Решение от 27 декабря 2018 г. по делу № А32-45583/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-45583/2018

г. Краснодар «27» декабря 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2018 года.


Решение суда в полном объеме изготовлено 27 декабря 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-45583/2018

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инкаст» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Юггазнефтеснаб» (ИНН <***> ОГРН <***>)

о передаче земельного участка по договору купли-продажи, регистрации перехода права собственности на земельный участок,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО1,


при участии в судебном заседании представителя ООО «Инкаст» – ФИО2 (по доверенности № 1 от 01.11.2018 года), представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю – ФИО3 (по доверенности от 20.07.2018),



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инкаст» (далее – ООО «Инкаст») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края со следующими исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Юггазнефтеснаб» (далее - ООО «Юггазнефтеснаб»), в которых просит:

- обязать ООО «Юггазнефтеснаб» передать ООО «Инкаст» земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – малоэтажная многоквартирная застройка до 4-х этажей, площадь 3464 кв. м, кадастровый номер 23:47:0118055:1921, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск;

- обязать ООО «Юггазнефтеснаб» обратиться в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода к ООО «Инкаст» права на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – малоэтажная многоквартирная застройка до 4-х этажей, площадь 3464 кв. м, кадастровый номер 23:47:0118055:1921, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск.

Исковое заявление мотивировано следующим. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2015 года ООО «Юггазнефтеснаб» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4. 24.04.2018 г. утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества на торгах в форме публичного предложения, в том числе земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:1921, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск. 15.06.2018 г. в ЕФРСБ опубликовано объявление о проведении торгов (сообщение № 2721450) по продаже, в том числе указанного земельного участка. 13.07.2018 года ООО «Инкаст» внесло обеспечительный взнос в сумме 1119600 рублей для участия в торгах, 19.08.2018 г. подана заявка на участие в торгах по продаже земельного участка. Победителем торгов по продаже земельного участка признано ООО «Инкаст». Между ООО «Юггазнефтеснаб» и ООО «Инкаст» заключен договор купли-продажи имущества по лоту № 2 от 28.08.2018 года, по условиям которого продавец (ООО «Юггазнефтеснаб») обязуется передать в собственность покупателю (ООО «Инкаст») земельный участок, а покупатель обязуется внести оставшуюся с учетом внесенного ранее задатка сумму оплаты за земельный участок в размере 7 880 400 рублей. Земельный участок оплачен ООО «Инкаст» полностью, что подтверждается платежными поручениями №6 от 13.07.2018 года на сумму 1 119 600 рублей (внесение задатка) и №9 от 19.10.2018 года на сумму 7 880 400 рублей (оплата оставшейся части). Таким образом, обязательства ООО «Инкаст» по договору купли-продажи исполнены полностью, задолженности по оплате земельного участка ООО «Инкаст» перед ООО «Юггазнефтеснаб» не имеется. Между тем, земельный участок покупателю не передан, переход права собственности ООО «Инкаст» на земельный участок не зарегистрирован, поскольку ООО «Юггазнефтеснаб» уклоняется от передачи земельного участка и от обращения в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о проведении соответствующей регистрации. ООО «Инкаст» обращалось к конкурсному управляющему ООО «Юггазнефтеснаб» ФИО4 с требованием о передаче земельного участка по договору купли-продажи и требованием об обращении в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права, однако требование не было исполнено.

Определением от 19.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Общество обратилось с заявлением от 29.11.2018 года об уточнении исковых требований, в котором просит:

- обязать ООО «Юггазнефтеснаб» передать ООО «Инкаст» земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – малоэтажная многоквартирная застройка до 4-х этажей, площадь 3464 кв. м, кадастровый номер 23:47:0118055:1921, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск;

- произвести государственную регистрацию перехода на ООО «Инкаст» права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – малоэтажная многоквартирная застройка до 4-х этажей, площадь 3464 кв. м, кадастровый номер 23:47:0118055:1921, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск.

Определением от 03.12.2018 заявление от 29.11.2018 об уточнении исковых требований удовлетворено. Тем же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена ФИО1 (ИНН <***>, г. Санкт-Петербург).

В судебном заседании, состоявшемся 19.12.2018, представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, просил обязать ООО «Юггазнефтеснаб» передать ООО «Инкаст» спорный земельный участок и произвести государственную регистрацию перехода право собственности на земельный участок. Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражал.

