Решение от 25 августа 2020 г. по делу № А32-10331/2018

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-10331/2018

Резолютивная часть решения объявлена 18.08.2020 года.

Полный текст решения изготовлен 25.08.2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: Заместитель прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Красноармейский район, в лице администрации муниципального образования Красноармейский район, ст. Полтавская

ответчики:

1. Управление муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район,

2. Индивидуальный предприниматель ФИО1,

третьи лица:

1. Ивановское сельское поселение,

2. МП КР «Архитектурно-градостроительный центр»,

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 15.08.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:13:0801291:27 общей площадью 5 001 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/2 о применении последствий недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности Жило Е.Н. на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0801291:27, об обязании управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район возвратить Жило Е.Н. денежные средства в размере 50 311 руб., полученные от продажи земельного участка,

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 21.07.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:13:0801291:30 общей площадью 5 001 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/3, о применении последствий недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного и ЕГРН права собственности Жило Е.Н. на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0801291:30, об обязании управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район возвратить Жило Е.Н. денежные средства в размере 50 311 руб., полученные от продажи земельного участка,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – удостоверение, после перерыва ФИО3,

от УМС администрации МО Красноармейский район и администрации МО Красноармейский район: ФИО4 – по доверенности, после перерыва не явились, извещены,

от Жило Е.Н.: Жило Е.Н. – паспорт, после перерыва не явились, извещены,

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Красноармейский район в лице администрации муниципального образования Красноармейский район, ст. Полтавская (далее – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район (далее - управление) и индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - предприниматель) с требованиями:

– признать недействительным (ничтожным) заключенный управлением и предпринимателем договор от 15.08.2017 купли-продажи земельного участка площадью 5 001 кв. м с кадастровым номером 23:13:0801291:27, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/2;

– применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0801291:27;

– возложить на управление обязанность возвратить предпринимателю денежные средства в размере 50 311 рублей, полученные от продажи земельного участка;

– признать недействительным (ничтожным) заключенный управлением и предпринимателем договор от 21.07.2017 купли-продажи земельного участка площадью 5001 кв. м с кадастровым номером 23:13:0801291:30, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/3;

– применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0801291:30;

– возложить на управление обязанность возвратить предпринимателю денежные средства в размере 50 311 рублей, полученные от продажи земельного участка.

Требования мотивированы тем, что площадь земельных участков предоставленных в собственность предпринимателю значительно превышает площадь зданий, расположенных на них.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2018 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.06.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 по делу № А32-10331/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление кассационной инстанции мотивировано тем, что в судебных актах отсутствуют выводы о том, что возведенные на участках объекты отвечают требованиям объектов недвижимого имущества.

Также в постановлении указано, что суду при новом рассмотрении следует установить характер возведенных на спорных участках объектов, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, исследовать вопрос о достижении предпринимателем цели, для которой были предоставлены спорные земельные участки, определить площадь земельных участков, занятых объектами ответчика и необходимых для их использования.

В судебное заседание представитель истца настаивал на требованиях.

Представители ответчиков возражали против требований.

В судебном заседании 12.08.2020 объявлен перерыв до 18.08.2020 в 11-30.

Предпринимателю предложено решить вопрос о назначении судебной экспертизы в целях установления соразмерности предоставленных земельных участков, капитальности строений, расположенных на них, представить сведения об экспертных организациях, которым может быть поручено проведение экспертизы, сформулировать вопросы экспертам, сведения о стоимости экспертизы и сроках ее проведения, доказательства перечисления денежных средств на депозит суда либо представить соответствующее заключение специалиста (кадастрового инженера, органов архитектуры, БТИ, иное).

После заседание продолжено.

Администрация, управление и предприниматель представили письменные пояснения, в которых указали, что оснований для назначения экспертизы не имеется и ходатайствовать о ее назначении они не будут, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Ходатайства удовлетворены.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Постановлением администрации муниципального образования Красноармейский район от 15.08.2017 № 1584 индивидуальному предпринимателю Жило Е.Н. предоставлен в собственность за плату земельный участок из состава земель населенных пунктов обшей площадью 5 001 кв.м с кадастровым номером 23:13:0801291:27, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/2.

Данное решение принято органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей предоставление земельных участков под объектами недвижимости, так как Жило Е.Н. является собственником объекта недвижимости - поста охраны площадью 18,8 кв.м с кадастровым номером 23:13:0801291:44, расположенного на спорном земельном участке.

15.08.2017 между управлением муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район и Жило Е.Н. заключен договор купли - продажи участка из состава земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торговых объектов сельскохозяйственных предприятий, заготконтор, фруктохранилищ и овощехранилищ, общей площадью 5 001 кв.м с кадастровым номером 23:13:0801291:27, расположенного по адресу: Краснодарский край. Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/2. Согласно п. 4 договора от 15.08.2017 купли-продажи цена участка составила 50 311 рублей.

