Решение от 24 ноября 2021 г. по делу № А40-69777/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-69777/21-182-369
г. Москва
24 ноября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2021 года


Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Моисеевой Ю.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАЛИНКА-РИЭЛТИ" (119034, МОСКВА ГОРОД, МОЛОЧНЫЙ ПЕРЕУЛОК, ДОМ 1, ЭТ П,1/ПОМ II,I/КОМ1-9,4-6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.08.2002, ИНН: <***>)

к ЧАСТНОЙ АКЦИОНЕРНОЙ КОМПАНИИ "РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД" (регистрационный номер НЕ 71488, 125040, <...>)

третье лицо – ФИО2

о взыскании задолженности в размере 17 004 098 руб. 80 коп.

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО3, удостоверение, по доверенности от 25.12.2020 г.,

ФИО4, по доверенности от 26.03.2021 г., диплом 1/2016-9415

От ответчика – ФИО5, по доверенности от 17.08.2021 г., диплом 468-ю

От третьего лица – не явился

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАЛИНКА-РИЭЛТИ" (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЧАСТНОЙ АКЦИОНЕРНОЙ КОМПАНИИ "РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД" (далее – ответчик) о взыскании суммы в размере 15 293 438,80 руб. в качестве вознаграждения и сумму в размере 1 710 660 руб. в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2, в порядке ст. 51 АПК РФ.

В судебное заседание не явилось третье лицо, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец и ответчик не возражают против рассмотрения дела в отсутствие третьего лица.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению.

Ответчик требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, Истцом фактически были оказаны услуги Ответчику (далее - Компания РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД) по поиску и подбору покупателя, ФИО2 (далее - Покупатель), на квартиру, расположенную в ЖК «Turandot Residences».

Вместе с тем, Договор на оказание риэлтерских услуг в виде одного документа, подписанного сторонами, между Истцом и Ответчиком заключен не был.

Поскольку услуги Истцом Компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД оказаны были (Истец подобрал Покупателя на Квартиру), а Компания РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД , приняла эти услуги (продал Квартиру Покупателю), но до сих пор не оплатил, то, по утверждению Истца, на стороне Компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД возникло неосновательное обогащение в размере стоимости услуг Истца.

Истец полагает, что факт оказания Истцом услуг Компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД по подбору Покупателя на Квартиру подтверждается актом закрепления клиента, в котором Истец и Ответчик зафиксировали факт проведения показа Квартиры Покупателю. Данный акт был согласован и подтвержден сторонами путем обмена сообщениями через электронные почты: e.zarubo@kalinka-realty.ru (электронная почта Истца), info@turandot-residence.com и kopylovam@mail.ru (электронная почта Ответчика). От имени Ответчика акт закрепления клиента согласовывала ФИО6.

Так, сотрудник Истца с электронной почты e.zarubo@kalinka-realty.ru дважды (17.07.2017 и 11.08.2017) направил Ответчику акт закрепления клиента, в котором указал, что Покупателю была проведена презентация Квартиры и с просьбой закрепить Покупателя за Истцом. Указанный акт Истец направил на электронную почту info@turandot-residence.com. Также в тексте акта Истец попросил Ответчика направить свой ответ-подтверждение на определенную электронную почту Истца: "Настоящее уведомление, пожалуйста, подпишите и отправьте по адресу: e.zarubo(d),kalinka-realty. ru".

Истец указывает на то, что 11.08.2017 представитель Ответчика, ФИО6, получив от Истца по электронной почте info@turandot-residence.com акт закрепления клиента, направила свой ответ-подтверждение с электронной почты kopvlovam@mail.ru на почту, указанную Истцом в акте, с под твердением факта проведения показа пентхауса в клубном доме Турандот данному клиенту с участием представителя компании Калинка».

Данные обстоятельства, по утверждению Истца, подтверждаются протоколом осмотра письменных доказательств от 23.09.2020, удостоверенным нотариусом города Москвы ФИО7, зарегистрированным в реестре за №77/579-н/77-2019-7-1567.

Таким образом, Истец подобрал Покупателя на Квартиру, ФИО6 как представитель Ответчика подтвердила данное обстоятельство. В этой связи, Ответчик, продав Квартиру Покупателю, подобранному Истцом, обязан заплатить Истцу вознаграждение.

Истец обращает внимание на то, что ФИО6, представляясь во всех электронных рассылках, адресованным агентствам недвижимости города Москвы, как департамент продаж Valartis Group, VLR Property Management (ООО «ВЛР Проперти Менеджмент»). ЖК «Turandot Residences», что подтверждается приложением № 4, 11, 16, 19, протокола осмотра письменных доказательств от 23.09.2019, зарегистрированным в реестре под № 77/579-н/77-2019-7-1567, удостоверенным нотариусом города Москвы ФИО7, будучи трудоустроенной в ООО «ВЛР Проперти Менеджмент» по факту действовала в интересах Ответчика.

Указанные обстоятельства, по мнению Истца, подтверждаются нижеследующим.

Так, учредителями ООО «ВЛР Проперти Менеджмент», согласно выписке из ЕГРЮЛ от 01.04.2021, являются:

- ФИО8, ИНН <***>, размер доли - 0.001%; -Valartis International Ltd., размер доли - 99.999%.

ФИО8 одновременно является и руководителем аккредитованного филиала Ответчика, расположенного в России по тому же самому адресу, что зарегистрировано и ООО «ВЛР Проперти Менеджмент», что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ и выпиской из аккредитованных филиалов от 30.03.2021;

Valartis International входит в холдинг компаний Valartis Group, возглавляемый головной компанией Valartis Group AG, что подтверждается стр. 10 финансового отчета за 2013 год, стр.04,21,27 финансового отчета за 2017 год компании Eastern Property Holdings Ltd. Указанные финансовые отчеты приведены в протоколе осмотра письменных доказательств от 27.03.2020, удостоверенного нотариусом города Москвы ФИО7, зарегистрированного в реестре за № 77/579-н/77-2020-2-837.

При этом Valartis International является компанией, управляющей объектами недвижимости компании Eastern Property Holdings Ltd. на основании соглашения об управлении объектами недвижимости, действующего с 01.01.2013. Основные положения указанного соглашения опубликованы на официальном сайте Eastern Property Holdings. Согласно данному соглашению Valartis International оказывает услуги Eastern Property Holdings, связанные с реализацией проектов на Арбате и продажей этих активов, что подтверждается приложением №12 протокола осмотра письменных доказательств от 27.03.2020, зарегистрированного в реестре за №77/579-н/77-2020-2-837, удостоверенного нотариусом города Москвы ФИО7.

Eastern Property Holdings, в свою очередь, является материнской компанией Ответчика, то есть Редхилла. Доля участия Eastern Property Holdings в Ответчике составляет 100%, что подтверждается стр. 30 финансового отчета Eastern Property Holdings от 2013 года, стр. 23 финансового отчета Eastern Property Holdings от 2017 года.

Еще одной дочерней компанией Eastern Property Holdings является Vakhtangov Place Limited, где доля участия Eastern Property Holdings составляет 60%, что подтверждается стр. 30 финансового отчета Eastern Property Holdings от 2013 года, стр. 23 финансового отчета ЕРН от 2017 года.

Согласно стр. 9, 12, 16, финансового отчета Eastern Property Holdings от 2013 года, непосредственным владельцем прав на ЖК «Turandot Residences» с 2013 года являлся Vakhtangov Place Limited. Однако в октябре 2017 года Ответчик заключил соглашение с Vakhtangov Place Limited о передаче большей части прав на проект ЖК «Turandot Residences)) Ответчику. Передача Vakhtangov Place Limited Ответчику прав на ЖК «Turandot Residences» была произведена путем проведения зачета взаимных требований, где в счет передачи Vakhtangov Place Limited прав на ЖК «Turandot Residences» зачитывались неоплаченные кредиты Vakhtangov Place Limited перед Редхиллом, предоставленные ему Редхиллом на строительство ЖК «Turandot Residences», что подтверждается стр.08, 13 финансового отчета ЕРН от 2017 года.

Таким образом, как утверждает Истец, Vakhtangov Place Limited, Редхилл, т.е. Ответчик - дочерние компании Eastern Property Holdings; активами Eastern Property Holdings управляет Valartis International, являющаяся структурной компанией группы компаний Valartis Group, и являющаяся учредителем компании ООО «ВЛР Проперти Менеджмент» с долей в размере 99.999%; ФИО6, сотрудничая с агентствами недвижимости города Москвы по подбору покупателей на объекты недвижимости в ЖК «Turandot Residences)), представляясь от имени компаний, аффилированных с Ответчиком, по факту действовала в интересах Ответчика.

Кроме того, в интервью данном ФИО6 каналу Home Hunter она была представлена интервьюером как «руководитель проекта клубного дома Turandot Residences», что подтверждается приложением №113-129 протокола осмотра письменных доказательств от 05.08.2019, зарегистрированным в реестре за № 77/579-н/77-2019-6-1250, удостоверенным ФИО7. В указанном интервью она давала детальную информацию по проекту ЖК «Turandot Residences», подробно рассказывала о ходе его строительства.

