Решение от 21 декабря 2022 г. по делу № А53-11391/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-11391/20
21 декабря 2022 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2022 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой» (ИНН <***>) о взыскании, при участии третьих лиц, не заявляющих самостотельных требований относительно предмета спора, Федеральное казенное учреждения «Федеральное управление автомобильных дорог, Министерство транспорта Ростовской области», Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска

при участии:

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности от 15.11.2022,

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности от 30.06.2022,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой», (далее – Общество, ООО «Батайск-Строй») о взыскании задолженности по договору аренды №4940 от 22.03.2011 по арендной плате за период с 01.10.2018 от 31.12.2020 в размере 7 648 202,30 руб., пени в размере 407 790 руб. за период с 21.03.2013 по 31.12.2020 (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФКУ "Управление автомобильной магистрали Москва - Волгоград Федерального дорожного агентства", министерство транспорта Ростовской области и управление по архитектуре и градостроительству города Батайска.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2021 , оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.10.2021 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются отзывы на исковое заявление.

В судебном заседании 07.12.2022 объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 14 час. 00 мин. 14.12.2022.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом города Батайска (арендодатель) и ООО «Универсал-2» (арендатор) заключен договор аренды № 4940 от 22.03.2011, в соответствии с которым арендатору передан земельный по адресу: ш. Западное, 6, г. Батайска, с кадастровым номером 61:46:0000000:42, площадью 17391 кв.м, разрешенный вид использования – для строительства комплекса по обслуживанию автотранспорта.

Срок договора аренды с 16.03.2011 до 16.03.2014.

Согласно п.4.4.3 договора аренды арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленным договором, арендную плату.

Согласно пп. 3.1-3.3 договора аренды арендатор должен вносить арендную плату ежеквартально, равными частями в срок до 20 числа последнего месяца отчетного квартала, (т.е. до 20 марта, до 20 июня, до 20 сентября и до 20 декабря).

На основании договора уступки прав аренды земельного участка от 24.12.2012 права арендатора перешли к ООО "Батайск-Центр".

В период действия договора аренды ответчиком не надлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы.

Как указывает истец, в период действия договора аренды от 22.03.2011 № 4940 ответчиком ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы так за период с 01.10.2018 от 31.12.2020 задолженность по арендной плате составила 7 648 202,30 руб.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера иевнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, которые за период с 21.03.2013 по 31.12.2020 составили 407 790 руб.

Направленная ответчику Комитетом претензия от 25.02.2020 № 51.5.3/95 об уплате сложившейся задолженности по арендной плате и пени оставлена ответчиком без ответа.

В вышеуказанной претензии Комитетом предлагалось ответчику оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, а в случае не оплаты расторгнуть договор аренды земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Ответчик в обоснование возражений на иск указал, что земельный участок с кадастровым номером 61:46:0000000:42, предоставленный арендатору по договору от 22.03.2011 № 4940 (в редакции соглашения от 01.07.2016), не может быть использован последним по назначению (отсутствуют подъездные пути, дорога по ул. Куйбышева не примыкает к земельному участку, возможности въезда/выезда нет, участок окружен дорогами).

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:46:0000000:42 предоставлен в аренду ООО «Универсал-2» по договору от 22.03.2011 № 4940 во исполнение постановления администрации города Батайска от 16.03.2011. Согласно указанному постановлению в отношении спорного участка прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО «Универсал-2» путем его предоставления в аренду для строительства комплекса по обслуживанию автотранспорта.

При заключении договора аренды участок передан во владение арендатору по акту. Ответчик приобрел права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:46:0000000:42 в декабре 2012.

В июле 2016 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее изменение вида использования участка.

ООО "Батайск-Строй" подано заявление о выдаче разрешения на строительство от 05.04.2017 однако разрешение на строительство не выдано.

Доступ к земельному участку с кадастровым номером 61:46:0000000:42 проходит через другой земельный участком с кадастровым номером 61:46:001090162917, общей площадью 56662 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с требованиями действующего законодательства и заключенного договора аренды, при подготовке проектной документации было установлено, что подъездные пути к указанному земельному участку отсутствуют, дорога по ул. Куйбышева не примыкает к земельному участку и возможности въезда или выезда нет.

По инициативе и за счет ответчика был разработан Топографический план территории Бизнес Парка "Парус" (включающей арендованный участок) с безвозмездной передачей геоданных в Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска (включен в ИСОГД 15.02.2017), разработан технический план (схема) подъездов (съездов и выездов на земельный участок с окружающих дорог.

Однако, при попытках получить технические условия для обустройства подъездов (съездов или выездов), либо подземного перехода к земельному участку, выяснилось, что транспортную инфраструктуру участка составляют участки автомобильных дорог федерального значения общего пользования А-135.

Также, из материалов дела видно, что ответчиком в адрес истца неоднократно направлялись письма с требованием о решении вопроса о согласовании съезда на земельный участок и обеспечения на него доступа.

Вместе с тем, до настоящего времени доступа к участку не имеется, устройство съездов к нему не согласовано.

В материалы дела представлена схема расположения земельного участка, из которого видно, что участок со всех сторон окружен дорогами, съезда к участку не имеется.

