Решение от 17 июля 2017 г. по делу № А46-4320/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-4320/2017
18 июля 2017 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 18 июля 2017 года.

Арбитражный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: <...>,

дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.05.2015 по 30.11.2016 - 3 453 080 руб. 29 коп., и пени за просрочку платежей за период с 11.04.2015 по 16.11.2016 - 401 583 руб. 59 коп.

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 22.07.2016,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 09.01.2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (далее - ООО «Спектр Сити», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.05.2015 по 30.11.2016 - 3 453 080 руб. 29 коп., и пени за просрочку платежей за период с 11.04.2015 по 16.11.2016 - 401 583 руб. 59 коп.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал.

Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзывах на заявление.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

01.02.2013 Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Спектр Плюс» на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14 января 2013 года №2-1, состоявшегося 14 января 2013 года (далее - Аукцион) по адресу: <...>, был заключен договор № ДГУ/13-3077-Л-32-А аренды земельного участка сроком на 7 лет для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 06.03.2013.

Предметом договора согласно пунктам 1.1, 1.1.1, 1.1.2 является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 49676 кв.м., с кадастровым номером 55:36:170110:3379, местоположение Участка: установлено примерно в 278 м северо-восточнее относительно многоэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Ленинский административный округ, просп. Сибирский, д. 20/1.

В соответствии с пунктом 5.1 Договора размер ежемесячной арендной платы за предоставленный Участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение №3 к Договору) в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске».

Протоколом о результатах аукциона № 2-1 от 14.01.2013, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка № ДГУ/13-3077-Л-32-А, к условиям, подлежащим включению в договор аренды земельного участка, отнесено следующее: размер ежемесячной арендной платы за земельный участок - 713 (пять тысяч семьсот тринадцать) рублей 21 копейка, за 1 кв.м земельного участка -12 копеек, рассчитанный в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске».

Согласно уведомления от 22.11.2013 поступившего в адрес департамента от ООО «Спектр Плюс» указано, что между ООО «Спектр Плюс» и ООО «Спектр Сити» 22.11.2013 заключен договор уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6083.

Согласно уведомления от 27.02.2014 поступившего в адрес департамента от ООО «Инвест-М» указано, что между ООО «Инвест-М» и ООО «Спектр Сити» 27.02.2014 заключено соглашение об уступке прав аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:170110:6079, 55:36:170110:6080, 55:36:170110:6082, 55:36:170110:6084, 55:36:170110:6088.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № ДГУ/13-3077-Л-32-А ежемесячная арендная плата с 10.01.2015 для ООО «Спектр Сити» установлена в размере 7 203 руб. 23 коп.

Указанное соглашение подписано со стороны арендатора в лице ООО «Спектр Сити» и арендодателя в лице Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 10.08.2015.

11.05.2015 вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с пунктом 3 указанного Постановления в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1 - 3 настоящего пункта и пункте 4 настоящего Порядка.

Департамент, указав на изменение порядка расчета арендной платы на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», направил для подписания в адрес ООО «Спектр Сити» дополнительное соглашение к договору аренды.

В соответствии с данным соглашением размер арендной платы за участок с 11.05.2015 года составляет 192 086 руб. 07 коп. в месяц и рассчитан на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Вместе с тем, указанное соглашение ответчиком подписано не было.

30.11.2016 Департаментом была направлена претензия Исх-ДИО/17899 об оплате задолженности по арендной плате с учетом доначисления за период с 11.05.2015 по 30.11.2016 в сумме 3 453 080 руб. 29 коп. и пени за период с 11.04.2015 по 16.11.2016 в сумме 401 583 руб. 59 коп.

Указанное доначисление было произведено Департаментом на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности Общества по договору № ДГУ/13-3077-Л-32-А аренды земельного участка за период с 11.05.2015 по 30.11.2016 составила 3 453 080 руб. 29 коп. Также были начислены пени за просрочку платежей за период с 11.04.2015 по 16.11.2016 в размере 401 583 руб. 59 коп.

