Решение от 19 ноября 2018 г. по делу № А32-5111/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-5111/2018

Резолютивная часть решения оглашена 29.10.2018 года

Полный текст решения изготовлен 19.11.2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истцы:

1. МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН <***>, ИНН <***>),

2. Администрация муниципального образования г. Краснодар,

ответчики:

1. ООО «Краснодар Строй Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

2. ООО «Неопроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: ФИО1,

о взыскании задолженности по договору аренды от 16.01.2008 № 7700000527 в размере 12 263 204,32 руб., пени в размере 5 006 346,62 руб.,

о расторжении договора аренды от 16.01.2008 № 7700000527,

при участии в заседании:

от МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея: не явились, извещены;

от администрации: ФИО2 – по доверенности;

от ООО «Краснодар Строй Центр»: ФИО3 – по доверенности,

от ООО «Неопроект»: ФИО4, ФИО5 – по доверенности;

У С Т А Н О В И Л:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – Росимущество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ООО «Краснодар Строй Центр» (далее – ООО «КСЦ») о взыскании задолженности по договору аренды с кадастровым номером 23:43:0402016:13 от 16.01.2008 № 7700000827 земельного участка в размере 472 125,42 рублей и о его расторжении.

Определением от 26.06.2018 к участию в деле в качестве соистца привлечена администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация), которая дополнительные требования по настоящему спору не заявила.

Суд рассматривает требования, заявленные Росимуществом.

Определением от 05.07.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Неопроект».

В судебном заседании ООО «КСЦ» ходатайствовало о приобщении к материалам дела акта сверки взаиморасчетов, которым установлено отсутствие задолженности по договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827 (имеется переплата). В отзыве на исковое заявление просило в иске отказать, так как задолженность погашена в полном объеме, а а участок используется по целевому назначению.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

ООО «Неопроект» просило в иске отказать, в отзыве пояснило, что задолженность по договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827 отсутствует, требования о наличии задолженности и необходимости ее оплаты ООО «Неопроект» не получало, в связи с чем, основания для расторжения договора отсутствуют.

Судом предложено администрации уточнить требования к каждому из ответчиков, от чего администрация отказалась.

Росимущество, уведомленное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечило. Заявило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела № А32-14839/2018, предметом спора по которому является оспаривание действительности дополнительного соглашения к договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827, которым срок аренды продлен на три года, а также изменен размер арендной платы.

Ответчики относительно приостановления производства возражали.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, так как суд полагает возможным рассмотреть настоящий спор по имеющимся в деле доказательствам.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

За Российской Федерацией 12.10.2005 зарегистрировано право собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402016:13 общей площадью 7 588 кв. м, расположенный по адресу, установленному относительно почтового ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Старокубанская, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоэтажных жилых домов, о чем в Едином государственном реестре недвижимости содержится регистрационная запись № 23-23-01/259/2005-596 (далее – спорный земельный участок).

10.01.2006 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования университета на указанный земельный участок.

На основании распоряжения Управления Росимущества от 03.12.2007 № 960-р «О переоформлении Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования Кубанский государственный университет права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации, расположенным в г. Краснодаре» Росимущество (арендодатель) предоставило, а государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Кубанский государственный университет (правопредешственник арендатора) приняло спорный земельный участок для строительства многоэтажных жилых домов, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 7 588 кв. м по договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827 на срок до 03.12.2017.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер годовой арендной платы установлен в размере 4 103 280 рублей в соответствии с отчетом № О-07-904 об оценке рыносной стоимости земельного участка и определении величины арендной платы за его использование, выполненного ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» (пункт 3.2. договора аренды).

Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня предоставления участка и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа каждого квартала (пункт 3.6 договора аренды). Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал, отдельно по арендной плате и отдельно по пене.

В соответствии с пунктом 5.2.2. арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендатором.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством (пункт 6.1. договора). В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 7.2. договор может быть расторгнут по требованию арендодателя или по решению суда.

Дополнительным соглашением от 05.12.2008 к договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827 изменен размер годовой арендной платы, который установлен в размере 4 452 058,8 рублей.

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Кубанский государственный университет 12.12.2016 по договору передачи прав и обязанностей арендатора (далее – договор уступки от 12.12.2016) уступило, а ООО «КСЦ» приняло права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827 (акт приема-передачи от 12.12.2016).

В соответствии с пунктом 1.4 договора уступки от 12.12.2016 ООО «КСЦ» приняло на себя, в том числе, обязательства по уплате арендных платежей, пени, неустойки, возникшие до момента заключения настоящего договора.

Право аренды ООО «КСЦ» зарегистрировано в установленном законом порядке (регистрационная запись № 23-23-01/259/2008-054).

Дополнительным соглашением от 27.01.2017 к договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827 стороны установили срок аренды до 03.12.2020, а также изменили размер годовой арендной платы, который составил 2 297 414,38 рублей, расчет которой осуществлен в соответствии с подпунктом «д» пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

На основании распоряжения Управления Росимущества от 27.03.2018 № 194-р «О безвозмездной передаче имущества из федеральной собственности в собственность муниципального образования город Краснодар» земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402016:13 передан в муниципальную собственность.

Право собственности муниципального образования город Краснодар на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402016:13 зарегистрировано18.04.2018, то есть с указанной даты Управление Росимущества утратило право распоряжения спорным земельным участком.

Администрация не заявила возражений относительно заключения дополнительного соглашения от 27.01.2017 к договору аренды.

Специалистом 1 разряда отдела управления земельным фондом Росимущества 20.07.2017 осуществлена проверка спорного земельного участка, по результатам которой установлено, что в границах участка какие-либо объекты отсутствуют, участок не огорожен, доступ свободный – участок не используется по целевому назначению, о чем составлен акт осмотра от 20.07.2017 с приложением фотоматериалов.

В адрес ответчика 14.07.2017 направлена претензия с указанием на необходимость погашения задолженности в размере 10 382 038,27 рублей – по арендной плате, 3 119 693,76 – по пене, которая оставлена ООО «КСЦ» без ответа.

Росимуществом произведена сверка взаиморасчетов по спорному договору аренды и установлена задолженность ООО «КСЦ» в размере 12 263 24,32 рублей по основному долгу, 5 009 719 рублей – по пене по состоянию на 24.01.2018.

Ненадлежащее исполнение условий договора аренды послужило основанием для направления 23.01.2018 в адрес ООО «КСЦ» письма № 09/895, содержащего претензию с указанием на необходимость погашения образовавшейся задолженности в тридцатидневный срок со дня ее получения, а также соглашение о расторжении договора аренды от 16.01.2008 № 7700000827.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком администрация обратилась в суд с настоящим иском.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), главы 34 части второй Гражданского кодекса, а также специальному отраслевому законодательству.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса защита гражданских прав осуществляется, в том числе посредством прекращения или изменения правоотношения. Требование о расторжении договора представляет собой разновидность такого способа защиты гражданских прав как прекращение правоотношения.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

По смыслу статьи 451 Гражданского кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Частью 1 статьи 620 Гражданского кодекса установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Материалами дела подтверждается направление в адрес арендатора претензии от 14.07.2017, а также соглашения о расторжении договора от 23.01.2018. Таким образом, претензионный порядок суд признает соблюденным.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Как указано выше, основанием для обращения Росимущества с настоящим исковым заявлением в суд явилось ненадлежащее исполнением арендатором обязательств по договору аренды.

Вместе с тем, материалами дела установлено, что по договору уступки от 06.04.2018 прав и обязанностей арендатора ООО «КСЦ» уступило, а индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1) принял права и обязанности арендатора по договору аренды по договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827.

В свою очередь ФИО1 по договору уступки от 10.05.2018 уступил, а ООО «Неопроект» приняло права и обязанности арендатора по договору аренды по договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827.

Право аренды ООО «Неопроект» зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре содержится запись № 23-23-01/259/2008-054.

Суду представлен акт сверки взаиморасчетов от 30.03.2018, направленный Росимуществом в адрес ООО «КСЦ», из содержания которого следует, что на дату составления акта по арендной плате образовалась переплата в размере 123 565,81 рублей, по пене – 1 001,93 рублей.

Таким образом, в требовании истцов о задолженности по договору аренды от 16.01.2008 № 7700000827 земельного участка в размере 472 125,42 рублей надлежит отказать.

Вместе с тем, суд полагает необходимым указать следующее,

В соответствии с пунктом 8 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 30.10.2014) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582) при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрена возможность изменения размера арендной платы путем заключения дополнительных соглашений к договору аренды.

Размер годовой арендной платы определен в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Постановления № 582 и составляет 2 процента от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Согласно пункту 9 Постановления № 582 арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В связи с чем, при определении размера арендной платы за 2016 год применению подлежит кадастровая стоимость земельного участка, установленная до 01.01.2016, которая на указанную дату была определена распоряжением главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 № 1202-Р - «Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки» и составила 257118 241,80 рублей.

Соответственно размер годовой арендной платы за 2016 год составляет 4 559 733,91 рублей (227 986 695,72 руб. х 2% ), что означает, что дополнительное соглашение от 27.01.2017 в части, изменяющей пункт 3.1. договора аренды, противоречит существу законодательного регулирования размера арендной платы за фактическое пользование земельным участком, находившимся в федеральной собственности, что говорит о недействительности (ничтожности) дополнительного соглашения от 27.01.2017 в этой части.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 16.01.2008 № 7700000827 в связи с нарушением арендатором существенных условий договора аренды.

Как указано выше, обстоятельства, перечисленные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

ООО «КСЦ» предпринимались меры для реализации строительства объекта на спорном земельном участке, в том числе, получен градостроительный план № RU23306000-00000000006597, утвержденный приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации от 30.01.2017 № 189-ГП; заключены договоры на техническое присоединение к электрическим сетям № 053-1-К4/2-112017 от 22.11.2017, сетям водоснабжения от 13.04.2017 № ИД-4-147-17, ливневой канализации; подключение к системе теплоснабжения от 02.03.2017 № 17-01-010; согласовано с Роспотребнадзором проведение строительных работ, письмо от 19.06.2017 № 01-04/15033-17-13, с Южным МТУ Росавиации -согласование от 03.07.2017 № 355/07/17; получено положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 77-2-1-3-0111-17, получено разрешение на строительство от 19.10.2017 № RU 23-43-5003-2017 сроком действия до 19.10.2020.

Кроме того, материалами дела установлено, что в границах спорного земельного участка зарегистрирован объект недвижимости с кадастровым 23:43:0402016:1227 общей площадью 28 574 кв. м, расположенный по адресу: <...>, проектируемое назначение – многоквартирный дом, право собственности в отношении которого 24.09.2018 зарегистрировано за ООО «Неопроект», регистрационная запись № 23:43:0402016:1227-23/001/2018-1.

Таким образом, арендатором в границах спорного земельного участка осуществляется деятельность в рамках целевого назначения спорного договора аренды.

Доказательства иных нарушений условий договора аренды от 16.01.2008 № 7700000827 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402016:13 в материалы дела не представлено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для его расторжения.

Кроме того, суд считает необходимым указать следующее.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 № 3668/05).

Как указано выше, 18.04.2018 зарегистрировано право собственности администрации на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402016:13, с указанной даты Росимущество утратило право распоряжения спорным земельным участком, согласно материалам дела Росимущество также не владеет и не использует спорный земельный участок.

В связи с чем, у Росимущества отсутствует охраняемый законом интерес в отношении спорного земельного участка, что означает, что удовлетворение заявленного иска не может затронуть (восстановить) права либо обязанности Росимущества.

Кроме того, администрация не представила дополнительных доказательств нарушения арендатором условий договора аренды после регистрации права собственности за муниципальным образованием.

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Ходатайства о приостановлении производства по делу отклонить.

В удовлетворении требований МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея и администрации муниципального образования город Краснодар отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин