Решение от 23 января 2018 г. по делу № А72-3063/2017

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г.Ульяновск Дело №А72-3063/2017

23.01.2018

Резолютивная часть решения объявлена 16.01.2018. Решение в полном объеме изготовлено 23.01.2018.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Карсункина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

Обществу с ограниченной ответственностью «Оберхофф» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обращении взыскания на заложенное имущество

при участии:

от истца – ФИО2, представлен паспорт, доверенность;

от ответчика – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Оберхофф» с требованием об обращении взыскания на нежилые помещения общей площадью 293,6 кв.м., принадлежащие Обществу с ограниченной ответственностью «Оберхофф», расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 73:24:0304037:0000:025500001:102102, 103902-105202, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью в размере 4 456 014 руб. без учета НДС.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.03.2017 указанное исковое заявление в порядке ст.128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было оставлено без движения.

Определением суда от 17.04.2017 исковое заявление было принято к производству.

15.05.2017 представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

29.05.2017 представитель ответчика заявлял ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу, согласно которому просил поручить производство судебной экспертизы ООО «Эксперты» (ул. Федерации, 61, <...>, тел.: <***>) с постановкой следующего вопроса: «Определить рыночную стоимость нежилых помещений общей площадью 293,6 кв.м., принадлежащих ООО «Оберхофф», расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 73:24:0304037:0000:025500001:102102, 103902-105202»

Определением от 14.08.2017 по делу была назначена судебная экспертиза с постановкой на разрешение эксперта вопроса об определении рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 293,6 кв.м., принадлежащих Обществу с ограниченной ответственностью «Оберхофф», расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 73:24:030403:0000:0255500001:102102, 103902-105202. Проведение экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственность «Эксперты», эксперту ФИО3.

20.09.2017 от ООО "ЭКСПЕРТЫ" поступило через канцелярию суда заключение эксперта.

Представитель истца заявил ходатайство об отложении судебного заседания для определения позиции в части начальной продажной цены имущества.

Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания для погашения задолженности.

17.10.2017 представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика просил приобщить к материалам дела платежное поручение на сумму 150 000 руб. по договору №307 от 12.11.2010г., заявил ходатайство об отложении судебного заседания для урегулирования спора мирным путем.

Суд в порядке ст. 65, 66 АПК РФ приобщил к материалам дела платежное поручение на сумму 150 000 руб. по договору №307 от 12.11.2010г., представленное представителем ответчика.

08.11.2017 представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания для урегулирования спора мирным путем, а также представил платежное поручение о частичном погашении задолженности на сумму 180 000 руб., в связи с наличием которой истец просит обратить взыскание на спорное имущество.

Суд приобщил к материалам дела платежное поручение на сумму 180.000 руб. по договору №307 от 12.11.2010г., представленное представителем ответчика.

06.12.2017 представитель истца настаивал на удовлетворении заявления об обращении взыскания на заложенное имущество, просил приобщить к материалам дела расчет задолженности по состоянию на 01.12.2017г., заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит обратить взыскание на нежилые помещения общей площадью 293,6 кв.м., принадлежащие Обществу с ограниченной ответственностью «Оберхофф», расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 73:24:0304037:0000:025500001:102102, 103902-105202, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью в размере 7 156 000 руб.

В порядке ст.49 АПК РФ судом ходатайство представителя истца об уточнении исковых требований удовлетворено.

Суд приобщил к материалам дела документы, поступившие от представителя истца.

Протокольным определением от 06.12.2017 судом в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв в судебном заседании на 07.12.2017г. на 15 час. 30 мин.

В продолженное после перерыва судебное заседание 07.12.2017 стороны не явились, были извещены надлежащим образом.

Протокольным определением от 07.12.2017 судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв в судебном заседании на 12.12.2017г. на 11 час. 00 мин.

