Решение от 17 июля 2017 г. по делу № А45-6997/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск Дело №А45-6997/2017

Резолютивная часть решения принята 11.07.2017

В полном объеме решение изготовлено 18.07.2017

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Малимоновой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, с ведением аудиозаписи судебного процесса, рассмотрел в судебном заседании в помещении арбитражного суда Новосибирской области по адресу: <...>, дело по объединенным искам

по иску: Частного дошкольного образовательного учреждения детский сад «Акварель» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

к акционерному обществу «НИИ измерительных приборов - Новосибирский завод имени Коминтерна» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

третьи лица: 1. Индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Новосибирск,

2. Муниципальное образование «Город Новосибирск» в лице Мэрии города

Новосибирска (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

о признании действующим договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2015 №29/10-15 от на срок с 01.05.2017 по 31.03.2018 включительно,

по иску акционерного общества «НИИ измерительных приборов – Новосибирский завод имени Коминтерна» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

к Частному дошкольному образовательному учреждению детский сад «Акварель» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

третье лицо: 1. Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРИП: 315547600076053), г. Новосибирск

2. Муниципальное образование «Город Новосибирск» в лице Мэрии города

Новосибирска (ОГРН: <***>), г. Новосибирск

о выселении из здания (детский комбинат №259), общей площадью 1 469,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Соревнований, 22б, о передаче имущества по акту приема-передачи в освобожденном виде,

при участии представителей:

от Частного дошкольного образовательного учреждения детский сад «Акварель»: ФИО3 - доверенность от 12.01.2017, паспорт; ФИО4 - доверенность от 12.01.2017, паспорт;

от АО «НИИ измерительных приборов - Новосибирский завод имени Коминтерна»: ФИО5 - доверенность от 17.10.2017 №162/16, паспорт; ФИО6 - доверенность от 14.04.2017 №116/17, паспорт; ФИО7, доверенность от 06.06.2017 № 147/17, паспорт;

от ИП ФИО2: ФИО8 - доверенность от 22.02.2017 № 10, паспорт;

от Муниципального образования «Город Новосибирск» в лице Мэрии города Новосибирска: представитель отсутствует, организация уведомлена в порядке ст. 123 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Определением суда от 10.04.2017 было возбуждено производство по делу № А45-6997/2017 по иску Частного дошкольного образовательного учреждения детский сад «Акварель» (далее – арендатор или ЧДОУ ДС «Акварель») о признании действующим договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2015 № 29/10-15 на срок с 01.05.2017 по 31.03.2018 включительно, и определением от 10.05.2017 – производство по делу № А45-9368/2017 по иску акционерного общества «НИИ измерительных приборов – Новосибирский завод имени Коминтерна» (далее – арендодатель или АО «НИИИП НЗ им..Коминтерна») к ЧДОУ ДС «Акварель» об обязании освободить и передать здание (детский комбинат №259), с кадастровым номером: 54:35:101400:55, общей площадью 1 469,9 кв. м., находящееся в нем имущество, поименованное в Перечне к договору (приложение № 1) и земельный участок с кадастровым номером: 54:35:101400:27, общей площадью 3 108 кв. м, расположенные :по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Соревнования, 22 «б»., т.е. тех объектов, в отношении которых ЧДОУ ДС «Акварель» по делу № А45-6997/2017 просит признать договор аренды действующим, соответственно пользование спорным помещением правомерным.

Учитывая взаимосвязь взаимно предъявленных исков суд определением от 29.05.2017 объединил производство указанных дел в одно дело № А45-6997/2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц привечены Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – третье лицо-1 или ИП ФИО2) как лицо, которому АО «НИИИП НЗ им..Коминтерна» продало спорное здание по договору купли-продажи от 22.01.2016 и Муниципальное образования «Город Новосибирск» в лице Мэрии города Новосибирска (далее – третье лицо-2 или Мэрия), в отношении которого в Центральном районном суде г. Новосибирска № 2-3148/2017 одновременно с настоящим делом рассматривался иск гражданки ФИО9 о признании отсутствующим права собственности на указанное здание у АО «НИИИП НЗ им..Коминтерна», оспаривании сделки о его приватизации 2002 года недействительной и обязании передать указанных объектов в муниципальную собственность.