Данное обстоятельство, по мнению Истца, подтверждает факт того, что ФИО6 занималась продажами объектов в ЖК «Turandot Residences».

Как на то ссылается Истец, еще одними доказательствами аффилированности всех упомянутых компаний, включая ФИО6, в процесс осуществления продаж в ЖК «Turandot Residences» является тот факт, что на запрос Истца от января 2019 года о предоставлении агентского договора на поиск Истцом покупателей на объекты ЖК «Turandot Residences», Истцу на согласование был выслан ФИО9 с электронной почты: m.erema@valartis-pm.ru запрашиваемый агентский договор, где принципалом был указан Редхилл. При этом в копию данного сообщения ФИО9 была поставлена ФИО6, электронная почта, m.kopvlova@valartis-pm.ru; в вышеуказанном агентском договоре в статье 13 «ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ», где стороны указали данные их контактных лиц и их электронные почты, у Редхилла в качестве контактного лица указана ФИО6, а в качестве электронной почты указана ее почта, а именно: m.kopylova@valartis-pm.ru.

Контактные данные сторон приведены и в разделе 14 «МЕСТО НАХОЖДЕНИЯ И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН» указанного агентского договора, где опять же была указана электронная почта ФИО6, m.kopylova@valartis-pm.ru. Помимо ее почты была указана еще и электронная почта info(a)turandot-residence.com и стационарный телефон.

При этом, данный стационарный телефон Valartis Group использовало при размещении объявлений в ЦИАН по продаже объектов, расположенных в ЖК «Turandot Residences». Указанный телефон указан для контакта покупателями с Valartis Group по объектам в ЖК «Turandot Residences». Данное обстоятельство подтверждается протоколом осмотра письменных доказательств от 05.08.2019.

Следовательно, в агентском договоре, принципалом которого выступает Редхилл, указаны контактные данные лица, ФИО6, представляющейся как руководитель департамента продаж ЖК «Turandot Residences» и руководитель отдела продаж Valartis Group, а также указан телефон, который активно использовало Valartis Group при размещении объявлений в ЦИАН.

Данный договор оказания услуг так и не был заключен между Истцом и Ответчиком, так как Ответчик прекратил согласование положений указанного договора

Таким образом, по мнению Истца, совокупность вышеуказанных фактов является доказательством того, что ФИО6, занимаясь продажей объектов в ЖК «Turandot Residences», по факту действовала от имени и в интересах Ответчика.

Поскольку договор на оказание риэлтерских услуг между Ответчиком и Истцом не заключен, но при этом услуги Истцом Ответчику оказаны были, а Ответчик их принял, Истец считает, что на стороне Ответчика возникло неосновательное обогащение в виде сбережения Ответчиком денежных средств в размере вознаграждения Истца за оказанные Ответчику услуги.

Обосновывая размер исковых требований, истец указывает на то, что согласно справкам риэлтерских компаний (справка ООО «Клэйтон Энд Бойерс» от 10.05.2018, справка ООО «МАСТ ХЭВ» от 26.12.2019, справка ООО «НИКА ЭСТЕЙТ» от 11.05.2018, справка ООО «Метриум Премиум» от 11.05.2018), на рынке недвижимости города Москва минимальное вознаграждение риэлтерской компании за поиск и подбор покупателя на объект недвижимости устанавливается в размере 3 % от суммы сделки.

Также процентный размер вознаграждения Истца подтверждается рассылкой ФИО6, действовавшей в интересах Ответчика, риэлторским агентствам (письмо от 16.02.2015 содержится в приложении №4 ранее упомянутого протокола осмотра письменных доказательств от 23.09.2019).

Истец определяет размер своих исковых требований от последней известной Истцу стоимости продажи Квартиры, которая стала известна Истцу из электронных рассылок ФИО6 от 28.03.2017 в 15:44ч., что указано в приложении 23-26 протокола осмотра письменных доказательств от 23.09.2019, зарегистрированного нотариусом города Москвы ФИО7 №77/579-н/77-2019-7-1567.

Так, последняя известная Истцу стоимость продажи Квартиры составляет 7 803 400 долларов США, что составило 509 781 295 руб. 54 коп. Таким образом, по мнению Истца, размер вознаграждения Истца составляет 15 293 438 руб. 80 коп.

В соответствии со ст.395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

На основании ст. 395 ГК РФ истцом произведен расчет процентов за период с 08.04.2019 по 14.03.2021 включительно в размере 1 710 660 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Ответчик, возражая против исковых требований, ссылается на то, что доказательств того, что человек с фамилией и именем ФИО6 11.08.2017 в 11:30 с электронной почты kopylovam@mail.ru подтвердила факт просмотра пентхауса третьему лицу, в материалах дела отсутствуют. ФИО6 никогда не работала в РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД по трудовому договору, Компания РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД не заключала с ФИО6 никаких гражданско-правовых договоров, в том числе на оказание каких-либо услуг.