12.12.2017 представитель ответчика в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

Представитель истца заявил ходатайство о замене ненадлежащего ответчика ООО «Оберхофф» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на надлежащего ответчика ООО «Оберхофф» (ОГРН <***>, ИНН <***>), зарегистрированного по адресу: 432026, ул. Полбина, 65А, с которым у истца был заключен договор купли-продажи помещений, на которые истец просит обратить взыскание как на заложенное имущество.

Определением от 12.12.2017 ходатайство представителя истца о замене ненадлежащего ответчика ООО «Оберхофф» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на надлежащего ответчика ООО «Оберхофф» (ОГРН <***>, ИНН <***>), судом удовлетворено. Суд определил надлежащим ответчиком по делу считать ООО «Оберхофф» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

16.01.2018 представитель ответчика ООО «Оберхофф» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

Представитель истца настаивает на удовлетворении заявления об обращении взыскания на заложенное имущество.

Представитель истца заявил устное ходатайство об уточнении исковых требований в части кадастрового номера объекта 73:24:030403:0000:0255500001:102102, 103902-105202.

Данный кадастровый номер указан в выписке из ЕГРН, кадастровом паспорте, свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

В порядке ст.49 АПК РФ судом ходатайство представителя истца об уточнении исковых требований удовлетворено.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела на основании Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в порядке реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества 12.11.2010г. между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Мэрии города Ульяновска (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Оберхофф" (ИНН <***>) (Покупатель) оформлен договор купли-продажи недвижимого имущества №307, согласно которому Продавец продает, а Покупатель приобретает на условиях, изложенных в договоре, недвижимое имущество - помещения общей площадью 293,6 кв. м, по адресу: <...>.

По акту приема-передачи от 12.11.2010г. указанные помещения переданы Покупателю.

Право собственности ответчика зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выпиской и свидетельством о госрегистрации.

Согласно пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Как следует из искового заявления по настоящему делу, согласно пунктам 2.1, 2.2 договора стоимость имущества составляет 4 546 014 руб. 00 коп.; оплата производится в рассрочку на основании письменного заявления Покупателя в течение 5 лет с момента подписания договора, согласно утвержденному графику оплаты. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества.

Согласно п. 2.2 договора, указанные в п. 1.1. настоящего договора помещения, будут находиться в залоге у Продавца до полной оплаты.

Согласно п. 4.1. договора в случае просрочки платежей по утвержденному графику Покупатель уплачивает пени в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки. Возникновение задолженности, эквивалентной сумме двухмесячной оплаты, по утвержденному графику, независимо от последующего его внесения является основанием для расторжения договора.

Покупатель производит оплату основного платежа и компенсации за пользование займом в соответствии с утвержденным графиком оплаты (Приложение №1 к договору) (п. 2.3 договора) ежемесячно 12 числа. Срок окончательного расчета по графику установлен до 12.11.2015 г.

Как указал истец, обращаясь в суд с исковым заявлением, в нарушение взятых на себя обязательств, у покупателя имеется задолженность по выкупным платежам в сумме 1 662 389,18 руб., по компенсации за пользование займом 395 138,03 руб., по пени 142 590,41 руб.

Данная задолженность подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ульяновской области.

Решениями суда Ульяновской области по делу № А72-6736/2014 от 24.11.2014 и 06.07.2015 с ООО «Оберхофф» взыскана задолженность по основному платежу в размере 298 584 руб. 98 коп. за период с февраля 2014 года по май 2014 года., пени за период с 13.12.2010 г. по 14.05.2014 г. в размере 26 273 руб. 27 коп., компенсацию за пользование займом в размере 25 794 руб. 87 коп. за период с 12.01.2011г. по 14.05.2014г.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 31.08.2015 по делу А72- 5527/2015 с ООО «Оберхофф» взыскана задолженность по основному платежу 757 669 руб. 00 коп. за период май 2014г. – февраль 2015г. и компенсация за пользование займом в размере 37 249 руб. 36 коп. за период с 15.05.2014г. по 27.03.2015г., пени за просрочку платежа за период с 15.05.2014г. по 27.03.2015г.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 02.02.2017 по делу А72- 12510/2016 с ООО «Обеохофф» взыскана задолженность по основному платежу в размере 606 135 руб. 20 коп. за период с ноября 2014 по ноябрь 2015 и 48 177 руб. 41 коп. - компенсация за пользование займом за период с 28.03.2015 по ноябрь 2015, пени за просрочку платежа 178 702 руб. 80 коп. за период с 28.03.2015 по 10.05.2016.