Автомобильная дорога общего пользования федерального значения А-135 подъездная дорога от автомобильной дроги м-4 "Дон" к г. Ростову-на-Дону, Западный подъезд, находится в оперативном управлении ФКУ Упрдор Москва-Волгоград, которое привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Из письма ФКУ Упрдор Москва-Волгоград от 20.11.2019 следует, ООО "Батайск-Строй" было отказано в согласовании устройства примыканий к автомобильной дороги общего пользования для организации доступа к земельному участку с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 в связи с тем, что в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 28.09.2009 №767 "О классификации автомобильных дорог в Российской Федерации" в части соблюдения минимально допустимых расстояний: устройство новых примыканий к автомобильной дороги общего пользования федерального значения 1В технической категории допускается не чаще, чем через пять километров.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Абзацем вторым пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса закреплено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.

Доказательства создания арендодателем таких условий, которые привели к невозможности достижения цели аренды (статья 328, пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса), ответчиком не представлены.

Изложенное исключает обоснованность доводов ответчика о том, что земельный участок не был передан во владение арендатору, а также об отсутствии оснований для взыскания с общества долга по арендной плате и неустойки.

Отменяя судебные акты судом первой и апелляционной инстанции Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 25.10.2021 указал, что суду следует дать надлежащую оценку доводам истца о передаче арендатору владения участком и об осведомленности ответчика относительно существующих ограничений в его использовании, обсудить вопрос о назначении по делу экспертизы в целях проверки довода о невозможности организации доступа к земельному участку, установить момент, когда арендатор утратил возможность использования земельного участка в соответствии с целью его предоставления.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции определением суда от 27.04.2022 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено экспертам Центра судебных экспертиз по Южному округу ФИО4 и ФИО5.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1) Возможно ли обустройство съезда/выезда на земельный участок с кадастровым номером 61:46:00000:42, общей площадью 17391 кв.м, расположенный по адресу: <...>, в том числе с земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0000000:50 и 61:46:0000000:51;

2) Определить соответствует ли участки дороги, граничащие с указанным в вопросе № 1 земельным участком, необходимым параметрам для обустройства примыкания.

В соответствии с заключением эксперта № 252\22 от 19.09.2022 с технической точки зрения, обустройство съезда/выезда на земельный участок с КН 61:46:0000000:42 (единое землепользование), состоящей из 2 контуров: контур 61:46:0010901:145 и контур 61:46:0010602:56, общей площадью 17391 кв.м, расположенный по адресу: <...>, в том числе с земельных участков с кадастровыми номерами 61:46:0000000:50 и 61:46:0000000:51, технически возможно с автодорог, образующих вершину данного Д-видного участка местности, при условии соблюдения требований Правил дорожного движения РФ и иных указанных нормативно-правовых актов в сфере обеспечения безопасности дорожного движения, а также норм проектирования на основе технико-экономического сопоставления вариантов с учетом категорий пересекающихся дорог, пропускной способности, безопасности и удобства движения по ним, стоимости строительства, затрат времени пассажиров, транспортных и дорожно-эксплуатационных расходов, стоимости отводимых под строительство земель и установления сервитута на части земельного участка с КН 61:46:0010901:2917. Проведенным исследованием каких-либо несоответствий, препятствующих обустройству примыкания, на граничащих участках не выявлено.

Таким образом, экспертным заключением прямо подтверждено отсутствие факта невозможности использования земельного участка по назначению, следовательно, отсутствует необходимость в установлении момента возникновения невозможности использования земельного участка.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, является достаточно ясным и полным, не вызывают сомнений в его обоснованности, а противоречий, исключающих однозначное толкование выводов эксперта, не установлено, суд приходит к выводу, что судебная экспертиза, результаты которой отражены в заключение эксперта, является надлежащим доказательством по настоящему делу.

Оплачивая арендную плату на протяжении длительного срока аренды, ответчик конклюдивно подтверждал использования земельного участка.

Ответчик не согласился с выводами судебного эксперта, просил вызывать в судебное заседание эксперта для дачи объяснений.

Ходатайство ответчика о вызове экспертов в судебное заседание отклоняется, поскольку заключение эксперта от 19.09.2022 является однозначным и не вызывает неясностей при его прочтении, не усматривается двойственное толкование ответов на поставленные вопросы.

То обстоятельство, что ответчику было отказано в согласовании устройства примыканий к автомобильной дороги общего пользования для организации доступа к земельному участку с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 не является основанием для признания невозможности организации доступа к земельному участку. Ответчик не лишен возможности защищать свои права, в том числе путем обжалования в суд решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций в порядке, предусмотренном главной 24 АПК РФ.

На основании вышеизложенного, с учетом того, что доказательств выполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности за период с 01.10.2018 от 31.12.2020 в размере 7 648 202,30 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Комитетом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 407 790 руб. за период с 21.03.2013 по 31.12.2020.

На основании статей 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Факт просрочки установлен судом, доказательств внесения арендной платы в материалы дела не представлено.

В этой связи суд считает требования о взыскании пени обоснованными. Расчет размера задолженности по арендной плате и пени за нарушение обязательств судом признан верным, произведенным с учётом положений договора аренды, с применением верных ключевых ставок.

При таких обстоятельствах, требования истца признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство ответчика о вызове эксперта отклонить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой» в пользу Комитета по управлению имуществом города Батайска 7 648 202,30 руб. задолженность по арендной плате, 407 790 руб. неустойки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БатайскСтрой» в доход федерального бюджета 63 280 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


СудьяО.П. Захарченко