Решение от 23 октября 2017 г. по делу № А45-20699/2017

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-20699/2017
г. Новосибирск
24 октября 2017 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ямполец О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в Советском районе города Новосибирска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к 1) Мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>, ИНН <***>), 2) Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

с участием представителей:

от истца – ФИО1, по доверенности от 09.01.2017, удостоверение,

от ответчика – 1) ФИО2, по доверенности от 28.12.2016, удостоверение; 2) ФИО2, по доверенности от 09.01.2017, удостоверение,  



установил:

Управление Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в Советском районе города Новосибирска (далее – истец, управление) обратилось в арбитражный суд с иском к 1) Мэрии <...>) Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № 128592 с кадастровым номером 54:35:091345:2, площадью 6117 кв.м., в доле 21.59% без выделения ее границ на местности, что соответствует 1320,66 кв.м., расположенного по адресу: <...> по пунктам договора 2.3, 2.4.2, 4.1.3, 4.1, 7.6, 7.7, приложению 1 к договору.

Истец просил урегулировать разногласия, возникшие между Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в Советском районе города Новосибирска и Мэрией г. Новосибирска при заключении указанного договора аренды путем внесения следующих изменений в указанный договор:

Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Арендные платежи начинают исчисляться с «01» апреля 2017г.».

Пункт 2.4.2 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата вносится ежемесячно равными частями в течение пяти рабочих дней в месяце, следующем за расчетным месяцем».

Пункт 4.1.3 договора № 128592 исключить.

Внести в пункт 4.1 договора подпункт 5 «Досрочно расторгнуть Договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством».

Пункт 7.6 договора исключить.

Пункт 7.7 договора изложить в следующей редакции: «Арендные платежи за апрель, май, июнь, июль, август 2017 года Арендатор обязуется оплатить в течение трех месяцев с даты заключения настоящего Договора».

Кроме того, истец также просил внести изменения в Приложение № 1 к договору № 128592, указав вместо «годовой размер арендной платы, (руб.) 125584,1 (сто двадцать пять тысяч пятьсот восемьдесят четыре руб. 10 коп.)» - «размер арендной платы по договору за 9 месяцев, (руб.) 94188,06 (девяносто четыре тысячи сто восемьдесят восемь руб. 06 коп.)».

Истец, обосновывая исковые требования, указывал на то, что при заключении договора аренды земельного участка № 128592 возникли разногласия, которые не удалось урегулировать во внесудебном порядке.

Ответчики отзыва на исковое заявление не представили, в судебном заседании предъявленные требования не признали.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

За Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в Советском районе города Новосибирска на праве оперативного управления распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом администрации Новосибирской области № 674-р от 05.05.2000 были закреплены нежилые помещения общей площадью 1092,7 кв.м. на 1 и 2 этажах административного здания, находящегося по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54АЕ 082049 от 05.07.2013. Другие помещения в здании принадлежат иным лицам (коммерческим организациям) на праве собственности. Здание находится на неделимом земельном участке.

Для эксплуатации данных помещений между Мэрией города Новосибирска и управлением 01.07.2000 был заключен договор аренды земельного участка № 9604.

Федеральным законом № 173-ФЗ от 25.10.2001 введен в действие Земельный кодекс РФ, согласно ч. 3 ст. 36 которого казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения – правообладатели помещений в здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Руководствуясь ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, управление обратилось в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска (далее – департамент) с просьбой о расторжении договора аренды и признании за управлением права ограниченного пользования данным земельным участком.

Соглашением о расторжении договора аренды от 15.10.2008, заключенным между Мэрией города Новосибирска и управлением, договор аренды № 9604 от 01.07.2000 был расторгнут.

Начиная с 01.10.2008 управление пользовалось земельным участком на правах ограниченного пользования в силу закона. Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

В связи со внесением изменений в Земельный кодекс РФ (с 01.03.2015 ст. 36 Земельного кодекса РФ утратила силу) управление в соответствии с ч. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ начало процедуру оформления земельного участка в аренду, обратившись 05.04.2017 в департамент с заявлением № 2207-0902-13 о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>.

29.05.2017 управлением был получен не подписанный со стороны арендодателя проект договора аренды. Предметом данного договора указан земельный участок с кадастровым номером 54:35:091345:2 площадью 6117 кв.м. в доле 21,59% без выделения ее границ на местности, что соответствует 1320,66 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Земельный участок предоставляется для эксплуатации нежилого помещения, площадь 1092,7 кв.м., этаж 1, 2 по ул. Иванова, 4.

Рассмотрев предложенный проект договора и не согласившись с пунктами 2.3, 2.4.2, подп. 3 п. 4.1, 7.6. 7.7, приложением № 1 к договору, управление 27.06.2017 направило в департамент отредактированный по указанным пунктам и подписанный со стороны арендатора договор аренды земельного участка.

