Решение от 23 июля 2024 г. по делу № А63-22919/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Ставрополь. Дело № А63-22919/2023

23 июля 2024 года.

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме 23 июля 2024 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чуприковым И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело исковому заявлению с заявлением ФИО1, г. Пятигорск, ОГРНИП <***>, к администрации Георгиевского городского округа, г. Георгиевск, о признании незаконным отказа в расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка без торгов, выраженного в письме от 29.09.2023 № 07-03/10280, в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края обратился индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Пятигорск (далее – предприниматель, ФИО1), к администрации Георгиевского городского округа, г. Георгиевск (далее – администрация), о признании незаконным отказа в расторжении договора аренды от 23.11.2020 № 4.202-62, предоставлении земельного участка без торгов, выраженного в письме от 29.09.2023 № 07-03/10280.

Заявление мотивировано изменением статуса индивидуального предпринимателя, государственной регистрацией решения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, предусматривающего право предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов на основании статьи 10.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), завышенной годовой арендной платой, поскольку земельный участок предоставлен на торгах.

Администрация в отзыве на заявление поддержала правовое обоснование, изложенное в оспариваемом отказе, указывала на отсутствие оснований, предусмотренных статьями 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В силу пункта 7 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, пункта 1 статьи 34 Закона Ставропольского края от 09.04.2015 № 36-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» (далее – Закон № 36-кз) при площади испрашиваемого земельного участка 180 026 кв.м, не соответствующей установленным законом субъекта Российской Федерации предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, основания для предоставления испрашиваемого земельного участка в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьей 10.1 Закона № 101-ФЗ.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание представителей не направляли, надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, ходатайств об отложении судебного заседания на другой срок, возражений о рассмотрении дела в отсутствие представителей не заявляли.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть данный спор в отсутствие сторон по имеющимся доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности, с учетом относимости, допустимости и достаточности, суд счел необходимым отказать в удовлетворении требований предпринимателя по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола от 11.11.2020 № 28 комиссии администрации с предпринимателем 23.11.202 сроком на 10 лет заключен договор аренды № 4.2020-62 земельного участка общей площадью 180 026 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:25:000000:8303, адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, Георгиевский городской округ, Лысогорская территория, 76, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

29 августа 2023 года предпринимателем принято решение о создании крестьянского (фермерского хозяйства) (далее – КФХ), о чем 30.08.2023 имеется запись государственной регистрации 423265100892140 в ЕГРИП, с основным видом деятельности 01.11. Выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур.

Режимом налогообложения созданного КФХ выбрана система налогообложения для сельскохозяйственных производителей (единый сельскохозяйственный налог), о чем в налоговый орган подано соответствующее уведомление.

Поскольку Федеральным законом от 14.07.2022 № 316-ФЗ в Закон № 101-ФЗ введена статья 10.1, пунктом 1 которого предусмотрено, что гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство наряду со случаями, предусмотренными статьей 10 Закона 101-ФЗ и статьей 39.18 Земельного кодекса, вправе получить в аренду без проведения торгов земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, ФИО1 обратилась в администрацию с заявлением, согласно которому просила расторгнуть договор аренды от 23.11.2020 № 4.2020-62 от 23.11.2020 земельного участка; предоставить КФХ ФИО1 в аренду без торгов земельный участок общей площадью 180 026 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:25:000000:8303 адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, Георгиевский городской округ, Лысогорская территория, 76, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

Письмом от 29.09.2023 № 07-03/10280 предпринимателю отказано в расторжении договора аренды и предоставлении данного земельного участка на основании статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ в связи с тем, что по условиям подпункта 6.2 пункта 6 договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 23.11.2020 № 4.2020-62 договор может быть расторгнут по соглашению сторон, соглашение сторон ло расторжению договора не достигнуто, так как у арендодателя отсутствуют основания для расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется только по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации.

В заключении договора аренды без торгов отказано на основании подпункта 1 пункта 7 статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ поскольку площадь земельного участка, указанного в заявлении не соответствует установленным законом субъекта Российской Федерации предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Полагая, что отказ в расторжении договора аренды и предоставлении этого же земельного участка без торгов, не соответствует закону и нарушает права предпринимателя, ФИО1 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Оценивая правомерность заявленных требований, суд первой инстанции исходит из следующего. Часть 1 статьи 420 ГК РФ устанавливает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой данным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право па одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатсль) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция, согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, по и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его расторжении или изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства).

В соответствии с нормой части 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.

В договоре аренды от 23.11.2020 № 4.2020-62 такое условие джля арендатора не определено.

Как установлено выше, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

На основании протокола от 11.11.2020 № 28 заседания комиссии по подготовке и проведению аукционов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков. находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, администрация с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, заключили договор по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 180 026 кв.м, относящийся к категории земель - «земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером 26:25:000000:8303. адрес (местоположение): Российская Федерация. Ставропольский край. Георгиевский городской округ, Лысогорская территория. 76, имеющий вид разрешённого использования - «для сельскохозяйственного производства», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на Участок.

Пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается с 23.11.2020 по 22.11.2030.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за устанавливается в соответствии с протоколом от 11.11.202 № 28 заседания комиссии по подготовке и проведению аукционов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков. находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков. государственная собственность на которые не разграничена и составляет 447 292,00 руб. в год.

Действительно, в свою очередь, размер арендной платы за земельный участок, предоставленный без проведения торгов, устанавливается в соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, согласно которому, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. К числу таких принципов, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Размер арендной платы за аренду земельного участка по договору, заключенному на торгах, превышает размер арендной платы, который бы уплачивался предпринимателем на основании положений действующего регионального законодательства (постановление Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов») при заключении договора аренды по правилам статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ.

С 01.01.2023 вступили в силу положения Закона № 316-ФЗ, которыми Закон № 101-ФЗ дополнен статьей 10.1, определяющей особенности предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство наряду со случаями, предусмотренными статьей 10 данного закона и статьей 39.18 Земельного кодекса, вправе получить в аренду без проведения торгов земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (пункт 1 статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ).

Предоставление гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (пункт 2 статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ).

Подпунктом 1 пункта 7 статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ определено, что орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии наряду с основаниями, предусмотренными статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе по основанию, если площадь земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (далее - земельный участок, указанный в заявлении), или площадь земельных участков, предоставленных гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, с учетом земельного участка, указанного в заявлении, не соответствует установленным законом субъекта Российской Федерации предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Закона № 36-кз предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых в соответствии с Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, устанавливаются следующие: максимальный - 2 500 гектаров, минимальный - 30 гектаров.

Действие части 1 данной статьи не распространяется на размеры земельных участков, предоставляемых крестьянским (фермерским) хозяйствам, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков.

Согласно данным ЕГРЮЛ ФИО1 с 30.08.2023 является индивидуальным предпринимателем (принято решение о создании КФХ) с основным видом деятельности выращивание зерновых (кроме риса), зерно-бобовых культур и семян масличных культур.

Исключения, установленные статьей 34 Закона № 36-ФЗ, в данном случае не распространяются на определение предельного размера испрашиваемого предпринимателем земельного участка.

Довод предпринимателя о том, что администрацией при определении предельного размера испрашиваемого земельного участка не учтена совокупная площадь земельных участков, предоставленных на основании двух договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 26:25:000000:8303, 26:25:000000:8305 (по договору аренды от 23.11.2020 № 4.2020-62 площадь земельного участка 180 026 кв.м, по договору аренды от 23.11.2020 № 4.2020-63 площадь земельного участка 133 670 кв.м), судом отклонен в связи со следующим.

Как указано выше, в пункте 7 статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ определено, основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду является не соответствие, в том числе площади земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (далее - земельный участок, указанный в заявлении), или площади земельных участков, предоставленных гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, с учетом земельного участка, указанного в заявлении, не соответствует установленным законом субъекта Российской Федерации предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Предприниматель ссылается на совокупность площадей предоставленных ему на основании договоров аренды от 23.11.2020 № 4.2020-62 (площадь земельного участка 180 026 кв.м), от 23.11.2020 № 4.2020-63 (площадь земельного участка 133 670 кв.м).

При этом данные договоры заключены с предпринимателем, ранее не обладающим статусом КФХ, и не для осуществления деятельности КФХ, заключены на торгах с целью использования в сельскохозяйственной деятельности.

В заявлении о расторжении договора аренды, заключенного на торгах и заключении нового договора аренды в соответствии со статьей 10.1 Закона № 101-ФЗ, ФИО1, указан земельный участок с кадастровым номером 26:25:000000:8303, площадь испрашиваемого земельного участка - 180 026 кв.м.

Доказательств предоставления ФИО1 иного земельного участка в аренду без проведения торгов для деятельности КФХ, не имеется.

Одновременно с расторжением двух договоров и последующем заключении договоров аренды на основании статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ для осуществления деятельности КФХ предприниматель не обращался.

Как видно из заявления предпринимателя, направленного в администрацию и искового заявления, направленного в арбитражный суд, целью расторжения договора аренды являлось заключение нового договора аренды того же земельного участка, но на иных условиях, а не исключение данного земельного участка из сельскохозяйственной деятельности предпринимателя.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в обоснование доводов документы, исходя из предмета и основания заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, сложившейся судебно-арбитражной практикой по рассматриваемому вопросу, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины полностью относятся на комитет и администрацию.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Русанова В.Г.