Решение от 22 сентября 2024 г. по делу № А84-8097/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-8097/2023
23 сентября 2024 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения оглашена 10 сентября 2024 г.

Полный текст решения составлен 23 сентября 2024 г.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Байметова А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Маркетинг» (далее – ООО «Бизнес-Маркетинг», истец; ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) к Департаменту по имущественным и земельным отношения города Севастополя (далее – Департамент, ответчик; ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Севастополь) об уменьшении арендной платы,

от ООО «Бизнес-Маркетинг» - ФИО1, на основании приказа № 6, генеральный директор;

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукуша А.А.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Бизнес-Маркетинг» обратилось в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с исковым заявлением об обязании Департамента уменьшить арендную плату по Договору аренды имущества, находящегося в собственности горда Севастополя №28-2021 от 23.08.2021 за встроенные нежилые помещения (III-1 – III-3) кадастровый номер 91:03:001006:1198, общей площадью 19,8 кв. м, расположенных по адресу: <...>, установив арендную плату в период времени с 23.08.2021 по 22.08.2026 в размере 19 285 (без учета НДС 20%) в месяц.

Определением от 22.08.2023 заявление ООО «Бизнес-Маркетинг»  принято судом к рассмотрению, возбуждено производство по делу №А84-8097/2023 и назначена подготовка дела к судебному разбирательству на 04.10.2023.

Определением суда от 11.12.2023 произведена замена судьи Архипенко А.М. на судью Минько О.В.

Определением суда от 15.05.2024 произведена замена судьи Минько О.В. на судью Байметова А.А.

Истцом были уточнены исковые требования ходатайством от 12.12.2023, согласно которому просит обязать ответчика уменьшить арендную плату по Договору аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя № 28-2021 от 23.08.2021 за встроенные нежилые помещения (Ш-1 - III- 3) кадастровый номер 91:03:001006:1198, общей площадью 19.8 метра квадратных, расположенных по адресу: <...>, установив арендную плату в период времени с «23» августа 2021 г. по «31» декабря 2022 г. в размере 19285 рублей (без учета НДС 20%) в месяц, внести изменения в п. 4.2. Договора аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя № 28-2021 от 23.08.2021, изложив его в следующей редакции: «Размер арендной платы за пользование Объектом устанавливается в рублях и составляет: в период времени с 23.08.2021 по 31.12.2022 - 19 285 рублей, без учета НДС в месяц, а в последующем, начиная с 01.01.2023 в соответствии с расчетом арендной платы, который является неотъемлемым приложением к Договору, и на момент заключения Договора в соответствии с Протоколом подведения итогов аукциона № 2 на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 16.07.2021, составляет в год: 1 762 468 рублей 41 копеек, без учета НДС», взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание в судебное заседание явку уполномоченных представителей не обеспечил, о времени и месте судебного заседания были извещен надлежащим образом.

Департаментом в материалы дела представлен отзыв на заявление, в котором просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

С учетом вышеприведенных норм процессуального законодательства, по мнению суда, материалы дела достаточно характеризуют спорные правоотношения, основания для отложения рассмотрения дела отсутствуют, а дело подлежит рассмотрению в отсутствие ответчика по имеющимся в деле материалам.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 23 августа 2021 года между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО) в лице временно исполняющего обязанности директора ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-маркетинг» (далее - ООО «Бизнес-маркетинг») в лице генерального директора ФИО1 заключен Договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя № 28-2021 (далее - Договор), согласно которого ДИЗО (Арендодатель) предоставило за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества: встроенные нежилые помещения (Ш-1 - Ш-3) кадастровый номер 91:03:001006:1198, общей площадью 19.8 метра квадратных, расположенных по адресу: <...> (далее - Объект аренды), а Арендатор (ООО «Бизнес-маркетинг») обязуется принять его и вносить плату за пользование объектом аренды.

По мнению Истца, Объект был передан с существенными недостатками.

Так же Истец указывает, что считает, что на день подачи настоящего заявления арендная плата за объект аренды, является чрезмерно завышенной и составляет 126 060 рублей в месяц, а так же не соответствует рыночной цене аренды, на офисно-торговые помещения.

Считая, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, Истец обратился с иском в суд.

Из материалов дела усматривается следующее.

Согласно Акта приема-передачи объекта аренды (приложение № 1 к договору аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 23.08.2021 г. № 28- 2021) от 23 августа 2021 года (далее - Акт), совместной комиссией в составе представителя Арендодателя - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, был передан объект аренды.

