Решение от 27 мая 2019 г. по делу № А40-21733/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-21733/19-23-170
28 мая 2019 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 28 мая 2019 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой Ц.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО «Рублево-Архангельское»

к ООО Агрофирма «Король»

об обязании освободить часть земельного участка площадью 6 146 кв.м. от общего земельного участка площадью 211 971 кв.м., часть здания: теплицы зимние площадью 4 892,8 кв.м. от общего здания площадью 10 016,7 кв.м., здание газификации производственного центра общей площадью 13,3 кв.м., здание: трансформаторная подстанция теплиц общей площадью 52,8 кв.м., здание: котельная теплиц общей площадью 151,2 кв.м., складское помещение общей площадью 218,6 кв.м., временное сооружение (склад) общей площадью 450 кв.м., временное сооружение (склад) общей площадью 120 кв.м., временное сооружение (склад) общей площадью 150 кв.м., технологическое оборудование в течение 5 дней с даты вступления решения в законную силу и передаче по акту истцу, в случае не исполнения решения суда предоставить право истцу произвести работы по освобождению указанных объектов, взыскании задолженности в размере 5 881 860 руб. 06 коп.,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 11.02.2019г.), ФИО2 (доверенность от 30.01.2019г.);

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 27.02.2019г.),

У С Т А Н О В И Л:

АО «Рублево-Архангельское» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО Агрофирма «Король» (далее – ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об обязании освободить часть земельного участка площадью 6 146 кв.м. от общего земельного участка площадью 211 971 кв.м., часть здания: теплицы зимние площадью 4 892,8 кв.м. от общего здания площадью 10 016,7 кв.м., здание газификации производственного центра общей площадью 13,3 кв.м., здание: трансформаторная подстанция теплиц общей площадью 52,8 кв.м., здание: котельная теплиц общей площадью 151,2 кв.м., складское помещение общей площадью 218,6 кв.м., временное сооружение (склад) общей площадью 450 кв.м., временное сооружение (склад) общей площадью 120 кв.м., временное сооружение (склад) общей площадью 150 кв.м., технологическое оборудование в течение 5 дней с даты вступления решения в законную силу и передаче по акту истцу, в случае не исполнения решения суда предоставить право истцу произвести работы по освобождению указанных объектов, взыскании задолженности в размере 5 881 860 руб. 06 коп.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений и возражений по доводам отзыва.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 11/18-05 от 01.05.2018, по условиям которого арендодатель обязался передать за плату во временное владение и пользование (аренду) имущество:

- часть земельного участка площадью 6 146 кв.м. от общего земельного участка площадью 211 971 кв.м., кадастровый номер 77:12:0050610:24;

- часть здания: теплицы зимние площадью 4 892,8 кв.м. от общего здания площадью 10 016,7 кв.м., запись регистрации права собственности 50-50-11/134/2011-098,

- здание газификации производственного центра общей площадью 13,3 кв.м., запись регистрации права собственности 50-50-11/057/2008-433,

- здание: трансформаторная подстанция теплиц общей площадью 52,8 кв.м., запись регистрации права собственности 50-50-11/057/2008-432,

- здание: котельная теплиц общей площадью 151,2 кв.м., запись регистрации права собственности 50-50-11/057/2008-431,

- складское помещение общей площадью 218,6 кв.м., запись регистрации права собственности 50-50-11/057/2008-434,

- временное сооружение (склад) общей площадью 450 кв.м.,

- временное сооружение (склад) общей площадью 120 кв.м.,

- временное сооружение (склад) общей площадью 150 кв.м., и кроме того установленное технологическое оборудование, указанное в приложениях №№ 1.1, 1.2 к договору, а также коммуникации, обеспечивающие использование имущества по назначению, а арендатор принять имущество, оплатить пользование и возвратить на условиях, установленных договором.

Сторонами подписаны приложения № 1.1, 1.2 к договору.

Факт передачи объекта аренды арендатору не оспаривается сторонами и подтверждается актом приема-передачи от 01.05.2018, копия которого имеется в материалах дела.

