Решение от 16 июля 2025 г. по делу № А82-22331/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...>  http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-22331/2024
г. Ярославль
17 июля 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 03.07.2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Куликовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  

Мэрии города Ярославля (ИНН  <***>, ОГРН  <***>)

к  индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН <***>; ОРГН 304760330200192),

обществу с ограниченной ответственностью "Булат"

(ИНН <***>; ОГРН  <***>), 

индивидуальному предпринимателю ФИО2

(ИНН <***>; ОГРН  <***>),

обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Минералы" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра н картографии по Ярославской области, муниципалитета г. Ярославля, департамента градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН <***>; ОГРН <***>), Министерства строительства Ярославской области, комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, Министерства имущественных отношений Ярославской области, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях


о   признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделок,                   


при участии:

от истца – ФИО3 (представитель по доверенности от 10.12.2024 № 1/01-19-9412, диплом),

от индивидуального предпринимателя ФИО1  – ФИО4 (адвокат), Тулин Д.А. (представитель по доверенности от 02.07.2024, диплом),

от общества с ограниченной ответственностью "Булат" – ФИО5 (представитель по доверенности от 14.04.2025, диплом),

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО6 (представитель по доверенности от 20.12.2024 № 1/25, диплом),

прокуроров Салюк В.И., ФИО7,

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях – ФИО8 (представитель по доверенности от 27.12.2024 № 200, диплом),

от остальных участников процесса – не явились,

установил:

Мэрия города Ярославля обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее также ИП ФИО1), обществу с ограниченной ответственностью "Булат" (далее также ООО Булат), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее также ИП ФИО2), обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Минералы" (далее также ООО "Специализированный застройщик "Минералы")

о признании недействительным договора от 14.12.2021 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:14754 по адресу: <...> жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицами Авиационная, Циолковского, пр. Фрунзе),

о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:061401:12869, 76:23:061401:12870, 76:23:000000:16459 по адресу: <...> жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицами Авиационная, Циолковского, пр. Фрунзе),

о применении последствий недействительности следок путем возложения на ИП ФИО1, ООО "Специализированный застройщик "Минералы"  обязанности передать мэрии города Ярославля образованные из земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:14754 земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:061401:12872, 76:23:061401:12871, 76:23:061401:12870, 76:23:061401:12869, 76:23:061401:12868, 76:23:061401:12867, 76:23:000000:16461, 76:23:000000:16460, 76:23:000000:16459, 76:23:000000:16458, 76:23:000000:16457, 76:23:000000:16456. 76:23:000000:16455, 76:23:000000:16454.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра н картографии по Ярославской области, муниципалитет г. Ярославля, департамент градостроительства мэрии города Ярославля, Министерство строительства Ярославской области, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, Министерство имущественных отношений Ярославской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях.

Также удовлетворено заявление прокурора о вступлении в дело.

Представитель Мэрии города Ярославля исковые требования поддержал, по ходатайству ответчиков о прекращении производства по делу возражал.

В ходе рассмотрения спора от ответчиков (ИП ФИО1, ООО "Булат") поступило ходатайство о прекращении производства по делу на основании п. 2 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с наличием вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ярославской области от 30.12.2022 по делу № А82-3907/2022, принятого по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Представители ответчиков ходатайство о прекращении производства по делу поддержали, пояснили, что поддерживают также возражения по ходатайству прокурора о приобщении дополнительных материалов.

Прокурор по ходатайству о прекращении производства по делу возражал.

Также ИП ФИО1 представлен отзыв, в случае отказа в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу данный участник спора просил приостановить производство по делу № А82-22331/2024 до вступления в законную силу решения Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 25.02.2025 по делу № 2-368/2025.

В судебном заседании, состоявшемся 03.07.2025, представитель данного ответчика пояснил, что ходатайство не поддерживает.

Представитель ИП ФИО2 просил не допускать к участию в деле прокурора Салюк В.И., поскольку доверенность данному лицу выдана от имени Генеральной Прокуратуры РФ.

Ходатайство судом рассмотрено, отклонено.

