Решение от 8 ноября 2023 г. по делу № А32-40348/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-40348/2022

Резолютивная часть решения суда оглашена 03.10.2023 года. Полный текст решения суда изготовлен 08.11.2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчик: ООО «Сочижилстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о взыскании задолженности по договору аренды от 06.06.2007 № 490004215 за период с 01.04.2021 по 30.06.2022 в размере 6 208 425,11 руб., пени за период с 29.04.2021 по 21.07.2022 в размере 1 212 360,14 руб.,

при участии в заседании: от истца: ФИО1 – по доверенности, от ответчика: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Сочижилстрой» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 06.06.2007 № 490004215 за период с 01.04.2021 по 30.06.2022 в размере 6 208 425,11 руб., пени за период с 29.04.2021 по 21.07.2022 в размере 1 212 360,14 руб.

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных платежей.

Представитель истца настаивал на требованиях, определения суда от 13.03.2023 и 23.05.2023 не исполнил.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте уведомлен надлежащим образом.

В представленном ранее отзыве указал, что ранее аналогичный спор уже рассматривался Арбитражным судом Краснодарского края в рамках дела № А3235903/2021, решение суда первой инстанции о взыскании отменено апелляционной инстанцией, постановлением кассационной инстанции от 17.10.2022 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022 оставлено в силе.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2006 по делу № А32-5179/2006 за обществом признано право на заключение договора о предоставлении на условиях аренды

(договор аренды земельного участка) земельного участка общей площадью 6770 кв. м, расположенного по адресу: город Сочи, ул. Виноградная, 45, на период проектирования и строительства многоквартирного жилого комплекса по улице Виноградной в Центральном районе города Сочи без проведения аукциона (торгов), с последующим его оформлением в установленном законодательством порядке. Суд также обязал администрацию города Сочи Краснодарского края исполнить договор № 03.2/26 от 20.09.2005 инвестирования в строительство в части предоставления обществу земельного участка общей площадью 6770 кв. м, расположенного по адресу: город Сочи, ул. Виноградная, 45 на период проектирования и строительства многоквартирного жилого комплекса по улице Виноградной в Центральном районе города Сочи.

Во исполнение вышеуказанного решения суда на основании постановления № 744 от 06.06.2007 между муниципальным образованием город Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203012:0013 для строительства многоквартирной жилой застройки с подземной автостоянкой сроком действия до 06.06.2010..

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в установленном законом порядке 14.06.2007.

Срок договора аренды неоднократно продлевался дополнительными соглашениями (до 11.08.2015).

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В период действия договора (с учетом перерыва в связи проведением Олимпийских игр) обществом на земельном участке на основании выданных разрешений на строительство осуществлялась застройка двух пусковых комплексов, включая подготовку проектной документации, освоение участка и т.п. В 2014 году оба объекта были введены в эксплуатацию.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 по делу № А3226213/2016, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 13.04.2017, признана недействительной односторонняя сделка по расторжению договора аренды № 4900004215 от 06.06.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203012:13 на основании уведомления департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи от 08.06.2016 № 14262/0205-16.

По мнению истца, ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.04.2021 по 30.06.2022 не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 6 208 425,11 руб.

Истец в адрес ответчика направил претензию от 22.06.2022 № 9014/02.01-30 с просьбой ликвидировать задолженность в недельный срок с момента получения претензии.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя разъяснений п. п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Кроме того, принимая во внимание ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на дату

ввода в эксплуатацию двух многоквартирных домов).

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Таким образом, арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203012:13 предоставлен для строительства многоквартирной жилой застройки.

Согласно акту осмотра от 10.11.2022 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203012:13 расположены многоквартирные жилые дома с кадастровыми номерами 23:49:0203012:1323 и 23:49:0203012:1300.

Судом установлено, что в рамках дела № А32-35903/2021 рассматривались аналогичные требования администрации к обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 06.06.2007 № 490004215 за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в размере 2 223 313,03 руб. и пени по состоянию на 22.04.2021 в размере 254 553,26 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2022 по делу № А3235903/2021 требования удовлетворены.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 17.10.2022, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2022 по делу № А3235903/2021 отменено, в иске отказано, в связи с тем, что администрация с бременем доказывания не справилась.

В вышеуказанном постановлении апелляционной инстанции установлено, что земельный участок сформирован в целях строительства трёх многоквартирных жилых домов, каждый из которых представляет собой самостоятельный объект, строительство и ввод в эксплуатацию которых осуществлялся поэтапно, право собственности на первую квартиру в первой и второй очередей жилого дома зарегистрировано в 2014 году, следовательно администрация должна обосновать основания для взыскания арендной платы за часть земельного участка, которая занята первой и второй очередями жилого дома. В рамках действующего договора аренды от 06.06.2007 № 4900004215 после сдачи в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру в первом и втором доме, общество продолжало пользоваться арендованным земельным участком в той его части, которая не занята введенными в эксплуатацию домами, а использовалась для завершения строительства третьей очереди.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», частью 1 статьи 16

АПК РФ, вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальная связь судебных актов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011

№ 30-П также указал, что признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда; указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 17.01.2017 № 36-КГ16-26 указал, что правом оспаривать обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями, обладают только лица, которые не участвовали в рассмотрении соответствующего дела.

Оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, в том числе путем предъявления новых исков, запрещается.

Пересмотр в неустановленном процессуальным законом порядке вступившего в законную силу решения суда недопустим.

По аналогии с вышеуказанным постановлением апелляционной инстанции, определениями суда от 13.03.2023, 23.05.2023 и 15.08.2023 истцу было предложено:

- обосновать требования с учётом постановлений апелляционной инстанции и кассационной инстанции по делу № А32-35903/2021;

- обосновать размер земельного участка, необходимый для эксплуатации многоквартирных жилых домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203012:13 (представить заключение специалиста);

- нормативно обосновать иск в части взыскания арендной платы за весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203012:13;

- представить пояснения в обоснование иска с учётом довода общества о невозможности возведения на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома третьей очереди ввиду превышения коэффициента использования территории;

- представить информацию: в какой форме и размере (от какой площади земельного участка рассчитана) уплачивается плата за земельный участок собственниками помещений в многоквартирных жилых домах с кадастровыми номерами 23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с положениями ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

Истец вышеуказанные определения суда не исполнил, пояснения по делу не представил, в связи с чем, суд полагает, что истец в настоящем деле также не справился с бременем доказывания.

Исходные данные для самостоятельного расчёта арендной платы применительно к части земельного участка, которая необходима для завершения строительства многоквартирного жилого дома, у суда отсутствуют. Кроме того, администрация никак не высказалась на предмет того, что действующие в 2020 году нормативы позволяют вести строительство на спорном земельном участке, выяснение указанного вопроса является принципиально важным для обоснования администрацией права на иск в заявленный период.

В связи с чем, требования о взыскании арендной платы и пени не могут быть удовлетворены.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Р.Ю. Савин