Ответчик и третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явились. Судебное заседание проведено в их отсутствие в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

ФИО1 направлены ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения и о привлечении её к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Рассмотрев указанные ходатайства, суд пришел к выводу об их отклонении, поскольку настоящий спор не относится к тем спорам, которые могут рассматриваться исключительно в деле о банкротстве, как ошибочно указывает ФИО1, ссылаясь на положения статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве»)». Требования истца направлены на понуждение ответчика исполнить свои обязательства по заключенному на публичных торгах договору купли-продажи земельного участка, то есть являются чисто исковыми требованиями о передаче в собственность предмета договора и не обладают какой-либо банкротной спецификой. Аналогичные споры рассматриваются арбитражными судами в рамках искового производства (например, дело №А32-5591/2015).

Относительно требования о привлечении ФИО1 к участию в настоящем деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, которыми заявлено обязание конкурсного управляющего передать ФИО1 предмет торгов – земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118055:1921, суд отмечает, что заявленные ФИО1 требования не являются самостоятельными в смысле АПК РФ, поскольку исковые требования общества основаны на договоре купли-продажи земельного участка, заключенном обществом и конкурсным управляющим по результатам открытых торгов, победителем которых было признано общество как предложившее наибольшую цену, тогда как ФИО1 покупателем земельного участка по другому договору купли-продажи не является, с ней договор купли-продажи земельного участка не заключался и торги в отношении спорного земельного участка она не выиграла. То есть правовая позиция ФИО1 не является равнозначной позиции ООО «Инкаст», которое является оплатившим сделку покупателем земельного участка по заключенному договору купли-продажи, заключенному по результатам торгов. В случае, если ФИО1 полагает, что с истцом договор купли-продажи был заключен необоснованно, и что право на приобретение земельного участка принадлежало ФИО1, она не лишена возможности оспаривать торги и договор купли-продажи земельного участка самостоятельным иском, но никак не обязывать продавца земельного участка, заключившего договор его купли-продажи с победителем торгов, передавать этот земельный участок не покупателю, оплатившему установленную на торгах цену участка, а ФИО1 В отсутствие заключенного с ФИО1 аналогичного договора купли-продажи земельного участка она не может конкурировать с ООО «Инкаст» в требовании о передаче земельного участка и регистрации перехода права собственности на него. Победителем торгов в отношении спорного земельного участка ФИО1 также не является, то есть не вправе требовать заключения с ней договора купли-продажи земельного участка. То обстоятельство, что ФИО1 полагает договор купли-продажи земельного участка между ООО «Инкаст» и ООО «Юггазнефтеснаб» расторгнутым, не освобождает её от заявления требования об обязании конкурсного управляющего заключить с нею договор купли-продажи земельного участка, однако такое требование ФИО1 не заявлено. При этом договор купли-продажи земельного участка между истцом и ответчиком не расторгнут, и о его расторжении ни одна из сторон не заявляла. Положение договора купли-продажи земельного участка о его расторжении в случае непоступления оплаты в течение пяти дней с даты заключения вовсе не означает, что договор между истцом и ответчиком расторгнут, поскольку оплата истцом произведена в полном объеме и конкурсный управляющий от договора с истцом не отказался; соответствующее положение договора направлено исключительно на защиту интересов продавца и не влечет автоматического прекращения договора без заявления об этом продавца имущества.

Суд считает, таким образом, что в отсутствие заключенного с ФИО1 договора купли-продажи земельного участка и при незаявлении ею требований о признании договора купли-продажи между истцом и ответчиком прекратившим свое действие и обязании ответчика заключить с нею договор купли-продажи по результатам торгов как с лицом, заявка которого стала второй после заявки ООО «Инкаст», требования ФИО1 об обязании конкурсного управляющего продавца передать земельный участок ей, а не покупателю по договору купли-продажи, не расторгнутому сторонами и полностью исполненному покупателем, не могут считаться самостоятельными требованиями и рассматриваться в настоящем деле наряду с иском. Довод ФИО1 об автоматическом прекращении договора купли-продажи земельного участка является её суждением, которое стороны данного договора, как следует из материалов дела, не разделяют, поскольку о расторжении договора купли-продажи ни одна из сторон не заявила.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца и представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2015 года по делу № А32-18831/2015 ООО «Юггазнефтеснаб» (ИНН <***> ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4, ИНН <***>, член Некоммерческого партнерства арбитражных управляющих «Солидарность».

