Решение от 19 октября 2018 г. по делу № А83-10976/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-10976/2018
19 октября 2018 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2018 года.

В полном объеме решение изготовлено 19 октября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316910200065810) к Обществу с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора субаренды и возврату нежилого помещения, взыскании денежных средств,

при участии представителей:

от истца – ФИО3, по доверенности 27.07.2018;

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 13.08.2018, ФИО5, по доверенности от 18.07.2018,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» (далее – ООО «Ритейл-Сим», ответчик) о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.12.2016 № А-38/2016, заключенного между ИП ФИО2 (арендатор) и ООО «Ритейл-Сим» (субарендатор), понуждении передать истцу объект аренды – нежилые помещения площадью 99,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> по акту приёма – передачи (возврата) и взыскании 8 592,28 рублей неустойки.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, ответчик просил в иске отказать полностью.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора субаренды, что выразилось в нарушении сроков уплаты арендной платы, несоблюдении противопожарных правил и требований, непроведении текущего ремонта арендуемых помещений. Ссылаясь на положения пункта 6.4 договора субаренды, по которому договор может быть прекращен арендатором в одностороннем порядке в случае если, субарендатором полностью или частично (более 20%), не уплачена арендная плата в течение двух месяцев, а также на пользование имуществом с неоднократными нарушениями условий договора, существенное ухудшение арендованного имущества, истец просил на основании пунктов 1, 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно расторгнуть договор субаренды, обязать ответчика вернуть объект аренды по акту приема-передачи и взыскать неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы.

Ответчик иск не признал. В отзыве на исковое заявление указал, что на день обращения истца с иском в арбитражный суд задолженность по арендной плате отсутствовала, а заявленная ко взысканию сумма состоит исключительно из пени и штрафа. Относительно нарушений противопожарных правил и требований ссылается на пункт 4.3.16 договора субаренды, согласно которому в случае необходимости и/или по требованию контролирующих инстанций субарендатор обязан совместно с арендатором оборудовать здание системой пожаротушения. При этом, как считает ответчик, даже неисполнение требований пункта 4.3.16 договора субаренды не является основанием для его расторжения, а лишь обязывает субарендатора компенсировать арендатору расходы на установку системы пожаротушения (если она будет установлена арендатором) в соответствии с арендуемой площадью. Отрицает существенное ухудшения арендуемого имущества, поскольку им регулярно производится текущий (косметический) ремонт, что позволяет поддерживать помещение в надлежащем техническом и косметическом состоянии (том 1 л.д. 97-99).

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд приходит к следующим выводам.

01.12.2016 между ИП ФИО2 (далее - Арендатор) и ООО «Ритейл-Сим» (далее - Субарендатор) заключен договор субаренды № А-38/2016 по условиям пункта 1.1 которого Арендатор передает, а Субарендатор принимает во временное платное пользование части нежилого здания площадью 99,7 кв.м, из которых часть под торговый зал площадью 69,3 кв.м и часть для организации склада общей площадью 30, 4 кв.м, которые расположены в здании по адресу: <...> (кадастровый номер здания 90:18:010132:272). План объекта аренды и его местонахождение в здании указаны в Приложении № 1 к договору. Кадастровая выписка арендованных площадей прилагается к приложению и является неотъемлемой частью договора (далее – договор, том 1 л.д. 27-46).

Договор прошел государственную регистрацию 24.12.2016.

Согласно пункта 1.2 договора объект аренды находится в распоряжении Арендатора на основании договора аренды нежилого помещения № 4/16 от 01.12.2016, заключенного с собственником ООО «ЕСК» (далее - Арендодатель)

Согласно пункту 2.1 договора за пользование объектом аренды Субарендатор ежемесячно уплачивает Арендатору постоянную и переменную арендную плату в порядке, предусмотренном договором.

В пункте 2.2 договора стороны согласовали формулу определения ежемесячного размера постоянной арендной платы с использованием с 01.01.2017 курса рубля к доллару США, установленному Центральным банком Российской Федерации по состоянию на день выставления счета. В постоянную арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг потребляемых Арендатором, текущий ремонт помещения.

В соответствии с пунктом 2.3 договора в переменную арендную плату входит стоимость потребленных Субарендатором (в договоре по всей видимости ошибочно указано Арендатором) коммунальных услуг, таких как электроэнергия, центральное отопление, водоснабжение и водоотведение по тарифам энергоснабжающих компаний и компаний, предоставляющих коммунальные услуги, а также возмещение арендной платы за землю.

Пунктом 2.4 договора стороны установили, что постоянная арендная плата по договору уплачивается Субарендатором путем перечисления на текущий счет Арендатора не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца аренды. При этом согласовали, что Субарендатор уплачивает Арендатору арендную плату за первый месяц срока субаренды, в размере, указанном в пункте 2.2 договора не позднее 31.12.2016. Иные платежи предусмотренные договором, оплачиваются Субарендатором в течении 5 (пяти) календарных дней с даты получения соответствующего счета Арендатора.

