Постановление от 15 октября 2019 г. по делу № А45-21708/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А45-21708/2018


Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2019 года


Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2019 года



Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Тихомирова В.В.,

Шуйской С.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской областиот 27.02.2019 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 по делу № А45-21708/2018 по иску мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, проспект Красный, дом 34,ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью «Бови» (630099, город Новосибирск, улица Советская, дом 10, квартира 68,70, ОГРН 1055406019019, ИНН 5406305027) о взыскании денежных средств.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Сокол Виктор Антонович, Васильева Ольга Львовна, Синицина Светлана Николаевна, Марущак Сергей Николаевич, Косинцева Людмила Ильинична, Крючков Андрей Александрович.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Бови» (далее – общество) о взыскании 7 277 287 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 13.03.2014по ноябрь 2017 года, 1 599 123 руб. 73 коп. неустойки за период с 06.05.2014 по 05.10.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Сокол Виктор Антонович, Васильева Ольга Львовна, Синицина Светлана Николаевна, Марущак Сергей Николаевич, Косинцева Людмила Ильинична, Крючков Андрей Александрович.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.02.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019, иск удовлетворен частично. С обществав пользу мэрии взыскано 111 840 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате, 35 164 руб. 57 коп. неустойки. В остальной части иска отказано.С общества в доход федерального бюджета взыскано 1 116 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, мэрия обратиласьс кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что, поскольку на момент предъявления иска арендаторами по договору аренды являлись общество, Волкова Л.Ф., Васильева О.Л. и Сокол В.А., то размер арендной платы по договору не подлежал расчету отдельно для каждого арендатора согласно его доле в праве собственности, так как арендаторы приняли в аренду не части земельного участка исходя из своей доли в праве, а весь земельный участок. В связи с этим, по мнению мэрии, обязательство по оплате аренды является неделимым и на основании положений статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) солидарной, в связи с чем истцом согласно пункту 1 статьи 323 ГК РФ правомерно предъявлена к взысканию с общества вся сумма арендной платы, подлежащей уплате в целом за земельный участок, переданный по договору.

Мэрия полагает, что, поскольку земельный участок предоставлен как единый объект для строительства, то не подлежит применению правовая позиция, изложенная в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», поскольку она касается земельного участка предоставленного в аренду для эксплуатации находящегося на нем здания (помещения в здании).

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить решение суда первой и постановление апелляционной инстанции без изменения,а кассационную жалобу без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривается в отсутствие его представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствами представленным доказательствам, изучив материалы дела, исходяиз приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходитк выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между мэрией (арендодатель) и Домрачевым Сергеем Валерьевичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирскас множественностью лиц на стороне арендатора от 13.03.2014 № 115359м (далее – договор аренды) сроком действия с 13.03.2014 по 13.03.2017.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.4 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:032540:32, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 6655 кв. м, для строительства объекта (жилого дома) по улице Сухарной, строение 1.

Согласно пункту 1.3 договора аренды арендатор(ы) выражает(ют) согласие на вступление в договор иных правообладателей частей здания сооружения, либо долей в праве общей долевой собственности на здание (строение сооружение), расположенное на земельном участке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора порядок взимания и размер арендной платы определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 № 961.

Согласно пункту 2.2 договора аренды размер арендной платы изменяетсяи подлежит обязательной уплате арендатором(ами) в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным и городским нормативно-правовым актомбез согласования с арендатором(ами) и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договору. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.

Пунктом 2.4.3 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.

С момента перехода права собственности на объект недвижимости права и обязанности арендатора по договору прекращаются (пункт 7.4 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Между мэрией (арендодатель) и Синициной Светланой Николаевной (арендатор 7) заключено соглашение от 24.07.2014 № 6, в соответствии с пунктом 1 которого Синицина Светлана Николаевна вступает на сторону арендатора в договор аренды от 13.03.2014 № 115359 м.

На основании заключенного между Синициной Светланой Николаевной (арендатор) и обществом (новый арендатор) соглашения от 10.02.2015 Синицина Светлана Николаевна передала обществу свои праваи обязанности арендатора по договору аренды земельного участкана территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 13.03.2014 № 115359м, а общество указанные праваи обязанности арендатора приняло.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24.02.2015.

Согласно пункту 2 приведенного соглашения на земельном участке находится незавершенный строительством объект (степень готовности 18 %).

Кроме того, на основании заключенных к договору аренды соглашений от 19.05.2014, 10.02.2015, 05.05.2017 в договор вступили граждане Волкова Л.Ф., Васильева О.Л., Сокол В.А.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 03.09.2018 № 99/2018/158374962 на объект незавершенного строительства (степень готовности 18 %) с кадастровым номером 54:35:032900:60, расположенный по адресу: город Новосибирск, ул. Сухарная, 1 стр. на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032540:32, правообладателями данного объекта на праве долевой собственности являются Сокол Виктор Анатольевич, Синицина С.Н., Васильева О.Л., ООО «Бови», Марущак С.Н., Крючков А.А., Косинцева Л.И.

Ссылаясь на наличие у общества и граждан Васильевой О.Л., Сокола В.А. задолженности по оплате аренды с марта 2014 года по ноябрь 2017 года, рассчитанной за весь период исходя из площади земельного участка 6655 кв. м, мэрия направила арендаторам досудебное уведомлениеот 19.12.2017 № 31/20-8152 с требованием погасить задолженностьи уплатить пени (7 277 287 руб. 07 коп. + 1 236 150 руб. 60 коп.).

Оставление указанного уведомления без удовлетворения явилось основанием обращения мэрии в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, и взыскивая с общества арендную плату соответствующую его доле в праве общедолевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельной участке, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства арендаторов носят долевой характер. Кроме того, по заявлению ответчика судом первой инстанции отказано в иске за период с 13.03.2014 по 01.01.2015 и неустойке, начисленной на сумму задолженности за указанный период, в связи с пропуском срока исковой давности.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что поскольку наряду с обществом собственниками расположенного на спорном земельном участке являются граждане, не использующие объект недвижимости в предпринимательских целях, то обязанность общества по оплате аренды является долевой.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом округа не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружениек нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 2 статьи 35 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 321 ГК РФ если в обязательстве участвует несколько кредиторов или нескольких должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, посколькуиз закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Согласно статье 322 ГК РФ солидарная обязанность или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частностипри неделимости предмета обязательства.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, чтопри разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должниковпо обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Установив, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства (жилой дом) (кадастровый паспорт земельного участка от 27.06.2013, выписка из государственного кадастра недвижимости), находящийся в долевой собственности общества и граждан (дольщиков), признанных пострадавшими от недобросовестных застройщиков, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что при определении размера обязательства ответчика, следует исходить из размера доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах доводы кассационной жалобы о наличии оснований для применения положений о солидарном обязательстве и в связи с этим – для расчета арендной платы исходя из общей площади земельного участка – 6655 кв. м, являющегося предметом аренды, отклоняются.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал на ошибочное толкование истцом положений применительно к обязанности по внесению арендной платы за земельный участок с множественностью лиц на стороне арендатора, на котором расположен объект недвижимости, в частности объект незавершенного строительства, на который зарегистрировано право общей собственности, в том числе лиц, не использующих этот объект в предпринимательских целях.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судами правильно применена правовая позиция, выраженная в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Выводы судов основаны на установленных ими при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, правильном применении норм материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.02.2019и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 по делу № А45-21708/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу -без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий М.А. Севастьянова


Судьи В.В. Тихомиров


С.И. Шуйская