Решение от 14 марта 2023 г. по делу № А15-3130/2022

Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ


Дело №А15-3130/2022
14 марта 2023 года
г. Махачкала



Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 марта 2023 года


Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Оруджева Х.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления имущественных и земельных отношений г.Махачкалы (ИНН <***>)

к Общественной организации "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана" (ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 07.09.2007 №346 и обязании ответчика вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа,


при участии в судебном заседании 01.03.2023:

от истца – ФИО2 (доверенность от 09.01.2023 №51.17-19/23),

от ответчика - ФИО3 (доверенность от 18.01.2023 №03),


УСТАНОВИЛ:


Управление имущественных и земельных отношений г.Махачкалы (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к Общественной организации "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана" (далее - ответчик, организация) о расторжении договора аренды земельного участка от 07.09.2007 №346 и обязании ответчика вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5, ООО "Каспийгазсервис", Управление Росреестра по РД, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД и администрация города Махачкалы.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковое заявление и просила его удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика просил отказать в удовлетворении исковых требований.

ФИО4 в отзыве на иск просил отказать в удовлетворении заявленных требований и рассмотреть дело в его отсутствие.

Администрация города Махачкалы в ходатайстве от 01.03.2023 просила рассмотреть дело в отсутствие ее представителя.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации г.Махачкалы от 21.11.2000 №1906 Махачкалинскому городскому совету ветеранов войны в Афганистане предоставлено во временное пользование на праве аренды территория парка "Интернационалистов" по пр.И.Шамиля площадью 1,6га и разрешено строительство детских игровых площадок, площадок для игры в мини-футбол, кафе и музея Боевой славы (с учетом постановлений администрации г.Махачкалы от 29.12.2006 №2640 и от 05.05.2012 №1304).

07.09.2007 между комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы (правопредшественник управления, арендодатель) и Махачкалинским городским советом ветеранов войны в Афганистане (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 346, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на 42 года земельный участок с кадастровым номером 05:40:000050:1256, площадью 16 000 кв. м, с местоположением земельного участка: РД, г. Махачкала, парк "Интернационалистов", из земель населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство детских игровых площадок, кафе, Музея боевой славы.

Земельный участок передан организации 07.09.2007 по передаточному акту.

В установленном законом порядке договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 13.09.2007 (номер записи: 05-05-01/064/2007-518).

Согласно пункту 2.1 стороны арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, установленном в приложении N 1 договора.

В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1 договора суммы арендной платы. Установлены сроки внесения арендной платы: не позднее 1 числа следующего за кварталом месяца, т.е. до 1 апреля - за первый квартал, до 1 июля - за второй квартал, до 1 октября - за третий квартал, до 1 декабря - за четвертый квартал.

Пунктом 2.5 договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,2% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Согласно пункту 2.6 договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием не внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использования земельного участка не по целевому назначению, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

Согласно пункту 4.1. договора арендатор имеет в том числе право возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 4.2. договора арендатор обязан в том числе использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Ввиду пункта 5 договора все споры, возникающие при реализации договора, разрешаются сторонами в течение 30 дней с даты, соответствующего заявления одной из сторон. При невозможности достижения соглашения заинтересованная сторона обращается с исковым заявлением в суд, арбитражный суд или третейский суд.

Как следует из материалов дела, Управлением имущественных и земельных отношений г.Махачкалы проведено выездное обследование территории в кадастровом квартале 05:40:000050, расположенного по адресу: <...> на территории парка "Интернационалистов". По результатам проведенного обследования составлен акт выездного обследования от 12.05.2022 №61. Согласно указанному акту управлением установлено, что на земельном участке с КН 05:40:000050:1256, используемом под общественное пространство, размещены и осуществляют коммерческую деятельность аттракционы в количестве 9 сооружений.

В обоснование исковых требований управление указало, что арендатором в нарушение п.4.2. договора на земельном участке размещены аттракционы в количестве 9 сооружений и осуществляется коммерческая деятельность. В подтверждении данных обстоятельств истец представил акт выездной проверки от 12.05.2022. По мнению истца допущенные арендатором существенные нарушения договора аренды, а именно использование земельного участка не по целевому назначению, влечет за собой право арендодателя на истребование имущества из владения ответчика и прекращении арендных отношений. Управление направило в адрес арендатора уведомление от 13.05.2022 №51.17-4525/22 в котором указал ответчику о расторжении договора. Однако, требования о расторжении договора и возврате земельного участка оставлены без внимания.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения управления в суд с настоящим исковым заявлением.