Из материалов дела следует, что 01.07.2015 между АО НИИИП – НЗ и К» (арендодатель) и ЧДОУ ДС «Акварель» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 29/10-15 от 01.07.2015 (далее «договор аренды»).

Согласно п. 1.1. настоящего договора Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату: - здание (детский комбинат №259), далее «Здание», общей площадью 1469,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Соревнования, 22б. - земельный участок, далее «Земельный участок», общей площадью 3 108 кв.м., расположенный по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Соревнования 22б. - имущество, указанное в перечне передаваемого имущества, являющегося неотъемлемой частью договора аренды.

От той же даты сторонами были подписаны акты приёма-передачи по которым арендатор принял от арендодателя во временное пользование оговоренные в договоре здание, земельный участок и имущество, указанное в приложении к договору.

В переданном по договору аренды здании истцом был размещён частный детский сад с рассчитанной посещаемостью 110 детей.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В п. 7.1. договора срок действия аренды установлен на 11 месяцев с 01.07 2015 по 01.06 2016.

При разрешении спора между теми же сторонами решением суда по делу № А45-7007/2016, оставленным без изменениями постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2016 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.02.2017, договор признан не расторгнутым до 01.05.2017.

В решении по указанному делу судом указано на то, что дата прекращения срока действия договора, согласно п. 7.1 – 01.06.2016 была выбрана и согласована сторонами таким образом, чтобы она совпадала с датой окончания учебного года, датой выхода дошкольного образовательного учреждения на каникулы.

По настоящему делу ЧДОУ ДС «Акварель» (арендатор) в своих обоснованиях договор аренды расценивает как действующий на последующие 11 месяцев с 01.05.2017 по 31.03.2018, т.е. фактически со сроком действия с даты его заключения 01.07.2015 на 2 года 9 месяцев, и с прекращением его действия за три месяца до окончания учебного года при рассмотрении спора на день принятия решения по нему, т.е. с прекращением не в каникулярный период.

АО «НИИИП НЗ им..Коминтерна» просит признать срок действия договора прекращенным с установленной в решении суда по делу № А45-7007/2016 – 01.05.2017, с указанной даты пользование зданием детского сада, земельным участком и переданным находящимся в нем оборудованием незаконным и в связи с этим - возложение на ЧДОУ ДС «Акварель» обязаниости вернуть арендованное имущество.

Право собственности АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» на спорное здание общей площадью 1469, 9 кв. м с кадастровым номером: 54:35:101400:55 и земельный участок с кадастровым номером: 54:35:101400:55 и земельный участок площадью 3108 кв. м с кадастровым номером: 54:35:101400:27 расположенные :по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Соревнования, 22 «б» подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 12.01.2015 № 54АЕ 719058 и от 28.04.2011 № 54АД 314932.

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 18.05.2017 по делу № 2-92/2017 в признании недействительными результатов данных торгов, победителем на которых признан индивидуальный предприниматель ФИО2, предложивший наибольшую цену – 77 255 907 руб. 00 коп. отказано.

Право собственности за новым приобретателем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано в связи с обеспечительными мерами, принятыми определением суда от 19.06.2017.

Поэтому требование АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» об обязании освобождения принадлежащего ему помещения следует из полномочий собственника, следующего из положений ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенные ЧДОУ ДС «Акварель» обоснования о незаконности сделки приватизации, в результате которой АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» приобрело право собственности на спорные объекты, не является предметом спора, основанием возникновения которого являются обязательственные арендные правоотношения сторон, ЧДОУ ДС «Акварель» вещными правами на указанные объекты не обладает, соответственно зарегистрированным за АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» правом собственности его права или законные интересы нарушены быть не могут.

