Решение от 28 июня 2023 г. по делу № А53-3759/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-3759/23
28 июня 2023 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2023 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи З.П. Бутенко

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела № А53-3759/23

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Траст-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гив-Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании,

третьи лица: ИП ФИО2, ФИО3,


при участии:

от истца: представитель ФИО4 по доверенности от 10.04.2023г.,

от ответчика: представитель ФИО5 по доверенности от 19.05.2023г.,



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Траст-Юг» обратилось в арбитражный суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Гтв-Групп» о расторжении Договора №3 аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенного по результатам аукционных торгов от 19.08.2021; об обязании передать нежилое помещение (номера на поэтажном плане: 4,6,7-10-15,9,11,12-15а,80-81,80а, 1- 2,7,8-8а, 9-10,9а,9б,9в,12-14а-14в,14г,14х,14-14б,13,80-81,79. Этаж:1,2), общей площадью 353,2 кв.м, кадастровый номер 61:44:0040904:138, расположенное по адресу: <...>, лит. «Б» по Акту сдачи-приемки в технически исправном состоянии и со всеми произведенными улучшениями в течении 5 (пяти)календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Определением суда от 10.02.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО2, ФИО3.

Представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнений к иску, направленных ранее через сервис «Мой Арбитр».

Судом указанное ходатайство удовлетворено, документы приобщены к материалам дела.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного отзыва.

Судом указанное ходатайство удовлетворено, документы приобщены к материалам дела.

Представитель истца заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить, поскольку ответчиком в нарушение условий договора объект используется не по целевому назначению. Кроме того, указал, что при передаче объекта в субаренду согласие собственника не получено.

Представитель ответчика против заявленных требований возражал, поскольку ООО «Гив-Групп» не допущено нарушение пункта 5.1.5 договора аренды при заключении договоров субаренды, так как им было получено согласие МУПТИиОН от 06.10.2021 № 2833. Полагал, что фактическое использование объекта соответствует его целевому назначению и просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании, состоявшемся 14.06.2023, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 21.06.2023 до 10 часов 40 минут. Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах, в том числе об объявленных перерывах, размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.rostov.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание в назначенное время продолжено.

После перерыва представители истца и ответчика поддержали, изложенные ранее правовые позиции по спору.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО «ТРАСТ-ЮГ» и АО «Ростовское БТИ» (ранее - Муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростова-на-Дону») заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №2/2022 от 14.11.2022, предметом которого являлось нежилое помещение (номера на поэтажном плане: 4,6, 7-10-15,9,11,12-15а, 80-81, 80а, 1-2, 7, 8-8а, 9-10, 9а, 9б, 9в,12-14а-14в, 14г,14х,14-14б ,13, 80-81,79. Этаж:1,2), общей площадью 353,2 кв.м, кадастровый номер 61:44:0040904:138, расположенное по адресу: <...>, лит. «Б» (далее - Объект).

В связи с переходом права собственности на Объект к ООО «ТРАСТ-ЮГ» также перешли права и обязанности арендодателя по договору №3 аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенного по результатам аукционных торгов от 19.08.2021 г. (далее – Договор аренды) с ООО «Гив-Групп» (далее - Арендатор).

Согласно пункту 1.1. Договора аренды ответчику в аренду за плату предоставлено нежилое помещение (номера на поэтажном плане: 4,6,7-10-15,9,11,12-15а,80-81,80а,1-2,7,8-8а, 9-10,9а,9б,9в, 12-14а-14в,14г,14х,14-14б,13,80-81,79. Этаж:1,2), общей площадью 353,2 кв.м, кадастровый номер 61:44:0040904:138, расположенного по адресу: <...>, лит. «Б» для использования под офис.

Условиями договора аренды предусмотрено, что Арендатор обязан использовать объект по прямому назначению, указанному в п. 1.1 Договора (п. 4.3.1 Договора).

Кроме того, в силу п. 4.4.1 Арендатор не вправе без письменного разрешения Арендодателя заключать договоры субаренды на Объект или его часть третьим лицам.

ООО «ТРАСТ-ЮГ», выходом на место 13.12.2022 установлен факт использования Объекта не в соответствии с целью, указанной в п. 1.1. договора аренды, а также факт предоставления частей Объекта в субаренду третьим лицам, без письменного разрешения Арендодателя.

