Постановление от 24 сентября 2019 г. по делу № А32-23784/2017

643/2019-40647(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-23784/2017
г. Краснодар
24 сентября 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года. Постановление в полном объеме изготовлено 24 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца – управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район (ИНН 2336001958,

ОГРН 1022304035060) – Петраковой М.С. (доверенность от 10.04.2019), от ответчика – индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ларионовой Нелли Александровны – Ларионовой Н.А. (паспорт) и Минаевой Л.А. (заявление о допуске в качестве представителя, паспорт), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Рис» (ИНН 2370007903,

ОГРН 1182375010751) – Масляк К.А. (доверенность от 29.05.2019), в отсутствие истца – администрации муниципального образования Красноармейский район (ИНН 2336014386, ОГРН 1022304034940), третьих лиц: администрации Староджерелиевского сельского поселения Красноармейского района (ИНН 2336017443, ОГРН 1052320250311), федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), прокуратуры Краснодарского края (ИНН 2309054252, ОГРН 1032304930020), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства


Ларионовой Нелли Александровны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2019 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А32-23784/2017, установил следующее.

Управление муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ларионовой Н.А. (далее – предприниматель), в котором просило:

– признать недействительным (ничтожным) договор от 14.04.2016 № 1300005587 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 20 648 кв. м (кадастровый номер 23:13:0302000:394), расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской;

– обязать предпринимателя возвратить арендодателю спорный земельный участок, а также погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации договора от 14.04.2016 № 1300005587 аренды земельного участка.

Определением от 05.03.2018 к участию в деле в качестве соистца привлечена администрация муниципального образования Красноармейский район (далее – администрация).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Староджерелиевского сельского поселения Красноармейского района (далее – администрация поселения), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, прокуратура Краснодарского края, АО «Агрофирма "Полтавская"» (далее – общество, правопредшественник ООО «Агрокомплекс Рис»).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.11.2018 решение от 25.04.2018 и апелляционное постановление от 16.07.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Арбитражный суд округа


указал на необходимость дополнительной проверки довода администрации и управления о нарушении при заключении оспариваемого договора положений пункта 1 статьи 39.6 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования обстоятельств, связанных с определением размера (площади) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах, а также доводов истцов об отсутствии оснований для заключения договора аренды без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019, исковые требования удовлетворены, договор от 14.04.2016 № 1300005587 аренды земельного участка площадью 20 648 кв. м (кадастровый номер 23:13:0302000:394), расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской, признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения в ЕГРН записи о праве аренды предпринимателя на земельный участок. Суд возложил на ответчика обязанность возвратить администрации спорный земельный участок. Судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:394 предоставлен предпринимателю в аренду на основании статей 39.6 и 39.20 Земельного кодекса. При этом доказательства, подтверждающие необходимость использования всей площади участка для эксплуатации, расположенного на нем объекта, в деле отсутствуют. В рамках дела № А32-22465/2013 установлено, что на спорном участке расположен объект недвижности (база конторы крестьянского (фермерского) хозяйства), принадлежащий ответчику. В тоже время решением регистрационного органа от 15.08.2013 № 2343/5/13-342849 предпринимателю отказано в постановке указанного объекта на кадастровый учет, в связи частичным наложением на техническом плане контуров объекта недвижимости на контуры объекта, существовавшего ранее и принадлежавшего на праве собственности обществу, не снятого с кадастрового учета по настоящее время. Суды заключили, что земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:394 представлен в аренду предпринимателю в нарушение публичного порядка, поскольку право собственности ответчика на расположенный на нем объект не зарегистрировано, при этом определение площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося во владении ответчика, не производилось.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных


судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 15.02.2019 и постановление от 27.05.2019, направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что в границах спорного земельного участка построен и введен в эксплуатацию объект недвижимости «Контора КФХ», что подтверждено разрешением на строительство от 18.09.2012 № RU 235143010-3, разрешением на ввод в эксплуатацию от 15.03.2013 № RU 23514310-2. Выдача разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию свидетельствует о легализации данного объекта. Суды ошибочно указали на уклонение предпринимателя от проведения землеустроительной экспертизы, ответчику не разъяснялись последствия не заявления им ходатайства (отсутствия согласия) на проведение судебной экспертизы. Суды не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе, касающиеся площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта.

