области 2010-2017 гг., утв. Решением Совета депутатов города Люберцы от 07.08.2013 № 293/6, многоквартирные жилые дома, подлежащие сносу (реконструкции) (п. 1.2 Договора). Для возведения объектов первой очереди строительства необходимо произвести снос многоквартирных домов, расположенных по адресу: ул. Красногорская, д.1, <...>, д.4, <...>, и расселить граждан, которые проживают в указанных домах.

В целях надлежащего исполнения Договора истцом было принято решение о выкупеквартир в указанных домах. Для этого были произведены необходимые организационныедействия: были получены выписки из лицевых счетов граждан, проживающих в жилыхдомах по адресу ул. Красногорская, д. 1-6; собственникам неоднократно направлялисьуведомления о выкупе квартир; проводились встречи с жителями мкр. 3-ЗА по вопросамвыкупа квартир и расселения граждан.

Однако реагирование заинтересованных жителей на указанные действия истца заняло продолжительный период времени, ряд граждан активно возражали против переселения в другие благоустроенные квартиры. Для обеспечения прав граждан ООО СЗ «Мастер Хауз» было вынуждено не только производить выкуп квартир, подлежащих сносу, но и сопровождать сделки указанных лиц по приобретению альтернативных квартир.

Эти обстоятельства не позволили произвести снос аварийных домов и начать строительство вовремя.

Невозможность своевременного расселения жителей многоквартирных домов вызвана также необходимостью урегулирования судебных споров с жителями территории, подлежащей застройки по оспариванию заключений межведомственной комиссии (дело № 2-а-1633/17, дело № 2а-5731/18, дело № ЗЗа-5028/2019, дело № 2а-5716/18, дело № ЗЗа-5390/2019, дело № 2а-9247/2018, дело № 3За-12697/2019.

Как полагает истец, до урегулирования данных споров Застройщик не мог произвести выкуп квартир вышеуказанных граждан, вследствие чего не мог осуществить снос аварийных домов и начать строительство.

При заключении Договора истец разумно исходил из того, что жители мкр. 3-3А согласны на снос домов с высоким уровнем физического износа, расположенных на территории застройки, и переселение в другие благоустроенные жилые помещения.

Решением Совета депутатов городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области № 293/6 от 07.08.2013 г. утверждена муниципальная адресная программа реконструкции и развития застроенной территории микрорайона 3-ЗА жилого района «Красная горка» города Люберцы Московской области (далее - Адресная программа).

Указанная программа предусматривает снос 47 ветхих домов и переселение граждан, проживающих в них, в другие помещения.

Тот факт, что жители территории были заинтересованы в сносе ветхих домов и переселении в другие благоустроенные квартиры, подтверждается тем, что муниципальная адресная программа была принята на основании их обращений.

Заключая Договор, истец учитывал указанные обстоятельства и разумно рассчитывал на то, что существенного изменения обстоятельств, связанных с задержкой сроков переселения граждан, проживающих на застроенной территории, не произойдет.

Как указывает истец, на текущий момент Застройщиком выкуплено 50 из 62 квартир в домах, подлежащих сносу в первой очереди строительства, зарегистрировано право собственности на земельные участки, расположенные под домами № 1, 2, 3, 4, 5, 6 по ул. Красногорская, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 28.01.2019 г. кад. № 50:22:0010101:2217; Выпиской из ЕГРН от 25.01.2019 г. кад. № 50:22:0010101:2336; Выпиской из ЕГРН от 21.12.2018 г. кад. № 50:22:0010101:2342; Выпиской из ЕГРН от 29.01.2019 г. кад № 50:2:0010101:2338; Выпиской из ЕГРН от 25.01.2019 г. кад. № 50:22:0010101:2340; Выпиской из ЕГРН от 29.01.2019 г. кад. № 50:22:0010101:2339.

18 февраля 2019 года истцом в адрес ответчика был направлен проект дополнительного соглашения № 1 к Договору № 01/13 от 18.08.2014 о развитии застроенной территории микрорайона № 3-ЗА города Люберцы и сопроводительное письмо исх. № 0218 от 18.02.2019, в котором истец указал основания для внесения соответствующих изменений в Договор и просил согласовать Дополнительного соглашение.

В ответ на указанное обращение Администрация письмом № 780/1-1-13 от 18.03.2019 отказала в продлении срока Договор, ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия договора является существенным условием договора о развитии застроенной территории, и его продление возможно только в судебном порядке.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс РФ) срок договора о развитии застроенной территории является существенным условием такого договора.

Согласно части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Следовательно, в границах застроенной территории могут находиться как многоквартирные дома, подлежащие сносу, которые признаны аварийными, так и многоквартирные дома, которые не признаны аварийными, но подлежат сносу в рамках муниципальных программ.

Как следует из материалов дела, спорный договор заключен на основании программы реконструкции и развития застроенной территории микрорайона N 3-3А жилого района "Красная горка" города Люберцы Московской области 2010 - 2017 гг., утвержденной решением Совета депутатов города Люберцы N 293/6 от 07 августа 2013 года, а также на основании постановления Администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области от 16 июня 2011 года N 887-ПА "О развитии застроенной территории микрорайона N 3-3А города Люберцы".

Соответственно, как программой реконструкции и развития застроенной территории микрорайона N 3-3А жилого района "Красная горка" города Люберцы Московской области 2010 - 2017 гг., утвержденной решением Совета депутатов города Люберцы от 07 августа 2013 года N 293/6, так и Приложением N 1 к договору установлен перечень домов подлежащих сносу.

В общей сложности сносу подлежат в рамках развития застроенной территории 47 многоквартирных жилых дома.

Между тем, ни программой, ни условиями договора не установлен перечень домов, подлежащих сносу, которые должны быть признаны аварийными.

Более того, в договоре о развитии застроенной территории не указаны сроки, в течение которых с момента заключения договора о развитии застроенной территории органами местного самоуправления городского округа Люберцы должны быть приняты решения о признании домов аварийными.

Пунктом 3.3.2 договора предусмотрено только то, что администрация обязана в течение 12 месяцев с момента обращения застройщика принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признаваемых аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

При этом, список данных домов сторонами, как указывалось ранее, не оговорен.

В тоже время признание домов аварийными осуществляется в строгом соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47.

Пунктом 8 указанного Положения предусмотрено, что орган местного самоуправления при наличии обращения собственника помещения принимает решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан на основании соответствующего заключения комиссии.

Следовательно, признание дома аварийными возможно только на основании обращения собственника помещений, расположенных в данном доме.

Заключения о признании 6 многоквартирных домов аварийными были подготовлены 08 февраля 2018 года.

Оспаривание гражданами заключений межведомственной комиссии не могут служить основанием для увеличения сроков исполнения принятых на себя обязательств обществом в рамках договора, так как застройщик имел возможность до признания шести домов аварийными, осуществлять иные мероприятия, связанные с реализацией договора, в том числе связанные со сносом иных домов, расположенных на территории подлежащей застройке.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, данные мероприятия истцом выполнены не были, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Указанные обстоятельства установлены и при рассмотрении дела № А41-54748/18.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Между тем, в рамках настоящего дела истцом не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории, требующих внесение в данный договор изменений, касающихся сроков исполнения принятых на себя обязательств.

Надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что истцу необходимо 10 лет для выполнения обязательств, предусмотренных указанными пунктами договора о развитии застроенной территории, в суд не представлено.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.



Судья Е.М. Новикова