Решение от 17 декабря 2019 г. по делу № А50-28227/2019

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

17.12.2019 года Дело № А50-28227/19

Резолютивная часть решения объявлена 11.12.2019 года.

Полный текст решения изготовлен 17.12.2019 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Кремер Ю.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Пермь-констракшн» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Лимит".

В заседании приняли участие:

От истца: ФИО2, по доверенности от 01.06.2019, предъявлено удостоверение адвоката,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 09.07.2019, предъявлен паспорт,

от третьего лица: не явились, извещены.


Общество с ограниченной ответственностью «Пермь-констракшн» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее - ответчик) об обязании снять обременение в виде залога с нежилого помещения площадью 59,9 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410854:1269, расположенного на 2 этаже здания по адресу: <...>.

3 декабря 2019 года истец направил в суд заявление об уточнении исковых требований. Согласно данному заявлению истец просит признать отсутствующим обременение нежилого помещения площадью 59,9 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410854:1269, расположенного на 2 этаже здания по адресу: <...>, в виде ипотеки (залога) наложенного в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на основании договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № 5-3 от 22.02.2008 г., заключенного между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (Залогодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Пермь-констракшн» (Залогодатель), зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 13.03.2008 г. (запись регистрации № 59-59-21/039/2008-101). Обязать публичное акционерное общество «Сбербанк России» исполнить обязательства, предусмотренные п. 9.10 Договором № <***> об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.02.2008 г. в редакции дополнительного соглашения № 29 от 22.11.2017 г., а также п. 14.10 Договора № <***> об открытии невозобновляемой кредитной линии от 09.09.2010 г. в редакции дополнительного соглашения № 23 от 22.11.2017 г., связанные с внесением изменений в кредитно-обеспечительную документацию в связи с прекращением залога в отношении нежилого помещения площадью 59,9 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410854:1269, расположенного на 2 этаже здания по адресу: <...>, для чего обязать публичное акционерное общество «Сбербанк России» направить ООО «Пермь-констракшн» проекты изменений в кредитно-обеспечительную документацию, обязать публичное акционерное «Сбербанк России» передать в регистрирующий орган изменения в кредитно-обеспечительную документацию после их подписания обществом с ограниченной ответственностью «Пермь-констракшн».

Уточнение исковых требований принято судом согласно ст. 49 АПК РФ.

Исковые требования истец поддержал в полном объеме.

Ответчик с иском не согласен по мотивам, изложенным в отзыве на иск. Считает, что банк действовал в рамках закона и договорных отношений с истцом. Истец распорядился заложенным имуществом без предварительного письменного согласия залогодержателя, без соблюдения условий, на которых банк был согласен на совершение сделки с заложенным имуществом. Действия истца являются недобросовестными. В иске просит отказать.

Определением суда от 15.11.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО "Лимит".

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком заключены кредитный договор № <***> от 22.08.2008 об открытии невозобновляемой кредитной линии и кредитный договор № <***> от 09.09.2010 об открытии невозобновляемой кредитной линии. В соответствии с условиями кредитных договоров ответчик открыл истцу невозобновляемые кредитные линии для финансирования затрат по строительству комплекса многофункциональных общественных зданий «Green Plaza» в <...> (далее - БЦ «Green Plaza»), а истец обязался возвратить ответчику полученный кредит и уплатить проценты за пользование им.

Обязательства истца по кредитным договорам обеспечены в числе прочего залогом недвижимого имущества на основании заключенного между истцом и ответчиком договора ипотеки № 5-З от 22.02.2008 в редакции дополнительного соглашения № 17 от 07.09.2015 г.

В соответствии с п. 1.2 договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения № 23 от 15.11.2016 г. в предмет залога в числе прочего входят нежилое помещение площадью 59,9 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410854:1269, расположенное на 2 этаже здания по адресу: <...> (далее - Здание), принадлежащие на праве собственности Истцу (далее - Помещения).

В соответствии с п. 4.1.1 договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения № 23 от 15.11.2016 г. истец не вправе без письменного согласия ответчика распоряжаться предметом залога, в т.ч., но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения истцом обязательств по кредитным договорам.

