Резолютивная часть решения от 18 февраля 2020 г. по делу № А12-37300/2019

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ



город Волгоград Дело № А12-37300/2019

«18» февраля 2020 года



резолютивная часть решения оглашена 18.02.2020

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Троицкая Н.А., рассмотрев в судебном заседании при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконь Л.В., дело по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Волгоградский метизный завод» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности ,

от ответчика- ФИО2, представитель по доверенности


Департамент муниципального имущества администрация Волгограда (далее ДМИ , истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Волгоградский метизный завод» (далее ответчик, ООО «ВМЗ», общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 25.07.2018 по 31.07.2019 в сумме 584 566,46 рублей , неустойки с 25.07.2018 по 31.07.2019 в сумме 112 414,08 рублей, всего- 696 980,54 рубля.

Истец настаивает на удовлетворении исковых требований.

Ответчик представил возражения на иск, в котором указывает на неверный расчет арендной платы истцом.

Рассмотрев материалы дела, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, а также выслушав доводы сторон, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

Как следует из материалов дела, 31.08.2009 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор N 8698 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок по адресу шоссе Авиаторов, 8Б площадью 18 282 кв.м. с кадастровым номером 34634:030057:51 (учетный номер № 3-81-24) для эксплуатации здания транспортного цеха с пристройками и складами сроком на 49 лет.

В дальнейшем, права арендатора по договору перешли к ООО «Волгоградский метизный завод», поскольку 25.07.2018 к нему перешло право собственности на объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Пунктом 2.11 договора предусмотрена возможность арендодателя пересматривать арендную плату в одностороннем порядке, в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.


Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятом уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления; изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Расчет арендной платы за землю и суммы иска произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (далее – Порядок № 469-п).

Период взыскания по иску с 25.07.2018 по 31.07.2019.

С 17.03.2018 истец произвел расчет арендной платы на основании п. 2.5 Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» ( в редакции постановления № 89-п), с учетом Приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018 № 25н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год» по формуле:

А=С х Кмд х Кказ, где: А – величина арендной платы, С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности 6599802, Кмд- коэффициент минимальной доходности земельного участка 0,0882, Кказ-коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости -1. Размер годовой арендной платы составлял 582102,54 рубля .

В 2019 году размер арендной платы определяется на основании п.2.5 постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» ( в редакции постановления № 89-п) с учетом Приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4н, постановления администрации Волгограда от 11.06.2019 № 652 «Об утверждении значения коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки , государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград» и составляет 566922,99 рублей.

Между тем, решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019 , вступившим в законную силу 13.06.2019, признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы.

При этом судом установлено, что с 17 марта 2018 года арендная плата рассчитывается по новой форме, оспариваемой ИП А.М.Л. и ИП А.Г.В., определенной в пункте 2.5 Порядка расчета арендной платы, утвержденного Постановлением N 469-п (в редакции Постановления N 89-п).

В силу приведенного пункта Порядка размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Определенное пунктом 1.15 Порядка положение о возможности применения указанной выше формулы без утверждения в установленном порядке величины одной из составляющих ее частей - коэффициента категории арендатора (абзац 10 пункта 1.6 Порядка) и принятии его равным единице не отвечает принципу экономической обоснованности, какие-либо расчеты в подтверждение своей позиции истцом не представлены.

Допустив без проведения соответствующих расчетов и в отсутствие экономического обоснования возможность фактического установления коэффициента категории арендатора в размере "1", административный ответчик нарушил принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата должна устанавливаться в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным. Администрация произвела расчет арендной платы с 17.03.2018 с применение в формуле расчета арендной платы Кказ, который принят равным 1, но не утвержден в установленном законом порядке.

Пункт 1 ст. 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену. Как указано в определении Верховного суда РФ N 309-ЭС15-16627 от 14 апреля 2016 г., согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса. В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период. При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 N 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорными земельными участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение администрацией формулы с Кказ, не утвержденного в соответствии с требованиями законодательства, в данном случае является неправомерным. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса РФ.

Кроме указанных выше обстоятельств , суд также при рассмотрении дела учитывает следующее.

