Решение от 26 октября 2017 г. по делу № А41-41474/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-41474/17
26 октября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 26 сентября 2017

Полный текст решения изготовлен 26 октября 2017

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску КУИ (ИНН 5044010862, ОГРН 1035008858015) к ООО "АЛИТУМ" (ИНН 5044077426, ОГРН 1115044000037)

третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация Солнечногорского муниципального района

о расторжении досрочно договора аренды земельного участка №249-АП/13 от 17.09.2013 с кадастровым номером 50:09:0080202:3715, площадью 602 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Солнечногорск, <...> категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для общественно-делового и гражданского строительства (расширение медицинского центра)».

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

КУИ (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "АЛИТУМ" о расторжении досрочно договора аренды земельного участка №249-АП/13 от 17.09.2013 с кадастровым номером 50:09:0080202:3715, площадью 602 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Солнечногорск, <...> категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для общественно-делового и гражданского строительства (расширение медицинского центра)».

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

17.09.2013 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района Московской области и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №249-АП/13, сроком на 49 лет.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080202:3715, площадью 602 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Солнечногорск, <...> категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для общественно-делового и гражданского строительства (расширение медицинского центра)».

06.02.2014 между ФИО3 и ООО «Алитум» заключен договор передачи прав и обязанностей, 20.03.2014 года произведена государственная регистрация права аренды ООО «Алитум», запись о регистрации №50-50-09/005/2014-950.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на неиспользование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Истец указал, что 28.10.2015 им производился осмотр спорного земельного участка, о чем был составлен акт. В результате осмотра была установлено, что земельный участок не огорожен, не освоен, не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

30.11.2016 сотрудниками Управления муниципального контроля администрации Солнечногорского муниципального района Московской области был осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080202:3715 на предмет соблюдения условий договора аренды.

В результате осмотра составлен Акт обследования от 30.11.2016 года, из которого следует, что участок не огорожен забором по периметру в границах, указанных согласно кадастровой карты. На земельном участке растут деревья, часть участка представляет собой парковочное место. Период освоения земельного участка прошел, признаки освоения отсутствуют, участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования: для общественно-делового и гражданского назначения (расширение медицинского центра). Строительные работы под указанные цели не ведутся, разрешение на строительство не получено.

В материалы дела также представлен акт обследования земельного участка от 07.08.2017, в соответствии с которым территория земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080202:3715 не огорожена, честь территории участка представляет собой пешеходную зону (поверхность уложена тротуарной плиткой), часть участка – газон. Объекты капитального строительства на обследуемом участке отсутствуют, строительные работы не ведутся, участок не освоен в соответствии с видом разрешенного использования.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора отклоняется судом, поскольку материалы дела содержат досудебную претензию, направленную в адрес ответчика (л.д. 22), в которой ответчику предлагалось в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения уведомления устранить выявленные нарушения либо подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Кроме того, с учетом нахождения иска в производстве арбитражного суда с мая 2017 года, претензионный порядок урегулирования спора не может считаться не соблюденным, оставление иска без рассмотрения в данном случае будет носить формальный характер, так как не позволяет обеспечить те цели и задачи, для которых применяется институт досудебного урегулирования.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, а именно, при ненадлежащем использовании земельного участка, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п.п.4.1.1, 4.3.2, 4.3.5, 4.3.7 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок только в соответствии с целью, условиями его предоставления и принадлежностью к установленной категории земли; использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

В соответствии с п. 6.3.2 и п. 6.3.4, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в установленном законом порядке в случае неиспользование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением; неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как пояснил ответчика, спорный земельный участок предоставлен для расширения медицинского центра и его установленное разрешенное использование носит вспомогательный характер по отношению к основному земельному участку, предназначенному непосредственно для размещения медицинского центра (кадастровый номер 50:09:0080202:94). ООО «Алитум" является собственником земельного участка, предназначенного для размещения медицинского центра (кадастровый номер 50:09:0080202:94), право собственности возникло у ответчика на основании договора купли-продажи от 06.02.2014, заключенного между ФИО2 и ООО «Алитум».

Между тем, до настоящего времени медицинский центр на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080202:94 не возведен.

После получения претензии истца от 03.03.2017 № 15исх.2117/КУИ ответчик направил в адрес арендодателя письмо от 18.04.2017, в котором сообщил, что территория земельнго участка приведена в надлежащий вид, и что в течение ближайших двух недель участок будет огорожен, а также сообщил о проведении проектных работ по планировке территории. Между тем, из акта обследования земельного участка от 07.08.2017 следует, что территория земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080202:3715 не огорожена, объекты капитального строительства на обследуемом участке отсутствуют, строительные работы не ведутся.

В соответствии с пп. 6 п. 1 ч.2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В данном случае земельный участок предоставлялся для общественно-делового и гражданского строительства.

Согласно ст. ст. 44, 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Из содержания ст. ст. 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей связанных со строительством, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Указанные нормы законодательства делают несостоятельным довод ответчика о том, что им предприняты меры, направленные на освоение земельного участка, заказана и подготавливается проектная документация, необходимая для строительства медицинского центра, поскольку, данная документация не является надлежащей, для подтверждения освоения земельного участка.

Доказательств того, что ответчиком были приняты меры по получению разрешения на строительство, а также, что в период с 20.03.2014 года (дата регистрация договора уступки прав) до подачи истцом искового заявления в суд у арендатора имелись препятствия для освоения и использования участка по целевому назначению истцом не представлено.

Доводы ответчика о том, что земельный участок не мог быть использован, в связи с тем, что установленное разрешенное использование носит вспомогательный характер по отношению к основному земельному участку с кадастровым номером 50:09:0080202:94, предназначенному непосредственно для размещения медицинского центра, принадлежащему ООО «Алитум» на праве собственности, а его использование было невозможно в связи с тем, что с 15.09.2015 года по 20.05.2016 года данный земельный участок являлся предметом судебных споров, отклоняется.

ООО «Алитум» в течение указанного периода осуществляло перечисление арендной платы по договору аренды и не обращалось к истцу с требованиями о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части изменения сроков его использования.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что ответчиком допущено существенное нарушений условий спорного договора аренды: не использование земельного участка по целевому назначению. Достаточных доказательств ведения действий, направленных на использование земельного участка по целевому назначению - для общественно-делового и гражданского строительства (расширение медицинского центра), ответчиком не представлено.

Как следует из ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка №249-АП/13 от 17.09.2013, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО «Алитум» земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080202:3715, площадью 602 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.п. Солнечногорск, <...> категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для общественно-делового и гражданского строительства (расширение медицинского центра)».

Взыскать с ООО "АЛИТУМ" в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.

СудьяА.Б. Семёнова