Решение от 12 февраля 2025 г. по делу № А66-12175/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-12175/2023
г.Тверь
13 февраля 2025 года


(резолютивная часть объявлена 30 января 2025)


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Голубевой Л.Ю.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карандашовой О. Е., при участии представителя ответчика - ФИО1, по доверенности, рассмотрев в судебном заседании в режиме веб-конференции дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Тверь,

к Администрации города Твери, г. Тверь,

третьи лица: Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, г. Тверь, Общество с ограниченной ответственностью «Тверьгорэлектро», г. Тверь,

о признании права собственности на реконструированное здание,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Тверь (далее- истец, предприниматель), обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Администрации города Твери, г. Тверь (далее- ответчик, Администрация), о признании права собственности на реконструированное нежилое  здание площадью 192,5 кв. м., кадастровый номер 69:40:0100075:88, расположенное в границах земельного участка общей площадью 211 кв.м. с кадастровым номером 69:40:0100034:2684 по адресу: <...> (далее- нежилое здание).

К участию в деле в качестве третьих  лиц привлечены  Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, г. Тверь, Общество с ограниченной ответственностью «Тверьгорэлектро», г. Тверь.

Истец, извещенный должным образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, представил обобщенную позицию по делу, иск поддерживает полностью.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

 Третьи лица, извещенные должным образом о времени и месте рассмотрения дела, явку в судебное заседание не обеспечили.

 Дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела,        ФИО2 (далее «Истец»)  на основании договора купли-продажи от 03.12.2015 года приобрел  земельный  участок   общей площадью 211 кв.м. с кадастровым номером  69:40:0100034:2684, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под магазин с кафетерием с расположенным на нем  магазином с кафетерием общей площадью 147 кв.м. , кадастровый номер 69:40:0100075:88,  расположенные по адресу: <...>.

При изучении технической документации выяснилось, что предыдущими собственниками в здании была произведена реконструкция.

         Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество общая площадь объекта капитального строительства – магазина составляет 147 кв.м.

         Согласно Техническому паспорту, составленному по состоянию на 14.12.2013 года Федеральным государственным унитарным предприятием «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», площадь магазина с кафетерием составляет 163,6 кв.м.

        Согласно Техническому описанию, подготовленному кадастровым инженером ФИО3 по состоянию на 26.10.2022 года  площадь объекта составляет   192,5 кв.м.

   Увеличение площади здания произошло в результате произведенной  предыдущим собственником здания реконструкции без разрешительной документации.

    Кроме того, истцом произведен добровольный снос капитальной пристройки истцом в связи с обращением Администрации города Твери  в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением о признании данной пристройки самовольной и ее сносе. (Дело №А66-13906/2020).

     В связи с тем, что реконструкция произведена без разрешительных документов, фактическая площадь магазина с кафетерием не соответствует сведениям, содержащимся в ЕГРН, истец обратился в Арбитражный суд Тверской области с рассматриваемым иском о признании права собственности на реконструированное здание площадью 192,5 кв. м.

      В соответствии со ст.51  Градостроительного  кодекса  РФ  для осуществления любой строительной деятельности необходимо получение разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдает уполномоченный орган исполнительной власти после предоставления  определенного пакета документов, исчерпывающий  перечень которых регламентирован п.9 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

      Согласно ст. 222 ГК РФ Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. (п.1). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

 - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

      Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Определением арбитражного суда от 13 марта 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению Тверской лаборатории судебной экспертизы (судебный эксперт ФИО4) с привлечением в состав комиссии экспертов ООО «Группы Компаний Эксперт» (эксперты ФИО5, ФИО6).

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Каковы технические характеристики реконструированного здания 69:40:0100075:88, расположенного в границах земельного участка кад. № 69:40:0100034:2684, Адрес: <...>. Является ли спорный объект реконструированным?

 2) В чем именно заключалась реконструкция здания в разные периоды времени в соответствии с техническими документами: Технический паспорт магазина с кафетерием, составленный но состоянию на 03.08.1998г. (16.05.2000г.); Технический паспорт, составленный по состоянию на 14.01.2013г; Техническое описание, составленное по состоянию на 26.11.2022 г. Показать на плане;

3) Нарушены ли технические регламенты, строительные, градостроительные противопожарные и санитарно-эпидемиологические нормы и правила при реконструкции здания, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100034:2684. Если нарушены, то указать, какие именно и являются ли эти нарушения существенными и возможно ли устранить указанные нарушения и каким образом?

 4) Создает ли сохранение объекта капитального строительства реконструированного здания 69:40:0100075:88, расположенного в границах земельного участка кад. № 69:40:0100034:2684, Адрес: <...>, угрозу жизни и здоровью граждан и нарушает ли права иных лиц ?

08 мая 2024 года в суд поступило заключение эксперта от 24.04.2024 г. №106-3-16.1.

Согласно заключению экспертов здание с КН 69:40:0100075:88, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100034:2684 является реконструированным. Общая площадь здания составляет 192,5 кв. м.

На момент проведения экспертизы реконструкция  (относительно Техзнического паспорта по состоянию на 03.08.1998 года (16.05.2000г.) выражена в возведении одноэтажной пристройки лит. А2, размером 21,50 (23,65)х2,27 (2,31) м, площадью 43,3 кв. м.

В результате реконструкции объекта капитального строительства были нарушены следующие технические нормы и правила:

-входные группы не оборудованы пандусами для обеспечения доступа маломобильных групп населения,

-при всех наружных входах для посетителей на уровне входа отсутствуют тамбуры,

-в помещении кафетерия поз 2 в санитарных узлах и в подсобных помещениях пристройки лит. А2 отсутствует система вентиляции,

-со стороны правого торца здания на расстоянии 1,15 м. устроен септик выгребного типа из железобетонных колец.

Конструктивно нежилое здание с КН 69:40:0100075:88, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100034:2684 по адресу: <...> не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан при условии устранения вышеперечисленных нарушений.

 По третьему вопросу экспертом сделано заключение о нарушении в результате реконструкции объекта капитального строительства технических правил, которые являются устранимыми.

Вместе с тем, в экспертном заключении сделан вывод о несоответствии реконструкции градостроительным нормам: превышен коэффициент застройки, который  составляет 0,89, в то время как максимальный коэффициент застройки составляет 0,5.

Также в ходе проведения землеустроительной экспертизы установлено:

- по фасаду объект лит. А заступает на неразграниченные земли кадастрового квартала 69:40:0100034 в максимальном выражении 1,14 м (следует отметить, что не  разграниченные земли кадастрового квартала 69:40:0100034 на момент стройки ЛитА входили в состав земельного участка 69:40:0100034:2684 (ранее 69:40:0100034:29).

- задняя северо-восточная часть пристройки Лит. А2 заступает за границы земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100034:47 в минимальном выражении 0,27 м, что не соответствует градостроительным енормам;

-пристройка лит А.2 большей частью расположена в охранной зоне кабельной линии10кВ. Согласно ГПЗУ размещение объектов капитального стпроительства в границах технических (охранных) зон инженерных сооружений и коммуникаций допустимо по техническим условиям и согласованию организаций, эксплуатирующих данные инженерные сооружения и коммуникации.

Устранить нарушения по фасаду ЛитА возможно путем перераспределения земельного участка 69:40:0100034:2684 с неразграниченными землями кадастрового квартала 69:40:0100034 с дальнейшим выкупом или арендой, в результате чего площадь земельного участка 69:40:0100034:2684 увеличится на 74 кв.м. и составит 285 кв.м.

Устранить нарушения в части пристройки ЛитА2 невозможно.

В связи с наличием неустранимых нарушений при реконструкции здания, суд считает иск неподлежащим удовлетворению.

Кроме того, по рассматриваемому делу суд усматривает недобросовестное поведение истца (злоупотребление правом).

В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно абзацу второму пункта 2 той же статьи Кодекса гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При этом пунктом 5 статьи 10 ГК РФ обусловлен, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Частным случаем проявления принципа добросовестности, установленного пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, является принцип эстоппель, вытекающий из общих начал гражданского законодательства.

В общем виде эстоппель (estoppel) можно определить как правовой механизм, направленный на обеспечение последовательного поведения участников правоотношений.

При этом при применении эстоппеля важно учитывать, что само по себе противоречивое поведение стороны не является упречным (противоправным или недобросовестным). Недобросовестным признается только такое противоречивое поведение стороны, которое подрывает разумное доверие другой стороны и влечет явную несправедливость.

Главная задача принципа эстоппель заключается в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Недобросовестным является поведение одной из сторон, противоречащее ее предшествующим действиям и заявлениям, на которые разумно положилась другая сторона. В частности, недобросовестным является непоследовательное поведение лица в ситуации, когда оно, обладая каким-либо субъективным правом, своими предшествующими действиями создает для другой стороны разумное ожидание, что оно этим субъективным правом воспользоваться не планирует, а впоследствии совершает действия по осуществлению этого права, вопреки предшествующему поведению.

Применительно к рассматриваемому делу судом по ходатайству представителя истца определением от 08 августа 2024 года у филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Тверской области были истребованы реестровые  дела  в  отношении  следующих объектов:

-         земельный участок с кад. № 69:40:0100034:29, расположенный по адресу: <...> (статус архивный, снят с кадастрового учета 13.04.2015 );

-         земельный участок с кад. № 69:40:0100034:2684, расположенный по адресу: <...>;

-         объект капитального строительства с кад. № 69:40:0100075:88, расположенный по адресу: <...>.   

11.09.2024 в материалы дела поступили истребуемые документы.

Из поступивших  документов (69 40 0100075 88 рд Том5) следует, что истцом в процессе рассмотрения дела 23 августа 2024 года заключен договор купли-продажи недвижимого имущества-земельного участка с кадастровым номером   69:40:0100034:2684, расположенного по адресу: <...> и здания с кад. № 69:40:0100075:88, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 147 кв.м.

Истец в тот же день обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного договора, 26 августа 2024 года в ЕГРН внесена запись 69:40:0100075:88-69/068/2024-13 о государственной регистрации перехода (прекращения) права собственности на указанное здание.

Представитель истца, ознакомившись с поступившими документами, зная об  отчуждении истцом  в процессе рассмотрения дела права собственности на спорное здание иному лицу продолжал настаивать на требованиях о признании за ним права собственности на реконструированное нежилое  здание.

Указанное процессуальное поведение истца, суд считает недобросовестным, влекущим отказ в  судебной защите.

С учетом изложенного, иск удовлетворению не подлежит. Судебные расходы по уплате госпошлины и судебные издержки, связанные с проведением судебной экспертизы суд оставляет на истце.

Руководствуясь ст. ст. 110,156,167-170,176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

   Судебные расходы по уплате госпошлины и судебные издержки по судебной экспертизе оставить на истце.

    Настоящее решением может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в течение месяца со дня его принятия, в порядке, предусмотренном АПК РФ.


Судья                                                         Л.Ю. Голубева