Представители лиц, участвующих в деле, просили рассмотреть спор по имеющимся материалами с учётом доводов, приведенных в исковом заявлении, отзывах, дополнительных пояснениях.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о судебном процессе, на основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Выслушав представителей участников процесса, исследовав представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд установил следующее.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 30.12.2022, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.10.2023, признал недействительным договор от 05.07.2018 № 78 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:14754, расположенного по адресу: город Ярославль, микрорайон (далее – МКР) N 3 жилого района Сокол (земельный участок N 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского, проспект Фрунзе), заключенный Департаментом архитектуры и земельных отношений Мэрии с ООО "Булат" и ИП ФИО2; применил последствия недействительности сделки, взыскав с Общества в бюджет города Ярославля 21 338 639 рублей 70 копеек стоимости земельного участка; с ИП ФИО2 в бюджет города Ярославля 21 338 639 рублей 70 копеек стоимости земельного участка; принял отказ прокурора от иска в части требований о признании недействительным договора от 14.12.2021 купли-продажи спорного земельного участка, заключенного ООО "Булат", ИП ФИО2 с ИП ФИО1; принял отказ прокурора от иска в части требований о прекращении зарегистрированного права собственности ИП ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:000000:16110, 76:23:000000:16111, 76:23:000000:16112, 76:23:000000:16113, 76:23:000000:16114, 76:23:000000:16115, 76:23:000000:16116, 76:23:000000:16117, 76:23:000000:16118, 76:23:000000:16119, 76:23:000000:16120, 76:23:000000:16121 и истребовании этих участков в муниципальную собственность путем передачи их Комитету; прекратил производство по делу в части требований, по которым прокурор Ярославской области заявил отказ от иска; взыскал в доход федерального бюджета с Общества и Предпринимателя по 131 193 рубля государственной пошлины с каждого.

В рамках дела №А82-3907/2022 суды установили, что  муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (арендодатель) и ООО "Булат" (арендатор) заключили договор аренды от 11.06.2015 N 325-1-яс в отношении находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 56 802 квадратных метра из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:00.0000:79, расположенного по адресу: МКР N 3 жилого района "Сокол" (земельный участок N 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского, проспектом Фрунзе) во Фрунзенском районе.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 14.07.2015, регистрационная запись 76-76/023-76/001/001/2015-5403/1.

На основании разрешения на строительство от 13.09.2016 N 76-301000-4222016, выданного Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, ООО "Булат", ИП ФИО2 на земельном участке с кадастровым номером 76:23:000000:79 осуществили строительство объекта, который зарегистрирован как выставочный зал мебели с инженерными коммуникациями, общей площадью 160,3 квадратного метра. Здание двухэтажное, построено из оцилиндрованного бревна.

Здание выставочного зала мебели 13.06.2017 зарегистрировано в общую долевую собственность ООО "Булат" и ИП ФИО2, размер доли каждого - 1/2.

По результатам рассмотрения обращения Общества и Предпринимателя со ссылкой на пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (продавец) и ООО "Булат", ИП ФИО2 (покупатели) заключили договор от 05.07.2018 N 78 купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец передал, а покупатели приняли в собственность по одной второй доле в праве собственности на земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 51 338 квадратных метров, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:000000:14754, расположенный по адресу: город Ярославль, МКР N 3 жилого района Сокол (земельный участок N 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского, проспектом Фрунзе), разрешенное использование - выставочные залы, художественные галереи и салоны, в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные (пункт 1.1 договора).

Цена выкупа участка по договору составила 7 531 284, 6 рубля (пункт 2.1 договора).

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 03.08.2018.

По мнению Прокурора, спорный договор заключен с нарушением требований действующего законодательства, поскольку на момент выкупа земельного участка на нем располагалось только нежилое двухэтажное здание площадью 160,3 квадратного метра и две трансформаторные подстанции ТП N 1 и ТП N 2, следовательно, общая площадь застройки по отношению к площади земельного участка составила 0,25 процента.

При этом выкупная стоимость спорного земельного участка для покупателей, как собственников объектов недвижимости, составляла 15 процентов от его кадастровой стоимости.

По договору от 14.12.2021 купли-продажи, заключенному между ООО "Булат", ИП ФИО9 (продавцы) и ИП ФИО1 (покупатель), стоимость спорного участка составила 99 800 000 рублей (п. 2.1.2 договора). Стоимость здания – 200 000 руб. (п. 2.1.1 договора).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения прокурора в Арбитражный суд Ярославской области (дело №А82-3907/2022).

В рамках рассмотрения настоящего спора истец указал, что по результатам проведенных кадастровых работ на основании договора, заключенного с кадастровым инженером ФИО10 от 21.03.2022 № 1336, образованы следующие земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:061401:12872, 76:23:061401:12871, 76:23:061401:12870, 76:23:061401:12869, 76:23:061401:12868, 76:23:061401:12867, 76:23:000000:16461, 76:23:000000:16460, 76:23:000000:16459, 76:23:000000:16458, 76:23:000000:16457, 76:23:000000:16456, 76:23:000000:16455, 76:23:000000:16454.

Земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:061401:12869, 76:23:061401:12870, 76:23:000000:16459 переданы в собственность ООО "Специализированный застройщик "Минералы". Учредителем данного юридического лица является ФИО1

Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля ООО "Специализированный застройщик "Минералы" выдано 3 разрешения на использования земель, государственная собственность на которые не разграничена, в целях организации благоустройства, парковок и подъездов к планируемым к строительству многоквартирным домам.

