Решение от 25 июня 2024 г. по делу № А09-5480/2023

Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации  


Решение

Дело №А09-5480/2023
город Брянск
26 июня 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 24 июня 2024 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Ю.И. Дюбо,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корячкиной Н.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, п. Путевка Брянского района Брянской области, к 1) Администрации Брянского района, с. Глинищево Брянского района Брянской области, 2) Комитету по управлению муниципальным имуществом Брянского района, с. Глинищево Брянского района Брянской области, третьи лица: 1) Мичуринская сельская Администрация, <...>) Общество с ограниченной ответственностью «Прайм Консалтинг», <...>) ФИО2, г. Брянск, о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность № 32 АБ 2028795 от 13.10.2022, от ответчиков: 1) ФИО4, доверенность № 1-187А от 13.09.2023, 2) не явились, от третьих лиц: не явились,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, с. Лобки Погарского района Брянской области, обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к 1) Администрации Брянского района Брянской области, с. Глинищево Брянского района Брянской области, 2) Комитету по управлению муниципальным имуществом Брянского района, с. Глинищево Брянского района Брянской области, о признании недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 3180 кв.м, с кадастровым номером 32:02:0050403:1183, расположенным по адресу: Брянская область, Брянский район, определенную в отчете ООО «Прайм консалтинг» № 1657/18 от 20.12.2021; об утверждении годовой арендной платы за пользование указанным земельным участком в размере, установленном в отчете оценщика ФИО5 № 42 от 28.04.2023.

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию по делу привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) Мичуринская сельская администрация, п. Мичуринский Брянского района Брянской области, 2) общество с ограниченной ответственностью «Прайм Консалтинг», <...>) ФИО2, г. Брянск (далее – ФИО2).

 Ответчик Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района и третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие сторон по имеющимся в деле доказательствам.

В ходе рассмотрения дела истец заявлял ходатайства об уточнении исковых требований, просил утвердить годовой отчет по арендной платы за пользование спорным земельным участком в размере 34 000 руб., определенной в заключении экспертов ООО «Проэкспертоценка» № 275-23 от 07.11.2023, в остальной части исковые требования не поддержал.

Суд принял уточнение истцом исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик исковые требования оспорил.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

13.11.2015 г. между МУ Мичуринская сельская администрация Брянского района Брянской области (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор № 36 аренды земельного участка, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение, пользование на условиях договора земельный участок по адресу: Брянскя область, Брянский район, с кадастровым номером 32:02:0050403:1183, площадью 3180 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для размещения коммунальных инженерно-технических сооружений и коммуникаций, предназначенных для обеспечения граждан и организаций услугами связи (п. 1.1 и п. 1.3 договора).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что настоящий договор заключается сроком на 49 лет и действует с 13.11.2015 по 13.11.2064.

В соответствии с п. 3.1 договора, размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной власти и местного самоуправления, и составляет на 2015 год за 48 дней – 3 457 руб.

В силу п. 3.5 договора, арендная плата вносится не позднее 01 ноября текущего года.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что пересмотр размера арендной платы осуществляется в установленном порядке, в том числе в случае, если нормативно-правовыми актами будет установлен иной порядок исчисления арендной платы за земельные участки.

12.05.2022 между ФИО6 (цедент) и ФИО7 (цессионарий 1), ФИО1 (цессионарий 2) заключен договор уступки права по договору аренды земельного участка, по условиям которого цедент уступает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 36 от 13.11.2015, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, площадью 3180 кв.м, с кадастровым номером 32:02:0050403:1183, категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – предоставление коммунальных услуг (в соответствии с дополнительным соглашеием к указанному договору аренды земельного участка), заключенного с МУ Мичуринская сельская администрация Брянского района Брянской области, и зарегистрированного в Управлении Росреестра по Брянской области 29.12.2015 цессионариям, а цессионарии принимают на себя и обязуются исполнять их надлежащим образом в соответствии с указанными условиями и в пределах срока вышеуказанного договора аренды земельного участка (п. 1).

В связи с установлением нормативно-правовыми актами иного порядка исчисления арендной платы за земельные участки администрацией был  осуществлен пересмотр размера арендной платы.

20.12.2021 по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом Брянского района ООО «Прайм Консалтинг» составило отчет № 1657/18 об определении рыночной стоимости годовой  арендной платы земельного участка с кадастровым номером 32:02:0050403:1183, площадью 3180 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, в соответствии с которым рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка составил 105 300 руб.

28.04.2023 оценщиком ФИО5 составлен отчет об оценке № 42, согласно которому рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком №МК-8/70, в соответствии с которым итоговая величина стоимости объекта оценки по состоянию на 20.12.2021 составил 32 000 руб.

Ссылаясь на то, что отчет № 1657/18  об определении рыночной стоимости годовой  арендной платы спорного земельного участка выполнен с существенными нарушениями и не соответствует Федеральным стандартам оценки, является недостоверным и величина рыночной стоимости арендной платы за земельный участок экономически не обоснована, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме № 92, оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем, только до заключения договора. Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 сформулирована правовая позиция, сводящаяся к необходимости проверки судами обоснованности установления порядка расчета арендных платежей за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

В частности Президиумом ВАС РФ отмечено, что соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - постановление № 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденным Постановлением № 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется, в том числе, на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный Постановлением Правительства Брянской области от 11.12.2015 № 595-п, Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянского муниципального района, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный Постановлением администрации Брянского района от 25.12.2016 № 1190, также предусматривают один из способов определения размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В процессе судебного разбирательства ввиду наличия спора о величине размера арендной платы истец ходатайствовал о проведении судебной экспертизы по настоящему делу.

Определением суда от 20.09.2023 назначена по делу № А09-5480/2023 судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ПроЭкспертОценка» ФИО8 и ФИО9

Перед экспертами поставлен вопрос определить какова рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Брянская область, Брянский район, кадастровый номер участка 32:02:0050403:1183, площадь участка 3 180 кв.м, по состоянию на 20.12.2021.

09.11.2023 от ООО «ПроЭкспертОценка» поступило заключение экспертов № 275-23 от 07.11.2023, согласно которому эксперты делают вывод о том, что рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 32:02:0050403:1183, площадью 3180 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, по состоянию на 20.12.2021 составляет 34 000 руб.

В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В отчете об оценке объекта оценки должны быть указаны стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки (ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст. 15 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)» под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Данное экспертное заключение экспертов составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, регламентирующего производство судебных экспертиз, выводы эксперта согласуются с имеющимися в материалах дела доказательствами и установленными судом обстоятельствами. Сторонами отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено. Надлежащих доказательств недостоверности выводов экспертов также не представлено. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется отметка в тексте заключения. В распоряжение экспертов были представлены все необходимые документы.

Поскольку требования истца подтверждены материалами дела, в том числе судебной экспертизой ООО «ПроЭкспертОценка» и не оспорены лицами, участвующими в деле, требование ИП ФИО1 об утверждении годовой арендной платы по спорному договору в размере 34 000 руб. подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., а также расходы по оплате судебной экспертизы по ходатайству истца относятся на последнего.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И  Л :

Исковые требования удовлетворить.

Утвердить годовую арендную плату по договору аренды №36 за земельный участок, расположенный по адресу: Брянская область, Брянский р-н, кадастровый номер участка: 32:02:0050403:1183, площадь участка 3 180 кв.м, в размере 34 000 руб., определенной в заключении экспертов ООО «Проэкспертоценка» №275-23 от 07.11.2023г.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                                           Ю.И. Дюбо