Решение от 31 октября 2023 г. по делу № А40-47229/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


г. Москва Дело № А40-47229/23-50-381

31.10.2023 г.


Резолютивная часть решения объявлена 16.10.2023г.

Полный текст решения изготовлен 31.10.2023г.


Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления делами Президента Российской Федерации (103132, <...>, п. 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2002, ИНН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙГРУППСЕРВИС" (115054, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.10.2002, ИНН: <***>)

третье лицо: Международный банк Санкт-Петербурга (Акционерное общество) (194044, <...>, лит. А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № А/13-188з от 28.06.2013г. в размере 24 996 778 руб. 85 коп., пени в размере 6 892 112 руб. 81 коп.,


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности № УДИ-1701 от 05.05.2023 г.

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 06.07.2023 г.

от третьего лица: ФИО4 по доверенности № 78АБ3838531 от 24.08.2023 г.



У С Т А Н О В И Л:

Управление делами Президента Российской Федерации обратилось в суд с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙГРУППСЕРВИС" о взыскании долга в размере 24 996 778 руб. 85 коп., пени в размере 6 892 112 руб. 81 коп., ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка № А/13-188з от 28.06.2013г., на положения ст.ст. 309, 310, 329, 330, 606, 614 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Международный банк Санкт-Петербурга (Акционерное общество).

Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных истцом требований, мотивы изложены в письменном отзыве.

Представитель третьего лица в судебное заседание явился, поддержал позицию ответчика, мотивы изложены в письменном отзыве.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора от 28.06.2013 № А/13-188з аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (далее - Договор), заключенного между Управлением делами Президента Российской Федерации (далее - арендодатель, Истец) и ООО «СТРОЙГРУППСЕРВИС» (далее - арендатор, Ответчик), во временном владении и пользовании Ответчика находится земельный участок площадью 2 507 кв.м,с кадастровым номером 77:01:0006014:62, расположенный по адресу: <...> (далее - Участок).

Размер годовой арендной платы установлен в п. 3.1. Договора и составляет 18 400 140,00 рублей или 4 600 035,00 руб. в квартал.

Согласно иска, арендная плата была определена на основании отчета об определении рыночной стоимости участка от 05.06.2013 № 1-04.06О/13 и рассчитана по формуле, содержащейся в п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила) (в редакции, действующей на момент заключения договора).

В соответствии с п. 3.3 Договора арендная плата вносится ежеквартально в полном объеме не позднее 5-го числа первого месяца квартала.

Вместе с тем, истец ссылается на то, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендных платежей по Договору, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена норма, обязывающая арендаторов своевременно уплачивать арендные платежи в порядке и в сроки определенные договором.

Пунктом 3.5. Договора установлено, что арендная плата ежегодно изменяется арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции или в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, что полностью соответствует требованиям п. 8 Правил. Изменение арендной платы производится на основании уведомления арендодателя, направляемого арендатору по почте заказным письмом, и являющегося неотъемлемой частью Договора.

В соответствии с п. 10 Правил в редакции от 30.10.2014, действовавшей на дату заключения договора и до 12.08.2017, по договору, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка допускалась 1 раз в год. В этом случае размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 Правил, не применялся.

С учетом изменений, внесенных в Правила Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, с 12.08.2017 изменение арендной платы по такому договору в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка возможно не чаще одного раза в 5 лет.

Как следует из иска, в 2016 году (до изменений в Правила) независимым оценщиком ЗАО «Международный центр оценки» по заказу Истца был подготовлен отчет от 14.06.2016 № 187/16, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 480 647 054 рублей, что также нашло отражение в решении Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2018 по делу № А40-66975/17, оставленном без изменения вышестоящими судебными инстанциями. Из мотивировочной части решения следует, что начиная с 3 квартала 2016 года размер годовой арендной платы по Договору определяется на основании указанного выше отчета и составляет 48 064 705,40 руб. (12 016 176,35 руб. в квартал).