Министерством строительства Ярославской области 12.12.2024 и 13.11.2024 выданы разрешения на строительство двух многоквартирных жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:061401:12870 и 76:23:000000:16459.

Представитель мэрии города Ярославля исходит из недобросовестности поведения покупателя ФИО1

В обоснование данного довода истец указал, что приобретение первоначального земельного участка с видом разрешенного использования "выставочные залы, художественные галереи и салоны" не свойственно финансово-хозяйственной деятельности, осуществляемой ФИО1

Через 10 дней после приобретения спорного земельного участка ФИО1 осуществлен его раздел на 12 самостоятельных объектов недвижимости и смена вида разрешенного использования с "выставочные залы, художественные галереи и салоны" на "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", что свидетельствует о том, что использование земельного участка по назначению изначально не планировалось, эксплуатация объекта недвижимости планировалась для извлечения прибыли в свойственном хозяйственном обороте.

Какая-либо хозяйственная деятельность на вновь образованных земельных участках не велась, они свободны от объектов недвижимости.

По мнению мэрии города Ярославля, действия ФИО1 по приобретению земельного участка в собственность выходят за рамки правил сложившегося делового оборота оцениваются как незаконные, так как никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

С учётом приведенных обстоятельств истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

ИП ФИО1 считает, что предъявленные к нему исковые требования не подлежат удовлетворению, в поведении истца имеются признаки злоупотребления правом на судебную защиту.

В позиции по настоящему спору данный участник процесса исходит из следующего.

Истец злоупотребляет правом на судебную защиту, производство по делу подлежит прекращению, так как имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.12.2022 по делу № А82-3907/2022, которым был принят отказ прокурора, действующего в интересах материального истца, от иска к ответчику в части требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка между ответчиком и ответчиками № 3, 4, применении последствий недействительности сделки в виде прекращении зарегистрированного права собственности предпринимателя на спорные земельные участки и истребовании их в муниципальную собственность г. Ярославля.

Истцом пропущен срок исковой давности при обращении с искомо признании недействительным договора купли-продажи от 14.12.2021, применениипоследствий недействительности данной сделки.

В соответствии с позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.02.2019 № 305-ЭС18-13450 по делу №А41-34517/2017, начало исполнения сделки в отношении недвижимого имущества сопряжено с датой государственной регистрации прав на него.

Регистрация перехода права собственности на земельный участок состоялась 24.12.2021 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Следовательно, в рассматриваемом спорном правоотношении течение срока исковой давности по заявленному истцом требованию о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки началось с 25.12.2021 г. и завершилось 24.12.2024 г.

Между тем, исковое заявление было подано истцом 26.12.2024, т.е. с пропуском срока исковой давности.

По мнению ИП ФИО1, истцом выбран ненадлежащий способ защиты в виде иска о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности, с точки зрения подлежащего применению по настоящему спору института виндикации ответчик является добросовестным приобретателем земельного участка, его добросовестность подтверждена в рамках дела № А82-3907/2022 в Арбитражном суде Ярославской области и не подлежит дополнительному доказыванию, а также следует из его поведения как покупателя, полагавшегося при приобретении земельного участка на данные Единого государственного реестра недвижимости.

Добросовестность ответчика не подлежит дополнительному доказыванию по настоящему делу, заявления истца, входящие в противоречие с его собственной позицией по делу № А82-3907/2022, свидетельствуют о наличии в его поведении признаков злоупотребления правом.

Согласно пояснениям ИП ФИО1, на момент приобретения ответчиком земельного участка с кадастровым № 76:23:000000:14754 по договору купли-продажи от 14.12.2021 вышеуказанный земельный участок находился в собственности продавцов (ООО "Булат" и ИП ФИО2), что подтверждалось данными ЕГРН, отсутствовали какие-либо притязания на земельный участок со стороны третьих лиц, в том числе и иски о признании недействительной первоначальной сделки, по которой имущество было приобретено продавцами.

В связи с этим у ответчика не имелось оснований полагать, что у продавцов отсутствует право на отчуждение имущество, наоборот, наличие этого права подтверждалось данными государственного реестра и никем не оспаривалось.

Доводы истца о том, что ответчик должен был как предприниматель догадаться, что приобретенный продавцами за 3 года до сделки с ним земельный участок в действительности на момент его первоначального приобретения был несоразмерен находящемуся на нём объекту недвижимости и что через некоторое время право продавцов будет оспорено в судебном порядке, является надуманным, не проистекает из требования разумности и обычаев делового оборота.