Мэрия г. Новосибирска как представитель муниципальной собственности города Новосибирска в своих пояснениях от 11.07.2017 указанное право АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» не оспаривает, ссылаясь на то, что от безвозмездной передачи в муниципальную собственность здания детского сада АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» отказалось, в приобретении выставленного на торги в ноябре 2015 указанного здания Мэрия участия не могла принять из-за отсутствия бюджетных ассигнований на эти цели.

При разрешении разногласий сторон по факту прекращения срока действия договора от 01.07.2015 №29/10-15 с установленным в решении суда по делу № А45-7007/2016 сроком – до 01.05.2017 суд,, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для его разрешения, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» и оценив их по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признает позицию АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» о прекращении срока действия договора указанной датой обоснованной.

Суд решением по делу № А45-7007/2016 в силу приведенных в решении обоснований признал установленный в п. 7.1 договора срок действия договора по истечение 11-ти месяцев - с 01.06 2016 пролонгированным, т.е. действующим до 01.05.2017.

В п. 7.2 договора сторонами предусмотрено условие о том, что, если ни одна из сторон за 14 дней до истечения срока действия договора не заявит о намерении его расторгнуть, настоящий договор автоматически пролонгируется на тот же срок.

При буквальном толковании указанного пункта по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом учитывается, что в указанном пункте договора не содержится таких положений, что пролонгация на условиях данного пункта договора действует на все последующие годы, или договор может быть пролонгирован на данных условиях ежегодно, либо возможна неоднократная пролонгация настоящего договора или договор пролонгируется каждый раз на аналогичный период на тех же условия и т.д., т.е. такого условия, которое позволяло бы сделать вывод, что стороны в данном пункте договора договорились о неоднократной, ежегодной пролонгации договора не имеется..

При обоснования возможности продлять на новый срок неограниченное количество раз договор, условия пролонгации в котором сформулированы без указания на многократность продления позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в постановлении от 23.01.2002 № 7103/01 имеет специфический характер и применима только в отношении договоров по поставке электроснабжения, т.к. такое договорное условие признается соответствующим ч. 2 ст. 540 ГК РФ.

Аналогичного условия в главе 34 ГК РФ не содержится.

Гражданское законодательство не содержит понятие «пролонгации» договора.

Пролонгация - (фр. prolongation и лат. prolongare - удлинять) – это продление договора, осуществляемое до момента истечения срока его действия с целью обеспечения его непрерывности.

При этом, если сторонами предусмотрено, что договор продлевается на определенный срок, но не указано количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Кроме того, пролонгация спорного договора, согласно п. 7.2 договора возможна только по умолчанию сторон, т.е. если ни одна из сторон не заявит о намерении его расторгнуть, т.е. прекратить действие, не продлевать его на тот же срок.

Указанное право сторон, как правомерно указывает АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна», соответствует положениям п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и любых не противоречащих законодательству условий договоров, что подтверждается позицией в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договоров и ее пределах».

Из претензионного письма АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» от 14.04.2014, которое получено ЧДОУ ДС «Акварель», что подтверждается штемпелем о его приеме 14.04.2017 и ответом ЧДОУ ДС «Акварель» от 17.04.2017 № 17/4 следует, что в данном письме АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» со ссылкой на п. 7.2 договора и в установленный в данном пункте договора срок выражает свое волеизъявление на отказ от продления (пролонгации) договора аренды от 01.07.2015 № 29/10-15 и требует со ссылкой на п.п. 2.3.16, 2.3.17 пункта 2.3 договора освободить арендуемые помещения и земельный участок.

На основании указанного претензионного письма АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» суд признает арендные правоотношения сторон по договору от 01.07.2015 № 29/10-15 прекращенными установленным в решении суда сроком окончания договора по делу № А45-7007/2016 - 01.05.2017.