В связи с изложенным, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению в части, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5.2 Договора размер ежемесячной арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях:

5.2.1. Внесения изменений в порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территорий города Омска.

В случае, указанном в подпункте 5.2.1 пункта 5.2 Договора, Арендодатель заключает с Арендатором дополнительное соглашение.

5.2.3. Внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска.

В данном случае размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора путем направления уведомления по адресу, указанному в разделе 15 Договора. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Однако, договор аренды земельного участка № ДГУ/13-3077-Л-32-А заключен по результатам аукциона.

В соответствии с положениями пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) определяется размер первого арендного платежа.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно положениям статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники аукциона свободны в своем праве, соответственно, могут участвовать в торгах на предложенных условиях либо не принимать в них участие.

Из материалов дела следует, что протоколом о результатах аукциона № 2-1 от 14.01.2013, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка № ДГУ/13-3077-Л-32-А, к условиям, подлежащим включению в договор аренды земельного участка, отнесено следующее: размер ежемесячной арендной платы за земельный участок - 713 (пять тысяч семьсот тринадцать) рублей 21 копейка, за 1 кв.м земельного участка -12 копеек, рассчитанный в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске».

Согласно пункту 5.2.1 Договора размер ежемесячной арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год в случае внесения изменений в порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территорий города Омска.

В случае, указанном в подпункте 5.2.1 пункта 5.2 Договора, Арендодатель заключает с Арендатором дополнительное соглашение.

Вместе с тем, соглашение об изменении порядка расчета арендной платы на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», в соответствии с которым размер арендной платы за участок с 11.05.2015 года составляет 192 086 руб. 07 коп. в месяц, ответчиком подписано не было.

В силу пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В пункте 20 того же Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13 выражена правовая позиция, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

В данном случае изменение арендной платы по договору, определенной на торгах, производилось путем подписания дополнительных соглашений, что следует из материалов дела.

Дополнительное соглашение об изменении порядка расчета арендной платы на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» подписано не было.

Кроме того, данное постановление распространяется на земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Договор аренды земельного участка № ДГУ/13-3077-Л-32-А был заключен по результатам торгов, а именно на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14 января 2013 года №2-1.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что договор был заключен на торгах, исходя из того, что арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере на известных ему условиях, поскольку из содержания протокола об итогах торгов и договора аренды не следует возможность изменения порядка определения арендной платы без подписания дополнительного соглашения, суд считает незаконным перерасчет, произведенный Департаментом на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

При изложенных обстоятельствах, суд считает требование истца о взыскании задолженности по арендной плате незаконным, необоснованным подлежащим отклонению.

В соответствии со статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку, определенную законом или договором.

В пункте 8.3 Договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По расчету суда, без учета перерасчета Департамента, признанного судом незаконным и необоснованным, сумма пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка № ДГУ/13-3077-Л-32-А за период с 11.04.2015 по 16.11.2016 составила 13 245 руб. 48 коп.

Таким образом, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования частично, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска пени за просрочку платежей по договору аренды № ДГУ/13-3077-Л-32-А за период с 11.04.2015 по 16.11.2016 в размере 13 245 руб. 48 коп.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений Администрации города Омска освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Государственная пошлина, подлежащая взысканию, составляет 2 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>), зарегистрированного в качестве юридического лица 13.06.2013, зарегистрированного по адресу: 644042, <...>, в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), зарегистрированного в качестве юридического лица 11.09.1997, зарегистрированного по адресу: 644043, <...>, пени за просрочку платежей по договору аренды № ДГУ/13-3077-Л-32-А за период с 11.04.2015 по 16.11.2016 в размере 13 245 руб. 48 коп.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>), зарегистрированного в качестве юридического лица 13.06.2013, зарегистрированного по адресу: 644042, <...>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.В. Пермяков