Решение от 1 февраля 2021 г. по делу № А21-6690/2020

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-6690/2020

«01»

февраля

2021 года

«25» января 2021 года оглашена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

общество с ограниченной ответственностью «Янтарный берег» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконными действия, об обязании заключить соглашение к договору аренды,

а также по встречному исковому заявлению

Администрации городского округа «Город Калининград» к ООО «Янтарный берег» о признании отсутствующим зарегистрированного права, обязании вернуть земельный участок,

при участии:

от заявителя: ФИО2 по доверенности,

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Янтарный берег» (далее – ООО «Янтарный берег», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий по одностороннему расторжению договора №010182 на передачу в аренду городских земель от 22.03.2011г. в виде направления уведомления от 24 апреля 2019 года №И-КМИ-08/7372 для погашения записи об аренде земельного участка; о признании незаконными действий администрации городского округа «Город Калининград» по отказу в письме от 06.07.2020 №И-КМИ-08/9733 в продлении договора №010182 на передачу в аренду городских земель от 22.03.2011г., а также об обязании заключить дополнительное соглашение к договору на передачу в аренду городских земель № 010182 от 22.03.2011г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:24 площадью 11133 кв.м. по набережной Генерала Карбышева в Московском районе города Калининграда, с условием продления права аренды ООО «Янтарный Берег» сроком на три года, с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

02.11.2020 г. к совместному рассмотрению с основным иском принято встречное исковое заявление Администрации к ООО «Янтарный берег» о признании отсутствующим зарегистрированного ограничения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:24, обязании возвратить земельный участок в том состоянии, в котором общество его получило.

В судебном заседании представитель общества поддержал требования в полном объеме с учетом представленных пояснений.

Представитель Администрации возражала против удовлетворения заявления по доводам отзыва.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 22 марта 2011 года между Администрацией (арендодатель) и ООО «Карт-Траст» (арендатор) заключен договор № 010182 на передачу в аренду городских земель, по условиям которого в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:24 площадью 11133 кв.м. по набережной Генерала Карбышева в Московском районе города Калининграда «под строительство выставочного центра».

На основании дополнительного соглашения № 010182-1 от 26.04.2011 права арендатора земельного участка переданы ООО «Янтарный берег».

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен до 17 сентября 2012 года, при этом стороны договора определили, что после истечения срока его действия и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок.

02.12.2016г. ООО «Янтарный берег» и Администрация во исполнение решения Арбитражного суда Калининградской области по делу А21-2667/2016 подписали Соглашение № 010182-4 от 02.12.2016г. о внесении изменений и дополнений к договору аренды от 22.03.2011 года, в котором право аренды общества было установлено сроком до 18.07.2018г.

Договор, а так же дополнительные соглашения к нему №010182-1 от 26.04.2011г., №010182-2 от 24.12.2012г., №010182-3 от 08.04.2013г., №010182-4 от 02.12.2016г., зарегистрированы в установленном законом порядке.

В рамках дела №А21-2667/2016, в 2013 году на основании действовавших на тот момент положений Земельного кодекса РФ, общество обратилось в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» с заявлением о продлении срока аренды на 3 года, на данное заявление был получен ответ (исх. №И-КМИ-08/32524 от 14.10.2013г.), согласно которому в связи с включением земельного участка в перечень участков, расположенных в границах резервируемых земель для государственных нужд на основании Постановления Правительства Калининградской области от 16.07.2013г. № 477 «О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области», в целях размещения инженерной и транспортной инфраструктуры для эксплуатации объекта «Стадион чемпионата мира ФИФА в городе Калининграде», Комитетом принято решение не оформлять документы о продлении срока аренды земельного участка.

При этом арендатору были разъяснены положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, о том, что если арендатор надлежащим образом исполняет предусмотренные договором обязанности и продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Соглашение о расторжении договора на передачу в аренду городских земель №010182 (в редакции заключенных дополнительных соглашений) от 22.03.2011г., сторонами не заключалось.

По делу №А21-2667/2016 также установлено, что в феврале 2016 года обществу при ознакомлении с материалами дела №А21-10213/2015 стало известно о внесении 10.09.2015 в ЕГРП записи о прекращении действия Договора №010182 на передачу в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:24.

Решением суда от 13.07.2016 по делу №А21-2667/2016 действия Администрации по прекращению действия Договора № 010182 на передачу в аренду городских земель от 22.03.2011г. признаны незаконными, в связи с тем, что Арендодателем не был соблюден предусмотренный законом досудебный уведомительный порядок.