Компания РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД не выдавала ФИО6 никаких доверенностей на представление интересов компании, не поручала совершение каких-либо юридически-значимых действий и не давала согласия на подписание любых обязывающих документов: договоров, соглашений, актов, писем, заявлений, справок и иных документов от имени компании, что подтверждается письмом РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД исх. № 13 от 09.06.2021.

В материалы дела не представлено доказательств того, что третьему лицу с участием Истца была показана квартира, которую он впоследствии приобрел, поскольку ФИО6 подтвердила показ одного пентхауса, какого именно, из ее письма не следует. В письме истца говорится лишь о том, что 05.07.2017 была произведена презентация дома по адресу: <...> «Turandot Residences», при это не содержится указаний ни то, что конкретная квартира и на каком этаже она расположена, из данного письма невозможно установить, что третьему лицу в присутствии Истца была показана именно квартира, которую он впоследствии приобрел, в материалы дела не представлено, ни в одном из документов не была согласована цена по договору (брокерское вознаграждение).

Истцом представлены возражения на пояснения третьего лица, в которых указывает на то, что факт того, что ФИО2 была показана именно квартира, по адресу: <...> доказан, принимая во внимание, что в соответствии с письмом-подтверждением, полученным Истцом от ФИО6 (т. 1 л.д. 104), ФИО6 подтвердила факт проведения показа.

Также Истец утверждает, что ФИО10 это лицо, которое занималось реализацией ЖК «Turandot Residences», входил в управляющий комитет ЕРН, также ФИО10 непосредственно отвечал за все процессы, которые происходили с этим проектом, отвечал за его реализацию.

По утверждению Истца, совокупность доказательств подтверждает, что результатом показа (презентации), осуществленного Истцом стало вступление третьего лица в переговоры в отношении показанного ему Истцом пентхауса спустя лишь три месяца со дня показа и дальнейшее приобретение им объекта недвижимости в собственность.

Фактически спор между сторонами возник на предмет того, действительно ли были оказаны истцом услуги третьему лицу по подбору и показу квартиры, которая была им впоследствии приобретена, в отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора по оказанию таких риэлторских услуг.

Согласно п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) обязательства возникают из договоров и Других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

Приведенная правовая норма предполагает возможность применения правил о кондикционных исках, в том числе при существовании между сторонами договорной связи. При этом, невозможность применения положений главы 60 ГК РФ, при наличии договорных отношений обуславливается наличием специального правового механизма регулирования расчетов между сторонами, установленного применительно к конкретному виду договора.

В настоящем деле истец основывает свои исковые требования на том, что договор оказания риэлторских услуг, предметом которого является деятельность истца, в результате которой ответчик удовлетворяет интерес в продаже принадлежащего ему жилого помещения, в письменной форме заключен не был. Однако, как утверждает истец, ответчику по устному соглашению с ним фактически были оказаны услуги по подбору покупателя, принадлежащей ответчику квартиры, в результате чего между ответчиком - продавец и третье лицо - покупатель заключен договор купли - продажи квартиры ответчика. Тем самым, по мнению истца, ответчик фактически получил результат оказанной ему услуги, однако, не произвел оплату, которая была оговорена истцом и ответчиком, что обусловило неосновательное обогащение последнего.

С учетом предмета заявленного иска истцом подлежат доказыванию обстоятельства фактического оказания услуг по подбору покупателя, показу объекта недвижимости и т.д. ответчику в отсутствие заключенного между сторонами договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности, каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Так, истец утверждает, что 11.08.2017 представитель Ответчика, ФИО6, получив от Истца по электронной почте info@turandot-residence.com акт закрепления клиента, направила свой ответ-подтверждение с электронной почты kopvlovam@mail.ru на почту, указанную Истцом в акте, со словами: «Подтверждаю факт проведения показа пентхауса в клубном доме Турандот данному клиенту с участием представителя компании Калинка». Также истец указывает, что полномочия ФИО6 действовать 11.08.2017 в качестве представителя компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД(ответчик) явствовали из обстановки.

Суд не может согласиться с данными доводами истца, поскольку 11.08.2017 года ФИО6 не имела полномочий что-либо подписывать и совершать юридически значимые действия от имени Частной акционерной компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД, даже на разовые действия, доказательств обратного Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не предоставлено.

Полномочия ФИО6 действовать 11.08.2017 в качестве представителя компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД не могли явствовать ни из обстановки.