Более того, учитывая, что земельный участок приобретался будущими продавцами у органа местного самоуправления, являвшегося структурным подразделением самого истца, на который была возложена обязанность по проверке соответствия заключаемой сделки нормативным требованиям, в том числе требованиям о соответствии площади отчуждаемого земельного участка площади расположенного на нём объекта недвижимости, ответчик при приобретении имущества имел основания полагаться на позицию такого органа, не нашедшего каких-либо нарушений и осуществившего первичное отчуждение земельного участка в пользу ООО "Булат" и ИП ФИО2

Также, согласно доводам данного ответчика, истцом не доказано, что земельный участок выбыл из владения муниципального образования - города Ярославля помимо его воли.

Земельный участок был приобретен ответчиком по рыночной цене, вид разрешенного использования был изменен в соответствии с законом, в настоящее время производится подготовка образованных земельных участков к застройке жилыми домами.

На стороне муниципального образования - города Ярославля в случае удовлетворения иска возникает неосновательное обогащение, так как полная стоимость спорных земельных участков уже была оплачена городу Ярославлю со стороны ООО "Булат" и ИП ФИО2 при исполнении решения Арбитражного суда Ярославской области от 30.12.2022 по делу № А82-3907/2022

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.12.2022 по делу № А82-3907/2022 на ООО "Булат" и ИП ФИО2 была возложена обязанность возмещения в бюджет города Ярославля стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:14754 в размере, указанном Прокуратурой Ярославской области, т.е. в размере по 21 338 639,70 руб. с каждого из них.

Вышеприведенная сумма определена исходя из невозможности возврата земельных участков в собственность города Ярославля, на основании его рыночной стоимости по расчету, представленному Прокуратурой Ярославской области (стр. 12 решения).

Данная обязанность вышеуказанными лицами выполнена, город Ярославль получил от них в счет исполнения судебного акта денежные средства в общей сумме 42 677 279,40 руб. (платежные поручения от 22.06.2023, от 12.03.2024).

Таким образом, полная стоимость спорного земельного участка уже выплачена муниципальному образованию, в связи с чем отсутствует нарушение публичных интересов города Ярославля со стороны ответчика.

Прокурор Ярославской области полагает, что исковые требования мэрии города Ярославля являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, в аренду ЗАО "Булат" (в последующем ООО "Булат") предоставлен земельный участок с кадастровым номером 76:23:000000:79 площадью 5,7 га в мкр. Сокол г. Ярославля для строительства многоэтажного здания. Срок аренды с июня 2010 по июнь 2015 года. Категория земель: земли населенных пунктов, вид функционального использования: для строительства многоэтажного здания.

Постановлением мэрии города Ярославля от 06.09.2013 № 2070 "О резервировании земель" спорный земельный участок зарезервирован на 7 лет до сентября 2020 года для муниципальных нужд, связанных со строительством автомобильной дороги. Пунктом 3 постановления введен запрет на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений.

Согласно пояснениям прокурора, для уменьшения арендной платы за земельный участок, а также снижения стоимости выкупа земельного участка в последующем ООО "Булат" с сентября 2014 года предприняты меры по существенному занижению кадастровой стоимости спорного земельного участка, проведена оценка стоимости земли, отраженная в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка 76:23:000000:79 ООО "Яр-Оценка" от 23.09.2014 № 370-2014. На основании данного отчета стоимость земельного участка с 383 004 478,18 руб. снижена до 58 903 674 руб., то есть более чем в 6,5 раз.

По мнению прокурора, для легализации проведенной оценки и снижения стоимости земельного участка ООО "Булат" использован судебный механизм, путем обращения в Ярославской областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом фактически органы местного самоуправления от участия в судебном процессе, уклонились несмотря на то, что определением суда от 15.02.2015 сторонам разъяснялось право заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы отчета № 370-2014. Указанным правом воспользовалось ООО "Булат", проведя по собственной инициативе экспертную оценку отчета, выводы о соответствии требованиям закона отчета № 370-2014 изложены в заключении от 30.01.2015 № 150125, подготовленном НП СО "Национальная коллегия специалистов-оценщиков".

В отсутствие письменных возражений органов местного самоуправления, относительно обоснованности установленной рыночной стоимости объекта недвижимости, их участия в судебном процессе Ярославским областным судом 19.03.2015 принято решение об установлении кадастровой стоимости спорной земли в размере 58 903 674 руб. Судебный акт сторонами не обжаловался и вступил в законную силу 20.04.2015.

ООО "Булат" в преддверии завершения срока аренды земельного участка в целях сохранения преимущественного права аренды земли в последующем, 21.05.2015 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства "выставочного зала" со степенью готовности 3%. Возведение начато в условиях отсутствия   разрешения   на   строительство   и   запрета,   установленного постановлением мэрии г. Ярославля от 06.09.2013 № 2070. В последующем половина объекта реализована ИП ФИО2, для заключения с мэрией договора аренды того же земельного участка с множественностью лиц на стороне арендаторов.

