Решение от 19 октября 2025 г. по делу № А13-7290/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А13-7290/2025
город Вологда
20 октября 2025 года



Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2025 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Поповой И.В.  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дулеповой Ю.С, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Сокольского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Киномир-Сокол» (ОГРН <***>) о расторжении договора купли - продажи объекта недвижимости от 12.12.2017, об обязании вернуть в муниципальную собственность недвижимое имущество,

при участии от истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2025,

у с т а н о в и л:

администрация Сокольского муниципального округа Вологодской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Киномир-Сокол» (далее – Общество) о расторжении договора купли - продажи объекта недвижимости от 12.12.2017, об обязании вернуть в муниципальную собственность недвижимое имущество, указанное в исковом заявлении.

В обоснование заявленных требований истец сослался на неисполнение денежного обязательства по договору купли-продажи объекта недвижимости от 12.12.2017.

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 450, 488, 489, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 08.07.2025 исковое заявление принято к производству.

Ответчик в отзыве от 27.08.2025 исковые требования не признал, заявил о пропуске срока исковой давности.

Представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представителей не направил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие. 

Ввиду отсутствия возражений сторон, суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и перешел в основное судебное заседание.

Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, в сентябре 2017 года Общество обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права приобретения в собственность муниципального имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении здания Досугового центра «Сокол», расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 35:26:0202010:190.

Между городским поселением городом Сокол в лице Администрации (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 12.12.2017 (далее - Договор).

Предметом Договора является продажа Обществу здания с кадастровым номером 35:26:0202010:190 с земельным участком кадастровым номером 35:26:0202010:31 (далее – Объект).

Согласно абзацу 3 пункта 2.2 Договора Общество обязалось оплатить Объект в порядке, определенном пунктом 3.2 Договора. Пунктом 3.1 Договора определена покупная стоимость Объекта в размере 8 000 000 (восемь миллионов) руб. (7 765 000 руб. – стоимость здания, 235 000 руб. – стоимость земельного участка).

В соответствии с пунктом 3.2 Договора Общество обязалось внести денежные средства в течение 5 (пяти) лет с момента подписания Договора.

При этом сумма в размере 1 000 000 (одного миллиона) руб. подлежала уплате в срок до 22.12.2017, а оставшаяся сумма в размере 7 000 000 (семи миллионов) руб. должна была быть выплачена разовыми платежами в следующие сроки:

Сумма 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) руб. в срок до 30.08.2018;

Сумма 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) руб. в срок до 30.08.2019;

Сумма 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) руб. в срок до 30.08.2020;

Сумма 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) руб. в срок до 30.08.2021;

Сумма 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) руб. в срок до 30.08.2022.

На сумму денежных средств, по уплате которой представляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества (на 28.11.2017 - 8,25 %):

1 - 30.08.2018 - 131 849,32 руб.;

2 - 30.08.2019 - 154 000 руб.;

3 - 30.08.2020 - 115 500 руб.;

4 - 30.08.2021 - 77 000 руб.;

5 - 30.08.2022 - 38 500 руб.

Итого: 516 849,32 руб. Общая сумма 7 516 849,32 руб.

Муниципальное образование выполнило свои обязательства перед Обществом, вытекающие из Договора, а именно, передало в собственность Общества Объект, что подтверждается актом приема-передачи к договору купли-продажи объекта недвижимости от 12.12.2017 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Обществу также был передан земельный участок с кадастровым номером 35:26:0202010:31, предназначенный для обслуживания Объекта, который также находился в залоге.

В отношении Объекта (здания и земельного участка) в Единый государственный реестр недвижимости 22.01.2018 внесены записи о регистрации права собственности ответчика № 35:26:0202010:190- 35/026/2018-1, № 35:26:0202010:190-35/026/2018-2, а также записи о залоге в пользу истца № 35:26:0202010:190-35/026/2018-3 № 35:26:0202010:190- 35/026/2018-5.

В свою очередь Общество исполнило денежное обязательство по Договору не в полном объеме: 20.12.2017 в сумме 235 000 руб. (платежное поручение № 1716 от 20.12.2017); 20.12.2017 в объёме 765 000 руб. (платежное поручение № 1717 от 20.12.2017); 30.08.2018 в объёме 1 400 000 руб. (платежное поручение № 1232 от 30.08.2018); 01.12.2021 в объёме                        1 400 000 руб. (платежное поручение № 580 от 01.12.2021).

По платежному поручению № 232 от 14.04.2025 ответчиком произведена оплата основного долга по сроку 30.08.2022 в размере 1 438 500 руб.; по платежному поручению № 233 от 14.04.2025 – процентов по статье 395 ГК РФ за период 02.10.2022 – 14.04.2025 по указанному платежу в размере 494 180 руб. 81 коп.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате Объекта Администрация обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Обществу об обращении взыскания на предметы залога – здание Досугового центра «Сокол» с кадастровым номером 35:26:0202010:190 и на земельный участок с кадастровым номером 35:26:0202010:31, расположенных по адресу: <...>.

Ответчик обратился со встречным иском, в котором просил признать прекращенным залог в отношении в отношении нежилого здания площадью            1 368,8 кв.м. с кадастровым №35:26:0202010:190 (запись в ЕГРН №35:26:0202010:190-35/026/2018-5 от 22.01.2018) и земельного участка площадью 1 690 кв.м. с кадастровым №235:26:0202010:31 (запись в ЕГРН №235:26:0202010:31-35/026/2018-3 от 22.01.2018) по адресу: <...>, являющихся предметом залога по договору купли-продажи объекта недвижимости от 12.12.2017 года, заключенному между Администрацией и Обществом.

В обоснование встречного иска ответчик сослался на истечение срока исковой давности по требованию, обеспеченному залогом.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области  по делу №А13-1344/2025 в удовлетворении требований Администрации отказано, встречный иск Общества удовлетворен.

В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного объекта недвижимости, Администрация обратилась в суд с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Частичная оплата суммы по договору не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательства ответчиком оплату по договору без нарушения установленного срока.

Платежными поручениями от 14.04.2025 № 232, № 233 Обществом произведена оплата с указанием назначения платежа (основной долг по сроку уплаты 30.08.2022 и процентов по статье 395 ГК РФ). Таким образом, денежное обязательство по сроку уплаты 30.08.2022 прекращено его фактическим исполнением.

Ответчик возражая против заявленных требований сослался на то, что истцом уже реализовано право на судебную защиту в рамках дела №А13-1344/2025 об обращении взыскания на заложенное имущество, на пропуск срока исковой давности.

Сроки давности установлены законом для судебной защиты нарушенных гражданских прав (статья 195 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43), по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороны договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части; срок исковой давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) начисляется по каждому просроченному платежу.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), не поступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Из правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28.09.2016 по делу № 203-ПЭК16, следует, что обстоятельства, с наступлением которых связывается начало течения срока исковой давности, устанавливаются судами исходя из норм, регулирующих конкретные правоотношения между сторонами, а также из имеющихся в деле доказательств.

Поскольку условиями договора определен срок оплаты Обществом основного долга и начисленных процентов, Общество обязано было возвратить указанные суммы и уплатить проценты до 30.08.2021 и 30.08.2022 соответственно.

Таким образом, в указанные даты Администрации должно было быть известно как о нарушении своего права, так и о лице, его нарушившем, и она имела право выбора способа защиты: требовать от Общества оплаты стоимости объекта или требовать в судебном порядке расторжения договора в связи с его существенными нарушениями с соответствующими последствиями (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12.03.2020 № 304-ЭС19-21956, при одном и том же нарушении права выбор способа его защиты не должен приводить к возможности изменения исчисления срока исковой давности. Иной подход позволил бы манипулировать  институтом исковой давности в ущерб принципу правовой определенности в гражданско-правовых правоотношениях.

Обстоятельства, касающиеся правильного определения начала течения срока исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи, имеют значение для рассмотрения настоящего иска вне зависимости от избранного Администрацией способа защиты нарушенного права.

Платежными поручениями от 14.04.2025 № 232, № 233 Обществом произведена оплата с указанием назначения платежа (основной долг по сроку уплаты 30.08.2022 и процентов по статье 395 ГК РФ). Таким образом, денежное обязательство по сроку уплаты 30.08.2022 прекращено его фактическим исполнением.

Дата внесения последнего просроченного Обществом платежа по договору согласно графику - 30.08.2021; с иском в суд Администрация обратилась 03.07.2025. Следовательно, срок исковой давности по заявленным требованиям Администрацией пропущен.

Неисполнение Обществом обязательства по оплате стоимости объекта и факт того, что договор является действующим, сами по себе не могут служить основанием для исчисления срока исковой давности в ином порядке, чем было установлено решением суда по делу № А13-1344/2025.

Условие о сохранении действия договора до полного исполнения обязательств, предусмотренное пунктом 6.1 договора не влияет на исчисление срока исковой давности и не продлевает его течение, а лишь устанавливает период применимости к отношениям сторон условий договора (статья 425 ГК РФ).

Наличие у истца права на предъявление в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ иска о расторжении договора в связи с тем, что он является действующим, а Общество оставило без ответа предложение о расторжении договора, не свидетельствует о возможности удовлетворения такого иска, когда нарушение условий договора, влекущее в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ его расторжение в судебном порядке, имело место за пределами срока исковой давности.

К требованию о расторжении договора в связи с нарушением его условий покупателем, который не оплатил в определенный договором срок соответствующие суммы основного долга и процентов, подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности, который исчисляется с момента получения Администрацией информации о нарушении права.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации о расторжении договора купли-продажи недвижимости и обязании вернуть в муниципальную собственность недвижимое имущество.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области,

р е ш и л:

отказать в иске.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                                   И.В. Попова