Решение от 27 мая 2024 г. по делу № А56-10711/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-10711/2023
28 мая 2024 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2024 года. Полный текст решения изготовлен 28 мая 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Корчагиной Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Юламановым А.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация Всеволожского муниципального района Ленинградской области (188640, Ленинградская область, м.р-н Всеволожский, г.п. Всеволожское, <...>, ОГРН: <***>)

ответчик: 1. Акционерное общество «Бугры» (188660, Ленинградская область, <...> стр. 33А, ОГРН: <***>); 2. Общество с ограниченной ответственностью «Основа» (195279, г.Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Ржевка, ш Революции, д. 69, литера А, помещ. 22-Н, офис часть офиса 403, ОГРН: <***>); 3. Общество с ограниченной ответственностью «Племенной завод «Бугры» (Ленинградская область, м.р-н Всеволожский, с.п. Бугровское, <...> стр. 33А, к. 1, ОГРН: <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (191311, <...> Д.3, ОГРН: <***>)

о признании недействительными договоров,

при участии - от истца: ФИО1, по доверенности от 27.12.2023

- от ответчика: ФИО2, по доверенности от 20.08.2021 (1), по доверенности от 21.03.2023 (2), по доверенности от 10.04.2023 (3)

- от третьего лица: не явились, извещены

установил:

Администрация Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Бугры» (далее – ответчик, АО «Бугры») о признании недействительными заключенных АО «Бугры» и администрацией договоров:

- от 09.06.2021 № 17/4.4-06 купли-продажи земельного участка площадью 23 625 кв. м с кадастровым номером 78:36:0580401:4, расположенного по адресу:

Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч. 11;

- от 09.06.2021 № 172/4.4-06 купли-продажи земельного участка площадью 13 188 кв. м с кадастровым номером 78:36:0580402:3, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч. 8;

- от 09.06.2021 № 173/4.4-06 купли-продажи земельного участка площадью 14 475 кв. м с кадастровым номером 78:36:0580402:4, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Санкт-Петербург, территория предприятия «Бугры», уч. 13.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление Росреестра).

В ходе рассмотрения дела администрация уточнила исковые требования, просила суд в дополнение к заявленным требованиям признать недействительными:

- договор от 22.03.2023 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:36:0580401:4, заключенный АО «Бугры» и обществом с ограниченной ответственностью «Племенной завод «Бугры» (далее - ООО «ПЗ «Бугры»);

- договор от 02.02.2023 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 78:36:0580402:3 и 78:36:0580402:4, заключенный АО «Бугры» и общество с ограниченной ответственностью «Основа» (далее - ООО «Основа»).

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял заявленные требования к рассмотрению, привлек к участию в деле в качестве соответчиков общество с ограниченной ответственностью «Основа» (далее – ООО «Основа»), общество с ограниченной ответственностью «Племенной завод «Бугры» (далее – ООО «ПЗ «Бугры»).

Решением суда от 27.04.2023 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2023 решение суда от 27.04.2023 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.12.2023 решение суда от 27.04.2023 и постановление от 10.08.2023 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2024 дело № А56-10711/2023 передано в производство судье Корчагиной Н.И.

Определением от 12.03.2024 назначено рассмотрение заявления на 03.04.2024. Определением от 03.04.2024 рассмотрение дела отложено на 22.05.2024.

Судом были направлены запросы в Комитет по печати и взаимодействию со средствами массовой информации и в Комитет по печати Ленинградской области.

В суд поступили ответы на запросы.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчиков в судебное заседание явился, исковые требования не признал, ходатайствовал о приобщении заключения кадастрового инженера и заключения специалиста.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания не явилось.

Исследовав материалы дела и заслушав позиции сторон, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2021 по делу N А56-99396/2022 суд признал незаконным отказ администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области в переоформлении права постоянного бессрочного пользования на земельные участки, выраженный в письме от 30.09.2020 исх. N 1534/4.0-03; обязал администрацию муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области в месячный срок с момента вступления настоящего решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав акционерного общества "Бугры" путем изготовления и направления в адрес заявителя проектов договоров купли-продажи земельных участков:

- с кадастровым номером 78:36:0580402:4 по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия "Бугры", участок 13 общей площадью 14 475 кв. м; - с кадастровым номером 78:36:0580402:3 по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия "Бугры", участок 8 общей площадью 13 188 кв. м;

- с кадастровым номером 78:36:0580401:4 по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия "Бугры", участок 11 общей площадью 23 625 кв. м 0

9.06.2021 между Администрацией (продавцом) и АО "Бугры" (покупателем) заключены договор купли-продажи земельного участка N 172/4.4-06, по которому ответчик приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 78:36:0580402:3 площадью 13188 кв. м, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Санкт- Петербург, территория предприятия "Бугры", уч. 8;

договор N 174/4.4-06, по которому ответчик приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 78:36:0580401:4 площадью 23625 кв. м, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Санкт-Петербург, территория предприятия "Бугры", уч. 11;

договор N 173/4.4-06, по которому ответчик приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 78:36:0580402:4 площадью 14475 кв. м, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Санкт-Петербург, территория предприятия "Бугры", уч. 11.

Согласно приложениям к каждому из трех договоров цена выкупа определена в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 78:36:0580401:4 площадью 23625 кв. м государственная регистрация перехода права собственности осуществлена на основании судебного решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 года по делу N А56-111496/2021.

Полагая, что цена продажи земельных участков определена в нарушение п. 4 Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области, утвержденного Постановлением Правительства Ленинградской области от 25.05.2015 N 179, Администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 указанной статьи).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 названной статьи).

Как следует из пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 этой статьи установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 этой же статьи при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Цена земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области регулируется Порядком определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области, утвержденным постановлением Правительства Ленинградской области от 25.05.2015 N 179 (далее - Порядок).

В соответствии с пунктами 2 и 3 (подпункт 3) Порядка цена земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области при их продаже определяется как выраженный в рублях процент от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер процента устанавливается дифференцированно: пятнадцать процентов в случае продажи земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении юридических лиц, - указанным юридическим лицам, за исключением случая приобретения земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для сельскохозяйственного производства, на которых отсутствуют здания или сооружения, которые предоставлены сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

В пункте 4 Порядка указано, что в иных случаях продажа земельных участков, предоставляемых без проведения торгов, устанавливается равной кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Водный закон) в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров купли-продажи с администрацией, юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Положениями статьи 3 закона N 137-ФЗ установлен особый порядок приобретения в собственность земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, предоставленных сельскохозяйственной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и арендатору, право аренды у которого возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно пункту 3.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ арендатору земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, предоставлено право приобрести такой земельный участок в собственность по цене, установленной по указанным в пункте 3.1 данной статьи правилам, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком на право аренды.

Как следует из пункта 3.1 статьи 3 Вводного закона, в случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт- Петербурга) и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов его кадастровой стоимости.

Исходя из положений Земельного кодекса Российской Федерации цена по договору купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и стороны при заключении

договоров купли-продажи таких участков обязаны руководствоваться нормативно установленным ее размером.

Сделка купли-продажи публичного земельного участка по цене, не соответствующей нормативному регулированию, нарушает требования закона и/или иного правового акта и посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц, то есть является ничтожной.

Согласно представленному в материалы дела заключению специалиста № 20 от 26-28 марта 2024 года, подготовленному ООО «Совет экспертов» (специалист ФИО3, ФИО4) из земельного участка с кадастровым номером: 78:36:0580401:4 на дату проведения исследования выделены участки с КН 47:07:0713003:25170, 47:07:0713003:25168, 47:07:0713003:25169. На указанных участках капитальные строения отсутствуют.

На земельном участке с кадастровым номером 78:36:0580402:3 капитальные строения отсутствуют.

На земельном участке с кадастровым номером 78:36:0580402:4 капитальные строения отсутствуют.

Следовательно, при доказанном отсутствии на спорных участках капитальных строений, Администрацией правомерно произведено отчуждение земельных участков по цене, определенной как 15 % от кадастровой стоимости, и оснований для признания сделок недействительными по мотиву несоответствия выкупной цены не имеется.

Ответчиком также заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Специальным законом, устанавливающим начальный момент исчисления срока исковой давности для требований о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности, является статья 181 Кодекса. Согласно указанной норме течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 N 2 (2015) разъяснено, что течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.

Кроме того, в пункте 101 постановления Пленума N 25 указано, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спорные сделки заключены 09.06.2021, настоящий иск подан администрацией в арбитражный суд 08.02.2023, то есть в пределах трехгодичного срока исковой давности.

Кроме того Администрацией заявлены требования о признании сделок недействительными, как нарушающими требования закона и/или иного правового акта и посягающими на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы в связи с отчуждением земельных участков по цене, не соответствующей нормативному регулированию.

Между тем, договорные отношения между Администрацией и ООО «Племенной завод «Бугры» и ООО «Основа», опосредующие отчуждение спорных земельных участков, отсутствуют.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ (пункт 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Истцом предъявлены требования о признании недействительными следующих сделок:

- договора купли-продажи от 22.03.2023, заключенный между АО «Бугры» и ООО «Племенной завод «Бугры» земельного участка с кадастровым номером 78:36:0580401:4;

- договора купли-продажи от 02.02.2023, заключенного между АО «Бугры» и ООО «Основа» на земельные участки с кадастровыми номерами 78:36:0580402:3, 78:36:0580402:4.

В данной части суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Корчагина Н.И.