На указанную дату не был создан филиал компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД для осуществления предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации.

Компания РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД не выдавала доверенность ФИО8 с полномочиями открыть филиал в Российской Федерации и вести бизнес в России.

Филиал компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД в Москве был создан 03.10.2017, что подтверждается свидетельством о внесении записи в государственный реестр аккредитованных филиалов и выпиской из государственного реестра аккредитованных филиалов, представительств иностранных юридических лиц от 20.05.2021 года (предоставлены ранее в материалы дела), то есть спустя почти 2 месяца с того момента, когда согласно утверждениям Истца ФИО6 подтверждала показ пентхауса (11.08.2017).

Вместе с тем, без образования постоянного представительства иностранной организации, в частности филиала, компания РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД не могла осуществлять предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации.

Суд также принимает во внимание, что лишь 26.10.2017, то есть спустя более 2 месяцев с того момента, когда согласно утверждениям истца, ФИО6 подтверждала показ пентхауса (11.08.2017), компания РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД получила права требования на объект, впоследствии проданный третьему лицу.

Права Ответчика на получение в собственность помещений в доме по адресу: <...> возникли в результате государственной регистрации соглашения №ДДУ2-ТО-ВПЛ-РХ-1 от 04.10.2017 о частичной уступке прав по договору №2 участия в долевом строительстве от 28.08.2013. Данный факт подтверждается письмом Ответчика № 15 от 05.06.2021.

Доверенность ФИО8 с полномочиями открыть филиал компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД в Российской Федерации, вести бизнес в России и заключать любые сделки была подписана компанией РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД 12.09.2017.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, в чьих интересах действовала ФИО6 11.08.2017.

Пункт 1 ст. 183 ГК РФ говорит о том, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Доказательств последующего одобрения сделки со стороны компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД не было, доказательства такого одобрения истцом в материалы дела не представлены.

В доказательство того, что ФИО6 11.08.2017 года действовала в интересах компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД, истец предоставил полученный по адвокатскому запросу договор оказания услуг от 01.12.2018, заключенный между Ответчиком и ООО «ФОР Сизонс Проперти» по поиску и привлечению покупателей с целью заключения договоров купли-продажи объектов в доме по адресу: <...>. В п.4.6 договора Ответчик назначил быть уполномоченным представителем по вопросам исполнения данного конкретного договора ФИО6.

Также истец предоставил полученный по адвокатскому запросу договор оказания услуг № 2020-09/4 от 04.09.2020, заключенный между Ответчиком и ООО «ВЭЛХОМ» по поиску и привлечению покупателей с целью заключения договоров купли-продажи объектов в доме по адресу: <...>. В п.4.6 договора Ответчик назначил быть уполномоченным представителем по вопросам исполнения данного конкретного договора Ольгу Зыблую.

Предоставленные истцом договоры оказания услуг с ООО «ФОР Сизонс Проперти» и ООО «ВЭЛХОМ» подтверждают, что разным физическим лицам предоставлялись полномочия исключительно в рамках конкретных договоров, причем без права заключения самих договоров, которые подписываются директором филиала Ответчика.

Таким образом, суд не может признать состоятельной ссылку истца на то, что из договора с ООО «ФОР Сизонс Проперти», заключенного 01.12.2018, следует, что ФИО6 была уполномочена совершать юридически значимые действия от имени РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД 11.08.2017, поскольку из его условий не следует, что он распространяет свое действие на период до его подписания.

В качестве еще одного доказательства того, что ФИО6 занималась продажами объектов в Turandot Residences и что она действовала 11.08.2017 от имени РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД, истец ссылается на видео-интервью.

Вместе с тем, суд критически относится к данному доказательству, учитывая, что ФИО6 в данном интервью не говорила о своей принадлежности к компаниям Редхилл или Валартис, о наличии у нее прав на заключение каких-либо договоров: купли-продажи, агентских, оказания услуг или полномочий по вопросам их исполнения.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что Ответчик не заключал с ФИО6 трудовых или гражданско-правовых договоров, позволяющих совершать от имени Ответчика юридически значимые действия с неограниченным кругом лиц, не выдавал ФИО6 доверенности на представление интересов Ответчика с неограниченным кругом лиц и с полномочиями, выходящими за рамки конкретного договора. Доказательств обратного Истцом не предоставлено.

Суд также учитывая, что переписки от имени ФИО6 велась с ее личной электронной почты, не имеющей принадлежности к компании ответчика.

В п. 1 ст. 312 ГК РФ сказано, что, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Истец ни на момент просмотра в июле 2017 года, не удостоверился чьим полномочным представителем являлась ФИО6, он нарушил положения п.1 ст. 312 ГК РФ, и полностью несет риск, связанный со своим бездействием.

Также в обоснование заявленных требований истец указывает на группу лиц из следующих компаний: РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД, Валартис Труп, ВАЛАРТИС ИНТЕРНЕШНЛ ЛТД, ООО «ВЛР Проперти менеджмент», ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД, ВАХТАНГОВ ПЛЭЙС ЛИМИТЕД.

Из пояснений Истца, данных суду, следует, что он связывает все вышеуказанные компании и ФИО6 якобы под руководством ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД, вместе с тем, предъявляет настоящие исковые требования со ссылкой на положения ст. 1102 ГК РФ именно ответчику.

При этом, доказательства того, что ФИО6 была когда-либо, в том числе 11.08.2017 являлась представителем компании ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД, истцом в материалы дела также не представлены.

В августе 2017 года лицом, обладающим правом на получение в собственность объектов в доме по адресу: <...>, была компания ВАХТАНГОВ ПЛЭЙС ЛИМИТЕД, доказательства предоставлены самим Истцом (том 5 л.д.14 второй абзац и том 5 л.д.32 первый абзац).

Согласно п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Соответственно, в августе 2017 года продавать объекты в доме по адресу: <...> заключать договоры оказания услуг, в том числе услуг брокеров, могла исключительно компания ВАХТАНГОВ ПЛЭЙС ЛИМИТЕД.

Суд также полагает отметить следующее. Доля владения ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД в ВАХТАНГОВ ПЛЭЙС ЛИМИТЕД и в РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД (том 5 л.д.42) разнятся. Так, согласно годовому отчету за 2017 год доля владения ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД в ВАХТАНГОВ ПЛЭЙС ЛИМИТЕД составляет 60%, в то время как РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД является 100% дочерним обществом ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД. При этом из 60% акций ВАХТАНГОВ ПЛЭИС ЛИМИТЕД лишь 50% были голосующими (т. 5 л.д.42), остальные 10% - неголосующими, соответственно, у ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД в 2017 году не было контроля над ВАХТАНГОВ ПЛЭЙС ЛИМИТЕД, поскольку все действия требовали единогласного решения с другим акционером Vincennes Estates Limited, у которого также было 50% голосующих акций (т. 5 л.д.75). В годовом отчете ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД за 2017 год компания ВАХТАНГОВ ПЛЭЙС ЛИМИТЕД названа как партнер ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД, осуществляющий реализацию проектов на Арбате (том 5 л.д.14). Таким образом, контроль над указанными компаниями со стороны ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД не является идентичным, в связи с чем позиция истца о том, что не важно, какой конкретно компании принадлежали права на объекты в доме 11.08.2017 и чьим представителем в эту дату была ФИО6, является ошибочной.

Утверждение истца о том, что ВАЛАРТИС ИНТЕРНЕШНЛ ЛТД управляла объектами на Арбате в 2017 году опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

Информация о том, что Валартис Груп продала свою долю в ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД еще в 2012 году указана в т. 7 л.д.39 последний абзац и том 7 л.д. 71. Таким образом, дочернее общество Валартис Груп - ВАЛАРТИС ИНТЕРНЕШНЛ ЛТД не могло осуществлять управление объектами на Арбате на основании корпоративного контроля над ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД и его дочерними обществами.

Соответственно, единственным основанием для полномочий по управлению объектами на Арбате мог быть договор. На странице 35 годового отчета ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД за 2013 год действительно сказано, что компания ВАЛАРТИС ИНТЕРНЕШНЛ ЛТД продолжает осуществлять управление объектами «Берлинский дом», «Женевский дом», «Петровский Форт», «Паркинг на Тургеневской площади». Услуги также связаны со строительством и продажей проектов на Арбате (т. 4 л.д. 83 п.4.2, т. 5 л.д.121). Но информация, изложенная в т. 5 л.д. 121, относится к годовому отчету 2013 года, а не 2017 года, что также следует из данных, указанных в томе 5 л.д.120, с датой публикации 20.06.2013.

Тогда как на странице 21 годового отчета ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД за 2017 год сказано, что подробную информацию о договоре об управлении можно найти на страннице 27 годового отчета (т. 5 л.д.40). На странице 27 годового отчета ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД за 2017 год содержится исчерпывающий список управляемых активов дочерних компаний ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД в 2017 году и среди них нет проектов на Арбате. Так, на странице 27 указанного отчета сказано, что компания ВАЛАРТИС ИНТЕРНЕШНЛ ЛТД и ее дочерние структуры осуществляли управление объектами «Берлинский дом», «Женевский дом», «Петровский Форт», «Северное Сияние», «Эрмитаж Плаза» (том 5 л.д. 46 п.4.2 второй абзац).