Согласно п. 6.2.8 кредитного договора № <***> истец обязан осуществлять предварительное согласование с ответчиком договоров, в т.ч. предварительных договоров (аренды, купли-продажи, уступки прав и пр.), предметом которых являются помещения, расположенные по адресу: <...>, или права на них.

В соответствии с п.9.10 кредитного договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 29 от 22.11.2017 и п.14.10 кредитного договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 23 от 22.11.2017 стороны согласовали нижеследующее.

Кредитор обязан в течение 14 календарных дней с момента получения запроса от заемщика о согласовании заключения договора купли-продажи помещений БЦ «Green Plaza», заложенных по обязательствам заемщика, предоставить в адрес заемщика согласие кредитора на заключение договора купли-продажи (далее – Согласие), при соблюдении следующих условий в договоре купли-продажи:

- цена по договору купли-продажи соответствует цене реализации помещений в соответствии с п.6.2 договора ипотеки № 5-З от 22.02.2008 года;

-оплата покупателем полной стоимости по договору купли-продажи осуществляется в срок не более 360 календарных дней;

-переход права собственности к покупателю происходит после полной оплаты по договору купли-продажи и направления денежных средств заемщиком в полном объеме (за вычетом НДС) в счет погашения задолженности перед кредитором по обязательствам заемщика, в соответствии с п.6.2 договора ипотеки № 5-З от 22.02.2008 года;

- покупатель извещен, что продаваемые помещения находятся в залоге ПАО "Сбербанк";

- условие о запрете удержания приобретаемого имущества покупателем как меры обеспечения исполнения обязательств покупателя;

- условие о предоставлении беспрепятственного доступа залогодержателя в помещения до момента перехода права собственности на помещения к покупателю.

Согласно абзацу 10 данного пункта стороны пришли к соглашению, что в случае предоставления заемщиком на согласование договоров купли-продажи с условиями, отличными от условий, указанных в настоящем пункте. Банк в течение 30 календарных дней предоставляет мотивированное решение по согласованию или отказу в согласовании предложенной заемщиком сделки. При этом предметом согласования являются исключительно условия, не соответствующие требованиям абзацев 2-7 настоящего пункта без предъявления кредитором дополнительных требований к сделке.

31.05.2019 г. ООО «Лимит» обратилось к истцу с заявкой на продажу помещения по цене 3 845 580 руб. 00 коп., в то время как рыночная стоимость помещения по состоянию на 31.12.2018 г. была существенно ниже и составляла 3 454 000 руб. 00 коп., что подтверждается оценочным отчетом № 21-1/19-Т от 31.01.2019 г., выполненным независимым оценщиком ООО ОК «Тереза», входящим в реестр оценочных компаний ответчика, который был представлен истцом ответчику письмом № 20 от 31.01.2019 г.

Письмом № 169 от 03.06.2019 истец запросил у ответчика согласие на заключение договора купли-продажи с ООО "Лимит" в отношении помещения.

14.06.2019 г. ООО «Лимит» подписало договор купли-продажи в отношении помещения и направило его истцу.

28.06.2019 г. платежным поручением № 54 ООО «Лимит» уплатило истцу 3 845 580 руб. 00 коп. в качестве оплаты стоимости помещения.

28.06.2019 г. платежным поручением № 600 истец, исполняя требования кредитных договоров и договора ипотеки, перечислил указанные денежные средства в пользу ответчика, поскольку в соответствии с п. 6.2 Договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения № 23 от 15.11.2016 г., п. 7.11 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 21 от 21.10.2016 г., п. 12.16 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 15 от 21.10.2016 г. истец обязан перечислять денежные средства, поступившие в качестве оплаты помещений, в счет досрочного погашения задолженности по кредиту.