Квалификация ЧДОУ ДС «Акварель» указанного письма как требования о досрочном расторжении договора признается необоснованной, т.к. в нем со ссылкой на другие более ранние уведомления АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» указывает, что арендодатель уведомляет об отказе в продлении договора.

Отказ от продления договора на новый срок, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении Президиума от 21.06.2011 № 4433/11 не может расцениваться как его расторжение.

Приведенные ЧДОУ ДС «Акварель» факты создания со стороны АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» воспрепятствования пользования арендуемыми объектами, с которыми не согласно АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна», не входят в предмет рассматриваемого спора, указанные факты могли иметь место при защите интересов арендатора в виде таких способов защиты своих нарушенных прав и законных интересов в период действия договора как устранение препятствий в пользовании арендуемыми объектами, досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в связи с нарушениями арендодателем условий договора, отказа от внесения арендных платежей или предъявления требований об их возврате за период воспрепятствования в пользовании арендуемыми объектами, о взыскании убытков, вызванных незаконными действиями арендодателя.

На условия продления срока действия договора от 01.07.2015 № 29/10-15 при реализации арендодателем предусмотренного в п. 7.2 немотивированного основания на отказ от продления (пролонгации) при соблюдении установленного в данном пункте договора направления такого уведомления арендатору не позднее, чем за 14 дней до истечения срока его действия приведенные ЧДОУ ДС «Акварель» факты не влияют.

Требовать надлежащего исполнения арендодателем своих обязательств по договору аренды от 01.07.2015 № А29/10-15 арендатор был вправе в период действия указанного договора.

Для отношений по договору аренды последствия прекращения договора определены в ст. 622 ГК РФ.

Это означает, что имущество подлежит возврату арендодателю при прекращения договора.

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров ( статьи 622 ГК РФ ).

Следует отметить, что позиция ЧДОУ ДС «Акварель» в возражениях на приведенные АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» обоснования , что датой прекращения действия договора следует считать 31.03.2018, не соответствует волеизъявлению сторон определить срок действия договора таким образом, чтобы он совпадал с датой окончания учебного года, датой выхода дошкольного образовательного учреждения на каникулы, указанная дата выхода дошкольного образовательного учреждения на каникулы может наступить только 01.06.2018, но в таком случае срок действия нового договора будет отличным по сроку от заключенного 01.07.2015 договора, условий для пролонгации договора от 01.07.2015 № 29/10-15 на такой срок названный договор не содержит.

Поэтому суд признает требования АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» об обязании освободить спорные помещения, переданное арендатору при заключении договора от 01.07.2015 № 29/10-15 по акту от 01.07.2015 оборудование и земельный участок подлежащими удовлетворению с возложением на ЧДОУ ДС «Акварель» расходов по государственной пошлине по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении заявления ЧДОУ ДС «Акварель» о признании договора от 01.07.2015 № 29/10-15 действующим до 31.03.2018 как самостоятельного искового требования судом установлено, что ЧДОУ ДС «Акварель» в отношении указанного требования не соблюден претензионный порядок.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между сторонами до передачи дела в суд.

Необходимость соблюдения претензионного порядка по спору, предметом которого являются условия договора, в данном случае по сроку действия договора, не включены в категорию споров, по которым соблюдение претензионного порядка не требуется, представители сторон в судебном заседании подтвердили свое согласие в данном вопросе.

Существующие позиции Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 05.10.2015 № 304-ЭС15-1159, от 05.11.2014 № 304ЭС14-3606, Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа в постановлении от 30.12.2015 по делу № А75-1468/2015 о том, что такой порядок следует признать соблюденным при условии, что претензия стороной направлялась, но к моменту принятия судом не истек срок ее рассмотрения, а из позиции другой стороны следует, что она не имеет намерений урегулировать предъявленное к ней требование в досудебном порядке к спорной ситуации, суд признает не подлежащим применению, т.к. ни одно из представленных обращений ЧДОУ ДС «Акварель» к АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» не подтверждает, что ЧДОУ ДС «Акварель» требовало признать договор действующим до конкретной даты – 31.03.2018, т.е. так как определено требование ЧДОУ ДС «Акварель» в предъявленном иске.

