Решение от 20 февраля 2018 г. по делу № А63-15997/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-15997/2017
г. Ставрополь
20 февраля 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме20 февраля 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, ОГРН <***>, с. Сенгилеевское Шпаковского района,

к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Михайловск,

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

при участии представителей ответчика ФИО2 и ФИО3 по доверенности от 04.04.2017, представителя ответчика ФИО4 по доверенности от 09.01.2018,

УСТАНОВИЛ:

глава КФХ ФИО1.(далее – глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского Муниципального района Ставропольского края (далее – комитет) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 135 от 16.07.2013, а также распространить его действие с 16.07.2013.

Требования мотивированы тем, что при расчете арендной платы в договоре аренды от 16.07.2013 № 135 комитет неправомерно применил ставку арендной платы 1,5 %, как за багорную пашню. Вместе с тем переданный главе КФХ в аренду земельный участок никогда не использовался как пашня, представляет собой пастбища, и в этом случае при расчете арендной платы применяется базовый размер арендной платы 0,2 %.

Комитет на иск в отзыве требования не признал, указав, что в договоре аренды от 16.07.2013 № 135 глава КФХ добровольно принял на себя обязательства осуществлять оплату арендной платы с применением в расчетах ставки арендной платы 1,5 %.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

23 апреля 2013 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:3234 общей площадью 300 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, имеющий местоположение: Ставропольский край, Шпаковский район, 2 100 м северо-восточнее здания администрации МО Сенгилеевское, расположенного: <...>, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства и осуществления деятельности КФХ».

16 июля 2013 года на основании постановления администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 16.07.2013 № 482 комитетом (арендодатель) с истцом (арендатор) заключен договор № 135 аренды указанного земельного участка.

По акту приема-передачи от 16.07.2013 передан арендатору.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 11.09.2013 за номером 26-26-33/030/2013-397.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка установлен с 16.07.2013 по 15.07.2023.

В соответствии с пунктом 3.1 размер арендной платы за Участок составляет 27 495 руб.

В пункте 3.4 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений.

Согласно расчету арендной платы, обозначенному как приложение к договору (пункт 3.3), арендная плата в год на момент заключения договора рассчитана следующим образом: 300 000 кв.м (общая площадь земельного участка) х 6,11 руб./кв.м (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) х 1,5 % (базовый размер арендной платы).

Дополнительным соглашением от 14.07.2016 стороны внесли изменения и дополнения в пункт 3.1 раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» договора, изложив его в следующей редакции:

«С 16.07.2013 по 31.12.2015 годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 3 666 руб.

300 000 х 6,11 х0,2% = 3666 руб.

Годовой размер арендной платы = площадь земельного участка * удельный показатель кадастровой стоимости * базовый размер арендной платы за 1 кв.м.

С 01.01.2016 годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 5 626,50 руб.

2 813 250 руб. х 0,2% = 5 626,5 руб.)

Годовой размер арендной платы = кадастровая стоимость земельного участка * базовый размер арендной платы».

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано не было.

В последующем стороны заключили другое дополнительное соглашение от 08.09.2016, которым внесли изменения и дополнения в пункт 3.1 раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» договора, изложив его в следующей редакции:

«С 16.07.2013 по 31.12.2015 годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 27 495 руб.

1 833 000 руб. (кадастровая стоимость) х 1,5% (базовый размер арендной платы) = 27 495 руб.

С 01.01.2016 годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 42 198,75 руб.

2 813 250 руб. (кадастровая стоимость) х 1,5% (базовый размер арендной платы) = 42 198,75 руб.)».

Дополнительное соглашение от 08.09.2016 зарегистрировано в ЕГРП 26.09.2016 за номером 26-2/033-26/033-26/033/301/2016-6256/1.

21 апреля 2017 года истец подал в комитет подписанный главой КФХ проект дополнительного соглашения к договору № 135, в котором пункт 3.1 раздела 3 «Размер и условия внесения арендной платы» договора изложен в следующей редакции:

«С 16.07.2013 по 31.12.2015 годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 3 666 руб.

1 833 000 руб. (кадастровая стоимость) х 0,20% (базовый размер арендной платы) = 3 666 руб.

С 01.01.2016 годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 5 626,50 руб.

2 813 250 руб. (кадастровая стоимость) х 0,20% (базовый размер арендной платы) = 5 626,50 руб.)».

В пункте 3 проекта дополнительного соглашения указано, что настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 16.07.2013.

Проект дополнительного соглашения к договору № 134 получен комитетом 21.04.2017, о чем имеется отметка на сопроводительном письме.

Предложенный истцом проект дополнительного соглашения к договору № 135 комитетом не подписан, поэтому глава КФХ обратился в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (действовавшего до 01.03.2015) и подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

На момент заключения спорного договора аренды размер арендной платы определялся на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п (далее – Порядок № 64-п).