Согласно ч. 1 ст. 131 Федерального закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве. В соответствии с п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Согласно п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве, в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения. При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах. Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона. При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения. Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения. В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество. В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах по продаже имущества должника посредством публичного предложения. С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается. По результатам торгов с его победителем заключается договор купли-продажи, по условиям которого должник передает в собственность победителю торгов соответствующее имущество. С учетом правил, установленных пунктами 16, 19 статьи. 110 Закона о банкротстве, в течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах торгов, арбитражный управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи имущества должника с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене. Продажа имущества Должника оформляется договором купли-продажи который заключает арбитражный управляющий с победителем торгов. Обязательными условиями договора купли-продажи являются: сведения об имуществе; цена продажи; порядок и срок передачи имущества покупателю; сведения о наличии или об отсутствии обременении в отношении предмета договора, в том числе публичного сервитута; иные предусмотренные законодательством Российской Федерации условия. Оплата в соответствии с договором купли-продажи должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания этого договора. Передача имущества арбитражным управляющим управляющим и принятие его покупателем осуществляются по передаточному акту, подписываемому сторонами и оформляемому в соответствии с законодательством Российской Федерации.

24.04.2018 г. залоговым кредитором ООО «АКРОС» (правопреемник ООО «Премиум Консалт»), требования которого обеспечены залогом имущества должника, утверждено положение «О порядке, сроках и условиях реализации имущества на торгах в форме публичного предложения (торги на понижение начальной продажной цены (НПЦ) должника ООО «Юггазнефтеснаб», являющегося предметом залога залогового кредитора ООО «АКРОС» (правопреемник ООО «Премиум Консалт»). Положение о реализации имущества предусматривает, в частности, порядок, сроки и условия реализации принадлежащего Должнику земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:1921, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск (лот № 2).

15.06.2018 г. в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликовано объявление о проведении торгов посредством публичного предложения (сообщение №2721450) по продаже имущества Должника, ООО «Юггазнефтеснаб», обремененного залогом в пользу ООО «Акрос» должника, признанного несостоятельным. На торги выставлен и спорный земельный участок (лот № 2), начальная цена предложения - 11 195 100 рублей, снижение цены осуществляется каждые семь календарных дней на 5%. Согласно сообщения, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения. В течение пяти дней с даты подписания протокола о подведении итогов торгов конкурсный управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи имущества с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене имущества. Победитель обязан подписать договор купли-продажи в течение пяти дней с даты получения предложения конкурсного управляющего заключить договор купли-продажи. Оплата имущества Должника должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания договора купли-продажи. Задаток, внесенный победителем, засчитывается в счет цены выкупа имущества.

13.07.2018 года обществом с ограниченной ответственностью «Инкаст» на специальный счет ООО «Юггазнефтеснаб» внесен обеспечительный взнос (задаток) в сумме 1 119 600 рублей для участия в торгах, что подтверждается платежным поручением № 6 от 13.07.2018 г, а 19.08.2018 г. подана заявка на участие в торгах по продаже земельного участка.

Согласно протоколу от 19.08.2018 года об определении участников торгов, организатор торгов ФИО4, рассмотрев поступившие заявки на участие в торгах по продаже имущества ООО «Юггазнефтеснаб» посредством публичного предложения (извещение о назначении торгов №СТП-2895/2), установил: по лоту № 2 (земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118055:1921) цена, установленная для периода с 13 по 19 августа 2018 года, составляет 6 717 060, 00 рублей; для участия в торгах поступили 4 заявки, в том числе: 1) ФИО5(рег. № 13406), предложение о цене-6850000,00 руб.; 2) ФИО1 (рег.№ 13794), предложение о цене- 8601000,00 руб.; 3) ООО «Инкаст» (рег.№ 11552), предложение о цене-9000000,00 руб.; 4) ИП ФИО6 (рег.№ 12869), предложение о цене - 8700888,88руб.; 5) ФИО7 (рег.№ 13421), предложение о цене - 8162000,00 руб. К участию в торгах были допущены ФИО5, ФИО1, ООО «Инкаст», ФИО7 Отказано в допуске к участию в торгах ИП ФИО6 в связи с несоответствием заявки установленным требованиям.

Согласно протоколу №СТП-2895/2 о результатах проведения открытых торгов посредством публичного предложения имущества или предприятия должника ООО «Юггазнефтеснаб», 21.08.2018 год подведены результаты торгов, победителем торгов по лоту № 2 (по продаже спорного земельного участка) признано ООО «Инкаст», как предложившее максимальную цену за имущество.

По результатам торгов между ООО «Юггазнефтеснаб» и ООО «Инкаст» заключен договор купли-продажи имущества по лоту №2 от 28.08.2018 года, по условиям которого продавец (ООО «Юггазнефтеснаб») обязуется передать в собственность покупателю (ООО «Инкаст») земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – малоэтажная многоквартирная застройка до 4-х этажей, площадь 3464 кв. м, кадастровый номер: 23:47:0118055:1921, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск.

В сообщениях №№2993505 и 2993556, опубликованных в ЕФРСБ 31.08.2018 г., содержатся сведения о том, что победителем торгов по продаже земельного участка является ООО «Инкаст», с которым заключен договор купли-продажи.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В соответствии п.п. 3.1., 3.2. договора купли-продажи от 28.09.2018 года покупатель уплачивает продавцу за приобретаемое имущество 9 000 000 рублей, с учетом задатка, внесенного на расчетный счет Продавца в сумме 1 119 600 рублей, оставшиеся 7 880 400 рублей Покупатель обязан оплатить в течение 30 дней с момента подписания договора купли-продажи.

19.10.2018 года ООО «Инкаст» перечислило на счет продавца 7 880 400,00 руб., что подтверждается платежным поручением № 9 от 19.10.2018 года.

Таким образом, с учетом внесенного ранее задатка, оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается ответчиком.

В соответствии с п. 2.1 договора, продавец обязан: передать Покупателю Имущество после полной его оплаты, передача имущества оформляется Актом приема-передачи; предоставить Покупателю документацию, необходимую для регистрации прав на имущество за Покупателем.

Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Истец обратился к конкурсному управляющему ООО «Юггазнефтеснаб» ФИО4 с требованием передачи земельного участка и проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на ООО «Инкаст». В ответе на обращение от 28.09.2018 года конкурсный управляющий ООО «Юггазнефтеснаб» ФИО4 сообщил о том, что передача участка и регистрация перехода права возможны только после полной оплаты по договору, а также просил учесть, что по поводу состоявшихся торгов рассматриваются многочисленные жалобы, поэтому передача участка и регистрация перехода права будут осуществлены после завершения всех споров.

После заключения договора купли-продажи ООО «Инкаст» был уведомлен о наличии споров. В частности, 19.09.2018 года на электронную почту ООО «Инкаст» пришло уведомление о том, что на торги № СТП-2895/2 по продаже имущества ООО «Юггазнефтеснаб», участником которого являлось общество, подана жалоба в УФАС по Пермскому краю. Из уведомления Управления Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю от 14.09.2018 года следует, что 04.09.2018 года в адрес Управления поступила жалоба ИП ФИО6 на действия организатора торгов конкурсного управляющего ФИО4 при организации и проведении торгов № СТП-2895/2, рассмотрение жалобы назначено на 24.09.2018 года. Решением УФАС по Пермскому краю от 26.09.2018 года жалоба ИП ФИО6 признана необоснованной.

В силу п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ (далее-ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Поскольку к моменту наступления срока оплаты по договору, по состоянию на 28.09.2018 года, в силу изложенных выше обстоятельств продавец отказался передать земельный участок покупателю и произвести государственную регистрацию перехода права собственности, ООО «Инкаст» правомерно, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГК РФ, приостановило исполнение своего обязательства по оплате товара.

Из отзыва конкурсного управляющего ООО «Юггазнефтеснаб» ФИО4 следует, что кроме ООО «Инкаст» на передачу земельного участка претендует ФИО1, также принявшая участие в торгах и предложившая вторую (по убыванию) цену за участок – 8 601 000 рублей. При этом ФИО1 считает договор купли-продажи с ООО «Инкаст» расторгнутым «автоматически» в силу п. 5.1. договора.

Суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи имущества по лоту № 2, заключенный между ООО «Юггазнефтеснаб» и ООО «Инкаст», не расторгнут, исполнен покупателем, в силу чего последний вправе требовать встречного исполнения обязательств. Согласно п. 5.1. договора купли-продажи, в случае нарушения покупателем сроков оплаты, договор считается расторгнутым, а имущество остается у продавца. В соответствии с пунктами 4.1., 4.2., 4.3. договора купли-продажи от 28.08.2018 года, договор вступает в силу с момента подписания и действует до полной оплаты по договору и может быть расторгнут только в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством; вопросы, связанные с расторжением договора, регулируются главой 29 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с п. 6.1. спорного договора, договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, спорным договором не предоставлено право сторонам расторгать договор в одностороннем порядке.

В силу ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В данном случае продавец, ООО «Юггазнефтеснаб», принял от покупателя, ООО «Инкаст», исполнение договора, до подачи настоящего иска от конкурсного управляющего ООО «Юггазнефтеснаб» не поступало в адрес ООО «Инкаст» уведомления об отказе от договора, равно как и не поступало претензий с требованием погасить задолженность, с требованием и/или предложением расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи.

Таким образом, спорный договор не расторгнут в установленном порядке и не может считаться расторгнутым автоматически.

Поскольку ООО «Инкаст» исполнило в полном объеме предусмотренные договором обязательства по оплате земельного участка с соответствии с ценой, установленной по результатам торгов, ООО «Юггазнефтеснаб» обязано исполнить встречные обязательства, предусмотренные п. 2.1 договора - передать покупателю имущество по акту приема-передачи и представить документацию, необходимую для регистрации права на имущество за покупателем.

Согласно п. 2 ст. 463 ГК РФ, при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.

В силу ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Арбитражным судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора земельный участок с кадастровым номером 23:37:0118055:1921 принадлежит на праве собственности ООО «Юггазнефтеснаб», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.11.2018 №23/193/004/2018-4429, имеет индивидуально-определенные характеристики, позволяющие его идентифицировать, границы, координаты участка установлены. Согласно акта обследования земельного участка от 27.11.2018 года, границы земельного участка закреплены на местности забором. Земельный участок не передан третьим лицам.

Арбитражный суд находит несостоятельными доводы третьего лица Емелиной Е..В. о том, что спорный договор купли-продажи прекратил свое действие с 29.09.2018 года, и поэтому у неё, как у участника торгов, предложившего вторую по значимости цену за имущество, возникает право требовать от ООО «Юггазнефтеснаб» заключения договора купли-продажи на земельный участок.

В данном случае ссылка ФИО1 на абзац 2 пункта 16 статьи 110 Закона о банкротстве как на основание своего требования не состоятельна. В силу данной правовой нормы, в случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи имущества в течение пяти дней с даты получения указанного предложения внесенный задаток ему не возвращается и арбитражный управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи имущества участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов. Однако, в данном случае ООО «Инкаст» не отказался и не уклонялся от подписания договора купли-продажи, и арбитражный управляющий не предлагал заключить договор купли-продажи имущества другому помимо ООО «Инкаст» участнику торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникающих на основании договора, на основании заявления сторон такого договора (пункт 3 статьи 15 названного закона).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Исходя из позиции Пленумов ВС РФ и ВАС РФ, изложенной в п. 61 постановления №10, № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

ходатайства ФИО1 от 18.12.2018 об оставлении искового заявления без рассмотрения и о привлечении её к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - отклонить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Юггазнефтеснаб» (ОГРН <***> ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО4 передать по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью «Инкаст» (ОГРН <***> ИНН <***>) земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118055:1921 площадью 3 464 кв. м, с разрешенным использованием «малоэтажная многоквартирная застройка до 4-х этажей», расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 23:47:0118055.

Произвести государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Инкаст» (ОГРН <***> ИНН <***>) права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118055:1921 площадью 3 464 кв. м, с разрешенным использованием «малоэтажная многоквартирная застройка до 4-х этажей», расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 23:47:0118055, на основании договора от 28.08.2018 купли-продажи имущества по лоту №2, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Юггазнефтеснаб» (ОГРН <***> ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «Инкаст» (ОГРН <***> ИНН <***>).

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Инкаст» (ОГРН <***> ИНН <***>) права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118055:1921 площадью 3 464 кв. м, с разрешенным использованием «малоэтажная многоквартирная застройка до 4-х этажей», расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 23:47:0118055, на основании договора от 28.08.2018 купли-продажи имущества по лоту №2, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Юггазнефтеснаб» (ОГРН <***> ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «Инкаст» (ОГРН <***> ИНН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юггазнефтеснаб» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инкаст» (ОГРН <***> ИНН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Инкаст» (ОГРН <***> ИНН <***>) из федерального бюджета 6 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.Л. Назыков