Из представленной сторонами переписки следует только вывод о том, что ЧДОУ ДС «Акварель» квалифицирует отказ АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» от пролонгации договора как требование о досрочном расторжении договора и не согласно с этим.

При рассмотрении иска АО «НИИИП НЗ им.. Коминтерна» стороны по договору, находились в равном не только в материально-правовом, но процессуально правовом положении, поэтому право на защиту своих законных прав и интересов ЧДОУ ДС «Акварель» в части оценки срока действия договора от 01.07.2015 № 29/10-15 следует признать полноценно реализованным.

Несоблюдение претензионного порядка влечет оставление иска без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 110, <...>174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования акционерного общества «НИИ измерительных приборов - Новосибирский завод имени Коминтерна» по делу А45-6997/2016 удовлетворить.

Обязать Частное дошкольное образовательное учреждение детский сад «Акварель» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск освободить и передать в течение 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу по акту акционерному обществу «НИИ измерительных приборов - Новосибирский завод имени Коминтерна» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск:

- здание (детский комбинат №259), с кадастровым номером: 54:35:101400:55, общей площадью 1 469,9 кв. м., расположенное :по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Соревнования, 22 «б»;

- земельный участок с кадастровым номером: 54:35:101400:27, общей площадью 3 108 кв. м, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Соревнования, 22 «б»;

- имущество, находящееся в здании, в том числе, основные средства:

-холодильник «Стинол», 1 шт., инвентарный номер 60011;

- инвентарь и хозяйственные принадлежности:

Наименование Кол-во, шт. №: Инвентарный, номенклатурный

Радиатор масляный 8 50.2.2.10.64449

Музыкальный центр МС LGXC-14 1 50.2.2.10.65972

Доска аудиторская 2 50.4.3.65004

Столик процедурный 2 50.4.3.66128

Стеллаж для горшков 1 50.9.64789

Шкаф-тумба для занятий 2 50.9.64797

Шкаф для игрушек 4 50.9.64804

Тумба под уголок природы 4 50.9.64805

Весы ВМЭН-200-50/100-Д/87 1 12.17.1

Динамометр кистевой ДК -50 1 12.17.7

Осветитель таблиц для исследования остроты зрения ОТИЗ 1 12.17.3

Плантограф детский в комплекте 1 12.17.6

Спирометр сухой портативный ССП 1 12.17.2

Стиральная машина WM SAMSUNG WF 8590NMW8 1 12.17.11

Шкаф книжный 1 50.9.2.61685

Стол письменный 3 50.9.2.63049

Обязанность исполнить решение суда об обязании освободить поименованное здание, земельный участок, основные средства, инвентарь и хозяйственные принадлежности и их передаче возложить на исполнительный орган (директора) частного дошкольного образовательного учреждения детский сад «Акварель» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск.

Взыскать с Частного дошкольного образовательного учреждения детский сад «Акварель» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск в пользу акционерного общества «НИИ измерительных приборов - Новосибирский завод имени Коминтерна» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск возмещение расходов по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Исковое заявление частного дошкольного образовательного учреждения детский сад «Акварель» по делу А45-6997/2016 о признании действующим договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2015 №29/10-15 на срок с 01.05.2017 по 31.03.2018 включительно оставить без рассмотрения.

Частному дошкольному образовательному учреждению детский сад «Акварель» (ОГРН: <***>), г. Новосибирск выдать справку на возврат из Федерального бюджете государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (634050, <...> Ушайки, дом 24) .

В Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625000, <...>) решение может быть обжаловано при условии, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Л.В. Малимонова