Помещения на первом этаже - комнаты № 9, 11 используются по договору субаренды ФИО3 для размещения ателье, на втором этаже - комнаты №1-2, 7, 8-8а, 13, 14-146, 12-14а-14в-14г, 9а, 9б,9в используются по договору субаренды индивидуальным предпринимателем ФИО2 размещения Центра красоты и здоровья «FOR YOU», где проводятся занятия йогой, пилатесом, а также оказываются услуги массажа.

Истец указывает, что поскольку нежилое помещение на момент заключения договора аренды, являлось муниципальной собственностью, то право аренды Арендатору, было предоставлено ООО «Гив-Групп» по результатам торгов, проведенных в форме открытого конкурса. Документация об открытом конкурсе, размещена на официальном сайте www.torgi.gov.ru. В извещении о проведении торгов №290621 /19975130/01 (лот №2) в графе «субаренда» указано «нет», в связи с чем предоставление объекта в субаренду не допустимо.

Условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в случаях нарушения или невыполнения арендатором условий договора, в том числе:

- при использовании арендатором объекта не по назначению, указанному в пункте 1.1. договора (п. 5.1.3. договора);

- при сдаче объекта как в целом, так и частично в субаренду или иное пользование, без письменного разрешения арендодателя (п. 5.1.5. договора).

В силу пункта 4.3.16 договора аренды в пятидневный срок с даты окончания срока его действия, а также с даты его досрочного прекращения или расторжения, арендатор обязан передать арендодателю Объект в технически исправном состоянии, со всеми произведенными улучшениями, по акту сдачи-приемки Объекта.

Истцом в адрес ответчика 15.12.2022 направлено требование о расторжении договора аренды в срок до 31.12.2022, а также соглашение о расторжении договора аренды. Однако, ответчик соглашение не подписал, ответ не направил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. На основании пункта 3 названной статьи, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В статье 622 ГК РФ указано, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела, на основании по договора от 19.08.2021 №3 МУПТИиОН предоставило в аренду ООО «Гив-Групп» нежилое помещение (номера на поэтажном плане: 4,6, 7-10-15,9,11,12-15а, 80-81, 80а, 1-2, 7, 8-8а, 9-10, 9а, 9б, 9в,12-14а-14в, 14г,14х,14-14б ,13, 80-81,79. Этаж:1,2), общей площадью 353,2 кв.м, кадастровый номер 61:44:0040904:138, расположенное по адресу: <...>, лит. «Б» (далее - Объект).

На основании договора купли-продажи от 14.11.2022 № 2/2022 право собственности на указанное нежилое помещение перешло к ООО «Траст-Юг».

В связи с переходом права собственности на нежилое помещение к ООО «ТРАСТ-ЮГ» также перешли права и обязанности арендодателя по договору №3 от 19.08.2021.

Условиями договора аренды предусмотрено, что объект предоставлен ответчику для использования под офис.

Как следует из акта осмотра арендованного нежилого помещения от 13.12.2022, составленного ООО «ТРАСТ-ЮГ», Объект используется ответчиком не в соответствии с целью, указанной в п. 1.1. договора аренды, часть Объекта предоставлена в субаренду третьим лицам.

Помещения на первом этаже - комнаты № 9, 11 используются по договору субаренды ФИО3 для размещения ателье, на втором этаже - комнаты №1-2, 7, 8-8а, 13, 14-146, 12-14а-14в-14г, 9а, 9б,9в используются по договору субаренды индивидуальным предпринимателем ФИО2 размещения Центра красоты и здоровья «FOR YOU», где проводятся занятия йогой, пилатесом, а также оказываются услуги массажа.

Истец ссылается на то, что поскольку договор аренды был заключен в отношении муниципального имущества, то при предоставлении его в субаренду третьим лицам должны быть соблюдены требований и ограничений, установленные статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции). Однако, договоры субаренды заключены без проведения конкурентных процедур в отсутствие к тому законных оснований, в связи с чем данные договоры субаренды являются ничтожными в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ как совершенные вопреки явному запрету, установленному действующим федеральным законом. Также указал на то, что неиспользование объекта в связи с передачей его в субаренду следует расценивать как отказ от исполнения договора в соответствии с пунктом 5.2.1 договора, что также является основанием для расторжения договора.

Указанные доводы истца судом отклоняются по следующим основаниям.