Поскольку на участке зарегистрирован объект капитального строительства со степенью готовности в 3 %, договор заключен в отсутствие конкурентных процедур ООО "Булат", имеющего в соответствии с ЗК РФ преимущественное право на это. Согласно условиям арендатору участок предоставлен до 02.06.2018 для завершения строительства незавершенного объекта (многоэтажное здание).

Согласно пояснениям прокурора, для выделения участка из земель резерва ИП ФИО2 инициировал раздел единого земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:79 на участок 76:23:000000:14754 (5,1 га) и 76:23:061401:6981 (0,6 га). Приказом директора департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля от 28.08.2017 № 3033 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территорий микрорайона Сокол" произведено разделение единого землепользования, выделен участок 76:23:061401:698, площадью 0,6 га под нужды резерва.

Вместе с тем данные действия не позволили легализовать выдел земельного участка 76:23:000000:14754 и предоставление его в собственность ООО "Булат" и ИП ФИО2, приказом департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля от 08.11.2017 № 3963 "Об отказе в предоставлении в собственность земельного участка в микрорайоне Сокол" в выкупе участка отказано по причине его несоразмерности возведенному объекту выставочного зала (5,1 га земли против 160 кв. м застройки на нем, что в 318 раз больше).

Договором аренды от 12.01.2018 № 2588-МЛ между департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля и ООО "Булат", ИП ФИО2 в аренду указанным лицам вновь предоставлен спорный участок 76:23:000000:14754 для эксплуатации выставочного зала сроком на 10 лет до ноября 2027 года. Вид разрешенного использования земли: для строительства многоэтажного здания.

Вместе с тем Росреестром регистрация данной сделки приостановлена в связи с противоречиями, имеющимися в договоре аренды и сведениями в Едином государственном реестре недвижимости, по договору аренды участок предоставлен для эксплуатации выставочного зала, при этом имеет назначение по ЕГРН –  для строительства многоэтажного здания.

Указанное обстоятельство не препятствовало заключению договора аренды, но для предоставления земельного участка в собственность данные противоречия имели существенное значение, поскольку фактически свидетельствовали о несоразмерности объекта строительства площади испрашиваемого земельного участка.

В соответствии с указом Губернатора Ярославской области № 156 от 05.05.2017 "О координационном совете по вопросам градостроительства, имущественных и земельных отношений Ярославской области" предварительное рассмотрение заключаемых органом местного самоуправления проектов договоров купли-продажи без проведения торгов в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена отнесено к полномочиям соответствующей рабочей группы. В феврале и марте 2018 года ИП ФИО2 и ООО "Булат" со ссылкой на решение рабочей группы отказано в выкупе земли без торгов в связи с несоразмерностью площади участка размеру размещенного на нем объекта.

В 2018 году по заказу ООО "Булат" и ИП ФИО2 проектную документацию на строительство выставочного зала выполнило ООО "МБМ Групп Проектный Институт". Под указанный проект выданы разрешения на строительство и последующий ввод его в эксплуатацию. В итоге арендаторами возведен объект площадью 160 кв. м, не подключенный к коммунальным сетям.

Прокурор подчеркнул, что проектная документация, которая подтвердила проект застройки ООО "Булат" и ИП ФИО2 на 71,3 % предоставленного земельного участка, разработана ООО "МБМ Групп Проектный Институт", конечным бенефициаром которого является ФИО11, связанный со ФИО2 общими бизнес-интересами и совместным участием в хозяйственной деятельности.

С целью обхода данного препятствия и придания легальности намерений по использованию всего земельного участка ООО "Булат" и ИП ФИО2 заказано и на очередное заседание рабочей группы в июне 2018 года представлено заключение, выполненное аффилированной к ИП ФИО2 компанией ООО "МБМ Групп Проектный Институт". В качестве обоснования необходимости   предоставления   всего   земельного   участка   указано   на планируемое и возможное размещение на участке помимо имеющегося выставочного зала еще три торгово-выставочных площадки для использования под выставку открытого типа готовой продукции, склада строительных материалов, парковка общей площадью 4 га. На основании фиктивного заключения ООО "МБМ Групп Проектные Решения" согласован выкуп спорной территории.

Вместе с тем какие-либо объекты на участке за исключением возведенного выставочного зала, площадью 160 кв. м, на момент предоставления его в собственность ООО "Булат" и ИП ФИО2 отсутствовали, в течение трех лет после предоставления земельного участка в собственность проект застройки не реализовывался, земельный участок фактически не осваивался, что также подтверждается спутниковыми снимками, размещенными в режиме реального времени на интернет сайте Google Earth по состоянию за период времени с августа 2012 года по август 2024 года.