В порядке статьи 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по основному платежу на момент рассмотрения спора с учетом произведенных в ходе рассмотрения дела платежей в сумме 150 000 и 180 000 руб. 00 коп. составляет 1 332 389 руб. 18 коп. (1 662 389,18 - 150 000 - 180 000 = 1 332 389 руб. 18 коп.).

На 01.12.2017 сумма компенсации за пользование займом по расчету истца составляет 177 350 руб. 71 коп., сумма пени 479616 руб. 89 коп. Ответчик размер задолженности не оспорил, доказательств ее погашения не представил.

Задолженность ответчика по отношению к цене имущества, установленной договором, превышает 5%. Исходя из расчетов истца и суммы ежемесячного платежа 75 766 руб. 90 коп., у ответчика имеется задолженность более чем три раза в течение двенадцати месяцев.

Согласно ст. 349 ГК РФ. обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Поскольку исполнение ответчиком обязательства по договору купли-продажи обеспечено заложенным имуществом, а факт ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства (просрочка платежей) установлен на основании представленных истцом доказательств, не опровергнутых ответчиком, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество правомерно заявлено истцом.

В соответствии со ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

В договоре №307 от 12.11.2016 стороны согласовали стоимость имущества 4 546 014 руб.

Ответчик оспаривал указанную стоимость имущества, считая ее заниженной.

Согласно п. 5 и 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Согласно представленному в материалы дела заключения эксперта №2017/460-08 от 15.09.2017 рыночная стоимость помещений, назначение: нежилое, общая площадь 293,6 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 31,39-52, адрес объекта: <...>,, принадлежащих Обществу с ограниченной ответственностью «Оберхофф», по состоянию на 28.08.2017 составляет 7 156 000 руб.

Истцом и ответчиком указанная стоимость не оспаривается.

При данных обстоятельствах исковые требования следует удовлетворить.

Расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

При назначении экспертизы по делу Обществом с ограниченной ответственностью «Оберхофф» чек-ордером от 09.08.2017 было оплачено за проведение экспертизы 6 000 руб. 00 коп.

По результатам подготовки экспертного заключения ООО «Эксперты» в суд был представлен счет №194 от 15.09.2017 и ходатайство об оплате производства экспертизы исх.№214 от 15.09.2017 г. (т. 1 л.д. 86-87).

Суд считает необходимым произвести оплату работы экспертов, перечислив с депозитного счета Арбитражного суда Ульяновской области денежные средства в сумме 6 000 руб. 00 коп. на расчетный счет ООО «Эксперты» по реквизитам, указанным в счете 194 от 15.09.2017 и ходатайства об оплате производства экспертизы исх.№214 от 15.09.2017 г. на оплату проведенной экспертизы №2017/460-08 от 15.09.2017 г.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

Исковые требования удовлетворить.

Обратить взыскание на нежилые помещения общей площадью 293,6 кв.м., принадлежащие Обществу с ограниченной ответственностью «Оберхофф» ИНН <***>, ОГРН <***>, расположенные по адресу: <...>, кадастровый (условный номер) 73:24:030403:0000:0255500001:102102, 103902-105202, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой 7 156 000 руб. 00 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Оберхофф» ИНН <***>, ОГРН <***> в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Перечислить денежные средства в размере 6 000 руб. 00 коп. с депозитного счета Арбитражного суда Ульяновской области на расчетный счет ООО «Эксперты» по реквизитам, указанным в счете №194 от 15.09.2017 и ходатайстве об оплате производства экспертизы исх.№214 от 15.09.2017 г.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.257-260 АПК РФ.

Судья С.А. Карсункин