Постановление от 27 августа 2020 г. по делу № А56-138007/2018

/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-138007/2018
27 августа 2020 года
г. Санкт-Петербург



Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2020 года


Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В. и Кротова С.М.,


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куренковой Е.М.,


при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «КАИФ» генерального директора Федаева С.А. (выписка из ЕГРЮЛ) и представителя Федаева А.В. (доверенность от 13.01.2019),

от администрации МО «Всеволожский муниципальный район» представителя Адамович М.В. (доверенность от 25.12.2019),


рассмотрев 18.08.2020 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КАИФ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2020 по делу № А56-138007/2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «КАИФ», адрес: 188643, Ленинградская обл., г. Всеволожск, Василеозерская ул., д. 1, корп. 2, оф. 76, ОГРН 1024702182933, ИНН 4720014798 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, адрес: 188640, Ленинградская обл., г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138, ОГРН 1054700123543, ИНН 4703083456 (далее – Администрация), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества в виде муниципальных нежилых помещений общей площадью 540 кв. м (10-18, 74, 115-127), расположенных на первом и втором этажах в двухэтажном здании торгового комплекса 1995 года постройки площадью 2904,8 кв. м с кадастровым номером 47:07:1302077:352, находящегося по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Московская ул., д. 9, в порядке реализации истцом преимущественного права на их приобретение, и обязании Администрации заключить договор купли-продажи названных помещений в редакции протокола разногласий, представленного истцом.

Решением от 07.02.2020 возникшие между сторонами разногласия урегулированы следующим образом:

- преамбула договора в части, касающейся, от чьего имени действует Администрация как продавец спорной недвижимости изложена в редакции ответчика (без указания на то, что она осуществляет свои полномочия от имени муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, как этого просил истец); в части, касающейся правильного указания адреса Общества как покупателя этой недвижимости, в котором ответчиком была допущена ошибка, преамбула изложена в редакции истца;

- пункт 1.1 договора раздела 1 «Основания для заключения договора» частично изложен в редакции истца (помимо указанных ответчиком в проекте договора купли-продажи спорных помещений в качестве оснований для его заключения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-31250/2017 и решения совета депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 24.04.2018 № 28 «О приватизации арендуемого муниципального имущества» судом первой инстанции также приведены Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а также решение по настоящему делу, остальные ссылки истца на его многочисленные заявления о реализации преимущественного права из данного перечня оснований не приняты во внимание);

- пункт 2.1 договора, в котором указывается его предмет (ответчик полагает, что это доля в праве общей долевой собственности на спорное нежилое здание в виде встроенных помещений, а истец считает, что это сами помещения) полностью изложен в редакции Общества, в том числе и в той части, в какой указанные помещения предоставляются, а не передаются Обществу, как было изначально указано ответчиком в его проекте договора;

- пункт 2.2 договора оставлен в редакции ответчика (истец предлагал вместо «арендуемое имущество» указать «арендуемое муниципальное недвижимое имущество»), из которой следует, что арендуемое имущество принадлежит муниципальному образованию «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на праве собственности, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН);

- пункт 3.1 договора изложен с учетом результатов проведенной по настоящему делу судебной экспертизы, в связи с чем выкупная стоимость спорных помещений определена судом первой инстанции в размере 23 610 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС)), а не в размере 7 928 678 руб. 61 коп., как просил истец, который исходил при этом из изначальной рыночной стоимости имущества в 17 377 288 руб. 13 коп. за вычетом переплаты по договору аренды и тех расходов, которые он понес в процессе улучшения помещений;

- пункты 3.2-3.4 договора относительно порядка выкупа продаваемого имущества частично приняты в редакции истца, который просил предоставить ему рассрочку оплаты стоимости спорных помещений на пятилетний срок в виде ежемесячных выплат, осуществляемых в равных долях, вместо единовременной оплаты выкупной цены в течение 5 дней с момента заключения данного договора, как это было изначально предусмотрено в проекте договора ответчика, при этом судом первой инстанции было дополнительно указано на то, что данные ежемесячные выплаты осуществляются не в последний день каждого календарного месяца, о чем просил истец, а не позднее 10-го числа соответствующего месяца, за исключением первого платежа, который должен быть произведен покупателем в срок не позднее 10 рабочих дней с момента вступления в силу решения по настоящему делу;