Данное обстоятельство, по мнению прокурора, подтверждает факт введения собственника имущества муниципалитета в заблуждение, отсутствие его волеизъявления при продаже земли и злоупотребление правом со стороны приобретателей.

Таким образом, ввиду отчуждения земельного участка путем обмана и введения органа местного самоуправления в заблуждение, факт отсутствия воли муниципального образования на выбытие спорного земельного участка предполагается.

Также прокурором отмечены следующие действия ИП ФИО1 при заключении сделки купли-продажи спорного земельного участка, которые не могут быть признаны добросовестными.

Так, между ООО "Булат", ИП ФИО2 (продавцы) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен договор от 14.12.2021 купли-продажи, согласно которому продавцы передали, а покупатель принял в собственность земельный участок, площадью 51338 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:000000:14754, расположенный по адресу: <...> жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского, просп. Фрунзе), разрешенное использование: выставочные залы, художественные галереи и салоны, в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные (п. 1.1 договора). Стоимость участка по договору составила 99 800 000 рублей (п. 2.1 договора).

При этом цена выкупа земельного участка являлись существенно ниже его реальной рыночной стоимости, которая по данным экспертного заключения, изготовленного в рамках расследования уголовного дела, составила 175 020 000 рублей.

Таким образом, спорный земельный участок реализован ООО "Булат" и ИП ФИО2 со значительной скидкой, в ущерб предпринимательским интересам и свидетельствует о желании собственников в кратчайший срок освободиться от спорного актива.

Кроме того, через 10 дней после приобретения спорного земельного участка ФИО1 осуществлен его раздел на 12 самостоятельных объектов недвижимости и смена вида разрешенного использования с "выставочные залы, художественные галереи и салоны" на "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) ", что свидетельствует о том, что использование земельного участка по назначению им изначально не планировалось, эксплуатация объекта недвижимости планировалась для извлечения прибыли в свойственном хозяйственном обороте.

ФИО1 является профессиональным участником рынка по приобретению недвижимого имущества, а также строительства объектов недвижимости, с 2006 года входит в органы управления и является учредителем 21 компании, специализирующейся на жилищном строительстве, в том числе в городе Ярославле, осведомлен о действительной стоимости земельных участков в городской черте г. Ярославля, которая существенно превышает выкупную цену спорного земельного участка.

На момент заключения сделки купли-продажи параметры приобретаемого имущества, в том числе несоразмерность возведенного нежилого здания площади земельного участка являлись очевидными. Не проявив должной осмотрительности, ФИО1 в осмотре земельного участка перед его приобретением не участвовал.

Прокурор пояснил, что 05.07.2021 ФИО1 на расчетные счета ИП ФИО2 и ООО "Булат" перечислен задаток за приобретение спорного земельного участка. Указанные действия фактически совершены ФИО1 спустя 3 года после предоставления в собственность ООО "Булат" и ИП ФИО2 спорного земельного участка мэрией города Ярославля, то есть по истечению срока исковой давности. При этом полная стоимость земельного участка уплачена, как и юридическое оформление сделки совершены фигурантами только 14.12.2021. Из переписки ФИО2 со своим представителем с очевидностью следует, что декабре 2021 года ФИО2 и ФИО1 через доверенных лиц обсуждали возможность выхода ФИО1 из сделки с ООО "Булат" и ИП ФИО2, в связи с опасением нового собственника земельного участка с проводимой с 20.09.2021 процессуальной проверкой по факту неправомерного завладения землей и нежеланием участвовать в процессуальных действиях.

Указанные  обстоятельства, по мнению прокурора,  в  своей  совокупности  с  очевидностью свидетельствует об осведомленности ИП ФИО1 о незаконном выводе земельного надела из публичной собственности ООО "Булат" и ИП ФИО2, возможных препятствиях по использованию и распоряжению им в период срока исковой давности.

В позиции прокурором также приведены данные об аффилированности ИП ФИО1 и ИП ФИО2 к органам муниципальной власти, а также их давнем знакомстве между собой.

По вопросу отказа прокурора от иска в части к ИП ФИО1 при рассмотрении Арбитражным судом Ярославской области дела № А82-3907/2022, мотива принятого решения данным участником процесса отмечено, что формальных признаков недобросовестного приобретателя в действиях ФИО1 не установлено. В связи с чем прокуратурой области 08.07.2022 заявлен отказ от исковых требований, предъявленных к ИП ФИО1, и предъявлении к ООО "Булат", ФИО2 требований о взыскании в бюджет г. Ярославля денежных средств в размере 21 338 639,7 руб. с каждого. Решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.12.2022 по делу А82-3907/2022 для рассмотрения настоящего дела не имеет преюдициального значения, поскольку судебный акт принят в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела, не являющимися тождественными настоящему спору.