Ответчик письмом № 6984-01-исх/668 от 12.07.2019 сообщил истцу о принятии решения о согласовании заключения договора купли-продажи помещения по цене 3 845 580 руб. 00 коп. при соблюдении определенных условий, в том числе ответчик требовал дословного указания в договоре купли-продажи формулировок условий, предусмотренных абз. 2-7 п. 9.10 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 29 от 22.11.2017 г., а также абз. 2-7 п. 14.10 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 23 от 22.11.2017 г., а также потребовал заключения между ответчиком и истцом договора банковского (залогового) счета и договора залога прав по банковскому (залоговому) счету, которые в обязательном порядке должны содержать условие об отсутствии права истца распоряжаться денежными средствами, находящимися на указанном счете, кроме того, ответчик потребовал, чтобы в договоре купли-продажи помещений в обязательном порядке содержалось условие о том, что денежные средства в счет оплаты помещений покупатель обязан перечислить на указанный банковский (залоговый) счет (т.1 л.д.161-162).

12.07.2019 г. истцом был подготовлен и подписан протокол разногласий к договору купли-продажи с ООО «Лимит», а также истцом был подписан сам договор купли-продажи с указанием на дату его подписания (12.07.2019 г.) и на протокол разногласий. В протоколе разногласий в соответствии с требованиями ответчика, содержащимися в письме № 6984-01-исх/668 от 12.07.2019 г., были отражены дословные формулировки условий, предусмотренных абз. 2-7 п. 9.10 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 29 от 22.11.2017 г., а также абз. 2-7 п. 14.10 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 23 от 22.11.2017 г.

Вместе с тем, условия ответчика о залоговом счете противоречат условиям кредитных договоров.

Как указано выше , в соответствии с абз. 1 п. 9.10 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 29 от 22.11.2017 г., а также абз. 1 п. 14.10 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 23 от 22.11.2017 г. ответчик обязан в течение 14 календарных дней с момента получения запроса от истца о согласовании заключения договора купли-продажи помещений БЦ «Green Plaza», заложенных по обязательствам истца, предоставить в адрес истца согласие на заключение договора купли-продажи при соблюдении определенных условий в договоре купли-продажи, которые указаны в абз. 2-7; при этом ответчик не имеет права указывать в согласии какие-либо дополнительные условия, не содержащиеся в абз. 2-7, на которых ответчик согласен на совершение сделки; если согласие содержит дополнительные условия, оно считается данным без этих условий. В соответствии с абз. 10 п. 9.10 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 29 от 22.11.2017 г., а также абз. 10 п. 14.10 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 23 от 22.11.2017 г. в случае предоставления истцом на согласование договора купли-продажи с условиями отличными от условий, указанных в этих пунктах, ответчик в течение 30 календарных дней предоставляет мотивированное решение по согласованию или отказу в согласовании сделки. При этом предметом согласования являются исключительно условия, не соответствующие требованиям абз. 2-7, без предъявления ответчиком дополнительных требований к сделке.

Таким образом, требование ответчика о необходимости оформления договора банковского (залогового) счета и договора залога прав по банковскому (залоговому) счету, а также о перечислении денежных средств по договору купли-продажи на указанный счет противоречит условиям п.9.10 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 29 от 22.11.2017 г. и п. 14.10 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 23 от 22.11.2017 г., а также ст. 421 ГК РФ.

Аналогичные выводы сделаны в решении Арбитражного суда Пермского края суда от 20.11.2019 по делу № А50-26168/2019.

В соответствии с абз. 9 п. 9.10 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 29 от 22.11.2017 г., а также абз. 9 п. 14.10 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 23 от 22.11.2017 г. ответчик обязан вывести из залога оплаченные помещения в течение 35 календарных дней после поступления от истца всей суммы платежа за каждое конкретное помещение, для чего ответчик обязан направить истцу проекты изменений в кредитно-обеспечительную документацию, которые после подписания истцом передаются ответчиком в регистрирующий орган для регистрации снятия залога.

Для целей вывода помещения из залога оно считается оплаченным при соблюдении условий п. 6.2 Договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения № 23 от 15.11.2016 г., п. 7.11 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 21 от 21.10.2016 г., п. 12.16 Договора № <***> в редакции дополнительного соглашения № 15 от 21.10.2016 г. Последним абзацем п. 6.2 Договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения № 23 от 15.11.2016 г. прямо предусмотрено, что вывод из состава обеспечения объектов недвижимости производится после погашения кредита (части кредита) в размере стоимости реализации имущества, но не менее стоимости (за вычетом НДС), указанной в данном пункте.

