Постановление от 29 сентября 2025 г. по делу № А40-164468/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва 30.09.2025 Дело № А40-164468/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 29.09.2025 Полный текст постановления изготовлен 30.09.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Красновой С.В., судей Аталиковой З.А., Лазаревой И.В.

при участии в заседании:

от ООО "Профподход": ФИО1 по дов. от 18.06.2024,

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО2 по дов. от 02.07.2025 (онлайн),

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, ООО "Профподход"

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2025 по делу № А40-164468/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью "Профподход" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласия

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Профподход" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым

заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/2, общей площадью 109,5 кв. м, с кадастровым номером 77:03:0006025:11060.

Судом принято уточнение исковых требований, в соответствии с которым истец просил урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/2, с кадастровым номером 77:03:0006025:11060, общей площадью 109,5 кв. м, изложив пункт 3.1, абзац 3 пункта 3.4 договора в следующей редакции:

- пункт 3.1, абзац 1 договора: "Цена Объекта составляет 10 470 000 (Десять миллионов четыреста семьдесят тысяч) рублей, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

В счет цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 1 422 000 (один миллион четыреста двадцать две тысячи) рублей.

С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате цена объекта составляет 9 048 000 (Девять миллионов сорок восемь тысяч) рублей 00 копеек, является окончательной и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется";

- пункт 3.4, абзац 3 договора: "Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 107 714 (сто семь тысяч семьсот четырнадцать) рублей 29 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.03.2025 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2025 решение Арбитражного суда города Москвы от 14.03.2025 изменено.

Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/2, общей площадью 109,5 кв. м, с кадастровым

номером 77:03:0006025:11060, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 3.1. "Цена Объекта составляет 10 470 000 (десять миллионов четыреста семьдесят тысяч руб.) в соответствие с судебной оценочной экспертизой № А40-164468/24-60-1243, выполненной ООО "Инвестиционная оценка", является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

п. 3.4. "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8 договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 124 642 руб. (сто двадцать четыре тысячи шестьсот сорок два руб.) рубля 84 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше".

Не согласившись с принятым по делу судебным актом апелляционной инстанции, стороны обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

Общество в своей кассационной жалобы просит оставить в силе решение суда первой инстанции, Департамент в своей кассационной жалобе просит урегулировать разногласия по цене и на условиях ответчика.

Определением от 03.09.2025 судебное заседание было отложено на 29.09.2025. Определением от 26.09.2025 произведена замена судьи Федуловой Л.В. на судью Аталикову З.А.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru. Отводов составу суда не поступило.

В судебном заседании представители сторон доводы и требования своих кассационных жалоб поддержали.

Изучив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 09.12.2020 № 00-01018/20, общество является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/2, общей площадью 109,5 кв. м, с кадастровым номером 77:03:0006025:11060.

05.04.2024 истец обратился к ответчику за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

14.06.2024 истцом получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/2, общей площадью 109,5 кв. м, с кадастровым номером 77:03:0006025:11060, для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно пункту 3.1 проекта договора цена объекта составила 18 033 000 руб. 00 коп. без НДС.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.05.2024 № М342-1216-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 30.05.2024 № 440/138-24, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Не согласившись с предложенной ценой, истец обратился в специализированную экспертную организацию ООО "АМР Консалтинг" для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно отчету от 25.06.2024 № 180624-01 рыночная стоимость объекта оценки составляет 6 041 667 руб. 00 коп. (без НДС).

Истец подписал договор с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости и изменения редакции пунктов 3.1 и 3.4.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2024 была назначена судебная экспертиза, согласно которой по состоянию на 05.04.2024 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/2, общей площадью 109,5 кв. м, с кадастровым номером 77:03:0006025:11060, без учета НДС, составляет: 10 470 000 руб.

Эксперт также указал на то, что в материалах дела № А40-164468/24 отсутствуют данные по перечню работ, произведенных обществом в вышеназванных помещениях, а также данные по фактическим затратам, понесенным обществом при производстве работ.

При этом, эксперт указал, что в помещения проведен капитальный ремонт уровня "Стандарт", в результате которого созданы неотделимые улучшения:

- возведение новых перегородок; - выравнивание стен и пола; - укладка новых напольных и потолочных покрытий; - прокладка электропроводки и коммуникаций; - отделочные и сантехнические работы; - установка новых дверей и окон.

Стоимость таких неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/2, общей площадью 109,5 кв. м, с кадастровым номером 77:03:0006025:11060 по состоянию на 05.04.2024, по мнению эксперта, составляет: 1 422 000 руб.

Для ответа на поставленный судом вопрос об объеме и стоимости неотделимых улучшений помещений эксперт проанализировал стоимость работ по капитальному ремонту аналогичных помещений на территории города Москвы уровня «Стандарт».

На основании изложенного суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, засчитав в счет выкупной цены помещения установленную экспертом стоимость неотделимых улучшений.

Изменяя судебный акт первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что в нарушение пунктов 2.5.12, 2.5.13 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП "Об утверждении положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" общество с заявлением, проектно-сметной документацией и финансовыми документами на получение согласия на проведение неотделимых улучшений в Департамент не обращалось, в материалы дела соответствующие доказательства не представлены.

В соответствии с пунктом 2.5.12 Положения, согласие Департамента на производство неотделимых улучшений подлежит оформлению дополнительным соглашением к соответствующему договору о передаче объекта нежилого фонда пользователю или решением собственника в отношении объектов, переданных государственным унитарным предприятиям и учреждениям города Москвы.

Таким образом, единственным документом, которым может быть согласовано производство неотделимых улучшений, согласно вышеприведенному нормативно правовому акту, является дополнительное соглашение к договору.

Из материалов дела не следует, что ответчик утверждал смету расходов и отчет о выполненных работах на сумму и обязался возмещать стоимость ремонта.

Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу, что производство работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений в габаритах договора аренды осуществляется за счет собственных средств истца.

Фактически предъявленная сумма неотделимых улучшений объекта и затрат на реконструкцию не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету, а представляет собой размер произведенных затрат на ремонт арендуемого помещения, связанные с деятельностью арендатора.

Таким образом, апелляционный суд пришел к правомерному выводу, что разногласия при заключении договора подлежат урегулированию по цене, определенной на основании судебной оценочной экспертизы - 10 470 000 руб.

Оснований для иного вывода у суда первой инстанции не было.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, суд обоснованно руководствовался результатами экспертного заключения в части определения стоимости выкупаемого помещения, соответствующего требованиям процессуального законодательства, законодательства об оценке, признав его надлежащим доказательством по делу.

Суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта суд установил все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.

Доводы, приведенные в кассационных жалобах, свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2025 по делу № А40-164468/2024 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья С.В. Краснова

Судьи З.А. Аталикова

И.В. Лазарева