Решение от 8 октября 2017 г. по делу № А81-5409/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-5409/2017
г. Салехард
09 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 09 октября 2017 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Никитиной О.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Союзпечать» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о расторжении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 02.09.2016 №40,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился,

от ответчика – представитель не явился,

у с т а н о в и л:

Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Союзпечать» о расторжении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 02.09.2016 №40, также просит прекратить право собственности ООО «Союзпечать» на недвижимое имущество – часть здания: нежилое помещение в жилом доме («Дом книги»), этажность 1, назначение: нежилое, площадью 614,90 кв.м, расположенное по адресу: ЯНАО, <...>, кадастровый номер 89:11:020304:2324, признать право муниципальной собственности на спорное недвижимое имущество и обязать ответчика возвратить спорное нежилое помещение истцу.

До начала судебного заседания от ответчика в электронном виде поступил отзыв на исковое заявление, в котором он, не согласившись с исковыми требованиями, просит отказать истцу в их удовлетворении. Также заявлял о готовности обсудить с истцом возможность заключение мирового соглашения и его условия.

На дату судебного заседания сведений об урегулировании сторонами спора мирным путём в суд не представлено.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

29.09.2017 от ответчика в электронном виде дополнительно поступили возражения относительно доводов истца, изложенных в исковом заявлении. Также ответчик заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

От истца в электронном виде 02.10.2017 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором он также настаивает на удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению. Выводы суда основаны на следующем.

При рассмотрении дела было установлено, что между Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (продавцом) и ООО «Союзпечать» (покупателем) заключен купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 02.09.2016 №40, согласно условиям которого истец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя муниципальное недвижимое имущество – часть здания: нежилое помещение в жилом доме («Дом книги»), этажность 1, назначение: нежилое, площадью 614,90 кв.м, расположенное по адресу: ЯНАО, <...>, с условным номером 89-72-37/035/2006-159, а ответчик обязался принять имущество  и оплатить его в порядке и сроки, установленные условиями договора.

Согласно пункту 1.1 договора в момент передачи имущество находится в собственности муниципального образования город Новый Уренгой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.06.2006 №72НК 249317, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  30 июня 2006 года сделана запись регистрации № 89-72-37/035/2006-159.

Пунктом 2.1. договора установлено, что рыночная стоимость имущества составляет 27 400 000 рублей 00 копеек (без учета НДС) на основании решения Арбитражного суда ЯНАО по делу №А81-2747/2015.

В соответствии с пунктом 2.3 договора оплата стоимости недвижимого имущества должна была осуществляться покупателем в рассрочку в течение 60-ти месяцев (5 лет) посредством ежемесячных выплат в равных долях не позднее 25 числа текущего месяца согласно графику внесения платежей (приложение № 2 к договору), с даты подписания договора. На остаток основного долга по договору ежемесячно подлежали начислению проценты в размере 2,75%.

По согласованному сторонами графику оплаты в рассрочку (приложение № 2), оплата должна была производиться, начиная с мая 2016 года. Согласно графику ответчик в течение 60 месяцев должен был уплатить стоимость имущества в сумме 27 400 000 рублей 00 копеек  (без учета НДС) и проценты в сумме 1 915 145 рублей 84 копейки, по 456 666 рублей 67 копеек основного платежа в месяц, а также проценты, начисленные на сумму задолженности.

При этом первый платеж по договору за период, указанный в пунктах 1 – 5 согласно графику внесения платежей (приложение № 2 к договору), покупатель должен был произвести не позднее 25.09.2016 в сумме 2 586 826 рублей 41 копейка (п. 2.5. договора).

В пункте 3.1 договора указано, что он вступает в силу со дня его подписания сторонами, распространяет свое действие с 04.05.2016 и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что он может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством.

Истец передал имущество ответчику по акту приема-передачи. Согласно представленной истцом в дело выписки Росреестра на спорное имущество 09.09.2016 было зарегистрировано право собственности ответчика с ограничением (залог в силу закона).

Заявляя исковые требования, истец указал, что ответчик нарушил свои обязательства по оплате, общая сумма платежей, внесенных ответчиком по договору за период с 27.09.2016 по 28.06.2017, составляет 1 229 458 рублей 34 копейки, задолженность перед муниципальным бюджетом по состоянию на 28.06.2017 составляет 5 947 724 рубля 35 копеек.

В связи с ненадлежащим исполнением денежного обязательства ответчиком Департамент неоднократно уведомлял ООО «Союзпечать» о необходимости оплаты задолженности (письма от 12.01.2017 №301-12/175-02, от 15.02.2017 №301-12/1763-02), однако на дату подачи искового заявления сумму долга в полном объеме не погашена.

17.03.2017 истцом в адрес ответчика было направлено письмо исх. №301-12/2940-04 с предложением о расторжении договора и возврате имущества в собственность муниципального образования город Новый Уренгой. При этом указано, что уплаченные ООО «Союзпечать» денежные средства по договору, за исключением процентов, будут возвращены Департаментом ответчику.

Ответчик письмо с предложением о расторжении договора получил, но ответа на него не направил, имущество истцу не возвратил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе производства по делу ответчик в возражениях на исковое заявление сообщил, что ООО «Союзпечать» продолжает исполнять условия спорного договора, в период с июня 2017 года по сентябрь 2017 года им частично погашена задолженность на общую сумму 275 000 рублей, что свидетельствует о намерении ответчика сохранить договорные отношения, представил копии соответствующих платежных поручений.