Договор аренды признан действующим до 18.07.2018 года.

Позднее, во исполнение решения Арбитражного суда Калининградской области по Делу №А21-2667/2016, между Администрацией и обществом заключено Соглашение № 010182-4 от 02.12.2016 года о продлении срока аренды земельного участка до 18.07.2018 года.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.05.2017 года по делу № А21-681/2017 установлено, что общество лишилось фактической возможности использовать земельный участок в целях, которые были согласованы с публично-правовым образованием при заключении договора аренды в связи с обременением в виде резервирования для государственных нужд (запись в ЕГРП под номером 39-39-01/232/2013-510 от 06.08.2013г.).

Факт невозможности использования земельного участка в период с начала срока резервирования земель вплоть до 07.11.2018 года установлен также решениями Московского районного суда города Калининграда от 04.07.2019г. по делу № 12-192/2019 и арбитражного суда в рамках дела №А21-10020/19.

Общество с момента окончания срока государственного резервирования - 18.07.2018 г. использует земельный участок, оплачивает арендные платежи.

При этом Администрация указала на то обстоятельство, что 24.04.2019 г. в адрес общества было направлено уведомление № и-КМИ-08/7372 об одностороннем расторжении договора аренды.

В соответствии с представленным реестром почтовых отправлений, указанное уведомление направлялось обществу по адресу: 236029, <...>.

Учитывая отсутствие доказательств о получении обществом указанного уведомления, суд считает необходимым отметить, что, во-первых, данный адрес не в полной мере соответствует юридическому адресу общества (не указана литера), а во-вторых, администрация была осведомлена в связи с многолетней перепиской сторон о фактическом адресе арендатора – 236022, <...> 1а-1.

Данные обстоятельства подтверждаются и решением по делу № А21-2667/16, где суд пришел к выводу об осведомленности с 2013 года Администрации о фактическом адресе общества (236022, <...> 1а-1).

Как указано в данном судебном акте, уведомление о прекращении договора должно было быть направлено по адресу, по которому арендатор имеет возможность его получить, в данном случае по фактическому адресу общества, сведениями о котором ответчики располагали. Только при таком условии будут соблюдены интересы обоих сторон.

Исходя из этого, суд заключил, что поскольку уведомление было направлено по юридическому адресу истца, действия Администрации по прекращению действия договора являются ненадлежащими, т.к. арендодателем не был соблюден предусмотренный законом досудебный порядок

При этом, спустя 4 года с указанного решения суда, администрация вновь направляет уведомление о прекращении договора по юридическому адресу общества, одновременно ведя переписку по фактическому адресу.

Кроме того, с момента уведомления, запись об обременении земельного участка спорным договором аренды не снята, в суд администрация с виндикационными требованиями либо требованиями о погашении записи до подачи обществом заявления не обращалась.

Согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (часть 1 статьи 10 ГК РФ).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (часть 5 статьи 10 ГК РФ).

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что уведомление направлено по адресу, по которому арендатор не располагается, что заведомо известно арендодателю, суд не может признать арендатора уведомленным надлежащим образом о прекращении договора в одностороннем порядке, а действия администрации городского округа «Город Калининград» по одностороннему расторжению договора №010182 на передачу в аренду городских земель от 22.03.2011г. в виде направления уведомления от 24 апреля 2019 года №И-КМИ-08/7372 для погашения записи об аренде земельного участка – законными, в связи с чем, требования общества в этой части подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Таким образом, арендные отношения сторон не были прекращены.

Указанное согласуется также со следующим.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 2.1 договора определено, что после истечения срока его действия и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок.

Общество, обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участка на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованный им земельный участок на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорного земельного участка на новый срок.

Указанная позиция нашла свое отражение в Определении Верховного суда от 20.05.20 г. по делу № 310-ЭС19-25907.

При этом вопреки позиции Администрации, судебными актами по делу № А21-11052/2018 не сделан вывод о прекращении договора аренды и о невозможности его дальнейшего действия, т.к. предметом судебного разбирательства являлась оценка законности конкретного отказа администрации во внесении изменений в договор аренды в рамках главы 24 АПК РФ.

Соглашение о расторжении договора на передачу в аренду городских земель сторонами не заключалось.

При таких обстоятельствах, учитывая представленные доказательства оплаты арендных платежей до настоящего времени, нельзя отрицать факта ненадлежащего порядка расторжения договора аренды со стороны Администрации, и фактически сохранившихся арендных отношений.