На основании акта приема-передачи арендованных площадей от 01.12.2016 объект аренды был передан в пользование Субарендатору (том 1 л.д. 47).

Истцом в материалы дела представлено предписание от 03.04.2018 исх. № 52 в котором со ссылкой на проведение 03.04.2018 комиссией в составе представителей Арендодателя, Арендатора и Субарендатора проверки состояния помещений, арендуемых сетью «Фуршет» по адресу: <...>, содержится требование в срок до 06.04.2018 устранить указные в нем нарушения (входная группа загромождена столами, тележками для продуктами иными предметами, мешающими свободному проходу; запасные выходы, в том числе пожарные, а также проходы к ним, заставлены и используются под хранение товара, что препятствует свободному проходу; стеллажи не прошли огнезащитной деревообработки, что угрожает возникновением пожаров; пожарные краны закрыты торговыми павильонами, свободный доступ к ним невозможен; персонал не осведомлен о противопожарном режиме, наличии путей эвакуации, не умеет пользоваться огнетушителями) (том 1 л.д. 55). Предписание было направлено ответчику заказным письмом и получено им согласно уведомлению о вручении почтового отправления 13.04.2018 (том 1 л.д. 56).

Сам акт от 03.04.2018 в материалы дела не представлен.

05.04.2018 за исх. № 64/04 Обществом с ограниченной ответственностью «Комплекс безопасности ЮГ» ИП ФИО2 выданы Рекомендации пожарной безопасности объекта защиты, в котором перечислены виды нарушений требований нормативных документов по пожарной безопасности в помещениях торгового центра, расположенных в адресу: <...> (том 1 л.д. 51-54).

Истец 28.04.2018 за исх. 90 направил ООО «Фуршет» (субарендатор по договору № А-3/2016 от 01.04.2016 части помещений в здании № 1/2 по ул. Дмитрия Ульянова в г. Евпатории) предписание на устранение обнаруженных повреждений арендуемого имущества и перечисленных в Рекомендациях пожарной безопасности объекта защиты нарушений нормативных документов по пожарной безопасности (том 1 л.д. 57-59). Копия предписания предназначалась ООО «Ритейл-Сим». Доказательств направления ответчику копии предписания и ее получения ответчиком, суду не представлено.

В приложении к предписанию указан акт от 24.04.2018 осмотра с участием представителей Арендодателя, которым является ООО «ЕСК», и Арендатора, то есть ИП ФИО2, состояния помещений, арендуемых торговой сетью «Фуршет» по адресу: <...> (том 1 л.д. 60).

Представленная истцом в материалы дела претензия от 10.05.2018 за исх. № 101 с приложениями и доказательствами ее направления (том 1 л.д. 69-78) адресована ООО «Фуршет», касается задолженности по иным договорам субаренды и не имеет отношения к рассматриваемому делу.

18.06.2018 истец за исх. № 132 в порядке досудебного урегулирования спора направил ответчику требование об освобождении объекта аренды в связи с досрочным расторжением договора субаренды и оплате задолженности, в том числе по штрафным санкциям (том 1 л.д. 61-64), которое получено ответчиком согласно уведомлению о вручении почтового отправления 26.06.2018 (том 1 л.д. 65).

В требовании истец указывает на образовавшуюся задолженность по состоянию на 14.06.2018 по постоянной арендной плате в размере 123 665,44 рублей, несоблюдение правил противопожарной безопасности, повреждение и порчу объекта аренды, требующие текущего (косметического) ремонта, ухудшение арендуемого имущества, невыполнение требований предписаний № 52 от 03.04.2018, № 90 от 28.04.2018 и предупреждает о досрочном расторжении договора субаренды с 01.07.2018.

Письмом 04.07.2018 за исх. № 162 истец направил уведомление от 18.06.2018 за исх. № 163 о досрочном расторжении договора субаренды в одностороннем порядке с 01.07.2018 (том 1 л.д. 79-80, 81).

Ответчик на указанные выше требования истца предоставил ответ, в котором не согласился с досрочным расторжением договора субаренды, указав, что на момент получения требования от 04.07.2018 все имеющиеся задолженности по договору субаренды, включая оплату штрафных санкций, им уплачены (том 1 л.д. 84-85).

Поскольку в досудебном порядке спор не удалось урегулировать, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора субаренды и взыскании неустойки.

Анализируя характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных договором субаренды от 01.12.2016, суд квалифицирует их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 сттаьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 407 ГК РФ, прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 6.4 договора стороны предусмотрели право Арендатора прекратить договор в одностороннем порядке в случае если:

- Субарендатором, полностью или частично (более 20%), не уплачена арендная плата в течение двух месяцев;

- Субарендатор использует объект аренды не по назначению, предусмотренному договором.

Истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора субаренды. Из чего суд делает вывод, что истец не считает договор субаренды прекращенным вследствие отказа от его исполнения (статья 450-1 ГК РФ).