При рассмотрении настоящего спора исковые требования предъявлены к иным ответчикам, процессуальный статус сторон отличается. При принятии отказа от исковых требований процессуального истца в части к ИП ФИО1 позиция мэрии города Ярославля  (материального истца по настоящему спору) не выяснялась.  Состоявшийся 30.12.2022 судебный акт не имеет суждений и выводов относительно добросовестности поведения ИП ФИО1, данный вопрос судом фактически не исследовался. Не являлись предметом оценки вопросы аффилированности участников спорных сделок между собой, а также с лицами, подготовившими документы, для предоставления спорного земельного участка в собственность.

Кроме того,  при рассмотрении спора в 2022 году прокуратура области выступала в качестве процессуального истца при этом материальным истцом в споре выступал муниципалитет города Ярославля, как представительный орган местного самоуправления.

Таким образом, прокурор исходит из того, что при указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения ходатайства ответчиков о прекращении производства по делу не имеется.

Подробно позиция участников процесса приведена в исковом заявлении, отзыве, ходатайствах, дополнительных пояснениях/ возражениях, а также в судебных заседаниях.

Вопреки возражениям ответчиков, судом приобщены к материалам дела представленные прокурором сведения и документы в целях полного рассмотрения настоящего спора и оценки позиции сторон.

При разрешении ходатайства о прекращении производства по делу судом принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2010 N 236-О-О, пункт 2 части 1 статьи 150 АПК РФ предусматривает возможность прекращения производства по делу в случаях, когда право на судебную защиту (право на судебное рассмотрение спора) было осуществлено в состоявшемся ранее судебном процессе.

Таким образом, названная норма права направлена на пресечение рассмотрения судами тождественных требований (между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям). Следовательно, для применения названного основания (пункт 2 части 1 статьи 150 АПК РФ) суду необходимо установить тождество требований уже рассмотренных и рассматриваемых арбитражным судом.

В рамках настоящего спора исковые требования предъявлены к иным ответчикам, процессуальный статус участников спора отличается. Судебный акт по делу №А82-3907/2022 не имеет суждений и выводов относительно добросовестности поведения ИП ФИО1, данный вопрос судом фактически не исследовался. При рассмотрении дела №А82-3907/2022 установлено существенное, противоречащее закону нарушение процедуры продажи земельного участка. Иные значимые для разрешения настоящего спора обстоятельства не являлись предметом оценки. Обстоятельств, препятствующих разрешению настоящего спора по существу (с учётом заявленных участниками спора доводов и возражений), судом не установлено. Совпадение субъектного состава спора (в части) не свидетельствует о наличии оснований для прекращения производства по делу. Кроме того, предметом настоящего спора являются земельные участки с иными кадастровыми номерами, а в обоснование позиции мэрией города Ярославля и прокурором приведены новые данные.

С учётом изложенного, в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу №А82-22331/2024 судом отказано.

Оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, по существу спора, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд исходит из следующего.

Правовая позиция истца основана на положениях статьи 1102 Гражданского кодекса РФ: лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения (статья 1103 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из смысла данных законоположений суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

При этом бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на самого собственника (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

В пункте 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1  статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Допущенные должностными лицами органа местного самоуправления нарушения при реализации спорного имущества, а также последующее признание недействительным соответствующего договора, продавцом по которому был орган местного самоуправления, не означает, что отчуждение указанного имущества произошло помимо воли продавца.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ).

Основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу. В связи с этим, для квалификации действий как совершенных со злоупотреблением правом должны быть представлены доказательства того, что, совершая определенные действия, сторона намеревалась причинить вред другому лицу.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

На момент приобретения ИП ФИО1 земельного участка с кадастровым № 76:23:000000:14754 по договору купли-продажи от 14.12.2021 вышеуказанный земельный участок находился в собственности продавцов (ООО "Булат" и ИП ФИО2), что подтверждалось данными ЕГРН, отсутствовали какие-либо притязания на земельный участок со стороны третьих лиц, в том числе и иски о признании недействительной первоначальной сделки, по которой имущество было приобретено продавцами.

Доводы истца, прокурора о том, что ответчик, как профессиональный участник отношений, должен был предвидеть наличие спора между продавцом и покупателем, не могут быть признаны достаточными для удовлетворения иска к ответчику, который правомерно исходил при оценке прав третьего лица из наличия соответствующей записи в ЕГРН и из отсутствия информации о каких-либо спорах относительности законности оснований для внесения этой записи.