С учетом пересмотра арендной платы в 2016 году в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, изменение размера арендной платы в 2017-2022 гг. осуществлялось на размер уровня инфляции на основании уведомлений от 29.12.2018 № УДИ-5234, от 17.01.2020 № УДИ-169, от 25.12.2020 № УДИ-5599 и от 29.12.2021 № УДИ-5325.

Согласно уведомлению от 29.12.2021 № УДИ-5325 с 01.01.2022 годовой размер арендной платы составляет 55 687 781,09 руб., с учетом уровня инфляции в размере 4,0%.

Согласно расчета истца, задолженность ответчика по арендной плате за III и IV кварталы 2022 года составляет 24 996 778,85 руб.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,2% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчета истца, сумма пеней, начисленных в соответствии с п. 5.2. Договора за нарушение Ответчиком порядка и сроков внесения арендных платежей за период с 05.07.2022 по 26.12.2022 составляет 6 892 112,81 руб.

В соответствии со ст. 309 и ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, ввиду следующего.

Стороны согласно ст.ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Размер арендной платы по Договору рассчитывается согласно п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582.

При этом, с 12.08.2017 г. Правила действовали в редакции Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 г. №531 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. №582».

Согласно п. 6 Правил, в действующей редакции, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пп. 3-5 Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В случае уточнения предусмотренных пп. 3, 5 и 6 Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год (абзац второй п. 8 Правил).

Управление делами Президента Российской Федерации в нарушение требований п. 8 Правил, самостоятельно перерасчет арендной платы в соответствии с новой редакцией п. 6 Правил не произвело. Данный перерасчет выполнен при рассмотрении Арбитражным судом города Москвы дела №А40-163141/2019-127-1407 по иску Арендодателя к Арендатору о взыскании задолженности по арендной плате за период I-IV кв. 2018 г. по тому же договору аренды.

Согласно заключению АНО «Многофункциональное Судебно-экспертное Бюро» №53-ОЭ-20 от 20.07.2020 г., выполненному на основании Определения Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2019 г. по делу №А40-163141/2019-127-1407, рыночная стоимость права аренды земельного участка, площадью 2 507,00 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0006014:62, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01 января 2018 г. на период с 01 января 2018 г. по 28 июня 2062 г. составляет 242 923 933,00 руб. Указанный период времени включает в себя 44 года, 5 месяцев и 28 дней (из 30 в июне) или 533,933 месяца (44*12+5+28/30). Частное общей рыночной стоимости за период и количества месяцев в этом периоде определяет рыночную стоимость аренды земельного участка в месяц в размере 454 978,82 руб., или 1 364 936,46 руб. за три месяца (квартал) аренды, или 5 459 745,84 руб. за год аренды. Данным решением суда установлен также факт переплаты арендных платежей по Договору.