Ответчик полагает, что ни законом, ни договором купли-продажи истцу не предоставлено право требовать от ответчика возврата переданной по договору муниципальной недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества. Считает, что для истца не наступили последствия, которые существенно отражаются на его интересах, поскольку он не лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.  Нахождение предмета договора купли-продажи, заключенного в рамках Закона № 159 - ФЗ, в залоге продавца, по мнению ответчика, исключает возможность рассмотрения просрочки по его оплате в качестве существенного нарушения, влекущего расторжение договора и возврат недвижимого имущества, так как права истца в достаточной мере защищены указанными нормами права и истец вправе реализовать свои права в рамках указанного закона, а именно, обратить взыскание на недвижимое имущество и оставить его за собой.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу пункта  2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Законом не предусмотрена государственная регистрация договора продажи недвижимости. Государственной регистрации согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ подлежит переход права собственности  на недвижимость к покупателю.

Письменная форма договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами была соблюдена. Наличие зарегистрированного права муниципальной собственности на объект недвижимости предполагает наличие государственного кадастрового учета объекта недвижимости, что в свою очередь свидетельствует о соблюдении  требований статьи 554 ГК РФ об определении предмета в договоре продажи недвижимости.

На этом основании суд признает, что договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 02.09.2016 №40 является заключенным.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны (пункт 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ).

Спорным договором купли-продажи предусмотрена рассрочка оплаты стоимости нежилого помещения, а в приложении № 2 к договору сторонами в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ согласован график (даты и суммы) оплаты покупателем цены объекта и процентов, предусмотренных частью 3 статьи 5 названного Закона.

Согласно пункту 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Закона № 159-ФЗ, действующим законодательством не предусмотрено.

В силу пункта 3 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Из буквального толкования названной нормы следует, что преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом малого либо среднего предпринимательства недвижимого имущества может быть утрачено соответствующим лицом при наступлении конкретных обстоятельств, а именно: при расторжении договора купли-продажи по инициативе продавца по причине существенного нарушения покупателем условий данной сделки. Императивного указания на запрет прекращения такого рода сделок по инициативе продавца в одностороннем порядке, не имеется. Запрета на реализацию продавцом государственного или муниципального имущества права, закрепленного в части 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержится.

Соответственно, обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из представленных в дело документов видно, что ответчиком нарушен график платежей, являющийся приложением к договору. За приобретенное по договору недвижимое имущество ответчиком в период с мая 2016 года по сентябрь 2017 года уплачено 1 504 458 рублей 34 копейки, что составляет 5,49% от его стоимости.

С учетом процентов, предусмотренных графиком платежей, ответчик по состоянию на сентябрь 2017 года должен был уплатить по договору купли-продажи 8 688 463 рубля 95 копеек, в том числе: основной долг в сумме 7 763 333 рубля 39 копейки и проценты в размере 925 130 рублей 56 копеек. На день рассмотрения дела сумма произведенных им платежей составила 1 504 458 рублей 34 копейки, что составляет 17,3% от общей суммы, подлежащей внесению за период с мая 2016 года по сентябрь 2017 года.

Таким образом, из материалов дела усматривается, что внесенная покупателем денежная сумма значительно меньше половины цены договора купли-продажи и, следовательно, является существенным нарушением договора, то есть основанием для его расторжения и возврата имущества.

Факт нарушения ответчиком обязательства по оплате суд признает доказанным, что согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требование пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом соблюдено посредством направления ответчику претензии от 17.03.2017 исх. №301-12/2940-04 с предложением о расторжении договора и возвращении недвижимого имущества (с приложением проекта соглашения о расторжении договора).

Претензия была получена ответчиком 17.04.2017, о чем свидетельствует копия почтового уведомления.

При таких обстоятельствах суд признает, что  требование о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества истцом заявлено обоснованно и подтверждено представленными в дело документами. Требования истца в этой части подлежат удовлетворению.

С учетом положения пункта 2 статьи 489 ГК РФ истец имеет право требовать возврата переданного ответчику недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/ 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

С учетом изложенного суд удовлетворяет требование о возврате спорного нежилого помещения истцу.

Также истцом заявлены требования о прекращении права собственности ООО «Союзпечать» на спорное нежилое помещение и признания права муниципальной собственности на данное имущество.

Заявляя требования в указанной части, истец не учел того, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (абзац 5 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, поскольку специального указания в резолютивной части решения суда на переход права собственности к прежнему владельцу не требуется, исковые требования в данной части в судебном порядке удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика. Поскольку при подаче иска истец был освобожден от уплаты госпошлины, она подлежит взысканию в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 02.09.2016 №40, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Союзпечать» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Союзпечать» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес (место нахождения): 629306, ЯНАО, <...>, дата регистрации: 27.09.2005) возвратить Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес (место нахождения): 629300, ЯНАО, <...>, дата регистрации: 04.12.2002) недвижимое имущество – часть здания: нежилое помещение в жилом доме («Дом книги»), этажность 1, назначение: нежилое, площадью 614,90 кв.м, расположенное по адресу: ЯНАО, <...>, кадастровый номер 89:11:020304:2324, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении заявленных исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союзпечать» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес (место нахождения): 629306, ЯНАО, <...>, дата регистрации: 27.09.2005) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы  в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.


Судья

О.Н. Никитина