В отзыве на исковое заявление Общественная организация "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана" просит отказать в удовлетворении исковых требований указав следующее: "Указанные в исковом заявлении 9 сооружений являются непосредственно игровыми площадками для детей нестационарного типа, то есть не являются объектами капитального строительства, каким образом использование по нецелевому назначению подтверждается актом выездной проверки от 12.05.2022г. нам неизвестно, о проведении указанной проверки мы слышали, но нам никаких результатов не вручали. В части расторжения договора аренды земельного участка поясняем, что ранее Комитет по управлению имуществом г.Махачкалы обращался в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к общественной организации "Махачкалинский городской совет ветеранов Афганистана" о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды в связи с невыполнением условий договора, (Дело № А15-2820-2019), по указанному делу истец отказался от исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка. Указанный факт подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 14 июня 2022 года по делу №А15-2820/2019. В ст. 46 ЗК РФ указаны основания для прекращения аренды земли: существенно худшее состояние участка, чем было заявлено при заключении сделки; нарушение конкретных пунктов договора; нецелевое использование земли; невнесение арендной платы в установленные сроки; порча надела или расположенных на нем сооружений; сдача земли в субаренду, если такие действия запрещены соглашением и др. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст. 619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий. Вместе с тем, арендодатель в нарушение вышеуказанных норм не направил в наш адрес письменное предупреждение о необходимости использования земельного участка по целевому назначению, хотя по сути земельный участок арендуемый нами используется по целевому назначению, уведомления мы от истца получали за якобы неоплату арендной платы. Пункт 9 ст. 22 ЗК в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных комментируемой статьей и ст. ст. 450 и 619 ГК, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При разрешении данного вопроса следует также учесть, то в каком состоянии указанный земельный участок перешел к арендаторам, какие работы и в каком объеме проведены арендатором по благоустройству данного земельного участка. Указанную документацию, а также фотографии ответчик готов представить в судебное заседание. Позиция истца абсолютно необоснованна. Если земельный участок предназначен по виду разрешенного использования под детские игровые площадки, а указанные в иске сооружения являются детскими игровыми площадками, более того, на указанные площадки у истца имеется вся техническая документация соответствия, то о каком "нецелевом использовании" может идти речь. Считаем, что мы используем земельный участок в соответствии с целевым назначением, а указанные доводы истца по данному делу не соответствуют действительности".

В обоснование своих доводов ответчик представил в материалы дела копии свидетельств о государственной регистрации аттракциона "Твистер" от 23.05.2022 №СА 040793, аттракциона "Детская гидравлика" от 23.05.2022 №СА 040794, аттракциона "Корабль пират" от 23.05.2022 №СА 040795, аттракциона "Автодром" от 23.05.2022 №СА 040796, аттракциона "Лебеди" от 23.05.2022 №СА 040797, аттракциона "Ротатор" от 23.05.2022 №СА 040798.

Также ответчик представил в материалы дела копии:

- акта оценки технического состояния аттракциона "Детская гидравлика" №2022/351/П от 26.04.2022, согласно которому аттракцион на момент обследования находится в работоспособном состоянии и может эксплуатироваться в паспортном режиме, после устранения дефектов, указанных в ведомости дефектов;

- акта оценки технического состояния аттракциона "Лебеди" №2022/Р145/П от 26.04.2022, согласно которому аттракцион на момент обследования находится в работоспособном состоянии и может эксплуатироваться в паспортном режиме, после устранения дефектов, указанных в ведомости дефектов;

- акта оценки технического состояния аттракциона "Корабль пират" №2022/Р31/63 от 26.04.2022, согласно которому аттракцион на момент обследования находится в работоспособном состоянии и может эксплуатироваться в паспортном режиме, после устранения дефектов, указанных в ведомости дефектов;

- акта оценки технического состояния аттракциона "Автодром" №2022/Р16/40 от 26.04.2022, согласно которому аттракцион на момент обследования находится в работоспособном состоянии и может эксплуатироваться в паспортном режиме, после устранения дефектов, указанных в ведомости дефектов;

