Решение от 22 июля 2019 г. по делу № А65-14304/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-14304/2019

Дата принятия решения – 22 июля 2019 года.

Дата объявления резолютивной части – 15 июля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Республики Татарстан в интересах муниципального образования "Елабужского муниципального района Республики Татарстан" в лице Исполнительного комитета Елабужского муниципального района, г. Елабуга, (ОГРН <***>, ИНН <***>), к Муниципальному казенному учреждению "Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района Республики Татарстан", г. Елабуга, (ОГРН <***>, ИНН <***>), к Обществу с ограниченной ответственностью "Твои мобильные технологии", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании пунктов 3.4.8, 5.3 и 5.4 договора аренды земельного участка № ТО-06-071-2331 от 02.06.2017, недействительными,

при участии представителей сторон:

от истца – прокурор Золин И.А. по доверенности от 04.07.2018;

от ответчиков – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Прокуратура Республики Татарстан (далее – истец), обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района Республики Татарстан" (далее – ответчик № 1) и Обществу с ограниченной ответственностью "Твои мобильные технологии" (далее – ответчик № 2) о признании пунктов 3.4.8, 5.3 и 5.4 договора аренды земельного участка № ТО-06-071-2331 от 02.06.2017, недействительными.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, представил запрошенные судом документы.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, ответчик № 1 отзыв по существу иска не представил, обосновав свои возражения, ответчик № 2 представил отзыв с письменными пояснениями.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Проведенной прокуратурой республики проверкой установлено, что между МКУ «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района Республики Татарстан» (арендодатель) и ООО «Твои мобильные технологии» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-06-071-2331 от 02.06.2017, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 25 кв.м, с кадастровым номером 16:47:010502:1369, расположенный по адресу: Елабужский муниципальный район, МО «город Елабуга» для размещения базовой станции сотовой связи.

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен с 20.04.2017 по 19.04.2066. В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о регистрации договора аренды земельного участка, договор действующий.

Пунктом 3.4.8 договора предусмотрено, что арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору имущественных прав, в частности, переход к иному лицу (договоры залога, субаренды земельного участка, передачи прав и обязанностей по настоящему договору третьим лицам, внесение права на аренду земельного участка или его части в уставной капитал юридического лица и др.) без письменного разрешения арендодателя.

Согласно пункту 5.3 договора может быть расторгнут по требованию арендодателя при следующих признаваемых сторонами существенными нарушениями договора:

- пункт 5.3.1 договора - при использовании арендатором земельного участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.1.5 договора;

- пункт 5.3.2 договора - при неиспользовании арендатором земельного участка в соответствии с целями, указанными пунктом 1.1.5 договора, в течении 3 лет с момента подписания договора;

- пункт 5.3.3 договора - при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течении 2 месяцев;

- пункт 5.3.4 договора - если арендатор умышленно ухудшает состояние земельного участка;

- пункт 5.3.5 договора - при несоблюдении обязательств, предусмотренных пунктом 3.4.8 договора.

Согласно пункту 5.4 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в порядке и с последствиями, предусмотренными пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом договор считается расторгнутым по истечении 90 дней с момента направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору, либо при выполнении им условий, предусмотренных пунктом 3.4.13 настоящего договора.

Прокуратура Республики Татарстан, считая вышеуказанные пункты договора недействительными, обратилась в суд с соответствующим исковым заявлением.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы истца, оценив их в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Кроме того, право прокурора требовать признания сделок недействительными в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов следует из пункта 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15 от 23 марта 2012 года "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе".

Обращение в арбитражный суд, с настоящим иском, обусловлено необходимостью обеспечения соблюдения законности при осуществлении местного самоуправления и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

Как указывает прокурор, иск направлен в защиту интересов неопределенного круга лиц, права и законные интересы которых могли быть нарушены заключением оспариваемого договора. Независимо от целей защиты публичных интересов или интересов неопределенного круга лиц иск прокурора в рассматриваемом случае относится к категории экономических споров, то есть дел, связанных с осуществлением предпринимательской или иной экономической деятельности. Основным критерием, определяющим право обращения прокурора в суд с иском о юридической несостоятельности сделок с экономически противоправным содержанием, является субъектный состав участников сделок.

В соответствии с пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

Публичный интерес муниципального образования, а также неопределенного круга лиц состоит в обеспечении соблюдения принципов свободной конкуренции и равенства прав участников гражданско-правовых отношений и экономических интересов публично-правового образования, обеспечении интересов общества в правовой стабильности и определенности, недопустимости нарушения явно выраженных законодательных запретов и обхода закона.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из названных норм права, при заключении и исполнении оспариваемого договора стороны спора обязаны соблюдать требования существовавших на день заключения договора императивных норм.

В силу положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное, при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (пункт 5); имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункт 6).

Пунктом 9 вышеназванной статьи установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Аналогичные разъяснения о возможности передачи прав и обязанностей по заключенным на срок более пяти лет договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя содержатся в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», а также в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Арендатор публичного земельного участка в рассматриваемых правоотношениях в смысле, изложенном в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 года № 16 "О свободе договора и ее пределах", является слабой стороной.

Вместе с тем, как интерес слабой стороны оспариваемого договора, так и публичный интерес муниципального образования, а также неопределенного круга лиц состоит в обеспечении соблюдения принципов свободной конкуренции и равенства прав участников гражданско-правовых отношений и экономических интересов публично-правового образования, обеспечении интересов общества в правовой стабильности и определенности, недопустимости нарушения явно выраженных законодательных запретов и обхода закона.

Таким образом, норма, закрепленная в пункте 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, является императивной, и обязательна для сторон.

Иное толкование данных норм неправомерно.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 вышеназванного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Поскольку спорный договор аренды земельного участка заключен на срок 49 лет, следовательно, правоотношения сторон указанного договора подлежат регулированию положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем пункты 3.4.8, 5.3 и 5.4 договора аренды земельного участка № ТО-06-071-2331 от 02.06.2017, ограничивающий права передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без предварительного письменного согласия арендодателя, а также возможность одностороннего отказа от исполнения сделки, не соответствует требованиям федерального законодательства, а именно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Признание недействительными пунктов 3.4.8, 5.3 и 5.4 договора аренды земельного участка № ТО-06-071-2331 от 02.06.2017 не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и, следовательно, не влечет ничтожности прочих условий договора.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункты 3.4.8, 5.3 и 5.4 договора аренды земельного участка № ТО-06-071-2331 от 02.06.2017, заключенного между Муниципальным казенным учреждением "Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района Республики Татарстан", г. Елабуга, (ОГРН <***>, ИНН <***>), и Обществом с ограниченной ответственностью "Твои мобильные технологии", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Твои мобильные технологии", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>), в доход бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 (три тысячи) рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья Т.Р. Гиззятов