- по просьбе истца в договор также добавлен пункт 3.5, однако его редакция в части, касающейся размера ставки, исходя из которой производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (истец просил указать, что данная ставка равна 1/3 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации (далее – Банк России) и составляет 10% годовых), изменена судом первой инстанции, в результате чего он изложен следующим образом: «…начисление процентов производится исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату подачи покупателем заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть в данном случае на 22.12.2016;

- поименованный в проекте договора, подготовленном Администрацией, пункт 3.4 оставлен в редакции ответчика (нумерация изменена на пункт 3.6), согласно которой: днем оплаты приобретаемого имущества считается дата поступления платежа на расчетный счет продавца…» (истец просил указать иную формулировку: моментом исполнения обязательства покупателя по уплате ежемесячной доли от цены приобретаемого имущества является зачисление денежных средств на расчетный счет продавца);

- по предложению истца договор дополнен еще двумя пунктами 3.7 и 3.8, редакция которых однако была частично изменена судом первой инстанции (изначально истец предлагал указать помимо условий о залоге выкупаемого имущества, что по предложению одной из сторон может быть проведена сверка расчетов в любое время действия договора, но не реже одного раза в год по состоянию на 31 декабря, а также в случае досрочной и окончательной полной оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества) следующим образом: в связи с тем, что арендуемое имущество приобретается покупателем в рассрочку, оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (пункт 3.7); по предложению одной из сторон может быть проведена сверка расчетов в любое время действия договора (пункт 3.8);

- подпункт 4.1.1 договора, в котором было указано на обязанность покупателя принять приобретаемое им имущество от продавца в порядке, установленном данным договором, по просьбе истца исключен;

- подпункт 4.1.3 (нумерация изменена на подпункт 4.1.2) договора, которым на Общество возлагалась обязанность осуществить государственный кадастровый учет приобретаемых помещений, оставлен вопреки требованию истца о его исключении, однако изложен судом первой инстанции в другой редакции, согласно которой: в срок не позднее 5 рабочих дней с даты вступления в силу решения по настоящему делу, покупатель обязан обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением об осуществлении учета и регистрации прав Общества на приобретаемые им помещения;

- подпункт 4.2.2 договора оставлен в редакции ответчика (с которой согласился суд первой инстанции), который посчитал достаточным указать, что продавец обязан расторгнуть договор аренды спорного имущества с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу, тогда как истец предлагал указать, что Администрация обязана в срок не позднее 5 рабочих дней после государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемое имущество обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о внесении в ЕГРН соответствующей записи о прекращении договора аренды;

- в добавлении в раздел 4 договора обязанности продавца в срок не позднее 5 рабочих дней после полной оплаты покупателем приобретаемого имущества обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении обеспечения залогом обязательства покупателя судом первой инстанции также отказано;

- пункт 4.3 договора изложен вопреки требованию истца, который полагал, что существенными считаются условия договора, установленные законом, а также условия, урегулированные судом по иску покупателя, в редакции ответчика (стороны договорились считать обязанности покупателя и продавца существенными условиями договора);

- суд первой инстанции не согласился с необходимостью указания в пункте 7.1 договора, как этого просил истец, на его вступление в силу с момента подписания сторонами, придя в мотивировочной части принятого им судебного акта к выводу о том, что действие договора начинается с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу об урегулировании имеющихся у Администрации и Общества разногласий по поводу отдельных пунктов договора, а также посчитал необоснованным требование истца о распространении его условий на предшествующий заключению период начиная с 16.01.2017, оставив в конечном итоге названный пункт в редакции ответчика (настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств);