- акта оценки технического состояния аттракциона "Твистер" №2022/315/П от 26.04.2022, согласно которому аттракцион на момент обследования находится в работоспособном состоянии и может эксплуатироваться в паспортном режиме, после устранения дефектов, указанных в ведомости дефектов;

- акта оценки технического состояния аттракциона "Ротатор" №2022/152/05/П от 26.04.2022, согласно которому аттракцион на момент обследования находится в работоспособном состоянии и может эксплуатироваться в паспортном режиме, после устранения дефектов, указанных в ведомости дефектов.

Судом установлено, что согласно ведомостям дефектов, приложенным к вышеуказанным актам, все замечания устранены в процессе обследования.

Рассмотрев материалы дела суд приходит к следующим выводам.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом (часть 1 статьи 4 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использования земельного участка не по целевому назначению, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Основанием для расторжения договора послужило нарушение арендатором пункта 4.2. договора, а именно использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В уведомлении от 13.05.2022 N 5117-4525/22 арендодатель предлагал арендатору в течение 10 дней устранить выявленные нарушения. Указанное уведомление получено ответчиком 02.06.2022, что подтверждается имеющейся на нем надписи "ФИО6 2.06.2022".

В указанный срок ответчиком не устранены выявленные управлением нарушения, что послужило основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

При таких обстоятельствах, суд считает, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В данном случае необходимо учитывать особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участком, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (абзац 4 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее.

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

С учетом того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, арбитражный суд полагает необходимым признать избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером 05:40:000050:1256 был предоставлен ответчику в аренду для строительства детских игровых площадок, площадок для игры в мини-футбол, кафе и музея Боевой славы. Данные обстоятельства подтверждаются постановлением администрации г.Махачкалы от 21.11.2000 №1906 (с учетом постановлений администрации г.Махачкалы от 29.12.2006 №2640 и от 05.05.2012 №1304).

В договоре аренды N 346 от 07.09.2007 также указано, что земельный участок передается в аренду для использования - под строительство детских игровых площадок, кафе, Музея боевой славы.

Кроме того, из выписки ЕГРН от 02.12.2022 следует, что земельный участок с кадастровым номером 05:40:000050:1256 имеет вид разрешенного использования "для строительства детских игровых площадок, кафе, Музея боевой славы".

В соответствии с пунктами 2, 3 и 4 Постановления Правительства РФ от 30.12.2019 N 1939 (ред. от 09.12.2022) "Об утверждении Правил государственной регистрации аттракционов" аттракцион, это оборудование, которое предназначено для развлечения пассажиров во время движения, включая биомеханические воздействия. Государственная регистрация аттракционов осуществляется в целях их государственного учета. Государственная регистрация аттракционов осуществляется исполнительными органами субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный надзор в области технического состояния и эксплуатации самоходных машин и других видов техники, аттракционов (далее - органы гостехнадзора).

В соответствии с ГОСТом 33602-2015. Межгосударственный стандарт. Оборудование и покрытия детских игровых площадок. Термины и определения" (введен в действие Приказом Росстандарта от 17.05.2016 N 326-ст) детская игровая площадка, это специально оборудованная территория, предназначенная для игры детей, включающая в себя оборудование и покрытие для детской игровой площадки (Примечание - Детские игровые площадки предназначены для благоустройства жилых зон поселений и установки на участках дошкольных учреждений и школьных площадках для подвижных игр). Оборудование для детской игровой площадки, это оборудование, установленное на детской игровой площадке, с которым или на котором пользователи могут играть индивидуально или группой по своему усмотрению и правилам (пункты 2.1. и 2.2.).

Поскольку, земельный участок с кадастровым номером 05:40:000050:1256 предоставлен арендатору для строительства детских игровых площадок, а установленные аттракционы являются оборудованием, предназначенным для игры детей, суд считает, что ответчиком не нарушен пункт 4.2. договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит в выводу о том, что ответчик использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 07.09.2007 №346, обязании ответчика вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

в удовлетворении искового заявления отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в тот же срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Ессентуки Ставропольского края), через Арбитражный суд Республики Дагестан.


Судья Х.В. Оруджев