Решение от 10 декабря 2018 г. по делу № А66-22306/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

170000, г. Тверь, ул.Советская, д.23

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

(с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Дело № А66-22306/2017
г.Тверь
10 декабря 2018 года


(резолютивная часть решения

объявлена 03 декабря 2018 года)

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Калита И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии представителей Прокуратуры Тверской области - Розова С.А., общества с ограниченной ответственностью «Регион» - ФИО2, акционерного общества «Верхневолжское инжиниринговое агентство материаловедения» - ФИО3, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлением Прокуратуры Тверской области, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 10.12.2002,в интересах муниципального образования г.Ржев Тверской области,

к администрации города Ржева, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 15.11.2002, обществу с ограниченной ответственностью «Регион», Тверская область, г.Ржев, площадь Советская, д.16, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 26.01.2006,

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <...> ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 20.12.2004, общество с ограниченной ответственностью «Санаторий «Верхний Бор», Тверская область, г.Ржев, населенный пункт пансионат Верхний Бор, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 25.11.2002, акционерное общество «Верхневолжское инжиниринговое агентство материаловедения», <...>, комната 7, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 17.07.2003.

неимущественный,

у с т а н о в и л:

Прокуратура Тверской области, г.Тверь, обратилась в суд с исковым заявлением к администрации города Ржева, Тверская область, г.Ржев, обществу с ограниченной ответственностью «Регион», Тверская область, г.Ржев, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 02.10.2017 №1945, находящегося в муниципальной собственности, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью «Регион» и администрацией г.Ржева Тверской области; о признании недействительной записи о регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 69:46:0070501:87; об обязании общества с ограниченной ответственностью «Регион» и администрации г.Ржева Тверской области возвратить друг другу все полученное по договору аренды земельного участка от 02.10.2017 № 1945.

Определением от 04 апреля 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Верхневолжское инжиниринговое агентство материаловедения», <...>, комната 7, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 17.07.2003.

Администрация города Ржева, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области, общество с ограниченной ответственностью «Санаторий «Верхний Бор» явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте проведения судебного заседания извещены в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание проводится в отсутствие представителей указанных лиц.

Заявитель поддержал требование в полном объеме. Полагает, что договор аренды является недействительным; поддержал ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Ответчик поддержал ранее озвученные возражения против удовлетворения заявленных требований. Полагает, что требования истца не основаны на нормах действующего законодательства; разрешение спорного вопроса не требует специальных познаний, поставленный перед экспертом вопрос не является юридически значимым, применительно к требованию о признании договора недействительным.

Третье лицо поддержало исковые требования и ходатайство о назначении в рамках настоящего дела судебной экспертизы. Представило перечень экспертных организаций, которым возможно поручить проведение судебной экспертизы и вопросов, возможных к постановке перед экспертом.

Руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил: объявить перерыв в заседании суда до 03 декабря 2018 года до 16 часов 00 минут для подготовки к судебным прениям. Объявление о перерыве размещено на сайте арбитражного суда в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.

Из представленных в материалы дела документов следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «Регион» (Покупателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Санаторий Верхний бор» (Продавцом) по результатам торгов по продаже имущества Продавца на электронной торговой площадке «Пром-Консалтинг», лот.№4, победителем которых признано общество с ограниченной ответственностью «Регион», заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 30 июля 2017 года. По условиям данного договора Продавец взял на себя обязательство передать в собственность Покупателя объект недвижимости: здание клуба-столовой, расположенного по адресу: Тверская область, г.Ржев, пансионат Верхний бор, площадью 2 617,4 кв.м., кадастровый номер 69:46:0070501:23, а Покупатель – принять имущество и оплатить (пункт 1).