- в дополнении подпункта 8.2.1 договора указанием на то, что приобретаемое Обществом имущество включено в утвержденный решением совета депутатов от 17.08.2010 № 48 перечень муниципального имущества города Всеволожска, при этом у его бывшего арендатора отсутствует задолженность по арендной плате и неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи им заявления о реализации преимущественного права, суд первой инстанции отказал истцу, изложив редакцию данного пункта следующим образом: приобретаемое имущество передано в аренду покупателю по договору от 22.10.2007 № 31/04-21 и на день подачи заявления последнего находится в его временном непрерывном владении и пользовании уже более 3-х лет (вместо указанных ответчиком в проекте «более 2-х лет»);

- пункт 8.4 договора, в котором указывалось на то, что покупатель обязуется погасить задолженность по арендной плате за 2017 год и пени за период с 2015 по 2017 годы в общей сумме свыше 20 000 000 руб., полностью исключен;

- суд первой инстанции также посчитал, что необходимость в дополнении раздела 9 договора «Заключительные положения» пунктом 9.4, в котором ответчик указал, что проект договора с приложениями к нему представлен на подпись покупателю в 3-х экземплярах, каждый из которых подписан продавцом, равно как и разделом «Приложения к договору», отсутствует.

Не согласившись с данным судебным актом, Общество обратилось с жалобой в апелляционный суд, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт.

Как указывает податель жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение является надлежащим доказательством, противоречит пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и пункту 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», а также другой судебной практике; из обжалуемого судебного акта видно, что суд первой инстанции не дал никакой оценки отчетам об оценке рыночной стоимости спорных помещений, которые наряду с экспертным заключением также являются доказательствами по делу; суд первой инстанции не привел мотивов, по которым он отклонил данные отчеты, и не указал на допущенные оценщиками конкретные нарушения требований стандартов оценки; вывод суда первой инстанции о том, что один из отчетов под № 868/10-2016 не был предметом исследования по делу № А56-31250/2017, в котором участвовали те же лица, противоречит буквальному содержанию принятых по данному делу судебных актов; согласно пункту 30 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное; иное не было указано в определении от 07.05.2019 о назначении судебной экспертизы и приостановлении производства по настоящему делу, а значит, доводы подателя жалобы о необходимости указания экспертом в его заключении интервала неправомерно отклонены при вынесении обжалуемого решения.

Также податель жалобы отмечает, что ранее Президиум ВАС РФ в одном из своих постановлений указывал, что определение оценщиком рыночной стоимости объекта для цели совершения сделки без учета НДС должно напрямую следовать из отчета; вместе с тем суд первой инстанции неправомерно посчитал отсутствующими основания полагать, что данный налог был включен в итоговый результат экспертного исследования.

Податель жалобы полагает, что рыночная стоимость спорных помещений, указанная в отчете об оценке от 09.03.2018 № 244/09-03-18/А, является недостоверной по той причине, что исследование такой стоимости проводилось по состоянию на март 2018 года, тогда как заявление о приватизации муниципального имущества было подано в уполномоченный орган еще в декабре 2016 года; определение рыночной стоимости указанных помещений в соответствии с экспертным заключением фактически свидетельствует о пересмотре принятых по делу № А56-31250/2017 судебных актов; ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что отчет не являлся предметом рассмотрения по делу № А56-31250/2017, опровергается также и тем, что в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.05.2019 по делу № А56-101345/2018 сделан вывод о том, что в ходе рассмотрения последнего (А56-31250/2017) суды всех трех инстанций придали правовое значение представленному Обществом отчету за № 868/10-2016, как не вызвавшему ни у Администрации, ни у совета депутатов обоснованных возражений.

Податель жалобы полагает, что все его возражения на экспертное заключение в целом были необоснованно отклонены судом первой инстанции.