Постановлением администрации Волгограда от 28.01.2004 № 62 « Об изъятии и предоставлении земельных участков ( учетные №№ 3-81-20, 3-81-31, 3-81-33, 3-81-34, 3-81-35, 3 -81-37, 3-81-38, 3 -81-39) утверждены материалы межевания земельных участков, занимаемых производственными зданиями по шоссе Авиаторов, 8 в Дзержинском районе г. Волгограда с учетом размежевания земельного участка ( учетный № 3-81-2) ; переоформлено ОАО «ВгМЗ» право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды сроком на 49 лет земельных участков общей площадью 61 484 кв.м. из земель поселений, занимаемых промплощадкой по шоссе Авиаторов, 8 в Дзержинском районе , для е эксплуатации, в том числе ЗАО «Волгоградский моторный завод» «Волга-Мартин-Дизель» в аренду предоставлен земельный участок учетный № 3-81-20. Постановлением администрации Волгограда от 28.02.2007 № 507 «Об утверждении проекта границ, предоставлении земельного участка ( учетный № 3-81-24, выделенного из № 3-81-20) , внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.08.2005 № 6097 утвержден проект границ земельного участка ( учетный № 3-81-24, выделенный из учетного № 3-81-20) площадью 18 282 кв.м. , занимаемого зданием транспортного цеха с пристройками и складами по ш. Авиаторов в Дзержинском районе г. Волгограда, предоставлен с 09.06.2006 ( с даты государственной регистрации права собственности) ООО «Фирма МТ» в аренду на 49 лет земельный участок ( учетный № 3-81-24 , выделенный из учетного № 3-81-20( площадь. 18 282 кв.м. из земель населенных пунктов, занимаемый зданием транспортного цеха с пристройками и складами по ш.Авиаторов в Дзержинском районе, для его эксплуатации.


При продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Аналогичные разъяснения, которыми конкретизирован переход права аренды земельного участка под приобретенным объектом недвижимости, даны в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Совместное толкование указанных норм права свидетельствует о том, что договор аренды земельного участка, заключенный с первоначальным арендатором, продолжает действовать на тех же условиях и с новым арендатором, изменение по отношению к новому арендатору методики расчета арендной платы и увеличение в связи с этим ее размера необоснованно.

Пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ не ограничивает его применение только к первому правообладателю земельного участка, право аренды на который переоформлено с бессрочного пользования.

Таким образом, заключение договора аренды с ЗАО «Волгоградский моторный завод «Волга-Мартин-Дизель» ( земельный участок с учетным № 381-20) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, дальнейший выдел из земельного участка с учетным № 3-81-20 земельного участка с учетным № 3-81-24 , свидетельствует о праве ООО "Волгоградский метизный завод", которое приобрело объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, нести обязанность по внесению арендной платы в том же размере, что и предыдущие арендаторы.

С учетом изложенного судом произведен перерасчет задолженности за спорный период, что влечет частичное удовлетворение исковых требований.

Размер арендной платы определен судом в соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, а именно арендная плата определена в размере двух процентов кадастровой стоимости земельного участка, так как он предоставлен в аренду ответчику в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение сторонами договора аренды земельного участка на иных условиях не свидетельствует о возникновении у арендатора обязанности по внесению арендной платы в ином размере, нежели это предусмотрено законом.

В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

Согласно ч. 3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания суммы долга 138 297,81 рубль , неустойки 26 428,80 рублей.

Отклоняя доводы ответчика относительно необходимости расчета размера арендной платы за спорный период исходя из ставки земельного налога в соответствии с принципом N 7, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в связи с отказом ООО «Волгоградский метизный завод» в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:51, учетным № 3-81-24 в собственность без проведения торгов , суд приходит к выводу об отсутствии фактических оснований для применения вышеуказанного принципа при расчете арендной платы в рассматриваемом случае.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В частности, постановлением закреплен принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип N 7).

Верховным Судом Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, рассмотренному по обращению общества, было дано толкование указанного принципа. Суд пришел к выводу о его применении исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Аналогичный правовой подход содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2019 N 309-ЭС19-1374.

Вместе с тем в перечень земельных участков, ограниченных в обороте, в соответствии с пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, спорный участок не входит, в связи с чем вышеуказанный принцип в рассматриваемом случае не подлежит применению.


С учётом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 174, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Волгоградский метизный завод» в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность с 25.07.2018 по 31.07.2019 в сумме 138 297,81 рубль , неустойку с 25.07.2018 по 31.07.2019 в сумме 26 428,80 рублей.

В остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Волгоградский метизный завод» в доход федерального бюджета госпошлину 4 065 рублей .




Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Н.А. Троицкая