Решение от 15 апреля 2019 г. по делу № А32-23247/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-23247/2018
г. Краснодар
15 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 8 апреля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 15 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального унитарного предприятия «Книжный мир» муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконными действий,

при участии в заседании представителей заявителя Дума А.Н., ФИО1, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось общество с ограниченной ответственностью «Деловой мир» (далее – общество) с заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи и администрации города Сочи о признании незаконными действий департамента имущественных отношений администрации города Сочи, выразившиеся в незаконном отказе в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:611; об обязании администрации в лице департамента заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:611 с обществом на срок 24 месяца со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу, предусмотренный проектом организации строительства, в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу (уточненные требования).

Представители заявителя настаивали на удовлетворении заявленных требований.

Представители заинтересованных и третьих лиц в судебное заседание не явились. От третьего лица поступили истребованные судом документы.

В судебном заседании объявлен перерыв до 17.30 часов 08.04.2019. После перерыва заседание продолжено.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения представителей заявителя, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

11 ноября 2010 года муниципальным образованием города-курорта Сочи и ОАО «Агропромышленный строительный комбинат «Гулькевичский»» подписан договор № 4900005977, в соответствии с которым в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:611 для многоэтажной жилой застройки, состоящей из четырех многоэтажных жилых домов: 10-ти этажного 2-х секционного жилого дома; 16-ти этажного 4-х секционного жилого дома; 16-ти этажного 3-х секционного жилого дома; 16-ти этажного 4-х секционного жилого дома, с размещением на территории участка объектов инфраструктуры.

В свою очередь согласно п.5.2.7 арендатор обязан передать 140 квартир, общей площадью каждая не менее 36 кв. м, указанных в пунктах 5.2.5, 5.2.6. договора аренды земельного участка № 4900005977 от 11.11.2010 лицам, указанным в пунктах 5.2.5.,5.2.6., договора – ветеранам Великой Отечественной войны 1941-1945 годов, имеющими право на получение социальных выплат на приобретение жилого помещения в собственность жилого помещения в собственность за счет средств федерального бюджета, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2009 года № 714 «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны», Федеральным законом от 12 января 1995 года № 5-ФЗ «О ветеранах», постановлением главы администрации Краснодарского края от 18 сентября 2006 года № 808 «о порядке предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем за счет средств федерального бюджета ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, принятых на учет до 1 января 2005 года», и постановлением Главы города Сочи от 28 октября 2009 года № 351 «Об утверждении городской целевой программы «Оказание содействия ветеранам Великой Отечественной войны 1941-1945 годов при реализации их жилищных прав на 2009-2010 года», признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно зарегистрированных на территории города Сочи, согласно списков сформированных администрацией города Сочи в полном объеме в срок не позднее 20 декабря 2010 года. Все свои обязанности по передачи квартир арендатором, были исполнены в полном объеме, о чем в адрес арендодателя было сообщено 04.03.2011.

Договором от 18.08.2012 первоначальный арендатор выбыл из договора аренды, в него арендатором вступило общество «Деловой мир»

20 января 2014 года общество и муниципальное образование город-курорт Сочи заключили дополнительное соглашение № 1 к договору, которым срок действия договора продлен до 03.10.2016.

Соглашением изменен предмет сделки – в аренду предоставляется земельный участок площадью 21 812 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109028:611 с видом разрешенного использования – «многоэтажная жилая застройка». На земельном участке расположен 10-этажный 2-секционный жилой дом 15.

В соответствии с дополнительным соглашением земельный участок предоставлялся для строительства уже двух 11-этажных жилых домов и многоярусной автомобильной парковки на 300 машиномест.

20 февраля 2017 года муниципальным образованием города-курорта Сочи и обществом подписан договор № 4900010418 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), в соответствии с которым в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:611 для многоэтажной жилой застройки, со сроком действия до 30.06.2018.

8 мая 2018 года общество обратилось через МАУ «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг города Сочи» за заключением договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:611.