Податель жалобы также отмечает, что в обжалуемом им решении указано, что судом первой инстанции якобы при оценке экспертного заключения были учтены и иные имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства, однако не уточнено, какие именно; по имеющейся у подателя жалобы информации, которая могла бы быть подтверждена в результате удовлетворения его ходатайства об истребовании соответствующих документов у Администрации, в апреле 2015 года совет депутатов утвердил условия приватизации ООО «БИО» и ООО «Гранит» двух нежилых помещений площадью 287,5 кв. м и 130,3 кв. м (по другим данным 272,8 кв. м и 131 кв. м соответственно), расположенных в здании по тому же адресу, установив, что их общая выкупная стоимость составляет всего 5 854 000 руб.; в связи с тем, что указанные помещения по своим характеристикам в целом соответствуют объекту исследования, эксперту следовало выбрать их в качестве объектов-аналогов.

Помимо этого податель жалобы отмечает, что с учетом положений части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ действие договора купли-продажи спорных помещений должно распространяться, по мнению подателя жалобы, на период, предшествующий дате его заключения; суд первой инстанции необоснованно отклонил его доводы относительно размера ставки, исходя из которой производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой договором предоставляется рассрочка, так как если исходить из того, что названный договор купли-продажи считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, то упомянутая ставка должна также устанавливаться по состоянию на указанный момент; возложение на подателя жалобы в договоре обязанности самостоятельно обратиться в орган, осуществляющий государственные кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением об осуществлении соответствующих процедур неправомерно, поскольку противоречит пункту 3 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; также, по мнению подателя жалобы, вопреки выводам суда первой инстанции из договора купли-продажи подлежит исключению пункт 4.2, так как расторжение договора аренды в связи с заключением договора купли-продажи не предусмотрено ни законом, ни условиями арендных отношений; податель жалобы помимо прочего не согласен с редакцией утвержденного судом первой инстанции пункта 4.3 договора относительно того, что следует в данном случае считать под его существенными условиями; согласно пункту 5.2 договора купли-продажи покупатель несет все расходы по содержанию приобретаемого имущества с момента его передачи по акту, однако подобная формулировка, по мнению подателя жалобы, свидетельствует о распространении действия заключаемого договора на предшествующий этому период, с чем однако суд первой инстанции не согласился в своем решении.

В отзыве на жалобу Администрация указала следующее. Администрация района не может отвечать за действия Администрации города в 2016 году, так как полномочия по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом переданы от Администрации города к Администрации района лишь с 01.07.2017; отчет об оценке, который был составлен по заказу истца, подготовлен 08.11.2016 по состоянию на прошедшую дату – 11.10.2016, тогда как исковое заявление подано им только 05.05.2017, когда срок отчета на этот момент уже составлял почти один год; в решении по делу № А56-31250/217 было прямо указано на то, что Администрации хоть и был передан отчет об оценке арендуемого муниципального имущества, но в случае если она не согласна с указанным документом, она вправе самостоятельно заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта; таким образом, факт передачи отчета Администрации никем не оспаривается, однако это еще не свидетельствует, по мнению названного лица, о том, что данный документ должен быть обязательно положен в основу принятия решения об условиях приватизации; цены, сложившиеся на рынке недвижимости, продаваемой во Всеволожске, даже на его окраине намного выше цены определенной судебным экспертом в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции (так, в частности, коммерческие помещения, расположенные далеко от центра г. Всеволожска продаются по цене примерно 90 000-100 000 руб. за 1 кв. м, тогда как экспертом определена цена существенно ниже обозначенной- 43 722 руб./кв. м).

В судебных заседаниях 07.07.2020 и 18.08.2020 судом был проведен опрос эксперта (подробное изложение приведено в определении от 07.07.2020), а также представлены запрошенные им у Администрации документы относительно формирования выкупаемых помещений в качестве самостоятельного объекта.