Постановлением главы администрации муниципального образования Красноармейский район от 21.07.2017 № 1428 индивидуальному предпринимателю Жило Е.Н. предоставлен в собственность за плату земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 5 001 кв.м с кадастровым номером 23:13:0801291:30, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/3.

Данное решение также принято органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ, так как Жило Е.Н. является собственником объекта недвижимости - склада №1 обшей площадью 98,2 кв.м с кадастровым номером 23:13:0801291:45, расположенного на спорном земельном участке.

21.07.2017 между управлением муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район и Жило Е.Н. заключен договор купли - продажи земельного участка из состава земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торговых объектов сельскохозяйственных предприятий, заготконтор, фруктохранилищ и овощехранилищ, общей площадью 5 001 кв.м с кадастровым номером 23:13:0801291:30, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/3. Согласно п. 4 договора от 21.07.2017 купли-продажи цена участка составила 50 311 рублей.

Считая действия по продаже спорного земельного участка противоречащими закону, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего спора суд руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются: установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Согласно ст. 44 АПК РФ ответчиком в арбитражном процессе является лицо, привлекаемое судом к участию в деле в связи с заявлением истца о том, что им оспариваются или нарушаются принадлежащие последнему права.

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке. При этом иск предъявляется лицу, которое, по убеждению истца, нарушило или нарушает его права или законные интересы.

В силу положений ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд: с иском о признании недействительными сделок, совершенных государственными и муниципальными унитарными предприятиями, а также о применении последствий недействительности таких сделок.

В обоснование заявленного требования истцом указано, что при совершении оспариваемой прокурором сделки нарушены положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), поскольку из информации от 13.02.2018, 19.02.218 № № 4, 5 ООО «Архитектурно-градостроительный центр» следует, что согласно приложению «В» свода правил 19.13330.2011 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий» минимальная плотность застройки предприятий по переработке или хранению сельскохозяйственной продукции составляет 50%. Следовательно, для эксплуатации поста охраны площадью застройки 21,2 кв.м площадь земельного участка должна составлять 42,4 кв.м.

Согласно приложению «Г» свода правил 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» определены площадь общетоварных складов и размеры земельных участков на 1 тысячу человек. Так, для эксплуатации склада продовольственных товаров площадью 19 кв.м. необходим земельный участок площадью 60 кв.м, то есть на 1 кв.м. площади склада приходится 3,2 кв.м площади земельного участка. Доя эксплуатации склада продовольственных товаров площадью 98,2 кв.м площадь земельного участка должна составлять 314,2 кв.м.

Таким образом, как указал Прокурор, орган местного самоуправления неправомерно предоставил в собственность за плату предпринимателю земельные участки с кадастровыми номерами 23:13:0801291:27, 23:13:0801291:30 площадью 5 001 кв.м. каждый.

Пункт 1 статьи 8 ГК РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора, далее - Гражданский кодекс) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

На основании пункта 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В статье 39.2 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии со статей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 5 001 кв. м, с кадастровым номером 23:13:0801291:30 (земли населенных пунктов), разрешенное использование: для размещения торговых объектов сельскохозяйственных предприятий, заготконтор, фруктохранилищ и овощехранилищ, расположенный по адресу: <...>, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 8 августа 2013 года.

Земельный участок площадью 5 001 кв. м, с кадастровым номером 23:13:0801291:27 (земли населенных пунктов), разрешенное использование: для размещения торговых объектов сельскохозяйственных предприятий, заготконтор, фруктохранилищ и овощехранилищ, расположенный, по адресу: <...>, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 8 августа 2013 года.

Земельные участки сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет в соответствии с правилами землепользования и застройки Ивановского сельского поселения Красноармейского района, Краснодарского края (далее ПЗЗ), действовавшими на момент формирования.

В соответствии с ПЗЗ участки находятся в территориальной зоне ИТ-2 «Зона транспортной инфраструктуры». Разрешенное использование - для размещения торговых объектов сельскохозяйственных предприятий, заготконтор, фруктохранилищ и овощехранилищ, соответствует основным видам разрешенного использования земельного участка в этой зоне.