Более того, земельный участок приобретался будущими продавцами у органа местного самоуправления, являвшегося структурным подразделением истца, на который была возложена обязанность по проверке соответствия заключаемой сделки нормативным требованиям, в том числе требованиям о соответствии площади отчуждаемого земельного участка площади расположенного на нём объекта недвижимости. ИП ФИО1 при приобретении имущества имел основания полагаться на позицию такого органа, не нашедшего каких-либо нарушений и осуществившего первичное отчуждение земельного участка в пользу ООО "Булат" и ИП ФИО2

При этом даже в ходе рассмотрения дела №А82-3907/2022 уполномоченными органами формальных признаков недобросовестного приобретателя в действиях ФИО1 не установлено.

А после разрешения спора по делу №А82-3907/2022 Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля ООО "Специализированный застройщик "Минералы" выдано 3 разрешения на использования земель, государственная собственность на которые не разграничена, в целях организации благоустройства, парковок и подъездов к планируемым к строительству многоквартирным домам. Министерством строительства Ярославской области 12.12.2024 и 13.11.2024 выданы разрешения на строительство двух многоквартирных жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:061401:12870 и 76:23:000000:16459.

Позиция истца и прокурора в данной части, по мнению суда, не основана на требованиях разумности и обычаев делового оборота, последовательности совершаемых участниками публичных правоотношений действий.

При рассмотрении дела №А82-3907/2022 установлено существенное, противоречащее закону нарушение процедуры продажи земельного участка, но не нарушение воли муниципального образования на возмездное отчуждение земельного участка. Нарушенное право восстановлено путем взыскания в бюджет города стоимости земельного участка в размере, указанном процессуальным истцом. Судебный акт по делу №А82-3907/2022 исполнен.

При таких обстоятельствах судом отклонены ссылки на установление рыночной стоимости земельного участка в размере 175 020 000 руб.

Кадастровая стоимость ООО "Булат" земельного участка установлена в размере рыночной стоимости (в том числе, при пассивном процессуальном поведении органов местного самоуправления, которые, как указал сам прокурор, уклонились от участия в судебном процессе).

Нарушение порядка предоставления земельных участков само по себе не свидетельствуют о том, что имущество выбыло из владения помимо воли собственника.

По условиям договора купли-продажи от 14.12.2021 цена земельного участка с кадастровым №76:23:000000:14754 была определена для ответчика в размере 99 800 000 руб. Данная сумма была полностью выплачена продавцам, что подтверждается платежными поручениями.

При этом как следует из данных ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, на момент заключения договора купли-продажи от 14.12.2021 кадастровая стоимость земельного участка составляла 120 764 934,22 руб.

Также судом принято во внимание, что цена была снижена в связи с отсутствием иных предложений к покупке участка на открытом рынке предложений.

Градостроительным регламентом для территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.1), в которой расположен земельный участок с кадастровым № 76:23:000000:14754, предусмотрен такой вид разрешенного использования, как "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)".

Следовательно, вид разрешенного использования правомерно был выбран ответчиком как правообладателем в связи с планируемым характером хозяйственного освоения земельных участков, образованных из вышеуказанного земельного участка.

Также материалами дела не доказано какой-либо аффилированности ответчика с продавцом по данной сделке, что свидетельствовало бы о его недобросовестности. Пояснения прокурора о знакомстве ИП ФИО1 и ИП ФИО2 не имеют значения для рассмотрения настоящего спора, а отмеченные родственные и деловые связи касаются иных лиц, в отношении которых какие-либо меры реагирования не приняты. Соответственно суд исходит из добросовестности участников гражданских и публичных отношений, соблюдения законодательства при принятии решений. Обратное, не основано на представленных доказательствах и не установлено в процессуальном порядке.

Возражения прокурора в части порядка перечисления задатка и полной стоимости земельного участка не подтверждают довод о недобросовестности ФИО1 и не выходят за рамки обычных гражданских отношений.

С учётом приведенных обстоятельств доводы истца и прокурора о недобросовестности ИП ФИО1, выбытии имущества из владения собственника помимо его воли не нашли достоверного подтверждения в ходе рассмотрения настоящего спора.

Истцом не доказано, что совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя участка сомнения в отношении права продавцов на его отчуждение. В целом позиция данных участников процесса основана на предположениях.

При таких обстоятельствах оснований для признания недействительным договора от 14.12.2021 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:14754 по адресу: <...> жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицами Авиационная, Циолковского, пр. Фрунзе), судом не установлено. Соответственно не подлежат удовлетворению и иные, заявленные истцом требования (о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:061401:12869, 76:23:061401:12870, 76:23:000000:16459, о применении последствий недействительности следок).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу №А82-22331/2024.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

Ю.М. Тепенина