В соответствии с представленной Администрацией справкой в 2009 году за г. Всеволожск было зарегистрировано право собственности на все здание спорного торгового центра с пристройками общей площадью 2904,9 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Московская ул., д. 9, о чем муниципальному образованию было выдано свидетельство от 30.09.2009 серии 78-АД № 319765; впоследствии большая часть арендаторов, которые пользовались помещениями в данном центре, выкупили их, в связи с чем на данный момент на все здание зарегистрировано право общей долевой собственности за следующими лицами: муниципальное образование «Город Всеволожск», ООО «Прогресс И.М.», ООО «Гранит», ООО «БИО» и Варданяном Айком Амаяковичем; в дальнейшем все собственники спорного нежилого здания заключили между собой соглашение о разделе недвижимости для того, чтобы выделить принадлежащие каждому из них помещения и прекратить право общей долевой собственности на торговый центр, в связи с чем по заказу одного из собственников были проведены кадастровые работы по учету находящихся в нем помещений, однако 06.03.2018 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области отказало в учете изменений объекта недвижимости в связи с неправильным оформлением технического плана и наложением помещений друг на друга.

Так, согласно одному из представленных Администрацией решений регистрирующего органа от 28.02.2018 № 47/18-19446 об отказе в учете изменений объекта недвижимости на основании заявления, поданного 15.11.2017, осуществление государственного кадастрового учета было приостановлено, так как имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости: местоположение помещения, в отношении которого представлено заявление, частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения, а именно в соответствии с данными ЕГРН адрес помещения: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Московская ул., д. 9, пом. 2, однако в техническом плане указан адрес без ссылки на порядковый номер помещения; кроме того, учитываемый объект частично накладывается на помещение с кадастровым номером 47:07:1302077:1449, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

В заседании 18.08.2020 суд объявил о произведенной замене в его составе в связи с нахождением судьи Лебедева Г.В. в очередном ежегодном отпуске на судью Кротова С.М.

Представитель подателя жалобы поддержал доводы своей жалобы.

Представитель Администрации пояснил, что все здание торгового центра стоит на кадастровом учете, вторичные объекты не сформированы. На сегодняшний момент Администрация владеет долей, а не конкретными помещениями. Доля, которую Администрация сейчас продает Обществу, она как раз и составляет 540 кв. м; каждый раз кадастровый орган отказывал в кадастровом учете помещений, город Всеволожск продает всем арендаторам помещений доли в здании, которые соответствуют конкретному метражу в здании; само Общество, по мнению Администрации, должно было обратить внимание еще в 2017 году на то, что арендуемые им 540 кв. м не поставлены на кадастровый учет, а есть только доля в здании; все условия договора урегулированы правильно, единственное, что надо указать в договоре, по мнению представителя Администрации, это то, что продается доля.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов настоящего дела, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-31250/2017, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2018, бездействие Совета депутатов и Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» (определением от 18.04.2018 заменена на Администрацию муниципального образования «Всеволожский муниципальный район»), которое выразилось в несовершении ими юридически значимых действий по заявлению Общества от 22.12.2016 о реализации им своего преимущественного права на приобретение арендуемых по договору от 22.10.2007 № 31/04-21 сроком до 29.08.2017 встроенных нежилых помещений общей площадью 540 кв. м, находящихся в торговом комплексе по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Московская ул., д. 9, признано незаконным, указанные заинтересованные лица обязаны совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ с учетом передачи Обществом отчета № 868/10-2016 об оценке арендуемого муниципального имущества по состоянию на октябрь 2016 года вместе с упомянутым заявлением в Администрацию, а именно: в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорных помещений вынести решение об условиях их приватизации, после чего обеспечить направление Обществу в течение 10 дней с указанного момента (принятия соответствующего решения) договора купли-продажи названного имущества.

Спустя три месяца после завершения кассационного производства по упомянутому делу Общество получило от Администрации два письма от 04.05.2018 № 2984/1.0-16 и 2985/1.0-16, к одному из которых были приложены копия решения совета депутатов от 24.04.2018 № 28 «О приватизации арендуемого имущества», в соответствии с которым приобретение последнего осуществляется по цене равной 22 790 000 руб., определенной в соответствии с отчетом от 09.03.2018 № 244/09-03-18/А, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Антелас Оценка», и не подписанный со стороны продавца проект договор купли-продажи спорных помещений, а второе по сути представляло собой требование о погашении задолженности по арендной плате за пользование этими помещениями в 2017 году (3 486 736 руб. 99 коп.) и пеней за двухлетний период начиная с 2015 года (17 338 716 руб. 31 коп.) по договору от 22.10.2007 № 31/04-21.