Письмом от 04.06.2018 исх. № 14243/0205-16 в оказании услуги заявителю отказано.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме только с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета. Причем под формированием земельного участка имеется в виду формирование земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома.

Земельный участок под многоквартирными домами по ул. Малышева, д. 13 и д. 15 в качестве отдельного объекта на кадастровый учет не поставлен, на испрашиваемом заявителем земельном участке расположен также незавершенный строительством жилой дом.

При указанных обстоятельствах земельный участок под сданными с эксплуатацию домами в собственность собственников квартир не поступил.

Приведенная позиция отражена в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которого, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком дома. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной муниципальной собственности земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, с собственником этого объекта для завершения строительства. В подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса приведены субъекты однократного предоставления в аренду такого участка для строительства, право собственности, на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, и иной собственник объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. При этом предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам. В пункте 38 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что вещь может быть недвижимой в силу своих природных свойств. В целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости независимо от регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2016 по делу № А32-17420/2016 спорный земельный участок предоставлялся заявителю в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для завершения строительства – «Многоквартирного жилого комплекса-II на участке № 2 по адресу: г. Сочи, <...>. «Литер 5» - I пусковой комплекс. Корректировка».

Вместе с тем, по состоянию 15.11.2016 – на момент вынесения решения по делу № А32-17420/2016 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0109028:611 располагались 10-этажный 2-секционный жилой дом ул. Малышева, 15 и объект незавершенного строительства: «Многоквартирного жилого комплекса-II на участке № 2 по адресу: г. Сочи, <...>. «Литер 5» - I пусковой комплекс. Корректировка».

26 декабря 2016 года решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-14532/2016 отказ в выдаче разрешения на строительство признан незаконным. Суд обязал администрацию города Сочи в лице департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения (26.01.2017) устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества посредством выдачи разрешения на строительство в отношении объекта: «Многоквартирного жилой комплекс–II на участке №2 по адресу: г. Сочи <...> литер 6 – II пусковой комплекс». Решение вступило в законную силу 26.01.2017.

Однако, только 18 апреля 2017 года общество получило разрешение на строительство «Многоквартирного жилого комплекса – II на участке №2 по адресу: г. Сочи <...> «Литер 6» – II пусковой комплекс» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0109028:611, адрес (местоположение): Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, ул. Малышева. На земельном участке расположен 10-этажный 2-х секционный жилой дом 15, со сроком действия разрешения – до 18.04.2019.

На момент вынесения решения по делу № А32-17420/2016 о продлении аренды от 15.11.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства «многоквартирный жилой комплекс - II на участке № 2 по адресу: г. Сочи, <...>. «Литер 5» - I пусковой комплекс. Корректировка». Разрешение на строительство «Многоквартирного жилого комплекса – II на участке №2 по адресу: г. Сочи <...> «Литер 6» – II пусковой комплекс» на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0109028:611, адрес (местоположение): Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, ул. Малышева было получено только 18 апреля 2017 года.

Из представленных в дело фотографий объекта следует, что он имеет 6 монолитных этажей, снаружи и внутри него ведутся общестроительные работы.

То есть спорный дом обладает признаками недвижимого имущества и имеет высокую степень готовности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03.04.2019 право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано за обществом.

Арендатор в полном объеме осуществляет арендные платежи, в том числе и за первый квартал 2019 года.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

С учетом правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.

Судом установлено, что строительство жилого дома осуществлялось на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство.

При указанных обстоятельствах заявленные требования следует удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 123, 156, 167 – 176, 197 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными действия Департамента имущественных отношений администрации города Сочи Краснодарского края, выраженные в отказе от 04.06.2018 № 14243/0205-16.

Обязать администрацию муниципального образования город-курорт Сочи, в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи Краснодарского края, в срок тридцать дней со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу изготовить, подписать со своей стороны и передать обществу с ограниченной ответственностью «Деловой мир» три экземпляра проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:611 общей площадью 21 812 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Малышева на срок 24 месяца.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражной суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.Б. Куликов