Таким образом, исходя из доказательств, которые предоставил сам Истец, объекты Арбат, 24 и Арбат, 39 в 2017 году уже не находились под управлением ВАЛАРТИС ИНТЕРНЕШНЛ ЛТД.

Суд также не может не учитывать письменные пояснения третьего лица в которых он указал, что просмотр в июле 2017 года с представителем ООО «Калинка-Риэлти» не привел к сделке.

Истец в материалы дела не представил доказательств, совокупность которых позволяла бы с точностью установить, что третье лицо просматривал в июле 2017 года тот объект, который он в дальнейшем приобрел.

Также, третье лицо указывает в своих пояснениях и дополнении к пояснениям, что просмотренные объекты по площади, по функциональному назначению, по цене его не заинтересовали. Соответственно, ООО «Калинка-Риэлти» проводило показ объектов для третьего лица которые ни по одному критерию ему не подходили.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что отсутствует причинно-следственная связь между просмотром объектов в июле 2017 года и заключением сделки третьим лицом по приобретению объекта недвижимости.

Также третье лицо дополнительно пояснил, что ему неизвестна ФИО6, и что в переговорах об условиях заключенного им с Частной акционерной компанией «РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД» договора купли-продажи будущей недвижимости ФИО6 или представители ООО «Калинка-Риэлти» не участвовали.

Письма брокерских агентств, которые предоставлены Истцом в материалы дела (т. 1 л. Д. 40-41), а именно письмо ООО «МАСТ ХЭВ» от 26.12.2019 и письмо ООО «ЛюксДом» от 31.10.2019, не признаются судом в соответствии со ст.ст. 67 и 68 АПК РФ относимыми и допустимыми доказательствами, поскольку в них лишь сказано, что в деловом общении сама ФИО6 представлялась руководителем отдела продаж Valartis Group, каких-либо доказательств, подтверждающих данный факт, в письмах не приведено. В письмах нет ссылки на то, что вышеуказанным компаниям были предоставлены документально подтвержденные полномочия ФИО6 подписывать какие-либо документы от компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД в августе 2017 года.

Как уже указывалось судом ранее, истец утверждает, что 11.08.2017 года в 11:30 ФИО6 с электронной почты kopylovam@mail.ru направила электронное сообщение на почту e.zarubo@kalinka-realty.ru следующего содержания: «Подтверждаю факт показа пентхауса в клубном доме Турандот данному клиенту с участием представителя компании Калинка» (т. 1 л.д. 104).

Исходя из общепризнанного понятия под пентхаусом понимаются объекты, расположенные на верхнем этаже здания.

Согласно выписке из ЕГРН на весь дом, в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, 10 этажей, в том числе, 2 подземных. Таким образом, в доме 8 наземных этажей. Согласно выпискам из ЕГРН на 8 этаже вышеуказанного жилого дома находятся 9 квартир, из них 7 одноуровневые и 2 двухуровневые.

ФИО6 подтвердила показ одного пентхауса, какого именно, из ее письма не следует.

В письме самого Истца говорится лишь о том, что третьему лицу 05.07.2017 была произведена презентация дома по адресу: <...> «Turandot Residences», при этом, конкретные характеристики показанного объекта не уточняются.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что надлежащих доказательств, достоверно подтверждающих факт того, что третьему лицу в присутствии Истца было показано помещение, которое он впоследствии приобрел, в материалы дела истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Материалы дела также не содержат согласования между истцом и ответчиком стоимости цены по договору (риэлторское вознаграждение).

Истец ссылается на ст.424 ГК РФ, где сказано, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена, исполнение договора возможно по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги. Вместе с тем, данная норма применима ситуации, когда между сторонами заключен договор и не определена цена, тогда как, компания РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД не заключала с Истцом договор оказания услуг.

Истец в своем иске при расчете своих исковых требований ссылается на расчет в 3% от последней известной ему стоимости квартиры в 7 803 400 долларов США, которая со слов и истца была в рассылке ФИО6 от 28.03.2017 в 15:44 (т. 1 л.д. 90).

Вместе с тем, 28.03.2017 компания РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД не могла формировать цену имущества (имущественного права), которое ей на тот момент не принадлежало. Филиал компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД в Москве был создан для осуществления предпринимательской деятельности в РФ 03.10.2017, компания РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД получила права требования на объекты в доме, в том числе на объект, впоследствии проданный ФИО2, 26.10.2017.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в сообщение ФИО6 от 28.03.2017 в 15:44 с почты info@turandot-residence.com на почту сотрудника Истца ФИО11 i.fomenko@kalinka-realty.ru был вложен прайс лист, приложенный Истцом к своему исковому заявлению (т. 1 л.д. 91).

