Решение от 18 июня 2018 г. по делу № А45-10446/2018

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-10446/2018
г. Новосибирск
19 июня 2018 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, Новосибирская область, г. Бердск (ИНН <***>) к Администрации города Бердска, Новосибирская область, г. Бердск (ИНН <***>) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010659:1136,

с участием представителей:

от истца: ФИО3, по доверенности от 14.01.2016, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен, 



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Администрации города Бердска (далее – ответчик, администрация) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010659:1136, расположенного по адресу: г. Бердск, в районе ул. Промышленная, 8, общей площадью 5 277 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства складов хранения железнодорожных грузов.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что не имеет возражений относительно удовлетворения заявленных требований, если в судебном заседании будет установлено, что на земельном участке возведен объект незавершенного строительства в период действия договора аренды от 22.05.2012 № 320-д.

Ответчик в судебное заседание не явился, возражений относительно рассмотрения дела в свое отсутствие не заявлял, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. С учетом мнения представителя истца, руководствуясь ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Требования истца мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Бердска № 320-д от 22.05.2012. Истцу в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 54:32:010659:1136, расположенный по адресу: г. Бердск, в районе ул. Промышленная, 8, общей площадью 5 277 кв.м. Указанный договор был заключен сроком на 5 лет и действовал в период с 16.05.2012 по 15.05.2017. Несмотря на истечение срока действия договора, истец продолжает использовать земельный участок и вносить за него арендную плату. В период действия договора истцом на арендуемом земельном участке был возведен объект капитального строительства (здание диспетчерской). Ссылаясь на положения ст. 28, 33, 35 Земельного кодекса, истец просил обязать ответчика заключить с ним с ним новый договор аренды указанного земельного участка. Отказ ответчика от заключения данного договора послужил основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Согласно п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

По общему правилу (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

 Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2016 № 305-КГ16-11133.   

На основании оценки представленных доказательств в их совокупности и взаимной связи арбитражный суд приходит к выводу, что истец не подтвердил наличие у него оснований для заключения договора аренды без торгов.

Так, материалами дела подтверждается, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) на основании постановления Администрации города Бердска от 16.05.2012 № 1701был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Бердска № 320-д от 22.05.2012, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:32:010659:1136, расположенный по адресу: г. Бердск, в районе ул. Промышленная, 8, общей площадью 5 277 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов (п. 1.1 договора).

Земельный участок предоставляется для строительства складов хранения железнодорожных грузов. Указанное описание цели использования земельного участка является окончательным. Изменение разрешенного пользования допускается исключительно с письменного согласия арендодателя и оформляется в виде дополнительного соглашения к договору (п. 1.2).

Срок действия договора определен сторонами с 16.05.2012 по 15.05.2017 (п. 1.4).

Согласно п. 6.3 договора истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Также материалами дела подтверждается, что истцом на арендованном земельном участке возведен объект недвижимого имущества – здание диспетчерской общей площадью 12 кв.м., что следует из акта осмотра земельного участка от 12.02.2018 и заключения эксперта № 10-04/17-СТИ от 10.04.2017. Ответчиком факт наличия на земельном участке указанного объекта не оспаривался.

Письмом от 16.03.2017 № 241/65 истцу было отказано в продлении договора аренды без торгов с указанием на то, что в данном случае отсутствуют основания, позволяющие предоставить земельный участок в аренду без торгов. Несогласие с данным отказом послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Как следует из материалов дела, земельный участок был предоставлен истцу в целях строительства складов хранения железнодорожных грузов. Фактически на земельном участке возведено только здание диспетчерской площадью 12 кв.м. Согласно представленной истцом проектной документации «Здание КПП-диспетчерской. 1-ый этап строительства комплекса хранения железнодорожных грузов» (т. 1) на земельном участке предусмотрено строительство здания КПП-диспетчерской (1 этап), проектирование и строительство здания склада ангарного типа модульного исполнения и площадки с твердым покрытием открытого хранения железнодорожных грузов (2 этап). Площадь застройки составляет 27,8 кв.м., площадь здания – 12 кв.м., общая площадь земельного участка – 5227 кв.м. Согласно доводам истца, указанное здание склада ангарного типа является модульным, то есть легко разбираемым и собираемым вновь на новом месте. Таким образом, данный объект не относится к недвижимому имуществу, его наличие на земельном участке не предоставляет истцу права требовать заключения договора аренды без торгов.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, площадь принадлежащего истцу объекта недвижимости составляет лишь 12 кв.м. и значительно меньше площади испрашиваемого земельного участка (5227 кв.м.). При этом истцом не приведено обоснования и не представлено доказательств, подтверждающих, что для эксплуатации указанного объекта ему необходим весь земельный участок площадью 5227 кв.м. Намерение истца разместить на земельном участке модульную конструкцию склада не является основанием для заключения договора аренды без торгов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что, принимая во внимание принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ), отказ ответчика от заключения договора аренды без торгов не нарушает прав и законных интересов истца. Истец как собственник объекта недвижимости вправе приобрести земельный участок под указанным объектом, необходимый для эксплуатации объекта недвижимого имущества, соответствующей площади, функционально необходимой для использования объекта. Это право ответчиком не оспаривается и не нарушается.

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Суд также принимает во внимание, что согласно заключенному между сторонами договору аренды № 320-д от 22.05.2012 земельный участок предназначен для строительства складов хранения железнодорожных грузов (п. 1.2 договора), то есть для возведения объектов капитального строительства, а не размещения модульных конструкций. В настоящее время участок не застроен полностью, не освоен в полном объеме, предоставление истцу всего земельного участка в аренду без торгов будет противоречить принципу рационального использования земель и сочетания интересов общества и отдельных лиц.

Что касается доводов истца, что здание диспетчерской является объектом незавершенного строительства, поскольку права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, то суд полагает необходимым отметить следующее.

В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, исходя из положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, обоснованность отказа в продлении договора аренды связывается с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Материалами дела (заключение эксперта по итогам исследования здания КПП-диспетчерской № 10-04/17-СТИ от 10.04.2017) подтверждается, что здание диспетчерской завершено строительством. Отсутствие у истца зарегистрированного права собственности на данный объект не означает, что объект имеет статус объекта незавершенного строительства. Кроме того, истцом не представлено доказательств, что для эксплуатации указанного здания необходим земельный участок площадью 5227 кв.м.

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из положений п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

 Таким образом, совокупность указанных условий истцом не была выполнена, а именно на момент обращения к ответчику с заявлением о заключении договора на новый срок у истца отсутствовало право на заключение нового договора аренды без торгов.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое участвующее в деле лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований либо возражений. Истцом не представлено доказательств необходимости ему земельного участка площадью 5227 кв.м. для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 65, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья                      

                                             Е.И. Бутенко