Решение от 12 февраля 2025 г. по делу № А70-14312/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-14312/2023
г. Тюмень
13 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 30 января 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 13 февраля 2025 года


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Сидоровой О.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Толстопят С.Н. и секретарем судебного заседания Болговой К.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

АО «ГУОВ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ООО «Бизнес-Новация» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании недостоверной рыночной стоимости объектов оценки, определенной в отчете от 13.06.2023 № 515/01

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора –

Управление ФССП по Тюменской области,

судебный пристав-исполнитель при директоре ФССП-главном судебном приставе РФ по

исполнению особо важных исполнительных производств ФИО1

ФИО2

МИНОБОРОНЫ РОССИИ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ПАО «ВОЛГОГРАДЭНЕРГОСБЫТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ГУП «ВОДОКАНАЛ САНКТПЕТЕРБУРГА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «ЯНТАРЬЭНЕРГОСБЫТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

УФНС России по г. Москве (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

«201 УНР» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ПАО «ТНС ЭНЕРГО ВОРОНЕЖ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО "ЖКС СЕВЕРО-ЗАПАД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «ОБОРОНЭНЕРГО» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «МОСЭНЕРГОСБЫТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ПАО «РОССЕТИ МР» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «НОВЕК» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ЮНИКОН» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «НОВЕК-ЦЕНТР» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «НТЦ «ЭТАЛОН» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «СТАТУС КОМПЛАЙНС» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «ТЕПЛОЭНЕРГО» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ОЖСК» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ПАО «РОССЕТИ ЦЕНТР» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ПРОЕКТ-ТЕХНОЛОГИЯ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «МЕДИНВЕСТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ОАО «РЖД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ФГБУ «ЦЖКУ» МИНОБОРОНЫ РОССИИ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ИК«БРЭЙН» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ПАО «ТНС ЭНЕРГО КУБАНЬ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «КПО» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ИФНС России № 4 по г. Москве (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «АТОМЭНЕРГОСБЫТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

2 А70-14312/2023

ООО «ЦЕНТР «КОРАЛ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО ЦНТУ «ДИНАМИКА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «СУ № 7» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ИНФОМЕД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «Петербургская сбытовая компания» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ОО» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «СТРОЙ-СЕРВИС-2» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «УК ФИЛАДЕЛЬФИЯ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ГАРАНТСТРОЙ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ЭНЕРГОГРУПП» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «КРАСНОГОРСКАЯ ТЕПЛОСЕТЬ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

Межрайонная ИФНС России № 11 по Санкт-Петербургу (ОГРН: <***>,

ИНН: <***>)

ООО «НТЦ ГАЛЭКС» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ГУП «ТЭК СПБ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «КРАСНОДАРТЕПЛОСЕТЬ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ЗЗВО» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «МГСС» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ПАО «МОЭК» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ДОРХАН - ТОРГОВЫЙ ДОМ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «РОДДЕКС» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «НОВОСИБИРСКЭНЕРГОСБЫТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «САРЭНЕРГОПРОМ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «КЭТРО» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «Энергия» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «МЭС»(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «ОМСК РТС» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ГАЗПРОМ МЕЖРЕГИОНГАЗ РОСТОВ-НА-ДОНУ» (ОГРН: <***>,

ИНН: <***>)

ПАО «РОСТЕЛЕКОМ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «СПОРТИКО» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «СОНЕТСТРОЙДОМ»(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ВСК» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ПРОМ ИНВЕСТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «СК ИНЖСТРОЙ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ДЭФО-МСК» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

МКП «ВОРОНЕЖТЕПЛОСЕТЬ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «БЕЛГОРОДЭНЕРГОСБЫТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «РЭУ»(ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ПАО «ГРУППА РЕНЕССАНС СТРАХОВАНИЕ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ИФНС РОССИИ № 4 по г. МОСКВЕ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ПАО «ТНС ЭНЕРГО ЯРОСЛАВЛЬ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

НКО «ФКР МО» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ЗАО «БРЯНСКАГРОПРОМСТРОЙ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «СОНЕТСТРОЙДОМ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «МПК» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «АКВИНОКС» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «РСУ – 2015» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ГАЗПРОМ ЭНЕРГОСБЫТ БРЯНСК» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО ЧОО «РУСЬ-АЛЬЯНС» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО ЧОП «АЛЬФА ПАТРИОТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ПАО «ТГК-1» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

