Решение от 10 июля 2024 г. по делу № А41-105298/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-105298/23
11 июля 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 11 июля 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению АО «Можайское оптово-розничное предприятие» (143200, Московская область, Можайск город, Полевая улица, 29, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.08.2002, ИНН: <***>) к Администрации городского округа Коломна Московской области (140407, Московская область, Коломна город, Советская площадь, дом 1, кабинет 514, Московская область, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.03.2021, ИНН: <***>), Управлению имущества и земельных отношений Администрации городского округа Коломна Московской области (140407, Россия, Московская обл., Коломенский г.о., Коломна г., Коломна г., Советская пл., д. 1, помещ. 303, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.03.2021, ИНН: <***>)

Третье лицо: ООО «Эдельвейс» (143200, <...> д. 29, ком. 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.11.2002, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды от 18.12.2018 № 2820,

при участии в судебном заседании представителей сторон - согласно протоколу, 



УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Можайское оптово-розничное предприятие» (далее – истец, АО «МОРП») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Коломна Московской области Московской области, Управлению имущества и земельных отношений Администрации городского округа Коломна Московской области с требованиями о расторжении договора аренды от 18.12.2018 № 2820.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Эдельвейс».

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчиков, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме. Представитель третьего лица изложил позицию по делу.

Исследовав материалы по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, АО «МОРП» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:36:0010255:63, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «магазины», расположенного по адресу: <...> на основании договора аренды №2820 от «18» декабря 2018 года и договора переуступки права аренды № 03/2019 от 16.01.2019.

Истец в исковом заявлении указывает, что при проведении аукциона (№ процедуры www.torgi.mosreg.ru 00300060102889) и публикации извещения была предоставлена заведомо ложная информация об ограничениях использования спорного земельного участка, а именно - в извещении № АЗ-ОЗР/18-1312 и в ГПЗУ № RU50343000-MSK000678 отсутствовала информация о том, что на земельном участке расположена ливневая канализация с охранной зоной 20м в обе стороны и водопровод с охранной зоной 5м в обе стороны.

Письмом от 05.06.2023 № 53/1 проектная организация ООО «Ас Групп», уведомила истца о том, что наличие на земельном участке охранных зон инженерных коммуникаций, а так же санитарно-защитной зоны существующей АЗС не позволяют на данном земельном участке запроектировать полноценный объект с предусмотренными нормативными требованиями элементами инфраструктуры, а именно: тротуарами, общественным пространством, нормативным количеством парковочных мест, проездами, в том числе для пожарной техники, контейнерной площадкой, зоной разгрузки и т.д.

Письмом от 13.06.2023 №23/259 АО «МОРП» обратилось в Администрацию Коломенского городского округа Московской области с просьбой о расторжении договора аренды № 220 от 18.12.2018.

На указанное письмо был получен отказ Администрации от 21.07.2023 № 120УИЗО-Исх-4967/2023.

АО «МОРП» повторно обратилось в Администрацию с письмом №23/479 от 29.09.2023г, указав при этом на то, что изначально аукционная документация содержала ложную информацию об ограничениях в отношении земельного участка и предложило еще раз рассмотреть вопрос расторжения договора с учетом этих обстоятельств, указав также на готовность выплаты компенсации за такое расторжение в разумных пределах.

В ответ на это письмо Администрация также ответила отказом (письмо исх. № 120УИЗО-Исх-7870/2023 от 07.11.2023г) рекомендовав обратиться в суд за разрешением этого вопроса.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу положений статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, которым предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ предусмотрена обязанность продавца при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Во исполнение пункта 3 статьи 37 ГК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Требования, установленные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (пункта 4 статьи 37 ЗК РФ).

Согласно пункту 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе, о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно пункту 1.3 договора аренды от 18.12.2018 № 28, земельный участок предоставляется под магазины.

В качестве доказательства невозможности использования земельного участка истцом в материалы дела представлено заключение от 23.11.2023 № 110 ООО «Ас Групп», из которого следует, что имеющиеся на земельном участке ограничения в виде охранных зон инженерных коммуникаций, а также санитарно-защитной зоны существующей АЗС, не позволяют на данном земельном запроектировать полноценный объект с предусмотренными нормативными требованиями элементами инфраструктуры, а именно тротуарами, общественным пространством, нормативным количеством парковочных мест, проездами, в том числе для пожарной техники, контейнерной площадкой, зоной разгрузки и т. д.

ООО «Ас Групп» неоднократно обращалось в ГБУ МО «Мосавтодор» за получением технических условий на присоединение к автомобильной дороге регионального значения «Ступино - Городище - Озеры» земельного участка с кадастровым номером 50:36:0010255:63, однако каждый раз получало отказ.

ООО «Ас Групп» указало, что учитывая вышеизложенное, разработать проектную документацию на строительство здания магазина на земельном участке с кадастровым номером: № 50:36:0010255:63 по адресу: <...> в соответствии с нормативными требованиями и техническим заданием Заказчика и получить разрешение на строительство объекта не представляется возможным.

Вместе с тем, указанные ограничения в аукционной документации, как и в п. 1.4 договора, не указаны.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что арендатор при проведении торгов не был уведомлен о наличии ограничений в использовании земельного участка, что привело к невозможности использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, отраженном в пункте 1.3 договора аренды земельного участка № 03/2019 от 16.01.2019 - для возведения здания магазина.

Учитывая приведенные нормы, Управление имущества и земельных отношений Администрации городского округа Коломна Московской области было обязано предоставить земельный участок, в состоянии пригодном для использования в целях строительства, с разрешенным использованием, не нарушающим права третьих лиц, соответствующий требованиям законодательства.

Данное обязательство не исполнено, что по оценке суда является существенным нарушением условий договора аренды.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При обнаружении недостатков переданного в аренду имущества арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

В настоящем случае истец воспользовался правом, предусмотренным абзацем 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ и потребовал расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд признает требование о расторжении договора аренды обоснованным.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований к  Администрации городского округа Коломна Московской области на основании следующего.

Арендодателем по договору аренды земельного участка от 18.12.2018 № 2820 является Комитет по управлению имущества городского округа Озёры, правопреемником которого является Управление имущества и земельных отношений администрации Городского округа Коломна Московской области.

Положением об Управлении имущества и земельных отношений администрации Городского округа Коломна Московской области, утвержденного решением Совета депутатов городского округа Коломна Московской области от 09.03.2021 года №503.1, одной из целей и основных задач Управления является управление и распоряжение муниципальным и иным имуществом от имени Городского округа Коломна в пределах полномочий, определённых действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Положением, муниципальным правовым актом.

Таким образом, учитывая, что договор заключен с Комитетом по управлению имущества городского округа Озёры, правопреемником которого является Управление имущества и земельных отношений администрации Городского округа Коломна Московской области, а положением об Управлении имущества и земельных отношений администрации Городского округа Коломна Московской области Управление наделено полномочиями по управлению и распоряжение муниципальным и иным имуществом от имени Городского округа Коломна оно является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в отношении Управления имущества и земельных отношений администрации Городского округа Коломна Московской области. В части требований к Администрации городского округа Коломна Московской области надлежит отказать.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина за рассмотрения данного дела подлежит взысканию в размере 6000 руб. с Управления имущества и земельных отношений администрации Городского округа Коломна Московской области в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 18.12.2018 № 2820.

В части требований к Администрации городского округа Коломна Московской области отказать.

Взыскать с Управления имущества и земельных отношений администрации Городского округа Коломна Московской области в пользу Акционерного общества «Можайское оптово-розничное предприятие» расходы на оплату государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


            Судья                                                                                                         В.С. Желонкин