Не согласившись с рядом условий, Общество 22.05.2018 направило в Администрацию письмо, приложив к нему протокол разногласий к ранее полученному проекту договора.

Поскольку Администрация в ответ на данное обращение в письме от 21.06.2018 № 6445/1.0-15 согласилась изменить лишь некоторые условия договора, в частности: в преамбуле заменить слова «7-6» в адресе Общества словами «кв. 76»; в пункте 2.1 указать, что продавец обязуется не «передать», а «предоставить» имущество (с учетом того, что оно было передано еще ранее при заключении договора аренды), в этой связи исключить подпункты 4.1.1, 4.2.1, а также подпункт 8.2.2 и приложения № 1, 2, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорных помещений, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» Васильевой Ирине Юрьевне.

По результатам экспертного исследования составлено заключение от 21.06.2019 № 197/16-СЗ, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на конец декабря 2016 года составляет 23 610 000 руб.

Суд первой инстанции, изучив материалы настоящего дела, урегулировал разногласия сторон по настоящему делу в отношении заключаемого договора купли-продажи указанного имущества, признав экспертное заключение в качестве надлежащего и достоверного доказательства.

Апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В своей жалобе Общество в качестве одного из доводов указало, что один из отчетов под № 868/10-2016 вопреки выводам суда первой инстанции был предметом исследования в рамках дела № А56-31250/2017, в связи с чем основания для назначения судебной экспертизы по настоящему делу отсутствовали.

Вместе с тем в оставленным в силе судами апелляционной и кассационной инстанций решении по упомянутому делу дословно указано, что в качестве восстановления нарушенных прав Общества суд первой инстанции считает возможным обязать Администрацию и Совет депутатов совершить юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ. Поскольку Администрации ранее был передан подготовленный по заказу Общества отчет об оценке арендуемого имущества, то в случае, если Администрация не согласна с ним, она вправе самостоятельно заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости спорных помещений, после чего принять решение об условиях их приватизации и затем направить проект договора купли-продажи Обществу.

Данная позиция подтверждена в постановлении кассационного суда, оставившего без изменения решение от 17.08.2017 по названному делу. Так, в постановлении указано, что несогласие Администрации и Совета депутатов с результатами оценки рыночной стоимости помещений в представленном Обществом отчете № 868/10-2016, о котором не заявлялось при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального или процессуального права. При этом суд кассационной инстанции отметил, что решением от 17.08.2017 на Администрацию и Совет депутатов возложена обязанность принять решение об условиях приватизации помещений, условия приватизации, в том числе в части цены продажи помещений, обжалуемым судебным актом не установлены.

Более того, изложенное ранее уже являлось предметом анализа в ходе обжалования сначала в апелляционном, а затем и в кассационном порядке определения от 07.05.2019, которым была назначена судебная экспертиза по настоящему делу, что расценивается апелляционным судом в качестве попытки пересмотра принятых судами апелляционной и кассационной инстанций постановлений от 17.07.2019 и 05.09.2019 об оставлении без изменения упомянутого определения.

Апелляционный суд также принимает во внимание и то, что в единственном имеющемся в деле отчете, составленном по заказу Администрации, оценка рыночной стоимости спорных помещений проводилась по состоянию на март 2018 года, то есть спустя более двух лет после обращения Общества к Администрации с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого длительного время имущества, следовательно, в целях правильного разрешения дела суд первой инстанции обоснованно назначил судебную экспертизу.