БУ ОО «МР БТИ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

3 А70-14312/2023

ООО «ТЕПЛОСФЕРА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «АСЭП» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.03.2004, ИНН: <***>)

АО «МОСОБЛЭНЕРГО» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ВОДОКОНСТРУКЦИИ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «НЬЮ ПОЙНТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ТСМ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «ВЕСЦЕНТР С» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «РЕГИОНСПЕЦСТРОЙ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ПАО «РОССЕТИ СЕВЕРО-ЗАПАД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

АО «ИРКУТСКЭНЕРГО» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «Ъ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ФГУП «Управление гостиничным хозяйством" МИНОБОРОНЫ России (ОГРН: <***>,

ИНН: <***>)

ООО ЧОП «ПФЗ «КОДЕКС А1» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО ЧОО СГБ «РЕЗИДЕНТ-НН» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ООО «БРЯНСКЭЛЕКТРО» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

при участии представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности от 10.10.2024;

от ответчика – не явились, извещены;

от третьих лиц – не явились, извещены;

установил:

АО «ГУОВ» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный  суд Тюменской  области с исковым заявлением к  ООО «Бизнес-новация» о признании недостоверной рыночной стоимости объектов оценки, определенной в отчете от 13.06.2023 № 515/01.

От истца поступило уточнение исковых требований. Истец просит суд:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объектов Общества,  определенную в  тчете ООО «Бизнес-Новация» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 13.06.2023 № 515/01.

Установить рыночную стоимость имущества должника:

- земельного участка, расположенного по адресу: <...> на земельном участке расположено здание № 7, площадью 701+/-9 кв. м, кадастровый номер 51:20:0003184:348 в размере 1 568 219 (Один миллион пятьсот шестьдесят восемь тысяч двести девятнадцать) рублей 00 копеек, без учета НДС;

- здания управления, площадью 889,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:376 в размере 29 738 931 (Двадцать девять миллионов семьсот тридцать восемь тысяч девятьсот тридцать один) рубль 00 копеек, без учета НДС;

- гаража на 3 машины, площадью 105,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:94  в размере 3 122 748 (Три миллиона сто двадцать две тысячи семьсот сорок восемь) рублей 00 копеек, без учета НДС.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не  заявляющих самостоятельных  требований относительно  предмета спора, были привлечены лица, указанные в вводной части настоящего решения.

Принимая во внимание положения ч. 4 ст. 137 АПК РФ, учитывая определение от 20.01.2025 по настоящему делу и отсутствие возражений сторон, 30.01.2025 судом было вынесено протокольное определение о завершении предварительного заседания и открытии судебного заседания в первой инстанции для рассмотрения дела по существу.

В судебном заседании представитель истца требования  поддержал.

Судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей ответчика и иных третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В производстве судебного пристава-исполнителя при директоре Федеральной службы судебных приставов – главном судебном приставе Российской Федерации по исполнению особо важных исполнительных производств ФИО1 находится сводное исполнительное производство № 6859706/19/99001-СД в отношении истца.  

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2002 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон № 229-ФЗ) для определения рыночной стоимости арестованного имущества (Объекта 1 - земельного участка, расположенного по адресу: <...> на котором расположено здание № 7, площадью 701+/-9 кв. м, кадастровый номер 51:20:0003184:348; Объекта 2 - здания управления, площадью 889,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:376; Объекта 3 - гаража на 3 машины, площадью 105,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:94)  было привлечено ООО «Бизнес-Новация».

В материалы исполнительного производства был представлен отчет об оценке  от 13.06.2023№515/01, выполненный  оценщиком ФИО2

Согласно отчету, составленному ответчиком, стоимость  Объекта 1 оценки составила  206 600,00 руб.; стоимость  Объекта 2 оценки составила  12 178 400,00 руб.; стоимость  Объекта 3 оценки составила  2 789 000,00 руб.

Общая рыночная стоимость имущества Истца согласно Отчету об оценке составила 15 174 000,00 руб.