Материалами дела подтвержден факт оплаты помещений со стороны ООО "Лимит" и перечисление истцом в пользу ответчика денежных средств в размере стоимости помещений (платежные поручения № 54 от 28.06.2019 и № 600 от 28.06.2019 соответственно).

Факт оплаты помещений и досрочное погашения кредита в соответствующей сумме ответчиком не оспаривается (ст. 65 АПК РФ).

Вместе с тем, какие-либо действия, направленные на вывод помещения из залога, в 35-дневый срок с момента перечисления денежных средств, ответчиком не совершены, проекты изменений в кредитно-обеспечительную документацию в адрес истца не направлены.

Возражая против иска, ответчик указал, что действия истца являются недобросовестными, поскольку истец распорядился помещением без предварительного согласия, договор купли-продажи от 12.07.2019 не содержит условий о предоплате, на дату совершения платежей согласие банка на отчуждение помещений отсутствовало.

Вместе с тем, изложенные доводы ответчика не могут являться основанием для сохранения залога помещений, приобретенных ООО "Лимит" по договору купли-продажи от 12.07.2017.

Независимо от наличия условий о предварительной оплате в договоре купли-продажи от 12.07.2019, покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате помещений согласно ст. 315 ГК РФ, поскольку условия договора купли-продажи о цене помещений были согласованы с продавцом, досрочное исполнение обязательства не противоречит договору и существу обязательства по купле-продаже помещений.

Согласие банка выдано 12.07.2019.

Досрочное исполнение обязательства не свидетельствует о недобросовестности истца.

При оплате помещений и погашении задолженности по кредитным договорам плательщики (истец и третье лицо) указали кадастровый номер помещений 59:01:4410854№1269 по адресу <...>.

Таким образом, в силу 6.2 Договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения № 23 от 15.11.2016 г. 6.2 Договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения № 23 от 15.11.2016 г. ответчик обязан совершить действия о выводу оплаченного помещения из залога.

Несовершение данных действий является неправомерным.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Правовые основания для сохранения права залога ответчика на нежилое помещение площадью 59,9 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410854:1269, расположенного на 2 этаже здания по адресу: <...> отсутствуют.

В соответствии с абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Оценивая имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании отсутствующим обременения помещения в виде ипотеки (залога) и об обязании совершить действия по внесению изменений в кредитно-обеспечительную документацию в связи с прекращением залога в отношении нежилого помещения площадью 59,9 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410854:1269, расположенного на 2 этаже здания по адресу: <...>.

Уплата государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170,176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л :

Иск удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение нежилого помещения площадью 59,9 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410854:1269, расположенного на 2 этаже здания по адресу: <...>, в виде ипотеки (залога) наложенного в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на основании договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № 5-3 от 22.02.2008 г., заключенного между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (Залогодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Пермь-констракшн» (Залогодатель), зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 13.03.2008 г. (запись регистрации № 59-59-21/039/2008-101).

Обязать публичное акционерное общество «Сбербанк России» исполнить обязательства, предусмотренные п. 9.10 Договором № <***> об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.02.2008 г. в редакции дополнительного соглашения № 29 от 22.11.2017 г., а также п. 14.10 Договора № <***> об открытии невозобновляемой кредитной линии от 09.09.2010 г. в редакции дополнительного соглашения № 23 от 22.11.2017 г., связанные с внесением изменений в кредитно-обеспечительную документацию в связи с прекращением залога в отношении нежилого помещения площадью 59,9 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410854:1269, расположенного на 2 этаже здания по адресу: <...>, для чего обязать публичное акционерное общество «Сбербанк России» направить ООО «Пермь-констракшн» проекты изменений в кредитно-обеспечительную документацию, обязать публичное акционерное «Сбербанк России» передать в регистрирующий орган изменения в кредитно-обеспечительную документацию после их подписания обществом с ограниченной ответственностью «Пермь-констракшн».

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пермь-констракшн» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 12 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Ю.О. Кремер