В судебных заседаниях при производстве по делу в судах первой и апелляционной инстанции установлено, что 29.04.2011 муниципальное образование Красноармейский район и предприниматель заключили договор аренды спорного земельного участка, в период действия которого возведен объект недвижимости. Бездействие общества по исключению из ГКН и ЕГРН сведений о фактически отсутствующем объекте нарушает права предпринимателя на регистрацию права собственности в отношении спорного объекта, расположенного на участке. Вывод судов о нарушении публичной процедуры предоставления земельных участков не соответствует нормам земельного и гражданского законодательства. При новом рассмотрении дела суды не оценили доводы предпринимателя о том, что объект недвижимости «Контора КФХ» является совместной собственностью крестьянского (фермерского) хозяйства в силу пункта 2

статьи 257 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

В отзывах управление и общество указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актах.

В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы жалобы. Представители управления и общества полагали, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании постановления от 04.04.2016 № 94 администрации поселения (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 14.04.2016 № 1300005587 аренды земельного участка площадью 20 648 кв. м


(кадастровый номер 23:13:0302000:394), расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской, без проведения торгов. Вид разрешенного использования – для размещения базы крестьянского (фермерского) хозяйства с наземной автостоянкой для хранения сельхозтехники (т. 1, л. д. 8 – 17). Срок действия договора установлен со дня его государственной регистрации и до 04.04.2065. Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.05.2017 № 23/062/004/2017-3181 (т. 1, л. д. 34). В качестве основания для заключения договора аренды непосредственно с главой хозяйства в постановлении от 04.04.2016 № 94 указаны подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 и статья 39.20 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 21, 22).

На спорном земельном участке сельскохозяйственного назначения предприниматель возвел объект «Контора КФХ» общей площадью 85,2 кв. м (т. 2, л. д. 32 – 52). Из акта осмотра от 15.03.2016 следует, что на земельном участке размещено здание базы КФХ с наземной автостоянкой для хранения техники (т. 2, л. д. 192). Сведения о государственной регистрации права собственности на данный объект в материалах дела отсутствуют.

7 июля 2016 года прокуратура Красноармейского района Краснодарского края в адрес администрации поселения направила протест № 7-02-2016, в котором требовала отменить постановление от 04.04.2016 № 94, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0302000:394 находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу (т. 1, л. д. 26, 27).

На основании названного протеста администрация поселения приняла постановление от 10.08.2016 № 141 об отмене постановления от 04.04.2016 № 94 о предоставлении предпринимателю земельного участка (т. 1, л. д. 28).

С 01.01.2017 на основании статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия арендодателя в отношении спорного земельного участка в силу закона перешли к муниципальному образованию Красноармейский район.

Управление в адрес предпринимателя направило претензию от 01.02.2017 № 119.03-113/17 с требованием подписать соглашение о расторжении договора аренды от 14.04.2016 № 1300005587. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Управление, полагая, что договор аренды от 14.04.2016 № 1300005587 заключен с нарушением норм действующего законодательства, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.


В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Земли сельскохозяйственного назначения выделены законодателем в отдельную категорию земель. Такими землями признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (подпункт 1 пункта 1 статьи 7, пункт 1 статьи 77 Земельного кодекса).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется данным Кодексом и Законом № 101-ФЗ.

В то же время Закон № 101-ФЗ не распространяет свое действие на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями; оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом (пункт 7 статьи 27 Земельного кодекса, абзац второй пункта 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

Таким образом, образование участков из земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 Земельного кодекса.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на


праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

В статье 39.16 Земельного кодекса приведены основания для отказа в предоставлении публичного земельного участка. Такое решение, в частности, принимается, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Судами установлено, что решение о предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:394 принято в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 и статьей 39.20 Земельного кодекса, регламентирующими исключительное право на приобретение земельных участков в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (т. 1, л. д. 24, 25).