Как следует из материалов дела, общество, фактически и юридически являясь арендатором земельного участка, с целью преодоления правовой неопределенности и получения дополнительных гарантий арендатора, 11.06.20 г. обратилось в Администрацию с заявлением о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды с условием о продлении срока его действия на 3 года.

В связи с отсутствием ответа в предусмотренный законом срок, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В рамках рассмотрения настоящего дела, Администрацией представлен ответ на указанное заявление, в соответствии с которым обществу указано на отсутствие законных оснований заключения соглашения в связи с прекращением договора аренды по истечению срока.

Оценивая представленный отказ, необходимо учесть, что заявление общество основано на специальных нормах, касающихся области защиты населения и территорий при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Российской Федерации.

Специальным нормативным правовым актом, определяющим общие для Российской Федерации организационно-правовые нормы в области защиты граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, находящихся на территории Российской Федерации, всего земельного, водного, воздушного пространства в пределах Российской Федерации или его части, объектов производственного и социального назначения, а также окружающей среды от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, является Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Федеральный закон № 68-ФЗ).

Действие приведенного закона распространяется на отношения, возникающие в процессе деятельности органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, а также предприятий, учреждений и организаций независимо от их организационно-правовой формы и населения в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций (преамбула Федерального закона № 68-ФЗ).

Статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон № 98-ФЗ) установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Частью 6 статьи 19 Закон № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Статьей 23 Федерального закона от 8 июня 2020 года № 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" Федеральный закон от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" был дополнен и уточнен, в частности указано на то, что основание заключения договора аренды и наличие задолженности по арендной плате при заключении соглашении о пролонгации не учитываются.

На территории Калининградской области режим повышенной готовности из-за коронавируса был введен Постановлением Правительства Калининградской области от 16 марта 2020 г. № 134 «О введении на территории Калининградской области режимаповышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Калининградской области и некоторых мерах по предотвращению распространения в Калининградской области новой коронавирусной инфекции".

Судом установлено, что на дату обращения арендатора с указанным требованием договор, исходя из рассмотренных выше обстоятельств, с учетом позиции Определения ВС РФ от 20.05.20 г. по делу № 310-ЭС19-25907, являлся продленным на неопределенный срок, т.е. действующим; в суд арендодателем требование о расторжении договора аренды, об изъятии земельного участка не заявлено.

Не представлено доказательств и того, что на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа имелась информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии со специальными нормами, арендатор имеет право определить срок, на который увеличивается срок действия такого договора, но он не может превышать срок действия договора, ранее согласованный сторонами, или три года, если срок действия договора составляет более трех лет (ч. 7 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, ч.7 ст.23 Закона № 166-ФЗ).

При этом арендодатель обязан заключить такое допсоглашение в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении. Торги при этом не проводятся (ч. 8 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, ч.8 ст.23Закона № 166-ФЗ).

В соответствии со статьей 201 АПК РФ при рассмотрении заявления суд оценивает решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц на соответствие законам и иным нормативным правовым актам. Обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) возлагается на ответчика в соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах, учитывая, что заявителем были представлены все необходимые документы, суд считает отказ Администрации в заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды незаконным, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

Учитывая установленные судом обстоятельства, требование об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 39:15:140502:24 удовлетворению не подлежит.

Кроме того, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.4.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременении прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим; для признания права отсутствующим истец должен привести доказательства отсутствия правовых оснований для государственной регистрации права ответчика на спорный объект, подтвердить основания возникновения своего права на спорное имущество, а также доказать то обстоятельство, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца.

По смыслу указанных разъяснений, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

В данном случае, арендные отношения не прекращены надлежащим образом, а администрация не является владеющим собственником, что исключает выбранный способ защиты права.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия администрации городского округа «Город Калининград» по одностороннему расторжению договора №010182 на передачу в аренду городских земель от 22.03.2011г. в виде направления уведомления от 24 апреля 2019 года №И-КМИ-08/7372 для погашения записи об аренде земельного участка.

Признать незаконными действия администрации городского округа «Город Калининград» по отказу в письме от 06.07.2020 №И-КМИ-08/9733 в продлении договора №010182 на передачу в аренду городских земель от 22.03.2011г.

Обязать администрацию городского округа «Город Калининград» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Янтарный берег» дополнительное соглашение к договору №010182 на передачу в аренду городских земель от 22.03.2011г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:24 площадью 11133 кв.м. по ул. Набережная Генерала Карбышева в Московском районе города Калининграда, с условием продления права аренды ООО «Янтарный Берег» сроком на три года, с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Янтарный берег» судебные расходы в размере 9000 рублей.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Янтарный берег» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья И.Л. Гурьева