Указанный размер арендной платы подтвержден вступившими в законную силу Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2020 г. по делу №А40-9540/20-60-70, по иску Арендодателя к Арендатору о взыскании задолженности по арендной плате за III кв. 2019 г. по тому же договору аренды; Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2020 г. по делу №А40-98921/20-60-734, по иску Арендодателя к Арендатору о взыскании задолженности по арендной плате за I кв. 2020 г. по тому же договору аренды; Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2021 г. по делу №А40-233795/19-61-1907 по иску Арендодателя к Арендатору о взыскании задолженности по арендной плате за II кв. 2019 г. по тому же договору аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2021 г. по делу №А40-194832/19-77-1573, вступившим в законную силу 14.09.2021 г., по иску Арендодателя к Арендатору о взыскании задолженности по арендной плате за I кв. 2019 г. по тому же договору аренды, установлено, что согласно Заключению эксперта №3634/19-3-20 от 05.04.2021 г., выполненного ФБУ РФЦСЭ ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ, рыночная стоимость права аренды земельного участка, площадью 2 507 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0006014:62, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01 января 2018 г. на период с 01 января 2018 г. до 28 июня 2062 г. составляет 256 030 814 руб. Рыночная стоимость земельного участка, площадью 2 507 кв. м с кадастровым номером 77:01:0006014:62, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Стремянный, вл. 29, стр. 1 -4, по состоянию на 01 января 2018 г. составляет 301 212 722 руб. Указанный период времени включает в себя 44 года, 5 месяцев и 28 дней (из 30 в июне) или 533,933 месяца (44*12+5+28/30). Частное общей рыночной стоимости за период и количества месяцев в этом периоде определяет рыночную стоимость аренды земельного участка в месяц в размере 479 518,62 руб., или 1 438 555,85 руб. за три месяца (квартал) аренды, или 5 754 223,40 руб. за год аренды. Указанным судебным актом установлено, что за I кв. 2019 г. у Истца имеется переплата, задолженность отсутствует.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2020 г. по делу №А40-163141/19-127-1407, вступившим в законную силу 08.12.2020 г., установлено, что рыночная стоимость права аренды земельного участка, площадью 2 507 кв. м., с кадастровым номером 77:01:0006014:62, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01 января 2018 г. на период с 01 января 2018 г. по 28 июня 2062 г. составляет 242 923 933 рубля на основании экспертного заключения №53-ОЭ-20 от 20.07.2020 г., в связи с чем, за период с I кв. 2018 г. по IV кв. 2018 г. подлежит применению ставка в размере 5 459 745 руб. 84 коп. за год аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2020 г. по делу №А40-98921/20-60-734, вступившим в законную силу 01.04.2021 г. установлено, что по платежным поручениям №414 от 31.12.2019 г., №14 от 14.01.2020 г., №20 от 16.01.2020 г., №22 от 17.01.2020 г., №28 от 22.01.2020 г. и №29 от 24.01.2020 г. Арендатором выплачено Арендодателю в качестве арендной платы по Договору за I кв. 2020 г. - 4 600 035 рублей, что с учетом ставок арендной платы, установленных заключением эксперта №53-ОЭ-20 от 20.07.2020 г. при рассмотрении дела№А40-163141/2019-127-1407, в 3,37 раза больше суммы, подлежащей уплате в соответствии с действующей редакцией Правил. В связи чем, суд пришел к выводу об отсутствии задолженности Арендатора за I кв. 2020 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.08.2021 г. по делу №А40-11324/20-64-86, вступившим в законную силу 23.11.2021 г., суд пришел к выводу об отсутствии задолженности Арендатора за IV кв. 2019 г. исходя из ставок арендной платы, установленных заключением эксперта №3634/19-3-20 от 05.04.2021 г. при рассмотрении дела №А40-194832/19-77-1573.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2020 г. по делу №А40-9540/20-60-70, вступившим в законную силу 11.01.2021 г. установлено, что по платежным поручениям №220 от 16.07.2019 г., №248 от 09.08.2019 г., №265 от 22.08.2019 г., №280 от 05.09.2019 г. и №289 от 11.09.2019 г. Арендатором выплачено Арендодателю в качестве арендной платы по Договору за III кв. 2019 г. - 4 600 035 рублей, что с учетом ставок арендной платы, установленных заключением эксперта №53-ОЭ-20 от 20.07.2020 г. при рассмотрении дела №А40-163141/2019-127-1407, в 3,37 раза больше суммы, подлежащей уплате в соответствии с действующей редакцией Правил. В связи чем, суд пришел к выводу об отсутствии задолженности Арендатора за III кв. 2019 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2021 г. по делу №А40-23 3795/19-61-190, вступившим в законную силу 04.10.2021 г., суд пришел к выводу об отсутствии задолженности ответчика за II кв. 2019 г. исходя из рыночной стоимости арендной платы, установленной заключением эксперта №53-03-20 от 20.07.2020 г. при рассмотрении дела №А40-163141/2019-127-1407.