Что касается довода жалобы о том, что суд первой инстанции не привел никаких аргументов в своем решении в пользу отклонения отчета об оценке рыночной стоимости, составленного по заказу Общества еще в октябре 2016 года, апелляционный суд полагает его несостоятельным, поскольку данный отчет в материалы настоящего дела истцом не представлялся, а значит, фактически не вошел в собранную совокупность доказательств, которые подлежали оцениванию со стороны суда первой инстанции по результатам судебного разбирательства.

Довод подателя жалобы относительно того, что экспертом было неправильно определено фактическое использование спорных помещений, которое полностью соответствует указанным в договоре аренды сведениям, а именно – для организации общественного питания и досуга, судом апелляционной инстанции также отклоняется с учетом того, что согласно пункту 1.1 названного договора из 540 кв. м лишь 36 кв. м предоставлены Обществу как их арендатору для использования под общественное питание.

Кроме того, приведенная в экспертном заключении фототаблица свидетельствует о том, что в некоторых помещениях (ч.п. 10 и 74) действительно организована торговля, что не отрицалось самим истцом в своих возражениях на экспертное заключение ввиду его ссылки на то, что некоторые площади сдаются им в субаренду для осуществления в них торговли.

Помимо прочего судом апелляционной инстанции учитывается в данном случае также и то обстоятельство, что в качестве объектов-аналогов при определении рыночной стоимости спорного имущества как сравнительным, так и доходным подходами экспертом в основном были отобраны помещения свободного (универсального) назначения, следовательно, ссылка Общества на неправильное определение разрешенного использования выкупаемых им помещений в ходе исследования, что повлияло на неправильный подбор объектов-аналогов, с очевидностью является несостоятельной.

По поводу необоснованного, по мнению подателя жалобы, отклонения судом первой инстанции ходатайства об истребовании у Администрации отчетов об оценке рыночной стоимости выкупленных впоследствии ООО «БИО» и «Гранит» помещений в том же торговом центре апелляционный суд считает необходимым отметить следующее. Как верно отметил суд первой инстанции, данные документы не могут быть признаны относимыми и допустимыми доказательствами по настоящему делу с учетом назначенной им ранее судебной экспертизы, в рамках которой перед экспертом стоит задача одним из доступных методов, в том числе с использованием сравнительного подхода, определить рыночную стоимость спорного имущества путем самостоятельно подбора объектов-аналогов.

Более того, как следует из выписок из ЕГРН, представленных в качестве приложений к отчету об оценке Администрации, право собственности на данные объекты было зарегистрировано за ООО «БИО» и «Гранит» в апреле и сентябре 2016 года. С учетом действующей процедуры приватизации имущества апелляционный суд полагает, что заявления об их выкупе были с большой степенью вероятности поданы указанными организациями значительно ранее, а значит, цены, по которым они были в конечном итоге проданы им, не могут являться сопоставимыми с подлежащей определению ценой выкупаемых помещений с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела.

Относительно ссылки подателя жалобы на неправомерное взыскание с него судом первой инстанции 90 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины апелляционный суд отмечает, что определением от 03.03.2020 суд первой инстанции исправил допущенную им опечатку в обжалуемом решении в названной части, указав, что с Общества в пользу Администрации взыскивается 90 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Вместе с тем апелляционный суд находит обоснованными следующие доводы жалобы Общества. Согласно пункту 3 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости.

В материалы дела представлена выписка от 05.02.2018 № 47/000/088/2018-4460 из ЕГРН, согласно которой все здание торгового центра общей площадью 2942,3 кв. м, в котором находится выкупаемые Обществом помещения, поставлено на государственный кадастровый учет 06.07.2012, в связи с чем ему присвоен кадастровый номер 47:07:1302077:352, при этом в разделе «кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании» указаны следующие номера: 47:07:1302077:1449, с 47:07:1302077:1451 по 47:07:1302077:1453. Однако, как пояснил в одном из судебных заседаний представитель Администрации, испрашиваемые помещения так и не были поставлены на кадастровый учет по причине отказов регистрирующего органа, который объяснил это, в свою очередь, наложением вновь образуемых вторичных объектов на другие уже поставленные на кадастровый учет объекты с выше приведенными номерами (решение Управления Росреестра от 28.02.2018 представлено в заседании 18.08.2020).