Судебным приставом-исполнителем при директоре Федеральной службы судебных приставов – главным судебным приставом Российской Федерации по исполнению особо важных исполнительных производств ФИО1 в рамках исполнительного производства № 6859706/19/99001-СД было вынесено постановление от 20.06.2023 о принятии результатов оценки. Согласно указанному постановлению судебный пристав-исполнитель принял в  качестве стоимости объекта недвижимости стоимость  в размере 15 174 000,00 руб.

Не согласившись с определением размера рыночной стоимости  имущества АО «ГУОВ»  обратилось в арбитражный  суд с заявлением по настоящему делу.

В соответствии с п. 1, 7 ч. 2 ст. 85 Закона № 229-ФЗ  судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

В п. 50 постановления Пленума Верховного суда от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» дано разъяснение о том, что в случаях, предусмотренных ч. 2 и 3 ст. 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Из содержания ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Общими стандартами оценки являются:

федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 (далее - ФСО I);

федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (далее - ФСО II);

федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (далее - ФСО III);

федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (далее - ФСО IV);

федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (далее - ФСО V);

федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (далее - ФСО VI);

федеральный стандарт оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328.

Статьей 11 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона № 135-ФЗ).

Таким образом, в силу п. 3 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является для судебного пристава-исполнителя обязательной, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 стороны исполнительного производства вправе либо оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете.

Обращаясь в суд с заявлением по настоящему делу, Общество ссылается на  недостоверность определения рыночной стоимости объекта оценки.

В данной части Общество указывает, что согласно экспертному заключению эксперта Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков  от 03.05.2023 № 2022/2-526/5 оспариваемый отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, согласно доводам которого, оспариваемый отчет выполнен в полном объеме, в соответствии с действующим на дату оценки законодательством, расчеты проведены с использованием методов сравнительного подхода к оценке, в отчете дан полный анализ рынка объектов оценки, описание процесса оценки объекта оценки, обоснование исходных и расчетных показателей, анализ и согласование полученных результатов. Методологических или математических нарушений в рамках отчета допущено не было. В отчете учтено фактическое состояние объекта оценки на дату оценки.

Удовлетворяя исковые требования, суд учитывает следующее.

В ходе производства по делу судом по ходатайству истца было назначено  проведение  судебной  экспертизы.

Проведение экспертизы поручено АНО «Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), эксперт ФИО4.

На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 13.06.2023 № 515/01, выполненный ООО «Бизнес-Новация» (далее - Отчет), требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также допущены ли при составлении Отчета нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости недвижимого имущества?

2. Если Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, то какова по состоянию на дату судебной оценки рыночная стоимость при реализации единым  лотом следующих объектов недвижимости:

- земельный участок, расположенный по адресу: <...> на земельном участке расположено здание № 7, площадью 701+/-9 кв. м, кадастровый номер 51:20:0003184:348;

-       часть здания - здание управления, площадью 889,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:376;

-       гараж на 3 машины, площадь 105,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:94?

     3. Если Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, то какова по состоянию на дату судебной оценки рыночная стоимость следующих объектов недвижимости:

- земельный участок, расположенный по адресу: <...> на земельном участке расположено здание № 7, площадью 701+/-9 кв. м, кадастровый номер 51:20:0003184:348;

-       часть здания - здание управления, площадью 889,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:376;

-       гараж на 3 машины, площадь 105,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:94?

4. Если Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, то какова по состоянию на дату судебной оценки рыночная стоимость следующих объектов недвижимости (с учетом  стоимости части земельного  участка, занятого объектами недвижимости,  и необходимого для их  эксплуатации):

-       часть здания - здание управления, площадью 889,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:376;

-       гараж на 3 машины, площадь 105,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:94?

На вопрос № 1  экспертом  дан  ответ  о несоответствии  рассматриваемого отчета требованиям  законодательства и требованиям  федеральных стандартов оценки

 На вопрос № 2  эксперт ответил, что рыночная стоимость при реализации единым лотом  следующих объектов недвижимости:

 - земельный участок, расположенный по адресу: <...> на земельном участке расположено здание № 7, площадью 701+/-9 кв. м, кадастровый номер 51:20:0003184:348;

- часть здания - здание управления, площадью 889,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:376;

- гараж на 3 машины, площадь 105,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:94

по состоянию на 24.10.2024, составляет 32 887 535,00 руб.

На вопрос № 3 экспертом дан ответ следующего содержания:

-  рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...> на земельном участке расположено здание № 7, площадью 701+/-9 кв. м, кадастровый номер 51:20:0003184:348 составляет  1  568 219  руб.

- рыночная стоимость  части здания - здание управления, площадью 889,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:376 составляет 29 738 931  руб.

- рыночная стоимость гаража на 3 машины, площадь 105,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:94 составляет 2 989 238 руб.

На вопрос № 4 экспертом дан ответ следующего содержания:

рыночная стоимость части здания - здания управления, площадью 889,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:376 (с учетом стоимости части земельного участка, занятого объектом недвижимости, и необходимого для его эксплуатации), по состоянию на 24.10.2024, составляет 29 738 931, 00 руб.;

рыночная стоимость гаража на 3 машины, площадь 105,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:94 (с учетом стоимости части земельного участка, занятого объектом недвижимости, и необходимого для его эксплуатации), по состоянию на 24.10.2024, составляет 3 122 748, 00 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, установленная по результатам судебной  экспертизы значительно выше, чем рыночная стоимость, указанная в оспариваемом отчете.

Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертом установлены  существенные нарушения при составлении оспариваемого отчета, выполненного оценщиком ФИО2.

Из заключения судебной экспертизы следует, что в оспариваемом отчете оценщик при проведении оценки земельного участка определяет стоимость объекта оценки земельного участка исходя из отнесения к категории земель населенных пунктов (категория указана в выписке из ЕГРН). Данный вывод является поверхностным, не полным и не отражает назначения земельного участка и сегмент рынка, к которому его можно отнести.

В то же время, анализ вида разрешенного использования и назначения не был произведен. Сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок не был определен. В ходе собственного исследования экспертом установлено, что оцениваемый земельный участок, расположенный по адресу: <...> на земельном участке расположено здание № 7, площадью 701+/-9 кв. м, кадастровый номер 51:20:0003184:348, относится к земельным участкам под многоквартирную жилую застройку (п. 2.4 «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов экспертизы» Заключения).

Согласно п. VI. ФСО 7 «Анализ наиболее эффективного использования»: Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. В данном случае были нарушены все пункты п. VI. ФСО 7.

Таким образом, все дальнейшее исследование рынка земельных участков, представленное в оспариваемом отчете, подобранные аналоги объекта оценки и произведенные расчеты рыночной стоимости являются неверными.

Аналоги земельного участка, представленные в отчете об оценке, имеют категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – ИЖС.

Цены предложений на земельные участки под ИЖС существенно отличаются от цен на земельные участки под МЖС, следовательно итоговая стоимость основывается на данных о ценах предложения аналогов из другого сегмента рынка и не соответствует рыночной стоимости оцениваемого объекта.

На стр. 21, 24 отчета оценщик некорректно вводит поправку на назначение земельного участка в размере 0,48, что привело к существенному занижению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В оспариваемом отчете оценщиком не учтены ценообразующие факторы (подведение электроэнергии, наличие инженерных коммуникаций, вид разрешенного пользования земель, расположение объекта на закрытой территории, наличие собственной парковки, ж/д ветки и специально оборудованных помещений), отказ от применения поправок в тесте отчета об оценке отсутствует.

В отчете об оценке от 13.06.2023 № 515/01 отсутствует анализ наиболее эффективного использования, определение сегмента рынка и анализ рынка объектов экспертизы – нежилого помещения с кадастровым номером 51:20:0003184:376  и нежилого здания с кадастровым номером 51:20:0003184:94. Отсутствует обоснование выбора аналогов.

Эксперт  указывает, что имеющиеся нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов недвижимости.

Выводы судебной экспертизы  лицами,  участвующими  в деле  не оспорены.

Заключение судебного  эксперта  содержит подробное описание проведенного исследования, однозначные ответы на поставленные вопросы. Эксперт обосновал нарушение методики определения рыночной стоимости объекта оценки, допущенные оценщиком ФИО2. их влияние на определение рыночной стоимости объектов.

Доказательства того, что выполненный судебным экспертом расчет стоимости объектов оценки, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки в материалах дела отсутствуют. Достоверность результатов судебной экспертизы не опровергнута.