Согласно п. 1.4 договора, договор заключен на срок с 01.05.2018 по 31.03.2019.

В соответствии с п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 8.4 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем внесудебном порядке досрочно расторгнуть договор в следующих случаях:

- по основаниям, указанным в п.п. 3.1.2, 3.1.3, 4.3, а также невыполнения обязательств, предусмотренных п.п. 2.2.10, 2.2.16, 2.2.17, 5.1 и 5.6 договора;

- в случае просрочки уплаты арендатором любой части арендной платы более чем на 30 календарных дней;

- несоблюдения арендатором требований законодательства Российской Федерации о промышленной безопасности в отношении переданного в аренду имущества, являющегося «опасным производственным объектом».

В соответствии с п. 3.1.1 договора арендодатель имеет право в любое время осуществлять проверку состояния объекта аренды на предмет целевого их использования, без предварительного извещения арендатора.

Комиссией в составе сотрудников истца составлен акт от 06.06.2018 проверки состояния объекта, согласно которому выявлены нарушения Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390, п.п. 2.2.10, 2.2.16, 2.2.9, 2.2.17 договора.

Акт получен представителем ответчика, что подтверждается подписью в акте, копия которого имеется в материалах дела.

Уведомлением исх. № 093-и-Р-01-02 от 07.06.2018 истец отказался от исполнения договора на основании п. 8.4 договора.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора аренды по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Согласно п. 2.2.7 договора, арендатор обязан возвратить арендодателю объекты аренды по акту приема-передачи (возврата) в случае досрочного расторжения договора арендодателем по основаниям, указанным в п. 8.4 договора, в течение пяти рабочих дней с даты предъявления арендодателем требования о возврате объектов аренды.

Уведомлением, исх. № 108-и-Р-01-02 от 27.06.2018, направленным в адрес ответчика по средствам почтовой связи, что подтверждается почтовой квитанцией и телеграммами от 03.07.2018, от 09.07.2018, от 19.07.2018 истец потребовал освободить объекты и возвратить по акту приема-передачи, как это установлено договором.

В отсутствие доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств, нарушение которых указано в акте проверки и явилось основанием одностороннего отказан истца от исполнения договора, договор аренды правомерно расторгнут истцом в порядке п. 8.4 договора.

Аналогичная позиция отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке изложена в п. 27 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

Согласно п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Условиями договора не установлен порядок устранения выявленных недостатков.

Кроме того, указывая на возможность устранения арендодателем самостоятельно выявленных недостатков с удержанием расходов из суммы обеспечительного платежа, ответчиком не представлено доказательств уведомления истца о возможности устранения выявленных нарушений.

Также истцом представлены письма, полученные от лиц, осуществлявших коммерческую деятельности на территории, переданной по договору ответчику, в отсутствие предусмотренного п. 2.1.2 договора согласия истца на сдачу объектов в субаренду.

Пунктом 3.2.3 договора установлена обязанность арендодателя обеспечивать беспрепятственный допуск сотрудников арендатора к объектам аренды на основании заявок, предоставленных арендодателю.

Все акты ответчика о недопуске на территорию выполнены после расторжения договора, при этом представленная электронная переписка не подтверждает чинение препятствий со стороны ответчика вывоза имущества истца. Как указано истцом, доступ был разрешен ответчику 06.06.2018, 10-12 июня 2018, 11.06.2018, 01.11.2018, 09.11.2018, 03.04.2019, однако освобождение объектов аренды и их возврат истцу ответчиком не произведен, что не оспорено ответчиком. Факт допуска не территорию поле прекращения действия договора подтверждался и представителем в судебных заседаниях.

Таким образом, судом не установлено злоупотребления правом со стороны истца, в связи с чем, доводы отзыва о ничтожности одностороннего отказа истца от исполнения договора отклоняются судом.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4.2 договора установлена постоянная арендная плата в размере 646 000 руб. в месяц, внесение которой производится не позднее пятого числа текущего оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 4.1.2 договора, уплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором в течение трех банковских дней с даты получения счета арендодателя с приложенными к нему обосновывающими документами (счета, акты и товарно-транспортные накладные снабжающих организаций).