Также, Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2022 г. по делу №А40-219354/21-77-1470, вступившим в законную силу 09.09.2022 г., частично удовлетворены первоначальные исковые требования ООО «СТРОЙГРУППСЕРВИС» к Управлению делами Президента Российской Федерации. С Управления делами Президента Российской Федерации в пользу ООО «СТРОЙГРУППСЕРВИС» взысканы денежные средства в виде суммы переплаты по договору аренды земельного участка №А/13-188з от 28.06.2013 г. в размере 20 621 680 руб. 28 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 07.02.2022 г. в размере 1 680 378 руб. 37 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.02.2022 г. по 31.03.2022 г. в размере 653 977 руб. 14 коп., расходы по уплате госпошлины в размере 134 867 руб. 65 коп. В удовлетворении встречных исковых требований Управления делами Президента Российской Федерации отказано в полном объеме.

При этом, суд приняв во внимание вступившие в законную силу судебные акты, в рамках которых были проведены экспертизы, а также с учетом условий договора аренды земельного участка №А/13-188з от 28.06.2013 г. и п. 10 Правил, которыми установлено изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка не чаще одного раза в 5 лет, установил арендную плату по Договору подлежащую внесению со II кв. 2020 г. и далее в размере 1 438 555 руб. 85 коп. в квартал (исходя из ставки, установленной решением суда по делу №А40-194832/19-77-1573, так как принято после судебного акта по делу №А40-163141/2019-127-1407).

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно материалам дела, Арендатор, с учетом вступивших в законную силу судебных актов произвел оплату арендной платы по Договору за III и IV кв. 2022 г. включительно в общем размере 2 877 111 руб. 70 коп., что подтверждается платежными поручениями №175 от 15.11.2022 г. (на сумму 1 438 555 руб. 85 коп.), №176 от 15.11.2022 г. (на сумму 1 438 555 руб. 85 коп.).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что задолженность Арендатора перед Арендодателем по Договору за III-IV кв. 2022 г. отсутствует.

При этом, ссылка Истца на фактические обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2018 г. по делу №А40-66975/17-64-590 подлежит отклонению, как не имеющая преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку данным решением установлен не ежегодный размер арендной платы за земельный участок, а сумма неосновательного обогащения, возникшая в результате признания недействительным дополнительного соглашения от 28.04.2014 г. к Договору.

Суд отмечает, что отчет ЗАО «Международный центр оценки» от 14.06.2016 г. №187/16 содержит информацию не о рыночной стоимости права аренды, как того требует действующая редакция Правил, а о рыночной стоимости земельного участка, значение которой после вступления в силу Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 г. №531 во внимание не принимается.

Данная позиция подтверждена в Определении Верховного суда РФ от 09.07.2021 г. № 305-ЭС21-10153, об отказе в передаче кассационной жалобы Управления делами Президента Российской Федерации по делу №А40-163141/2019-127-1407 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

Также, в силу ст. 39.7 ЗК РФ, ст. 424 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пп. 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», арендная плата за использование земельного участка, находящегося в публичной собственности, носит регулируемый характер.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата по договору подлежит внесению в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, арендная плата за публичные земли по договорам аренды, заключенным после введения в действие Земельного кодекса РФ 2001 г., является регулируемой и подлежит определению на основании нормативных правовых актов, действующих в соответствующие периоды аренды.

Арендная плата по Договору должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, установленной согласно п. 6 Правил в редакции Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 г. №531 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. №582», что Истцом не учтено.

Изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка производится не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в п. 8 Правил, не применяется (п. 10 Правил).

Аналогичные разъяснения приведены в Определениях Верховного суда РФ от 19.10.2021 г. №305-ЭС21-18460, от 30.05.2022 г. №305-ЭС22-7358, от 20.04.2023 г. №305-ЭС23-5281.

Довод Истца о применении к периодам аренды по Договору годового размера арендной платы (с 01.01.2022 г.), определенной на основании уведомления от 29.12.2021 г. №УДИ-5325, суд также отклоняет, поскольку указанные довод основан на неправильном толковании норм материального права, в том числе земельного законодательства.

С учетом изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Основания для удовлетворения производных требований (неустойка) также не имеется.

Судебные расходы по делу по правилам ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 101, 106, 110,167-171, 176 АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


СУДЬЯ: И.А. Васильева