При указанных  обстоятельствах суд считает, что определение  стоимости объекта оценки,  приведенной в оспариваемом отчете нельзя  признать   обоснованным, а отчет от 13.06.2023 № 515/01 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Согласно абз. 7 п.а 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 50 в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом (абз. 9 п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 50).

Соответствующий спор о праве может считаться разрешенным судом, когда определена достоверная оценка имущества должника, подлежащая использованию в исполнительном производстве; без такой оценки спорный характер рассматриваемых правоотношений сохраняется, а цели судопроизводства не могут считаться достигнутыми.

Согласно абз. 2 ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Материалами дела подтверждено, что установленный законом шестимесячный срок действия рыночной стоимости объекта оценки, определенной по состоянию на 13.06.2023, истек 13.12.2023.

Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на указанную   дату является неактуальной и не может использоваться для целей реализации арестованного имущества в рамках исполнительного производства.

С учетом изложенного выше, суд считает, что рыночная стоимость  объекта оценки  подлежит определению по состоянию на 24.10.2024 на основании заключения судебной  экспертизы.

Исследовав материалы дела, суд признает недостоверным отчет об оценке рыночной стоимости арестованного имущества от 13.06.2023 №515/01, выполненный ООО «Бизнес-Новация».

Суд считает необходимым установить рыночную стоимость при реализации единым лотом следующих объектов недвижимости:

- земельный участок, расположенный по адресу: <...> на земельном участке расположено здание № 7, площадью 701+/-9 кв. м, кадастровый номер 51:20:0003184:348;

- часть здания - здание управления, площадью 889,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:376;

- гараж на 3 машины, площадь 105,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:94 в размере 32 887 535 руб.

Суд считает необходимым установить рыночную стоимость объектов (с учетом стоимости части земельного участка, занятого объектами недвижимости, и необходимого для их эксплуатации):

- часть здания - здание управления, площадью 889,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:376 в размере 29 738 931 руб.

- гараж на 3 машины, площадь 105,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:94 в размере 3 122 748 руб.

Определяя  рыночную стоимость таким  образом, суд исходит из  того,  что в  ходе исполнительного  производства  судебный  пристав исполнитель в установленном порядке имеет возможность определиться  с порядком реализации  имущества  должника единым  лотом либо только отдельно часть здания, отдельно  гараж (с учетом стоимости части земельного участка, занятого объектами недвижимости, и необходимого для их эксплуатации).

Определение рыночной стоимости на основании ответа на вопрос № 3 не возможно, поскольку исключает единство правовой судьбы земельного  участка и объектов недвижимости.  расположенных  на нем.

При обращении в суд с заявлением по настоящему делу заявителем была  оплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. Истцом также понесены судебн6еы  расходы по  оплате  услуг  судебной  экспертизы в размере 85 000  руб.

На основании ст. 110 АПК РФ с ООО «Бизнес-Новация» в пользу  истца подлежат взысканию судебные  расходы по оплате  государственной  пошлины  в размере 6 000  руб., по оплате услуг судебного эксперта в размере 85 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170  АПК РФ  арбитражный  суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объектов оценки, определенную в отчете от 13.06.2023 № 515/01, выполненном ООО «Бизнес-Новация».

Установить на основании заключения эксперта № 033-ОЭ от 24.10.2024, выполненного АНО «Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса», эксперт ФИО4, рыночную стоимость при реализации единым лотом следующих объектов недвижимости:

- земельный участок, расположенный по адресу: <...> на земельном участке расположено здание № 7, площадью 701+/-9 кв. м, кадастровый номер 51:20:0003184:348;

- часть здания - здание управления, площадью 889,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:376;

- гараж на 3 машины, площадь 105,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:94 в размере 32 887 535 руб.

Установить на основании заключения эксперта № 033-ОЭ от 24.10.2024, выполненного АНО «Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса», эксперт ФИО4, рыночную стоимость объектов (с учетом стоимости части земельного участка, занятого объектами недвижимости, и необходимого для их эксплуатации):

- часть здания - здание управления, площадью 889,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:376 в размере 29 738 931 руб.

- гараж на 3 машины, площадь 105,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0003184:94 в размере 3 122 748 руб.

Взыскать с ООО «Бизнес-Новация» в пользу АО «ГУОВ» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., по оплате услуг судебного эксперта в размере 85 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.


Судья


Сидорова О.В.