Для данного вида земельного участка установлены следующие требования:

минимальная/максимальная площадь земельных участков 1 000-250000 кв.м;

- минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) - 30 м;

- максимальное количество надземных этажей зданий - 4 этажа;

- максимальная высота зданий, строений, сооружений от уровня земли -100 м;

- максимальный процент застройки в границах земельного участка -75%;

- минимальные отступы до границ смежных земельных участков - 6 м;

- минимальный отступ от красной линии улиц - 5 м;

Формирование земельного участка осуществлялось в соответствии с нормами градостроительного планирования и территориального зонирования Ивановского сельского поселения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 ЗК РФ. В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

В данном случае предпринимателю в аренду предоставлены земельные участки площадью 5001 кв. м с кадастровыми номерами 23:13:0801291:27 и 23:13:0801291:30 для размещения торговых объектов сельскохозяйственный предприятий, заготконтор, фруктохранилищ и овощехранилищ. В тоже время на участке с кадастровым номером 23:13:0801291:27 возведен объект недвижимости – пост охраны площадью 18,8 кв. м, а на участке с кадастровым номером 23:13:0801291:30 – склад № 1 площадью 98,2 кв. м

В постановлении кассационной инстанции указано, что в материалах дела отсутствуют сведения о том, что цель заключения договоров аренды достигнута и вся площадь названных участков необходима для эксплуатации возведенных ответчиком объектов, однако, на данные обстоятельства прокурор ссылался как в исковым заявлении, так и апелляционной жалобе. Вопрос о том, достигнута ли была цель, для которой предпринимателю предоставлялись спорные земельные участки, находящийся в публичной собственности, суды надлежащим образом не исследовали (приобретение земельного участка значительной площади для эксплуатации объекта направлено на обход закона (статья 10 Гражданского кодекса)).

Также в постановлении указано, что суду при новом рассмотрении следует установить характер возведенных на спорных участках объектов, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, исследовать вопрос о достижении предпринимателем цели, для которой были предоставлены спорные земельные участки, определить площадь земельных участков, занятых объектами ответчика и необходимых для их использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ) В статье 219 Гражданского кодекса предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Основным критерием отнесения вещи к недвижимости является ее прочная связь с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно (статья 130 ГК РФ). При этом наличие у объекта признаков капитальности само по себе не означает наличия условий, названных в указанной статье.

В части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющей основные понятия, используемые в названном Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Согласно пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Выполняя указания кассационной инстанции, суд предложил сторонам предложено решить вопрос о назначении судебной экспертизы в целях установления соразмерности предоставленных земельных участков, капитальности строений, расположенных на них либо представить соответствующее заключение специалиста (кадастрового инженера, органов архитектуры, БТИ, иное).

Стороны ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявили.

Истцом в материалы дела представлено техническое заключение ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 05.06.2020, в котором указано, что здания Склад № 1 и Пост охраны, расположенные по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, улица Рыночная, 61/2 и 61/3, имеют основное значение на земельных участках с кадастровыми номерами 23:13:0801291:27 и 23:13:0801291:30 относятся к объектам капитального строительства (недвижимое имущество), перемещение которых без несоразмерного ущерба для их назначения невозможно. Конструктивные и другие характеристики зданий подтверждают их надежность и безопасность, в дальнейшей эксплуатации. Площадь застройки зданиями территории на момент обследования находилась в допуске и не превышает максимальный процент застройки 0.23% < 80% и 2% < 80%.

Из данного заключения суд делает вывод, что здания, расположенные на спорных земельных участках являются капитальными строениями (недвижимым имуществом).

Также из данного заключения следует, что предпринимателем не достигнута цель, для которой были предоставлены спорные земельные участки (площадь застройки участка с кадастровым номером 23:13:0801291:27 составляет 0,23%, а участка с кадастровым номером 23:13:0801291:30 – 2%).

Из представленного истцом письма Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 07.08.2020 № 71-04-01-6065/20 следует следующее.

На схеме планировочной организации земельного участка представленной проектной документации «Складские здания по ул. Рыночная, 61/3 в ст. Ивановская, Красноармейский район, Краснодарский край», разработанной ИП ФИО5, на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0801291:30 площадью 5 001 кв. м отображены:

- склад № 1 площадью 98,2 кв. м (1-ая очередь строительства) – существующий;

- склад № 2 площадью 277,3 кв. м (2-ая очередь строительства) - планируемый.

Проектом предусмотрен проезд и стоянка автомобильного транспорта на 8 машино-мест, учтены противопожарные расстояния между зданиями. Если принять территорию, отображенную как проезды и дороги (гравийное покрытие), на которой распложены склад № 1 и склад № 2, за условную границу земельного участка, то площадь такого земельного участка ориентировочно составит 1260 кв. м.

На схеме планировочной организации земельного участка проектной документации «Склад и пост охраны по ул. Рыночная, 61/2 в ст. Ивановская, Красноармейский район, Краснодарский край», разработанной ИП ФИО5, на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0801291:27 площадью 5 001 кв. м отображены:

- пост охраны площадью 18,8 кв. м (1-ая очередь строительства) – существующий;

- склад площадью 172 кв. м (2-ая очередь строительства) - планируемый.

