Решение от 5 февраля 2019 г. по делу № А63-22886/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-22886/2017
г. Ставрополь
05 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 05 февраля 2019 года.

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Гладских Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стороженко С.Ю., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск,

к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН <***>, г. Кисловодск,

администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований МУП «Домоуправление №2», ОГРН <***>, г. Кисловодск

о признании незаконным отказ комитета, выраженный в письме № 01-15/3065 от 29.09.2016 года, в реализации преимущественного права обществу на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества по договору аренды от 30.06.2010 № 19: помещение № 4 общей площадью 14, 1кв.м, находящееся в нежилом здании с кадастровым номером 26:34:10010272, расположенном по адресу: <...>

обязать комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление» преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества: помещение № 4 общей площадью14,1 кв.м, находящееся в нежилом здании с кадастровым номером 26:34:10010272, расположенном по адресу: <...> по цене, равной рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно:

- в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемогоимущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условияхприватизации арендуемого имущества.

в отсутствие сторон, 3-го лица надлежаще извещенных о дате и времени рассмотрения дела УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск (далее – общество, заявитель) обратилось Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН <***>, г. Кисловодск (далее – комитет) администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск (далее - администрация), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований МУП «Домоуправление №2», ОГРН <***>, г. Кисловодск о признании незаконным отказ комитета, выраженный в письме № 01-15/3065 от 29.09.2016 года, в реализации преимущественного права обществу на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества по договору аренды от 30.06.2010 № 19: помещение № 4 общей площадью 14, 1кв.м, находящееся в нежилом здании с кадастровым номером 26:34:10010272, расположенном по адресу: <...> обязать комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление» преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества: помещение № 4 общей площадью14,1 кв.м, находящееся в нежилом здании с кадастровым номером 26:34:10010272, расположенном по адресу: <...> по цене, равной рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: - в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; - принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемогоимущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условияхприватизации арендуемого имущества.

Определением от 24.12.2018 дело отложено в судебное заседание на 29.01.2019.

В судебном заседании установлено, что стороны, третье лицо не явились.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя по доводам, изложенным в заявлении и обосновании заявленных требований.

От комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН <***>, г. Кисловодск, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в соответствии с действующим законодательством РФ.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, 3-го лица по имеющимся в деле документам.

В обоснование заявления общество указало, что бездействие (отказ) заинтересованных лиц по предоставлению преимущественного права приобретения в собственность арендуемого недвижимого имущества является незаконным, поскольку общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, с 2006 года непрерывно владеет и пользуется спорным имуществом на праве аренды, наличие оснований для отчуждения (приобретения) арендуемого имущества, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 №159-ФЗ), подтверждается материалами дела.

Исследовав материалы дела, суд признает уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании договоров аренды от 09.01.2008, 30.06.2010 общество является арендатором муниципального имущества: помещение №4 общей площадью 14,1 кв.м, кадастровый номер 26:34:100102:72 расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, проспект Победы 91.

Указанное нежилое помещение является муниципальной собственностью, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 04.03.2015( 26 АК 155423).

Право собственности на помещение №4, общей площадью 14,1кв.м. зарегистрировано за муниципальным образованием в составе нежилых помещений площадью 135,7 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100102:72 по адресу : <...>

16.09. 2016 года общество обратилось в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность, которое получено комитетом 19.09.2016.

Комитет, рассмотрев заявление общества письмом за № 01-15/3065 от 29.09.2016 уведомил общество об отказе в его удовлетворении, поскольку заявленный объект недвижимости в прогнозный план приватизации включен не был.

Общество, считая, что комитет уклоняется от совершения действий по предоставлению преимущественного права выкупа муниципального имущества (отказ от 29.09.2016 №01-15/3065), действий, предусмотренных часть 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ не совершает, обратилось с заявлением в суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может признать ненормативный правовой акт государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица недействительным при наличии двух условий: несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится следующее разъяснение: основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон №209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона №209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона №209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона №209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Пунктом 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ определено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, заявитель относится к категории субъектов малого предпринимательства. Это обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и не оспаривается заинтересованными лицами.

Доказательств наличия задолженности заявителя по арендным платежам в материалы дела не представлено, площадь арендуемого помещения не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Доводы заинтересованных лиц о наличии задолженности по арендной плате судом отклоняются. В материалах дела имеются акт сверки расчетов по договору от 30.06.2010 по состоянию на 31.12.2016, из которого следует, что на момент обращения с заявлением о выкупе имущества (16.09.2016) у общества отсутствовала задолженность по оплате арендных платежей, имелась переплата.