Между обществом с ограниченной ответственностью «Регион» (Покупателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Санаторий Верхний бор» (Продавцом) по результатам торгов по продаже имущества Продавца на электронной торговой площадке «Пром-Консалтинг», лот.№2, победителем которых признано общество с ограниченной ответственностью «Регион», заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 30 июля 2017 года. По условиям данного договора Продавец взял на себя обязательство передать в собственность Покупателя объект недвижимости: кафе-бар, расположенного по адресу: Тверская область, г.Ржев, пансионат Верхний бор, площадью 128,9 кв.м, кадастровый номер 69:46:0070501:24, а Покупатель – принять имущество и оплатить (пункт 1).

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке 20 сентября 2017 года.

В дальнейшем общество с ограниченной ответственностью «Регион» обратилось в Администрацию города Ржева с заявлением от 21 сентября 2017 года №72 о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов на основании статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, площадью 276 022 кв.м, кадастровый номер 69:49:0070501:87, расположенного по адресу: Тверская область, г.Ржев, ООО «Сол.к.д. «Верхний Бор», в аренду на 49 лет для использования в целях обеспечения деятельности санаторного оздоровительного лагеря (т.1, л.д.32).

Администрация города Ржева (Арендодателем) и общество с ограниченной ответственностью «Регион» (Арендатором) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключаемый без проведения торгов от 02 октября 2017 года №1945, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для использования в целях обеспечения деятельности санаторно-оздоровительного лагеря, с кадастровым номером 69:46:0070501:87, адрес: Тверская область, г.Ржев, ООО «Сол.к.д. «Верхний Бор» в целях эксплуатации и обслуживания нежилых зданий, в границах, указанных в списке из ЕГРН о земельном участке, прилагаемом к настоящему договору (Приложение №1) и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 276 022 кв.м (пункт 1.1 договора).

На участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие Арендатору на праве собственности: нежилое здание, кафе, площадью 128,9 кв.м, согласно выписке из ЕГРН на здание государственная регистрация права от 20.09.2017 №69:46:0070501:23-69/016/2017-3; нежилое здание, клуб-столовая, площадью 264,3 кв.м, согласно выписке из ЕГРН на здание государственная регистрация права от 20.09.2017 №69:46:0070501:23-69/016/2017-3 (пункт 1.1 договора).

Срок аренды участка устанавливается с 02 октября 2017 года по 01 октября 2066 года (пункт 2.1 договора).

Договор аренды от 02 октября 2017 года №1945 прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке.

Полагая, что договор аренды заключен с нарушением требований действующего законодательства, в частности норм статей 11.9, 33, 34, 35, 39.6, 39.16, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, 12, 166, 167, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие в Генеральном плане г.Ржева и Правилах землепользования и застройки г.Ржева Тверской области регулирования предельных размеров земельных участков для конкретных нужд территориальных зон, поэтому является недействительным, пансионат давно не эксплуатируется, спорные здания имеют значительные повреждения и не могут быть использованы для проживания граждан, оказания санаторных услуг, земельный участок значительно превышает стоимость расположенных на нем объектов, истец обратился в суд с настоящим иском.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения заявителя в суд с настоящим иском.

Изучив обстоятельства дела в порядке предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам:

в соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзаца 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, может обратиться прокурор.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.14 ЗК РФ.

В частности, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование (пункт 1).

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса; 2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 15 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса; 3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса (пункт 8 статьи 39.15 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Как следует из материалов дела в соответствии с договором аренды от 02 октября 2017 года №1945 земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:46:0070501:87, адрес: Тверская область, г.Ржев, ООО «Сол.к.д. «Верхний Бор», предоставлен в аренду для использования в целях обеспечения деятельности санаторно-оздоровительного лагеря.

Фактически на спорном земельном участке расположены два объекта недвижимости, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Регион» на праве собственности (клуб - столовая, кафе-бар), которые, согласно представленным в материалы дела фотографиям, на момент осмотра 28 апреля 2018 года находятся в полуразрушенном состоянии. Данных, свидетельствующих о том, что на момент подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду, состояние спорных объектов было иным в материалы дела не представлено.