Проектом предусмотрен проезд и стоянка автомобильного транспорта на 4 машино-места, учтены противопожарные расстояния между зданиями. Если принять территорию, отображенную как проезды и дороги (гравийное покрытие), на которой распложены пост охраны и склад, за условную границу земельного участка, то площадь такого земельного участка ориентировочно составит 1020 кв. м.

Таким образом, с учетом представленной проектной документации, площади земельных участков для существующих склада и поста охраны, а также планируемых к размещению объектов, ориентировочно должны составлять:

- для объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0801291:30 – 1 260 кв. м;

- для объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0801291:27 – 1 020 кв. м.

Следовательно площадь земельного участка с кадастровым номером 23:13:0801291:27 - 5 001 кв.м. значительно превышает необходимую площадь (1 020 кв.м.) для эксплуатации существующих и планируемых объектов недвижимости, а площадь земельного участка с кадастровым номером 23:13:0801291:30 - 5 001 кв.м. превышает необходимую площадь (1 260 кв.м.) для эксплуатации существующих и планируемых объектов недвижимости.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что требования истца о признании недействительными договоров купли-продажи от 15.08.2017 и от 21.07.2017 подлежат удовлетворению.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности оспоримой сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности предпринимателя на земельные участки с кадастровыми номерами 23:13:0801291:27 и 23:13:0801291:30.

В данном деле цель предъявления исковых требований состоит не только в признании сделки недействительной, но и в исключении из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности на спорные земельные участки.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились) оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Регистрационная запись в ЕГРН, совершенная на основании ничтожной сделки, в силу пункта 52 постановления Пленумов № 10/22 может быть прекращена на основании решения суда о применении последствий недействительности сделки или о признании обременения отсутствующим (в зависимости от избранного истцом с учетом фактических обстоятельств способа защиты). В отсутствие необходимости возврата земельного участка устранение из ЕГРН основанной на ничтожной сделке недостоверной записи в полной мере обеспечивает защиту публичных интересов в отношении спорных участков.

В силу правил статьи 167 Гражданского кодекса и разъяснений, приведенных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», подлежат применению последствия недействительности сделки путем исключения из ЕГРН записей о государственной регистрации договора купли-продажи от 21.07.2017 (регистрационная запись от 02.08.2017 № 23:13:0801291:30-23/024/2017-9) и от 15.08.2017 (регистрационная запись от 18.08.2017 № 23:13:0801291:27-23/024/2017-5).

Таким образом, признание отсутствующим обременения спорных земельных участков в виде права собственности, зарегистрированного в ЕГРН на основании недействительных (ничтожных) сделок, является допустимой формой применения последствий недействительности ничтожной сделки и подлежит удовлетворению.

Истец также просит применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путем возложения на управление обязанности по возврату предпринимателю денежных средств, полученных от продажи участка с кадастровым номером 23:13:0801291:27 в сумме 50 311 руб. и участка с кадастровым номером 23:13:0801291:30 в сумме 50 311 руб.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В данном случае переход права собственности на спорные земельные участки от продавца к покупателю предусмотрен спорными договорами.

Как указано в пунктах 80, 81 постановления N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Принимая во внимание установленные при разрешении спора обстоятельства, суд полагает применение реституции необходимым и достаточным последствием недействительности сделок.

Управление обязано возвратить предпринимателю денежные средства в размере 100 622 руб.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ обязанность по оплате государственной пошлины суд считает необходимым возложить на предпринимателя.

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Ходатайства Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район, администрации муниципального образования Красноармейский район и индивидуального предпринимателя Жило Е. Н. о рассмотрении дела в отсутствие их представителей удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между Управлением муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>) договор купли-продажи 15.08.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:13:0801291:27 площадью 5 001 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/2.

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путем признания отсутствующим права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0801291:27, установленное (зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости) в отношении индивидуального предпринимателя ФИО1 (регистрационная запись от 18.08.2017 № 23:13:0801291:27-23/024/2017-5).

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путем обязания Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район (ИНН <***>) возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>) денежные средства, полученные от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:13:0801291:27, в сумме 50 311 рублей.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между Управлением муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>) договор купли-продажи 21.07.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:13:0801291:30 площадью 5 001 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/3.

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путем признания отсутствующим права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0801291:30, установленное (зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости) в отношении индивидуального предпринимателя ФИО1 (регистрационная запись от 02.08.2017 № 23:13:0801291:30-23/024/2017-9).

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путем обязания Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район (ИНН <***>) возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>) денежные средства, полученные от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:13:0801291:30, в сумме 50 311 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Р.Ю. Савин