Письмом от 06.07.2017 № 31/19/07303 ответчик отказался согласовывать разногласия по договору аренды. В качестве основания отказа было указано, что предлагаемая ответчиком редакция договора аренды основана на нормах действующего законодательства, является окончательной и изменению не подлежит.

20.07.2017 управление направило в адрес мэрии письмо исх. № 5288-0950-13 с просьбой подписать проект договора в редакции арендатора (возможно с разногласиями) либо подписать проект договора в редакции арендодателя для рассмотрения арендатором.

В ответ на данное обращение 31.07.2017 управление получило подписанный проект договора в редакции арендодателя без учета возражений арендатора по некоторым пунктам договора.

В этой связи между сторонами при заключении договора возникли разногласия по пунктам договора 2.3, 2.4.2, 4.1.3, 4.1, 7.6, 7.7, приложению №1 к договору.

Истец, основываясь на положениях абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании возникших разногласий.

Арбитражный суд, изучив представленные доказательства, пришел к выводу об обоснованности требований истца в части.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации,  законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 – 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что у сторон возникли разногласия по условиям договора аренды  - порядку уплаты арендной платы, сроку договора (2.3, 2.4.2, 4.1.3, 4.1, 7.6, 7.7, приложение №1 к договору).

В пункте 2.3 договора в редакции ответчика указано: «Арендные платежи начинают исчисляться с 01 января 2017 г.».

Истец возражал против распространения действия договора на предшествующий предложению о заключении договора аренды период времени, считал возможным заключить договор с месяца обращения к ответчику с предложением заключить договор аренды, то есть с 01.04.2017. Соответственно и арендные платежи согласно п. 2.3 договора должны вноситься начиная с апреля 2017 года, а не с 01.01.2017, как указано ответчиком в проекте договора.

Суд полагает доводы истца обоснованными исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, распространение действия договора на отношения сторон, предшествующие дате его заключения, осуществляется исключительно на основании соглашения сторон об этом. Поскольку в данном случае такое соглашение сторонами не достигнуто, оснований для начисления арендной платы с 01.01.2017 не имеется. Требование истца о том, что арендные платежи должны исчисляться с месяца обращения к ответчику с предложением о заключении договора, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В этой связи пункт 2.3 договора следует изложить в следующей редакции: «Арендные платежи начинают исчисляться с «01» апреля 2017г.».

Соответственно пункт 7.7 договора аренды также следует изложить в редакции истца: «Арендные платежи за апрель, май, июнь, июль, август 2017 года Арендатор обязуется оплатить в течение трех месяцев с даты заключения настоящего Договора».

В пункте 2.4.2 договора в редакции ответчика указано: «Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем».

Истец, указывая на то, что арендные платежи не входят в список закупок, по которым возможно оплачивать авансовые платежи, пункт 2.4.2 договора просил изложить в следующей редакции: «Арендная плата вносится ежемесячно равными частями в течение пяти рабочих дней в месяце, следующем за расчетным месяцем».

Принимая во внимание, что сроки внесения арендной платы действующим законодательством не регламентированы и определяются по соглашению сторон договора, суд полагает необходимым установить разумный баланс в отношениях сторон, касающихся срока внесения арендной платы. Учитывая необходимость заблаговременного согласования управлением осуществляемых платежей, суд полагает возможным установить срок оплаты арендных платежей в течение первых трех рабочих дней месяца, следующих за отчетным. Какие-либо негативные последствия для ответчика как арендодателя в связи с предоставлением арендатору отсрочки уплаты арендной платы в течение 3 рабочих дней, следующих за истекшим месяцем, судом не усматриваются; доказательств обратного ответчиками не представлено.

Суд соглашается с доводом истца, что ответчик в настоящем споре является уполномоченным органом на распоряжение земельными участками на территории г. Новосибирска, как находящимися в собственности муниципалитета, так и собственность на которые не разграничена, что исключает для истца возможность заключения аналогичного договора с другим арендодателем, в связи с чем арендатор является «слабой» стороной в договоре.

Таким образом, пункт 2.4.2 договора следует изложить в следующей редакции: «Арендная плата вносится ежемесячно равными частями в течение первых трех рабочих дней месяца, следующих за истекшим месяцем».

Согласно пункту 4.1.3 договора (в редакции ответчика) арендатор имеет право на продление договора на условиях, согласованных сторонами, при условии письменного уведомления арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока договора, о желании продлить действие договора.      