Предметом спора является расторжение договора аренды в связи нарушением его условий, а именно, нецелевым использованием и предоставлением в субаренду без согласия арендодателя.

В силу пункта 5.1.5 договора одним из оснований для расторжения договора аренды является сдача объекта как в целом, так и частично в субаренду или иное пользование, без письменного разрешения арендодателя.

Пунктом 4.4.1 договора предусмотрено, что арендатор не вправе без письменного разрешения арендодателя заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, -переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду объекта или его части в уставный капитал предприятия, договоры о совместной деятельности (сотрудничестве)), а также производить фактическую передачу объекта третьим лицам и т.п.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Как следует из условий договора аренды, нарушением его условий является отсутствие письменного разрешения арендодателя на совершение сделок, в том числе, предоставление в субаренду.

Ответчиком в материалы дела представлено письмо МУПТИиОН от 06.10.2021 № 2833 о согласовании заключения договоров субаренды (т. 1 л.д. 112).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что заключив договоры субаренды ответчик действовал в соответствии с условиями договора и данное обстоятельство не может служить основанием для его расторжения.

Оценивая довод истца о нецелевом использовании арендуемого нежилого помещения суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 5.1.3 договора одним из оснований для расторжения договора аренды является использование арендатором объекта не по назначению, указанному в пункте 1.1. договора.

Условиями договора аренды предусмотрено, что объект предоставлен ответчику для использования под офис.

Однако, согласно акту осмотра от 13.12.2022 часть спорного помещения используется для размещения ателье и для размещения Центра красоты и здоровья «FOR YOU», где проводятся занятия йогой, пилатесом, а также оказываются услуги массажа

Возражая против иска, ответчик указывает, что фактическое использование объекта соответствует его целевому назначению. Нежилые помещения используются для осуществления коммерческой деятельности только на 20%, что соответствует понятию «офис», по правилам ст. 378.2 Налогового кодекса РФ. Субарендаторы осуществляют свою коммерческую деятельность, направленную на извлечение прибыли, посредством использования офисных помещений.

Указанный довод подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно извещению о проведении торгов № 290621/19975130/01 их предметом было предоставление права аренды нежилого помещения в целях использования под офис.

При этом следует отметить, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости права аренды объекта, одним критериев которой является целевое использование объекта.

Заключая договор аренды №3 от 19.08.2021, ответчик обязался использовать его в соответствии с целевым назначением - под офис.

В деле отсутствуют доказательства того, что названная цель достигалась предоставлением нежилых помещений в субаренду для размещения ателье и Центра здоровья и красоты.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами документы, в том числе акт осмотра от 13.12.2022 с приложенными фотоматериалами, письма субарендаторов об использовании нежилых помещений (т. 1 л.д. 67,70), договоры субаренды (т.1 л.д. 100-110), извещение о проведении торгов на странице интернет-сайта torgi.gov.ru, суд приходит к выводу об использовании ответчиком арендуемого помещения в целях, не соответствующим условиям договора аренды.

Истцом в адрес ответчика 15.12.2022 направлено требование о расторжении договора аренды в срок до 31.12.2022, а также соглашение о расторжении договора аренды. Указанные доказательства, подтверждают факт принятия истцом мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Таким образом, договор №3 аренды нежилого помещения муниципальной собственности, заключенный по результатам аукционных торгов от 19.08.2021, подлежит расторжению.

В силу статьи 622 ГК РФ ответчик обязан вернуть истцу имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, с взысканием в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 169-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Расторгнуть Договор №3 аренды нежилого помещения муниципальнойсобственности, заключенного по результатам аукционных торгов от 19.08.2021.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Гив-Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) передать обществу с ограниченной ответственностью «Траст-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) нежилое помещение (номера на поэтажном плане: 4, 6, 7-10-15, 9, 11, 12, 15а, 80-81, 80а, 1 этаж, 1-2, 7, 8-8а, 9-10, 9а, 9б, 9в, 12-14а-14в, 14г, 14х, 14-14б, 13, 80-81, 79 этаж 2, общей площадью 353,2 кв.м, кадастровый номер 61:44:0040904:138, расположенное по адресу: <...>, лит. «Б» по акту сдачи-приемки в технически исправном состоянии и со всеми произведенными улучшениями в течении 5 (пяти)календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гив-Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Траст-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья З.П. Бутенко