Суд не принимает довод заинтересованных лиц о ничтожности заключенного договора аренды со ссылками на положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Из пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в редакции Федерального закона от 30.06.2008 №108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Названные изменения вступили в силу 02.07.2008.

Приведенные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 22.12.2015 №302-КГ15-11186, от 26.04.2016 №302-КГ15-18993, от 27.07.2016 №302-КГ16-2160.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

При применении положений статьи 3 Закона №159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе, и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

В материалах дела отсутствуют доказательства уведомления общества о расторжении договора до истечения срока действия договоров. Таким образом, договор от 30.06.2010 пролонгирован на неопределенный срок и является действующим, что подтверждается дополнительным соглашением от 15.01.2016 (01.01.2015 по 31.12.2016). Имущество находится беспрерывно во владении и пользовании общества, договор не расторгнут в установленном порядке.

В процессе рассмотрения дела комитетом не было доказано то, что имущество, используемое арендатором по заключенным с ним договорам, фактически передавалось в хозяйственное ведение МУП «Домоуправление №2», и у него в установленном законом порядке возникло право хозяйственного ведения на это имущество.

Свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности на заявленное имущество не содержат сведений об обременении права муниципальной собственности правом хозяйственного ведения на это имущество.

Невключение спорного объекта в прогнозный план приватизации не может служить основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых обществом помещений, поскольку с 01.01.2009 (после вступления в силу положений статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ) субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, вправе по своей инициативе направить уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества. С указанной даты включение объекта в прогнозный план приватизации не требуется.

Обществом соблюдены все условия, установленные Законом №159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Перепиской сторон, представленной в материалы дела, подтверждается факт неоднократных обращений заявителя с предложением о выкупе заявленного муниципального помещения.

Таким образом, поскольку заявитель соответствует установленным статьей 3 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ требованиям, а основания для отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствуют, то заинтересованное лицо после получения заявления было обязано осуществить действия, указанные в части 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, однако таких действий не совершили.

Судом установлено, что по смыслу законодательства, помещение считается обособленным, если оно ограничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, ограничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, не используется для доступа в иное помещение. Спорное помещение № 4 общей площадью 14,1 кв. м, расположенное по адресу: <...> соответствует всем предъявленным требованиям. Из технического паспорта следует, что оно расположено на первом этаже здания, имеет каменные и саманные стены, автономное отопление, отдельный вход через место общего пользования – коридор, его расположение в здании позволяет обустроить отдельный вход через оконный проем.

Указанным помещением можно владеть, пользоваться и распоряжаться, не затрагивая при этом прав владения, пользования и распоряжения другими помещениями в здании, кроме помещений общего пользования. При этом заинтересованными лицами не опровергнута возможность формирования испрашиваемого помещения № 4 в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

С учетом изложенного, судом установлено, что установленные нормами Закона №159-ФЗ условия для реализации обществом права на приватизацию арендуемых помещений являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах отказ (бездействие) заинтересованного лица в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение в собственность помещение №4, общей площадью 14,1 кв.м, кадастровый номер 26:34:100102:72, не соответствует требованиям Закона №159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя, а потому заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с абзацем 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Указание на обязанность государственного органа совершить определенные действия, устранив тем самым допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а является способом устранения нарушенных прав и элементом резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2011 по делу №А29-1230/2010).

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает, что комитету для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя надлежит совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. Совершение указанных действий является необходимым и достаточным для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на комитет.

Руководствуясь статьями 3, 9 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьями 110, 167-180, 198, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

уточненные требования общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск, удовлетворить.

Признать незаконным отказ комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, выраженный в письме № 01-15/3065 от 29.09.2016 года, в реализации преимущественного права обществу на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества по договору аренды №19 от 30.06.2010: помещение №4, общей площадью 14,1 кв.м кадастровый номер 26:34:100102:72, расположенное по адресу: <...>

Обязать комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***> устранить нарушение права и предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества – помещение №4, общей площадью 14,1 кв.м кадастровый номер 26:34:100102:72, расположенное по адресу: <...> по цене, равной рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление», ОГРН <***>, г. Кисловодск судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.В. Гладских