Спорный земельный участок сформирован в площади 276 022 кв.м и предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Регион» для эксплуатации санаторно-оздоровительного лагеря, который ранее представлял собой комплекс объектов недвижимости. Общество не доказало, что оставшиеся два объекта недвижимости отвечают целям осуществления деятельности в соответствии с разрешенным использованием спорного земельного участка - для использования в целях обеспечения деятельности санаторно-оздоровительного лагеря.

При этом площадь застройки объектов недвижимости, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Регион» на праве собственности и фактически расположенных на земельном участке, незначительна по отношению к общей площади земельного участка.

В силу Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на кадастровый учет земельного участка осуществляется исходя из той площади, которая необходима для дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости, который расположен на данном земельном участке.

Доказательств, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок необходим обществу с ограниченной ответственностью «Регион» для эксплуатации зданий клуба – столовой и кафе-бара, равно как и доказательств проведения на момент заключения договора аренды или в настоящее время работ по восстановлению разрушенных объектов в целях дальнейшей эксплуатации, достаточности данных объектов для обеспечения заявленного использования земельного участка, планов застройки участка в целях создания оздоровительного лагеря, ответчиками в материалы дела не представлено.

Согласно требованиям к образуемым земельным участкам, содержащимся в статье 11.9 ЗК РФ, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Исходя из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 6 ЗК РФ, пункта 3 статьи 129, пункта 1 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок является объектом гражданских и земельных правоотношений.

В соответствии с частью 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (часть 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае отсутствуют данные о невозможности выделить участок под обслуживание принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Регион» объектов недвижимости, то есть разделить спорный участок на части.

Возражения ответчиков основаны на ошибочном толковании норм земельного законодательства, в том числе Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Нормы земельного законодательства применяются с учетом фактических обстоятельств дела, которые в рассматриваемом случае не позволяют сделать вывод о том, что Общество обладает правом на получение в аренду всего земельного участка.

Принимая во внимание вышеперечисленные обстоятельства, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о нецелесообразности проведения в рамках дела судебной экспертизы.

Требования истца о признании договора аренды земельного участка от 02.10.2017 №1945 недействительным суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Так же суд полагает обоснованным требование о возложении на общество с ограниченной ответственностью «Регион», Тверская область, г.Ржев, площадь Советская, д.16, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 26.01.2006, обязанности возвратить администрации города Ржева, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 15.11.2002, земельный участок общей площадью 276 022 кв.м., кадастровый №69:46:0070501:87, расположенный по адресу: Тверская область, г.Ржев, ООО «Сол.к.д. «Верхний Бор», по акту приема-передачи.

Вместе с тем в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 53 постановления постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственный регистратор обязан внести запись в Реестр на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

В рассматриваемом случае Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области так же не является ответчиком по делу.

Требование о признании недействительной записи о регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 69:46:0070501:87, удовлетворению не подлежит.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков. Однако администрация города Ржева освобождена от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина в размере 3 000 руб. с указанного ответчика не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, отказать.

Признать недействительным договор аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключаемый без проведения торгов от 02 октября 2017 года №1945, заключенный между администрацией города Ржева, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 15.11.2002, и обществом с ограниченной ответственностью «Регион», Тверская область, г.Ржев, площадь Советская, д.16, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 26.01.2006,

Применить последствия недействительности сделки:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Регион», Тверская область, г.Ржев, площадь Советская, д.16, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 26.01.2006, возвратить администрации города Ржева, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 15.11.2002, земельный участок общей площадью 276 022 кв.м., кадастровый №69:46:0070501:87, расположенный по адресу: Тверская область, г.Ржев, ООО «Сол.к.д. «Верхний Бор», по акту приема-передачи.

В удовлетворении оставшейся части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Регион», Тверская область, г.Ржев, площадь Советская, д.16, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации - 26.01.2006, в доход федерального бюджета в установленном законом порядке 3 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать взыскателям в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, город Вологда, в месячный срок со дня его принятия.

Судья И.В.Калита