Согласно статье 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В доказывании не нуждаются лишь те обстоятельства дела, которые признаны арбитражным судом общеизвестными (часть 1 статьи 69 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о нарушении при заключении договора аренды от 14.04.2016 № 1300005587 установленной законом публичной процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Суды указали, что в рамках дела № А32-22465/2013 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0302000:394 расположен объект недвижимости – контора базы крестьянского (фермерского) хозяйства. В то же время регистрирующий орган отказал предпринимателю в постановке данного объекта на кадастровый учет. Основанием для отказа послужило частичное наложение на техническом плане контуров объекта недвижимости на контуры объекта, существовавшего ранее и принадлежащего обществу. Поскольку правоустанавливающие документы на расположенный на спорном земельном участке объект у предпринимателя отсутствуют (право собственности предпринимателя на объект недвижимости не зарегистрировано), суды указали на отсутствие правовых оснований для предоставления ответчику участка в аренду без проведения торгов. С учетом того, что площадь спорного земельного участка (20 648 кв. м) значительно превышает площадь объекта, расположенного на спорном участке (85,2 кв. м), суды правомерно заключили о недействительности договора от 14.04.2016 № 1300005587 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:030200:394. Суды также отметили, что предприниматель не представил доказательств необходимости всей


площади земельного участка сельскохозяйственного назначения для завершения строительства и эксплуатации возведенного им объекта (площадью 85,2 кв. м), а также доказательств осуществления государственной регистрации права на него.

Ссылаясь на осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства ответчик не учитывает, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставлен в аренду для размещения объекта недвижимости на основании статьи 39.20 Земельного кодекса, что видно из постановления от 04.04.2016 № 94 (т. 1, л. д. 21, 22). Из содержания постановления от 03.03.2011 № 269 и договора аренды от 29.04.2011 (т. 2, л. д. 54 – 64) не следует, что сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет в 2005 году (т. 2, л. д. 24) земельный участок под зданиями и сооружениями нефтебазы после изменения вида его разрешенного использования предоставлен для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства в порядке, установленном статьёй 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Более того, градостроительный план участка свидетельствует о том, что изначального земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставлен ответчику с возможностью застройки 50% его территории (т. 2, л. д. 39 – 41). Доказательства использования земельного участка в целях сельскохозяйственного производства и наличия оснований для применения правил подпунктов 12 и 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в деле отсутствуют. Из представленных в дело фотоматериалов видно, что на территории участка находятся останки объектов нефтебазы (т. 1, л. д. 152 – 160; т. 2, л. д. 141 – 143). Содержащийся в экспертом заключении от 15.09.2016 № 00781/Э вывод о неделимости спорного участка (т. 2, л. д. 152) правомерно не принят судами, поскольку определение этой характеристики объекта не может быть связано исключительно с предоставлением всей его территории в аренду ответчику. В данном случае суды правомерно указали, что наличие у ответчика объекта площадью 85,2 кв. м не может предопределять возможность предоставления в аренду без торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 2,0648 га. Доказательства, позволяющие заключить о наличии иных (названных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса) оснований для предоставления предпринимателю в аренду без проведения торгов спорного участка, в деле отсутствуют.

Иные доводы кассационной жалобы предпринимателя рассмотрены при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили верную правовую оценку.

В нарушение требований статьи 65 Кодекса предприниматель не представил доказательств, свидетельствующих о необходимости предоставления в аренду земельного


участка площадью 20 648 кв. м. В случае подтверждения права собственности предпринимателя на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0302000:394, ответчик не лишен возможности в установленном законом порядке сформировать земельный участок, занятый принадлежащим ему объектом недвижимости и необходимый для его использования, и обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением. При этом вопреки доводам жалобы из постановления от 03.03.2011 № 269 следует, что спорный участок (указанной площади и конфигурации) был сформирован под зданиями и строениями нефтебазы (т. 2, л. д. 64), в связи с чем его последующее предоставление в аренду требовало соблюдения публичных процедур.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 15.02.2019 и постановления от 27.05.2019 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований

статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на предпринимателя (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019 по делу № А32-23784/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,


не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин Судьи В.А. Анциферов Я.Е. Волков