Нотариус удостоверил сообщение от 27.05.2019 в 16:03 (т. 1 л.д.63,89,90), направленное сотруднику истца в адрес Kalinka legal services, к которому был приложен прайс лист (т. 1 л.д. 91). Однако, это никак не подтверждает, что этот же прайс лист был приложен к сообщению от 28.03.2017 в 15:44, отправленному с почты info@turandot-residence.com на почту i.fomenko@kalinka-realty.ru, поскольку нотариусом не производился осмотр письменных доказательств в виде сообщения от 28.03.2017 в 15:44, отправленного с почты info@turandot-residence.com на почту i.fomenko@kalinka-realty.ru.

Истец в судебном заседании поставил под сомнение ту сумму, исходя из которой произведен расчет (7 803 400 долларов США), указав, что стоимость пентхауса указана в отчете ИСТЕРН ПРОПЕРТИ ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД за 2017 года и составляет сумму 7 500 000 долларов США минус стоимость 3-х машиномест (т. 5 л.д.20).

Истец утверждает, что почта info@turandot-residence.com принадлежит Ответчику.

Вместе с тем, суд не может признать данное утверждение истца обоснованным и подтвержденным.

Почта info@turandot-residence.com - это почта, при отправке которой согласно материалам дела всегда была указана в том или ином виде ФИО6, соответственно, эта почта принадлежала ФИО6, а не компании РЕДХИЛЛ ИНВЕСТМЕНТ ЛИМИТЕД.

Под сообщением от 16.02.2015 в 17:12 с почты info@turandot-residence.com на почту info@turandot-residence.com (т. 1 л.д. 69) стоит подпись ФИО6.

Имя отправителя сообщения от 28.03.2017 в 15:44 с почты info@turandot-residence.com на почту i.fomenko@kalinka-realty.ru указано как ФИО6 TURANDOT RESIDENCES [mailto: info@turandot-residence.com] (т. 1 л.д. 89,90).

Более того, отправление данного сообщения материалами дела не подтверждается, о чем подробно указано выше в разделе 5, нотариального удостоверения сообщения от 28.03.2017 в 15:44 с почты info@turandot-residence.com на почту i.fomenko@kalinka-realty.ru в материалах дела отсутствует.

Ссылка истца на судебную практику, в том числе, на судебные акты по делам № А40-75319/2018 и № А40-168722/2017 судом отклоняется, поскольку в данных спорах имели место иные фактические обстоятельства.

В своих возражениях на позицию ответчика, истец также указывает на необходимость применения принципа эстоппель.

Как указано в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Таким образом, названные нормы права требуют от участников гражданского оборота придерживаться определенного стандарта поведения. Это необходимо для достижения в гражданском обороте стабильности и правовой определенности. Одним из средств достижения правовой определенности является эстоппель, который препятствует недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения и отношения к определенным юридическим фактам и тем самым вносит определенную конкретность в правоотношения.

Правило "эстоппель" вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (Обзор судебной практики ВС РФ N 4(2017), утвержденный Президиумом ВС РФ 15.11.2017).

В соответствии с пунктом 8, 9 АПК РФ арбитражный процесс строится на принципах равноправия и состязательности сторон.

Суд полагает, что в данном случае данные положения не подлежат применению, поскольку у ответчика имеется разумное объяснение изменения позиции в отношении фактов.

Кроме того, в данном случае данные доказательства не имеют решающего значения, принимая во внимание, что, настаивая на оказании брокерских услуг, истец не представил доказательства в подтверждение оказанных истцом услуг, соответствующих требованиям ст. ст. 65, 67, 68 АПК РФ РФ, по проведению проверки правоустанавливающих документов и иных сопутствующих документов на объект, содействию в подборе документов, необходимых для отчуждения объекта недвижимости, организации подписания договора и передачи результата.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, оценив указанные обстоятельства, учитывая, что договор возмездного оказания услуг между истцом и ответчиком не заключался, существенные условия по объему и стоимости услуг сторонами не согласовались, суд приходит к выводу об отсутствии у истца основания требовать уплаты ответчиком вознаграждения за оказанные услуги по поиску покупателя, ввиду недоказанности наличия между сторонами обязательств, возникших из договора возмездного оказания услуг, выполнения истцом своих обязательств по договору.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявленных требований у суда отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 41, 65, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня принятия решения.


Судья Ю.Б. Моисеева