Следовательно, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств оформления арендуемых Обществом помещений в качестве самостоятельного вторичного объекта недвижимости, что не отрицалось представителем ответчика, у суда первой инстанции не имелось законных оснований полагать, что именно Общество обязано как лицо, выкупающее имущество у Администрации, обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением об осуществлении таких учета и регистрации прав Общества на приобретаемое им помещение. Изложенное прямо противоречит приведенным положениям законодательства о регистрации недвижимости.

Что касается довода жалобы по поводу необоснованного включения в определенную экспертом рыночную стоимость суммы НДС, апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1); в качестве дополнительной гарантии, предоставляемой субъектам малого и среднего предпринимательства, данный Закон предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (статья 3).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференции в связи с их участием в приватизации.

Таким образом, данный Закон, устанавливая условия реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, направлен на развитие малого и среднего предпринимательства.

В связи с этим в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ. Следовательно, в развитие положений Закона № 159-ФЗ нормы налогового законодательства в указанной части также нацелены на обеспечение доступности приобретения указанной категории имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

Из экспертного заключения, представленного по итогам проведения судебной экспертизы в суде первой инстанции, следует, что рыночная стоимость выкупаемых помещений определялась двумя подходами – сравнительным и доходным, по результатам применения первого выкупная цена равна 23 500 000 руб., а по результатам применения второго – 23 710 000 руб., при этом в главе о сравнительном подходе указано, что он основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках, а потому процедура оценки основывается на сравнении исследуемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или только выставлены на продажу с внесением корректировок по тем параметрам, по которым объекты отличаются, в конечном итоге показателем рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Из перечня объектов-аналогов, отобранных в ходе анализа рыночной стоимости (приложение № 1 к экспертному заключению), следует, что продавцами помещений (в графе «Контакт») выступали либо физические лица, либо коммерческие организации, но не представители публичной власти (публично-правовых или муниципальных образований), а именно: Class Realty, ООО «Всеволожск СтройПроект», ПАО «Тимер Банк», ресторан «Токио Сити», индивидуальный предприниматель Костенко К.А., АН «Магазин квартир», а также двое граждан.

В свою очередь согласно тем пояснениям, которые были даны вызванным в заседание экспертом, НДС никогда не отражается ею отдельной строкой в выводах составляемого заключения, сумма данного налога либо уже по определению входит в полученную ею стоимость в случае, если продавец является налогоплательщиком, а в том случае, когда он не облагается таким налогом, определенная рыночная стоимость его не включает.

Между тем с учетом приведенных положений налогового законодательства, а также буквального содержания экспертного заключения у апелляционного суда отсутствуют основания полагать, что определенная экспертом рыночная стоимость не включила в себя НДС исходя из того, что типичной на рынке недвижимости является ситуация, при которой сумма налога, предъявляемая покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены. Однако, как пояснил сам эксперт, она не выделяла из указанной в коммерческих предложениях о продаже объектов-аналогов выкупной стоимости сумму НДС, а поскольку доказательств того, что продавцом по данным объектам выступало публичное или муниципальное образование, не представлено, указанную в заключении стоимость надлежит уменьшить на сумму НДС.

Остальные доводы жалобы в отношении других пунктов заключаемого договора были рассмотрены судом первой инстанции и правомерно им отклонены.

Руководствуясь статьей 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2020 по делу № А56-138007/2018 изменить в части определения условий договора купли-продажи, предусмотренных пунктами 3.1 и 4.1.2, изложив их в следующей редакции:

«Цена выкупаемого имущества составляет 19 675 000 руб.

В срок не позднее 15 рабочих дней продавец обязан обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, с заявлением о кадастровом учете и государственной регистрации перехода права на выкупаемое арендуемое имущество».

В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2020 по делу № А56-138007/2018 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.



Председательствующий


М.А. Ракчеева


Судьи


С.В. Изотова

С.М. Кротов