Из представленного истцом расчета задолженности по постоянной арендной плате по состоянию 14.06.2018 усматривается просрочка в ее уплате за май 2018 года на 35 дней и июнь 2018 года на 4 дня, то есть за два подряд месяца (том 1 л.д. 50).

Из расчета неустойки по состоянию на 14.07.2018 следует, что за эти месяцы постоянная арендная плата уплачена ответчиком 14.06.2018 (том 1 л.д. 49).

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке истцом составлено 18.06.2018, а отправлено ответчику письмом от 04.07.2018 (том 1 л.д. 81, 79-80), то есть уже после погашения ответчиком задолженности. В арбитражный суд истец с иском о расторжении договора субаренды обратился спустя месяц 13.07.2017.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.97 № 14).

Учитывая крайне незначительную просрочку в уплате постоянной арендной платы за июнь 2018 (всего 4 дня), суд приходит к выводу, что предусмотренное пунктом 7.5 договора начисление пени в размер 0,1% от задолженности за каждый день просрочки, а в случае допущения просрочки свыше 10 (десяти) календарных дней применение штрафа в размере 10% от суммы задолженности в уплате месячной постоянной арендной платы, является достаточной компенсацией причинения истцу возможного ущерба. Поэтому по указанному основанию иск о расторжении договора субаренды удовлетворению не подлежит.

Относительно доводов истца о нарушении Субарендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.3 договора, которые выразились в несоблюдении противопожарных правил и требований (подпункт 4.3.5), в ухудшении арендованного имущества (подпункт 4.3.6) и в непроведении текущего ремонта объекта аренды (подпункт 4.3.7), суд исходит из следующего.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Истец ссылается на некий акт проверки от 03.04.2018 комиссией в составе Арендодателя, Арендатора и Субарендатор, в результате которой был установлен ряд нарушений противопожарных требований, норм и правил, обязательность которых установлена действующим законодательством. На этот акт имеется ссылка в предписании от 03.04.2018 за исх. № 52, однако сам акт в материалы дела не представлен.

Из предписания от 28.04.2018 за исх. 90, которое адресовано ООО «Фуршет» и в копии ООО «Ритейл-Сим» невозможно сделать вывод, какие из указанных в нем нарушений имеют отношения к арендуемым ответчиком помещениям. Доказательств того, что именно в помещениях, переданным по спорному договору субаренды ответчику не соблюдаются противопожарные нормы и правила, истцом не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности истцом нарушений ответчиком предусмотренной подпунктом 4.3.5 договора обязанности Субарендатора обеспечивать соблюдение и выполнение на объекте аренды противопожарных требований, норм и правил, обязательность которых установлена действующим законодательством.

В акте от 24.04.2018 (том 1 л.д. 60) зафиксировано состояние помещений, арендуемых торговой сетью «Фуршет», в том числе и тех, которые не являются предметом субаренды. В частности помещения второго этажа, тогда как согласно Приложения № 1 к договору субаренды в субаренду ответчику переданы только часть помещений первого этажа площадью 99,7 кв.м. Доказательств того, что отмеченные в акте повреждения имеют отношения к арендуемым ответчиком помещениям и ответчиком они не устраняются не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом не доказано нарушение ответчиком предусмотренных подпунктами 4.3.6 договора обязательств не допускать порчи и повреждения объекта аренды и 4.3.7 – за свой счет осуществлять текущий ремонт и обслуживание объекта аренды.

Относительно требований о взыскании пени в размере 2 410,81 рублей и штрафа в размере 6 181,47 рублей, суд исходит из того, что в соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В обоснование своих требований истец ссылается на пункт 7.5 договора, которым предусмотрено, что в случае нарушения срока уплаты постоянной арендной платы, указанного в подпункте 2.4 договора, Арендатор имеет право взыскать с Субарендатора пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, а в случае допущения просрочки свыше 10 (десяти) календарных дней, Арендатор имеет право взыскать с Субарендатора штраф в размере 10% от суммы задолженности в уплате месячной постоянной арендной платы.

Как усматривается из произведенных истцом расчетов, пени в размере 8 406,88 рублей и штраф в размер 27 509,33 рублей начислены по условиям пункта 7.5 договора на ежемесячные суммы задолженности по постоянной арендной плате исходя из количества дней просрочки (том 1 л.д. 49). Ответчиком представлены доказательства частичной уплаты пени и штрафа (том 1 л.д. 133, 134), которые истцом были учтены в расчете окончательных сумм пени и штрафа.

При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании неустойки в общем размере 8 592,28 рублей, состоящей из 2 410,81 рублей пени и 6 181,47 рублей штрафа подлежат удовлетворению.

Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ судом относятся на ответчика исходя из отказа в удовлетворении неимущественных требований и полного удовлетворения имущественного требования о взыскании неустойки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 8 592,28 рублей неустойки, 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В расторжении договора субаренды нежилого помещения № А-38/2016 от 01.12.2016, понуждении Общества с ограниченной ответственностью «Ритейл-Сим» возвратить по акту приема-передачи объект аренды – нежилое помещение площадью 99,7 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...> отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Судья В.Н. Шкуро