Арендная плата с 01.04.2016 определяется на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п (далее – Порядок № 112-п).

Согласно пункту 3 Порядка № 64-п арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Согласно пункту 7 Порядка № 64-п базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением 1 к настоящему Порядку.

Пунктом 3 Порядка № 112-п установлена формула расчета арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в соответствии с приложением к данному Порядку.

Приложением № 1 к Порядку № 64-п и таблицей 1 приложения к Порядку № 112-п базовые размеры (ставки) арендной платы установлены для земель сельскохозяйственного назначения по видам сельскохозяйственных угодий (богарная пашня; орошаемая пашня; земли, занятые многолетними насаждениями; залежи, пастбища, сенокосы) и для несельскохозяйственных угодий.

В пункте 2 статьи 77 ЗК указано, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В свою очередь сельскохозяйственные угодья делятся на пашню, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятие многолетними насаждениями, садами, виноградниками и другими (пункт 1 статьи 79 ЗК РФ).

В данном случае наименование вида разрешенного использования спорного земельного участка не позволяет установить вид сельскохозяйственных угодий, входящих в состав участка.

Размер арендной платы, указанный в пункте 3.1 первоначальной редакции договора и в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2016, определен с применением базового размера (ставки) 1,5 %, установленной Порядком № 64-п и Порядком № 112-п для земельных участков сельскохозяйственного назначения в Шпаковском районе с видом сельскохозяйственных угодий – богарная пашня.

Между тем, согласно заключения кадастрового инженера ООО «Шпаковский гипрозем» от 25.12.2017, составленного по результатам осмотра спорного земельного участка с использованием данных Публичной кадастровой карты, сведений Единого государственного реестра недвижимости и материалов Государственного фонда данных, полученных в результате землеустройства, территория земельного участка находится в границах контуров секции Х территории колхоза им. Ленина Шпаковского района Ставропольского края, непригодных для иного вида сельскохозяйственного производства кроме «выпаса сельскохозяйственных животных».

Выводы кадастрового инженера не противоречат сведениям, предоставленным управлением Росреестра по Ставропольскому краю (письмо от 26.05.2016 № 26-22/0983).

Преобразование одного вида сельскохозяйственных угодий в другой именуется в нормативных актах трансформацией земель.

Доказательств трансформации пастбищ, входящих в состав спорного земельного участка, в пашню, не представлено.

Более того, в соответствии с пунктом 4 Правил трансформации сельскохозяйственных угодий на территории Ставропольского края, утвержденных приказом Министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 14.02.2011 № 30, пастбища не трансформируются.

Порядком № 112-п, равно как ранее Порядком № 64-п, для земельных участков сельскохозяйственного назначения Шпаковского района, относящихся к виду сельскохозяйственных угодий «пастбища», установлена ставка (базовый размер) 0,2 %.

При таких обстоятельствах, размер арендной платы за спорный земельный участок подлежит определению исходя из ставки (базового размера) арендной платы в размере 0,2 %.

Из обстоятельств дела и предмета заявленных требований следует, что договор аренды между сторонами заключен, а по настоящему делу имеет место спор в отношении изменения условий договора, подлежащий рассмотрению в соответствии с нормами главы 29 ГК РФ («Изменение и расторжение договора»).

Согласно статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Проект дополнительного соглашения, направленный истцом ответчику является предложением об изменении ранее заключенного договора, а не проектом нового договора.

Исходя из регулируемого характера размера арендной платы за земли, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, стороны договора аренды не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями (императивными требованиями) законодательства (аналогичный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

В проекте дополнительного соглашения истца предложены изменения, в том числе затрагивающие предыдущий период.

Между тем, согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В связи с этим суд может внести изменения в договор только на будущее время, но не за период, предшествующий судебному разбирательству (аналогичная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 13.07.2011 № ВАС-9033/11 по делу № А68-5414/10).

Принимая во внимание изложенное, указание в изменяемой редакции прошлых периодов (с 16.07.2013 по 31.12.2015 и с 01.01.2016 по настоящий момент) не соответствует пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса, поэтому суд определяет спорное условие договора путем указания действующего в настоящее время размера годовой арендной платы (подлежащего применению до изменения кадастровой стоимости или ставки арендной платы).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 2 813 250 руб.

Таким образом, размер арендной платы за спорный земельный участок на момент принятия решения суда составляет 2 813 250 руб. х 0,2 % = 5626,50 руб. в год.

Невнесение изменений в договор по размеру арендной платы за истекшие периоды не лишает главу КФХ права требовать возврата излишне уплаченной арендной платы (при наличии к тому фактических оснований).

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 АПК РФ, суд Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Изменить договор № 135 от 16.07.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:3234, заключенный между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 11.09.2013 за номером 26-26-33/030/2013-397, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«Размер арендной платы за Участок составляет 5 626,50 руб.».

Взыскать с комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 6000 рублей судебных расходов.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский