Решение от 16 июля 2019 г. по делу № А41-32376/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-32376/19
16 июля 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 25 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Богатиной Ю.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «Профит-Проект» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа Коломна Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным начисления арендной платы за период с 01.01.2017 по 01.10.2018 по договора аренды от 01.07.2008 № 222/2008-пер, от 07.05.2009 № 103/2008-пер, от 15.03.2013 № 54/2013,

при участии представителей сторон согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «Профит-Проект» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Коломна Московской области с требованием о признании незаконным начисления арендной платы по договорам аренды от 01.07.2008 № 222/2008-пер, от 07.05.2009 № 103/2008-пер, от 15.03.2013 № 54/2013 за период с 01.01.2017 по 01.10.2018.

В судебном заседании суд в соответствии со статьей 49 АПК РФ принял уточнения исковых требования, в соответствии с которыми просит уменьшить задолженность по договорам аренды от 01.07.2008 № 222/2008-пер, от 07.05.2009 № 103/2008-пер, от 15.03.2013 № 54/2013 за период с 01.01.2017 по 01.10.2018 по арендной плате на 4609317,99 руб. и по неустойке на 1471243,76 руб.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме с учетом принятых уточнений, представил в материалы дела дополнительные документы. Представитель ответчика по требованиям возражал согласно письменному отзыву.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, по договорам аренды от 07.05.2008 № 103/2008-пер и от 15.03.2013 № 54/2013 ООО «Профит-Проект» предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 50:57:0050405:33 площадью 8700 кв.м и 50:57:0050405:18 площадью 168 кв.м с видом разрешенного использования – для строительства комплекса общественных зданий многофункционального назначения. По договору аренды от 01.07.2008 № 222/2008-пер. обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:57:0050405:34 площадью 4291 кв.м с видом разрешенного использования – под строительство гостевой многоярусной автостоянки.

Как указывается сторонами, срок аренды – до 31.12.2018.

На основании указанных договоров Администрацией городского округа Коломна Московской области за период с 01.01.2017 по 01.10.2018 начислена арендная плата в размере 4609317,99 руб. и неустойка в сумме 1471243,76 руб.

Из материалов дела также усматривается, что ООО «Профит-Проект» арендует земельные участки с кадастровыми номерами 50:57:0050405:33, 50:57:0050405:18, 50:57:0050405:34 с целью реализации проекта строительства комплекса общественных зданий многофункционального назначения.

Между тем, Постановлением Правительства Московской области от 24.10.2016 № 776/37 утвержден проект планировки территории для строительства транспортно-пересадочного узла «ФИО2». Постановлением Правительства Московской области от 20.03.2014 № 168/9 «О развитии транспортно-пересадочных узлов на территории Московской области» земельные участки, находящиеся в аренде у ответчика, вошли в зону проектирования транспортно-пересадочного узла «ФИО2» областного значения, подлежащего развитию.

При этом виды разрешенного использования участков: «для строительства гостевой многоярусной автостоянки», «для строительства комплекса зданий многофункционального назначения» не соответствуют назначению участков по ППТ и ПЗЗ. Согласно ППТ и ПЗЗ участки относятся к зоне транспорта.

Следовательно, вид разрешенного использования земельных участков - «для строительства комплекса зданий многофункционального назначения», «для строительства гостевой многоярусной автостоянки» не соответствует Классификатору видов разрешенного использования земельных участков земля под объекты ТПУ - «Транспорт». Какое-либо строительство на участках невозможно, так как отнесение участков к транспортной зоне предусматривает строительство только объектов транспортной инфраструктуры, независимо от вида разрешенного использования участков.

В 2017 году Администрация при разработке Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) наложила ограничения, несоответствующие ранее утвержденному ППТ, территориальными зонами комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) КУРТ-120 и КУРТ-6 на территорию ТПУ «ФИО2» в части: территории зон наложенных КУРТОВ значительно выходили за рамки зон ППТ, виды разрешенного использования земельных участков данных территориальных зон не соответствовали территориальным зонам по ППТ и назначению зданий и сооружений по ППТ.

Распоряжением Главного управления культурного наследия Московской области от 29.12.2016 № 46РВ-458 «Об утверждении границы территории и режима использования территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание вокзала железнодорожной станции ФИО2, где 18 декабря 1905 г. карателями проводилась расправа над революционерами», здание железнодорожного вокзала ФИО2 (входящее в проект ТПУ «ФИО2») включен в реестр объектов культуры регионального значения, и в отношении него установлена охранная зона, исключающая строительство в радиусе 100 метров, не связанное с восстановлением утраченных исторических построек, за исключением временных построек, необходимых для проведения реставрационных работ (п. 3 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Согласно сведениям, представленным Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области и Главным управлением культурного наследия Московской области, земельные участки с кадастровыми номерами 50:57:0050405:33, 50:57:0050405:18, 50:57:0050405:34 частично расположены в защитной зоне объекта культурного наследия.


Кроме того, в соответствие с утвержденным ППТ предполагается изъятие для государственных нужд земельных участков с кадастровыми номерами: 50:57:0050405:33 и 50:57:0050405:0018 (в настоящее время объединены с присвоением кадастрового номера 50:57:0050405:612) для строительства объектов ТПУ «ФИО2», что также препятствует строительству на переданных ответчику участках.

Из материалов дела также усматривается, спорные арендованные земельные участки фактически являются привокзальной площадью, поскольку на арендуемых участках в период с расположены торговые объекты третьих лиц, на земельном участке с кадастровым номером 50:57:0050405:33 располагается автостоянка автобусов.

Данные факты также подтверждаются представленными в материалы дела актами осмотра от 29.04.2019 с приложением фотоматериалов.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО «Профит-Проект» полагает, что оснований для начисления арендной платы не имеется, размер задолженности подлежит снижению на сумму задолженности по арендной плате и пени за период с 01.01.2017 по 01.10.2018, поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 50:57:0050405:33, 50:57:0050405:18, 50:57:0050405:34 не могут использоваться по целевому назначению ввиду объективных причин и недостатков, препятствующих строительству.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Судом установлено, что по договорам аренды от 01.07.2008 № 222/2008-пер, от 07.05.2009 № 103/2008-пер, от 15.03.2013 № 54/2013 ООО «Профит-Проект» предоставлены земельные участки, прилегающие к железнодорожному вокзалу «ФИО2», с целью реализации разработанного проекта строительства комплекса общественных зданий многофункционального назначения, Постановлением Правительства Московской области от 20.03.2014 № 168/9 «О развитии транспортно-пересадочных узлов на территории Московской области» территория ТПУ «ФИО2» включена в перечень ТПУ областного значения подлежащих развитию, что повлекло изменение концепция проекта, сроки реализации проекта, стоимость проекта и возникновение значительных расходов у ООО «Профит-Проект» на разработку проекта строительства ТПУ «ФИО2» ввиду его сложности, масштабности и длительности согласований.

Вместе с тем, абзац 2 пункта 1 статьи 612 ГК РФ предусматривает, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В материалах дела не имеется и суду не представлено доказательств, что ООО «Профит-Проект» предпринимались меры по устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, равно как и по расторжению спорных договоров аренды.

Истцом также не представлено доказательств, что действия органов публичной власти по обременению земельных участков зонами с особыми условиями использования, включению земельных участков в зону развития транспортной инфраструктуры, изъятию участков признаны незаконными.

Судебными актами по делам № А41-65119/16, № А41-16780/17 подтверждается, что ООО «Профит-Проект» известно о недостатках переданного в аренду имущества с 2016 года. При этом суд отмечает, что с момента заключения договоров аренды от 01.07.2008 № 222/2008-пер, от 07.05.2009 № 103/2008-пер, от 15.03.2013 № 54/2013 строительство комплекса общественных зданий многофункционального назначения и гостевой многоярусной автостоянки не начато. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Суд также принимает во внимание, что ответчик не реализовал право на приостановление исполнения обязательства по внесению арендной платы по договорам аренды в порядке статьи 328 ГК РФ.

Суд также не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения заявленных требований об уменьшении задолженности за период с 01.01.2017 по 01.10.2018, поскольку решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-101954/18 отказано в удовлетворении иска о взыскании с общества задолженности за данные период в заявленной сумме.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования ООО «Профит-Проект» являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.


Судья Ю.Г. Богатина