Истец указал, что поскольку он является государственным учреждением и заключает договоры и контракты в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон № 44-ФЗ), который не позволяет заключить дополнительное соглашение к контракту о продлении срока его действия, п. 4.1.3 договора следует исключить. Изменение условий контракта допускается только в случаях, предусмотренных Законом № 44-ФЗ. Кроме того, согласно положениям Бюджетного кодекса Российской Федерации контракт заключается в соответствии с планом-графиком и оплачивается в пределах лимитов бюджетных обязательств.

Доводы истца судом отклоняются в силу следующего.

Согласно ч. 2 ст. 34 Закона № 44-ФЗ при заключении и исполнении контракта изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей и статьей 95 указанного федерального закона. Данная норма не запрещает предусмотреть в договоре, заключаемом государственным учреждением, право на продление срока его действия. Срок действия договора не является существенным условием договора аренды (ст. 610 Гражданского кодекса РФ), в связи с чем запрет, установленный ч. 1 ст. 95 Закона № 44-ФЗ, в данном случае применению не подлежит.

Суд обращает внимание, что спорный пункт договора лишь предоставляет право истцу на продление срока действия договора, но не возлагает на него такой обязанности. Если истец пожелает по истечении срока договора заключить новый договор, данный пункт не препятствует этому. На основании изложенного требования истца об исключении п. 4.1.3 договора удовлетворению не подлежат.

Также истец просил дополнить договор пунктом 4.1.5 следующего содержания: «Досрочно расторгнуть Договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством», обосновывая это необходимостью соблюдения баланса интересов сторон.

Доводы истца судом отклоняются. Указанное условие не предоставляет арендатору никаких особых прав по сравнению с теми, что имеются у него в силу общих положений гражданского законодательства об аренде. Иными словами, даже в случае отсутствия спорного пункта в договоре истец в любом случае имеет право на расторжение договора в случаях и порядке, которые установлены действующим законодательством. 

Истец считает необходимым исключить из договора аренды п. 7.6, обязывающий истца оплатить арендную плату за фактическое использование земельного участка за период с 01.01.2014 по 31.12.2016 в сумме 376 752,30 рублей в течение трех месяцев с даты заключения договора, так как данный вопрос должен решаться в порядке искового производства отдельно от вопроса о заключении договора аренды.

Суд находит доводы истца обоснованными.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Таким образом, предметом договора аренды является пользование определенным имуществом за плату. Отношения, связанные со взысканием платы за фактическое использование земельного участка за предшествующий заключению договора период, в предмет договора аренды не включаются. Ответчик вправе обратиться к истцу с отдельными требованиями о взыскании указанной платы. По своей правовой природе такое требование следует квалифицировать как обязательство из неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Несмотря на то, что арендная плата за землю является регулируемой, оснований для включения соответствующих условий в договор аренды не имеется.

В этой связи п. 7.6 договора подлежит исключению.

Истец, полагая, что договор должен быть заключен с 01.04.2017, арендные платежи должны вноситься начиная с апреля 2017 года, просил также внести изменения в приложение №1 договора, указав расчет арендной платы за 9 месяцев, а не за год.

Однако указанное приложение определяет именно годовой размер арендной платы (по поводу этого размера спора между сторонами нет), а не платы за первый год аренды. Суд отмечает, что приложение № 1 не обязывает арендатора уплачивать годовой размер арендной платы за неполный год. Напротив, за первый год аренды размер арендной платы должен быть определен исходя из годового размера арендной платы пропорционально времени фактического пользования земельным участком. Вместе с тем, поскольку указанную величину можно исчислить арифметически, суд не находит необходимым включать ее в договор в качестве отдельного условия или приложения.

Вопрос о распределении государственной пошлины судом не разрешается, поскольку как истец, так и ответчик освобождены от ее уплаты (подп. 4 п. 1 ст. 333.22 Налогового кодекса РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в Советском районе города Новосибирска (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Мэрией города Новосибирска (ОГРН <***>, ИНН <***>), возникшие при заключении договора аренды № 128592 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:091345:2, площадью 6117 кв.м., в доле 21.59% без выделения ее границ на местности, что соответствует 1320,66 кв.м., расположенного по адресу: <...>, следующим образом.

Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Арендные платежи начинают исчисляться с 01 апреля 2017 года».

Пункт 2.4.2 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата вносится ежемесячно равными частями в течение первых трех рабочих дней месяца, следующих за истекшим месяцем».

Пункт 7.6 договора исключить.

Пункт 7.7 договора изложить в следующей редакции: «Арендные платежи за апрель, май, июнь, июль, август 2017 года Арендатор обязуется оплатить в течение трех месяцев с даты заключения настоящего Договора».

Остальные условия договора оставить в редакции, предложенной Мэрией города Новосибирска.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.И. Бутенко