Решение от 26 марта 2018 г. по делу № А78-3367/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А78-3367/2017
г.Чита
26 марта 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2018 года

Решение изготовлено в полном объёме 26 марта 2018 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Е.А.Фадеева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1037550010519, ИНН 7536029036) к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал" (ОГРН 1117505000106, ИНН 7505006261) о взыскании 7353457,09 руб.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, 1.Министерство обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>), 2. Общество с ограниченной ответственностью "Геопроектизыскания" (ОГРН <***>, ИНН <***>), 3. Федеральное государственное автономное учреждение "Управление имуществом специальных проектов" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 20.02.2018 г.;

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 19.03.2018 г.;

от третьего лица-1: представитель не явился;

от третьего лица-2: представитель не явился;

от третьего лица-3: представитель не явился.

В судебном заседании суд установил:

Федеральное государственное казенное учреждение "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал" с требованием, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ о взыскании в доход федерального бюджета неустойки на основании договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления №141/3/5АИ-1 от 16.05.2014 г. за период с 11.08.2014 г. по 30.06.2016 г. в сумме 7353457,09 руб. за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендованного нежилого помещения, распложенного по адресу: <...>, в/г 211, общей площадью 2101,4 кв.м.

Решением суда от 05.07.2017 заявленные требования удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью "Капитал" в пользу федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации взыскана в доход федерального бюджета неустойка в сумме 485900,46 руб. В остальной части требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.12.2017 года решение Арбитражного суда Забайкальского края от 05 июля 2017 года по делу №А78-3367/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2017 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.

При новом рассмотрении дела суду надлежало установление факта наличия либо отсутствия недостатков сданного в аренду объекта - нежилое здание гостиницы, препятствующих его использованию по целевому назначению.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика иск не признал.

В порядке ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев заявленные требования, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с договором аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления № 141/3/5/АИ-1 от 16.05.2014 между Арендодателем - Министерством обороны Российской Федерации, балансодержателем - ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России и Арендатором -ООО «Геопроектизыскания» был заключен договор аренды.

25.06.2014 между Цедентом - ООО «Геопроектизыскания» и Цессионарием - ООО «Капитал» заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления.

На основании указанного договора о передаче (уступке) прав и обязанностей 04.07.2014 между Арендодателем - Министерством обороны Российской Федерации, балансодержателем - ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России и Арендатором -ООО «Капитал» заключено дополнительное соглашение по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления.

По условиям договора аренды и в соответствии с актом приема-передачи от 01.08.2014 ООО «Капитал» передано здание гостиницы «Ингода» (инвентарный номер 75:32:000006001; литер А), для дальнейшего использования в качестве нежилого по адресу: <...>, в/г 211, общая площадь передаваемого в аренду объекта 2101,4 кв.м.

Права собственности Российской Федерации и оперативного управления на объект недвижимого имущества зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с частью 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. Собственником имущества, закреплённого за федеральным государственным казенным учреждением «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, является Министерство обороны Российской Федерации.

ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России для достижения целей, указанных в п. 19 Устава осуществляет в установленном порядке действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации, выступает в суде в отношении имущества, закрепленного за Учреждением, истцом, ответчиком и заинтересованным лицом.

Ответчик своевременно не исполнил в полном объеме обязательства по перечислению арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, в связи с чем, за период с 01.08.2014 г. по 30.06.2016 г. начислена неустойка в сумме 7353457,09 руб.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отменяя, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа указа следующее.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что договор аренды федерального недвижимого имущества N 141/3/5/АИ от 16.05.2014 изначально был заключен с ООО "Геопроектизыскание" на основании результатов аукциона, проведенного истцом - ФГКУ "Сибирское ТУИО" Минобороны России (том 1 лист дела 18).

При этом в аукционной документации указывалось, что предметом торгов являлось право на заключение договора аренды на объект недвижимости - нежилое здание гостиницы, которое можно использовать под нежилые цели (том 2 листы дела 75, 81).

Вышеназванная цель использования спорного здания также нашла отражение непосредственно и в тексте самого договора - пункт 1.1.

Согласно пункту 3.1.8. договора учреждение обязалось предоставить арендатору необходимые условия для использования объекта аренды в соответствии с целями в пункте 1.1. договора.

Разделом 2 договора установлено, что эта сделка заключена на 5 лет, действует с 16.05.2014 по 16.05.2019.

Вместе с тем, в материалах дела имеется письмо ООО "Геопроектизыскание" к учреждению от 23.06.2016 N 1036, из которого следует, что названным обществом установлен факт непригодности для дальнейшей эксплуатации предлагаемого истцом к приему недвижимого имущества, общество указало, что состояние здания угрожает жизни, здоровью и безопасности людей; сообщило о подписании представленного в их адрес экземпляра договора, но без принятия объекта недвижимости; предложило учреждению провести спорный объект в техническое состояние, подлежащее для его дальнейшей эксплуатации либо заключить соглашения о замене стороны (том 2 лист дела 81).

Как усматривается из материалов дела, прежний арендатор - ООО "Геопроектизыскание", на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 25.06.2014 и соглашения о замене стороны от 25.06.2014 передало ответчику - ООО "Капитал", все свои права и обязанности по договору аренды федерального недвижимого имущества N 141/3/5/АИ от 16.05.2014.

В последующем 01.08.2014 министерством, учреждением и обществом был подписан акт приема-передачи последним федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, по договору аренды N 141/3/5/АИ-1 от 16.05.2014 (том 1 листы дела 38-39).

Согласно содержанию данного документа, комиссией, состоящей из представителей вышеназванных сторон, было определено техническое состояние нежилого помещения (здания гостиницы) на момент его передачи ответчику и установлено, что это недвижимое имущество непригодно к использованию в данном состоянии, поскольку имеется необходимость проведения реконструкции (капитального ремонта).

Из фотоснимков спорных помещений также следует, что имущество передано ответчику в крайне неудовлетворительном состоянии.

В материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о затратах ООО «Капитал» , произведенных на капитальный ремонт и реконструкцию на общую сумму свыше 203000000,00 руб.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.

В пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Однако, ООО "Геопроектизыскания" еще до передачи ему объекта аренды предъявило истцу требование об устранении имеющихся недостатков, тем самым в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ заявило о своих претензиях по устранению этих недостатков (том 2 лист дела 81).

Тот факт, что арендная плата за спорный период была оплачена ответчиком в полном объеме, не может однозначно свидетельствовать о возникновении на стороне арендодателя права по взысканию неустойки за нарушение сроков ее оплаты, с учетом передачи в аренду объекта в состоянии, исключающем возможность его использования в оговоренных целях и несения арендатором значительных затрат по устранению имеющихся недостатков.

В силу ч.2.1 ст.289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В судебном заседании представитель истца подтвердил, что имущество было передано ответчику в ненадлежащем состоянии, однако сторона была извещена об этом и не имела возражений.

Данные обстоятельства подтверждаются также указанными доказательствами.

Оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В иске следует отказать.

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего иска относится на истца по правилам ст.110 АПК РФ.

Расходы ответчика в сумме 6000,00 руб. за апелляционное и кассационное рассмотрение дела относятся на истца по правилам ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 59767,00 руб.

Взыскать с федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000,00 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Е.А. Фадеев