При составлении акта, Арендатором и Арендодателем была дана оценка состояния помещения:

Конструкции и сооружения

Характеристика Арендодателя

Характеристика Арендатора

Полы

Кафельная плитка, ламинат (в хорошем состоянии)

в плохом состоянии, требует ремонта

Стены

Окраска, обои, кафельная плитка (в хорошем состоянии)

В отвратительном состоянии, требует ремонта

Потолки

Натяжной, встроенные светильники (в хорошем состоянии)

Невозможно проверить исправность светильников

Проемы

Входные двери и окна - металлопластиковые, решетки (в хорошем состоянии). Межкомнатные двери - МДФ (в хорошем состоянии)

В удовлетворительном состоянии

Коммуникации

Электроэнергия, водоснабжение, канализация, отопление.

нет воды, света, отсутствует радиатор отопления, канализацию проверить невозможно

Суд полагает, что Арендатором не оспаривается наличие указанных в акте отделочных материалов (кафельная плитка, ламинат, обои, натяжной потолок и т.д.), а дается субъективная оценка увиденного.

Спорные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 23.08.2021, содержащему характеристики качественного состояния помещений.

Выводов о невозможности использования имущества в связи с названными недостатками, указания на необходимость их устранения, в акте не содержится.

Согласно пункту 2.4.6 Договора, Арендатор обязуется своевременно за свой счет производить текущий ремонт содержание Объекта, включая работы, выполнение которых необходимо для использования Объекта по назначению, установленному п. 1.3 Договора, а также поддерживать в надлежащем состоянии фасады Объекта.

Из пояснений Истца следует, что ООО «Бизнес-маркетинг» предпринимались меры для обустройства объекта аренды: проведение и установка электрической энергии, водопровода, водоотведения и канализации, отопления. Между тем, ввиду отсутствия технической документации, а также полномочий на осуществление изменений в договорных отношениях между ресурсоснабжающими организациями и Департаментом, объект аренды до сих пор находится в состоянии, при котором его использовать по целевому назначению в полной мере невозможно.

В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) оговорено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были ими оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При определении, какие именно недостатки свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества необходимо отталкиваться от возможности использования имущества по целевому назначению.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Однако суд констатирует, что Истцом не оспаривается факт, что он на протяжении длительного времени (более двух лет) использует объект аренды, и за этот период не высказывал претензий относительно невозможности использования объекта аренды по назначению.

В дополнение к требованию о внесении изменений в Договор аренды, Истцом заявлено требование о снижении арендной платы ввиду ее несоразмерности.

Истец указывает, что считает, что на день подачи настоящего заявления арендная плата за объект аренды, является чрезмерно завышенной и составляет 126 060 рублей в месяц, а так же не соответствует рыночной цене аренды, на офисно-торговые помещения.

В обоснование своих требований Истец приводит заключение специалиста (исполнитель: индивидуальный предприниматель ФИО3) № КМ11/22-5 от 17.11.2022.

В соответствии с вышеуказанным заключением, рыночной стоимости недвижимого имущества: право пользования на условиях аренды встроенных помещений (Ш-1 - № Ш-3), кадастровый номер 91:03:001006:1198, общей площадью 19.8 метра квадратных, расположенных по адресу: <...>, субъект права: город федерального значения Севастополь (собственность), проведенными расчетами и анализом о рыночной стоимости установлено: что стоимость права пользования на условиях аренды встроенных помещений (Ш-1 - № Ш-3), кадастровый номер 91:03:001006:1198, общей площадью 19.8 метра квадратных, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Большая Морская, д. 41составляет:

-        19 285 рублей (без учета НДС 20%) в месяц;

-        231 420 рублей (без учета НДС 20%) в год.

Суд констатирует, что право арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, может быть реализовано только в случае, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Требование Истца об уменьшении размера арендной платы на основании положений пункта 4 статьи 451 ГК РФ является неправомерным и необоснованным, так как Истец не доказал наличия ни одного из условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ.

Истец не доказал, что с момента согласования Сторонами действующего размера арендной платы произошло существенное изменение обстоятельств, которые изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из Определения Верховного суда Российской Федерации от 30 июля 2013 года по делу № 18-КГ-13-70, юридически значимыми обстоятельствами при применении статьи 451 ГК РФ являются факты:

- наличия существенного изменения обстоятельств;

- время его наступления;

- могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения.

Вопреки вышеуказанным требованиям исковое заявление Истца не содержит четкого указания:

- доказательства того, что Истец не мог предвидеть возможности изменения возникшего обстоятельства.

Аналогичная позиция изложена в решении Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2017 по делу № А40-225602/2017, оставленного в силе Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 21.07.2017.

Как было указанно ранее спорные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 23.08.2021, содержащему характеристики качественного состояния помещений, при этом выводов о невозможности использования имущества в связи с названными недостатками, указания на необходимость их устранения, в акте не содержится.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворений исковых требований.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебных акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требования общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-маркетинг» отказать.      

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня его вынесения.

На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.



Судья        

А.А. Байметов