Положениями ст. 622 ГК РФ установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу ст. 622 ГК РФ, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением ответчиком обязательства по возврату имущества истца.

Аналогичная позиция взимания арендной платы за фактическое пользование арендуемого имущества после истечения срока договора аренды в размере, определенном договором, изложена в п. 38 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по возвращению объекта аренды в соответствии с условиями договора, а также по внесению постоянной арендной платы за период с июня 2018 года по март 2019 года, включительно, и по переменной части арендной платы за май 2018 года, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 5 881 860,06 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, копия которой имеется в материалах дела, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В материалах дела отсутствуют выставленные истцом ответчику по переменной части арендной платы счета с приложением документов как это определено в п. 4.1.2 договора, в связи с чем истцом не доказан размер переменной части арендной платы за май 2018 года о взыскании которой предъявлены требования.

Платежным поручением № 100 от 05.06.2018 ответчиком произведено внесение арендной платы за июнь 2018 года в полном объеме, в связи с чем, обязательства в соответствующей части прекращены в порядке ст. 408 ГК РФ.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей за указанный истцом период на условиях установленных договором аренды в полном объеме, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 408, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению с учетом установленных судом при рассмотрении дела обстоятельств в размере 5 814 000 руб.

Учитывая то обстоятельство, что срок освобождения объекта аренды и порядок возврата согласованы сторонами при заключении в силу положений ст. 421 ГК РФ, доводы ответчика с приложением договора и письма ООО «АлмастанАгро» не имеют правового значения.

В связи с тем, что судом установлен факт прекращения действия договора, и ответчиком не представлено доказательств освобождения и возврата истцу объекта аренды, требование истца об обязании в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить переданное по акту от 01.05.2018 к договору аренды № 11/18-05 от 01.05.2018 имущество, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 622 ГК РФ, подлежит удовлетворению.

Согласно п. 3 ст. 174 АПК РФ, арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Учитывая установленный при рассмотрении дела факт несовершения ответчиком в течение длительного периода действий по освобождению объекта аренды, суд приходит к выводу о возможности в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставления истцу права осуществления необходимых действий по освобождению объекта аренды с отнесением расходов на ответчика.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиями.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 450.1, 606, 614, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 174, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать ООО Агрофирма «Король» (ОГРН <***>, 115573, <...>, пом. II, ком. 2) в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить переданное по акту от 01.05.2018 к договору аренды № 11/18-05 от 01.05.2018 имущество:

- часть земельного участка площадью 6 146 кв.м. от общего земельного участка площадью 211 971 кв.м.,

- часть здания: теплицы зимние площадью 4 892,8 кв.м. от общего здания площадью 10 016,7 кв.м.,

- здание газификации производственного центра общей площадью 13,3 кв.м.,

- здание: трансформаторная подстанция теплиц общей площадью 52,8 кв.м.,

- здание: котельная теплиц общей площадью 151,2 кв.м.,

- складское помещение общей площадью 218,6 кв.м.,

- временное сооружение (склад) общей площадью 450 кв.м.,

- временное сооружение (склад) общей площадью 120 кв.м.,

- временное сооружение (склад) общей площадью 150 кв.м.,

- технологическое оборудование, и в случае неисполнения предоставив право АО «Рублево-Архангельское» (ОГРН <***>, 143409, <...>) осуществления действий по освобождению с отнесением расходов на ООО Агрофирма «Король».

Взыскать с ООО Агрофирма «Король» (ОГРН <***>, 115573, <...>, пом. II, ком. 2) в пользу АО «Рублево-Архангельское» (ОГРН <***>, 143409, <...>) задолженность в размере 5 814 000 руб., составляющем сумму основного долга, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 57 806 руб. 59 коп.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин