Решение от 16 сентября 2019 г. по делу № А32-16446/2019

Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

Дело № А32-16446/2019

г. Краснодар “ 16 ” сентября 2019г. Резолютивная часть решения объявлена 16.09.2019. Полный текст решения

изготовлен 16.09.2019.

Арбитражный суд Краснодарского края

в составе судьи Н.В. Петруниной при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченко О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Мелоун» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Москва к ООО «Флагман» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Москва, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г.Краснодар, АО «ЕРБ банк», г.Брно, Чешской Республики о взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами, признании права залога, обращении взыскания на имущество

при участии: от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 09.04.2019, от ответчика – не явились,

от третьего лица – АО «ЕРБ банк»: ФИО2 – представитель по доверенности от 03.09.2018,

от третьего лица – Управления ФРС по КК – не явились установил:

ООО «Мелоун», г. Москва обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с

иском к ООО «Флагман», г. Москва и просит:

1) взыскать задолженность в размере 269165000 руб. и проценты за пользование

чужими денежными средствами в размере 5600844 руб. 32 коп., 2) признать право залога (ипотеки) ООО «Мелоун» на следующее имущество:

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул.

ФИО3, дом № 21, кв. 99 площадью 123,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1838;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул.

ФИО3, дом № 21, кв. 100 площадью 145 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1844;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул.

ФИО3, дом № 21, кв. 155 площадью 122,1 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1903;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул.

ФИО3, дом № 21, кв. 156 площадью 84,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1906;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, дом № 21, кв. 235 площадью 92,4 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1936;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 234 площадью 99,5 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1935;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 236 площадью 93,8 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1937;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 237 площадью 74 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1938;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 57 площадью 72,9 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1910;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 97 площадью 124,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1827;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 59 площадью 96,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1915;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 58 площадью 69,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1914;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 60 площадью 72,9 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1917.

3) обратить взыскание на указанное имущество ООО «Флагман», находящееся в залоге (ипотеке) в силу закона у ООО «Мелоун»;

4) реализацию имущества осуществить на публичных торгах в форме открытого аукциона путем продажи отдельными лотами. Установить начальную продажную цену каждого объекта недвижимости в следующем размере:

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 99 площадью 123,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1838 - начальная продажная цена 26065260 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 100 площадью 145 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1844 - начальная продажная цена 30222504 руб.;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 155 площадью 122,1 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1903 - начальная продажная цена 27022086 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 156 площадью 84,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1906 - начальная продажная цена 17569305 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 235 площадью 92,4 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1936 - начальная продажная цена 20835711 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 234 площадью 99,5 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1935 - начальная продажная цена 17552808 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 236 площадью 93,8 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1937 - начальная продажная цена 21825531 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 237 площадью 74 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1938 - начальная продажная цена 14995773 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 57 площадью 72,9 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1910 – начальная продажная цена 14665833 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, дом № 21, кв. 97 площадью 124,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1827 - начальная продажная цена 26065208 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 59 площадью 96,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1915- начальная продажная цена 23508225 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 58 площадью 69,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1914 - начальная продажная цена 14170923 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 60 площадью 72,9 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1917 - начальная продажная цена 14665833 рублей.

Ответчик и третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом с учетом ст. 121 АПК РФ и п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов".

Ответчиком отзыв на иск не представлен, исковые требования не оспорены.

В ходе судебного заседания истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Третье лицо – АО «ЕРБ банк» просит отказать в удовлетворении требования о регистрации ипотеки, по требованию о взыскании задолженности полагается на усмотрение суда и указал, что просит не рассматривать ходатайство об объявлении перерыва, поданное посредством электронной связи.

Позиция третьего лица – АО «ЕРБ банк» по существу исковых требований изложена в отзыве на иск.

Истец и присутствующее третье лицо пояснили, что дополнительных документов и ходатайств не имеют.

Для оглашения резолютивной части судебного акта в судебном заседании 09.09.2019 судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 16.09.2019 в 16-30 час. Информация об объявлении перерыва в судебном заседании была размещена на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: http://krasnodar.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседания было продолжено в отсутствие представителей сторон и третьих лиц. Дополнительных документов и ходатайств не представлено.

Спор рассматривается по правилам ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон и третьих лиц по имеющимся материалам дела. Аудиозапись судебного заседания не велась.

Изучив материалы дела суд установил, что между истцом (покупатель) и ООО «Красная площадь» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2013, по условиям которого продавец обязался передать 36 квартир в собственность покупателя, а последний – принять квартиры и оплатить за них цену в размере и на условиях договора.

02.10.2014 между истцом (сторона 1) и ответчиком (сторона 2) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2013, в соответствии с которым истец обязался передать частично права и обязанности по вышеуказанному договору купли-продажи в том объеме и на тех условиях, которые содержатся в договоре купли-продажи, в отношении 13 жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом комплексе со встроенно- пристроенными закрытыми автостоянками и помещениями обслуживания по адресу: <...>.

Предметом соглашения о передаче прав от 02.10.2014 являлись права на получение ООО «Флагман» в собственность объектов недвижимости:

- квартиры по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 99 площадью 123,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1838;

- квартиры по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 100 площадью 145 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1844;

- квартиры по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 155 площадью 122,1 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1903;

- квартиры по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 156 площадью 84,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1906;

- квартиры по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 235 площадью 92,4 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1936;

- квартиры по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 234 площадью 99,5 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1935;

- квартиры по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 236 площадью 93,8 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1937;

- квартиры по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 237 площадью 74 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1938;

- квартиры по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 57 площадью 72,9 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1910;

- квартиры по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 97 площадью 124,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1827;

- квартиры по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 59 площадью 96,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1915;

- квартиры по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 58 площадью 69,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1914;

- квартиры по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 60 площадью 72,9 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1917.

В соответствии с пунктом 2.3 соглашения о передаче прав от 02.10.2014 датой перехода прав требования на получение квартир ООО «Мелоун» и ООО «Флагман» был согласован день его подписания.

Стоимость уступки по соглашению составляет 269165000 руб., которая должна быть уплачена в срок до 31.12.2015.

Соглашением о зачете от 02.10.2014 истец и ответчик договорились о зачете встречных однородных требований: обязательства истца по оплате переданных по Соглашению от 02.10.2014 о передаче прав и обязанностей по договору от 03.05.2011 уступки права требования по мировому соглашению от 09.07.2010 прав требования на сумму 269165000 руб. и обязательства ответчика по оплате переданных по Соглашению от 02.10.2014 о передаче прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2013 прав требования на сумму 269165000 руб.

24.11.2014 истец и ответчик подписали соглашение о расторжении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2013. Согласно п. 2 соглашения истец обязался возвратить ответчику денежные средства, уплаченные по уступке, в сумме 269165000 руб. Стороны определяют порядок возврата указанной суммы в отдельном соглашении.

В тот же день 24.11.2014 между ООО «Мелоун» и ООО «Флагман» подписан договор купли-продажи, согласно которому ООО «Флагман» получил в собственность от ООО «Мелоун» указанные 13 квартир, стоимость которых составляла 269165000 рублей (п. 3.1).

Пункт 3.2 договора содержит следующее условие об оплате: принимая во внимание, что у продавца имеется задолженность перед покупателем по соглашению от 24.11.2014 о расторжении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору купли-продажи

недвижимого имущества от 02.09.2013 в сумме 269165000 руб., стороны договорились о зачете указанного требования и требования продавца к покупателю об оплате стоимости квартир, в результате чего оба обязательства прекращаются зачетом. Покупатель считается исполнившим обязательство по оплате стоимости квартир в полном объеме.

По акту приема-передачи от 20.10.2015 ООО «Мелоун» передал, а ООО «Флагман» - принял указанные 13 квартир.

28.12.2015 произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиры.

13.06.2016 истец и ответчик заключили соглашение, согласно которому стороны договорились расторгнуть соглашение от 02.10.2014 о передаче прав и обязанностей по договору от 03.05.2011 уступки права требования по мировому соглашению от 09.07.2010 и соглашение о зачете от 02.10.2014. В связи с расторжением вышеуказанных соглашений обязанность ответчика по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2014 по оплате квартир считается неисполненной.

Пунктом 3 указанного соглашения стороны предусмотрели, что ответчик обязуется оплатить истцу стоимость квартир в размере 269165000 руб. в срок до 31.12.2018.

Ответчик обязательство по оплате в установленный соглашением от 13.06.2016 срок не исполнил.

Истец 11.01.2019 направил в адрес ответчика претензию об исполнении обязанности по оплате квартир и уплате процентов за просрочку исполнения обязательства.

Претензия осталась без ответа, что явилось основанием для предъявления истцом настоящего иска.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 485 и статье 486 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Истец свои обязательства по передаче квартир исполнил надлежащим образом, что ответчиком не оспаривается.

Доказательств исполнения ответчиком своих обязательств по оплате приобретенного недвижимого имущества стоимостью 269165000 руб. в срок до 31.12.2018 не имеется.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании суммы долга по договору в размере 269165000 руб. подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Спорным договором купли-продажи от 24.11.2014 размер штрафных санкций за нарушение обязательств по договору не предусмотрен.

Размер процентов по статье 395 ГК РФ согласно расчету истца, проверенному судом, по состоянию на 08.04.2019 составляет 5600844 руб. 32 коп. (с 01.01.2019 по 08.04.2019 (98 дн.): 269165000 x 98 x 7,75% / 365).

Возражений от ООО «Флагман» по поводу размера отыскиваемых процентов не поступило, контррасчет суммы задолженности не представлен.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в заявленной сумме.

Истцом также заявлено требование о признании права залога (ипотеки) в силу закона на квартиры, являющиеся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2014, и обращении взыскания на имущество, находящееся в залоге (ипотеке) в силу закона.

Согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Пунктом 3 соглашения от 13.06.2016 стороны согласовали, что квартиры, переданные ООО «Флагман» 20.10.2015, подлежат оплате им не позднее 31.12.2018, таким образом, квартиры были проданы ООО «Флагман» в кредит.

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, поскольку иное не было предусмотрено договором купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2014, в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации на спорные квартиры подлежит установлению право залога (ипотеки) ООО «Мелоун» в силу закона.

Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

Согласно пункту 2 статьи 334.1 ГК РФ к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1), залог подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и возникает с момента такой регистрации.

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения соглашения от 13.06.2016 к договору), государственная регистрация

договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке в редакции, действовавшей на день заключения соглашения от 13.06.2016 к договору).

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее- Закон о государственной регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (в редакции, действовавшей на день заключения соглашения от 13.06.2016 к договору).

Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога, не подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 17737/11 по делу № А45- 3358/2011.

Вместе с тем, обременение (залог) квартир в пользу ООО «Мелоун» при государственной регистрации перехода права собственности на квартиры к ООО «Флагман» зарегистрировано не было по причине того, что представленный на регистрацию договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2014 первоначально содержал сведения об их оплате ООО «Флагман» в полном объеме (п. 3.2). Факт ненадлежащего исполнения обязательств по оплате квартир явился основанием для заключения ООО «Мелоун» и ООО «Флагман» соглашения от 13.06.2016.

Вследствие указанных обстоятельств при заключении договора купли-продажи от 24.11.2014 государственная регистрация ипотеки в пользу ООО «Мелоун» на квартиры не была осуществлена.

Истец указывает, что впоследствии государственная регистрация ипотеки в пользу ООО «Мелоун» также не могла быть осуществлена им самостоятельно, поскольку законодательство, действовавшее на момент возникновения у ООО «Мелоун» права залога, предусматривало подачу только совместного заявления о государственной регистрации

ипотеки залогодателем и залогодержателем (статья 29 Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшая на дату возникновения спорных правоотношений). ООО «Флагман» же, как собственник проданных спорных квартир, никаких действий по государственной регистрации ипотеки в пользу ООО «Мелоун» не предпринимал.

Между тем, отсутствие в ЕГРН записи о государственной регистрации ипотеки в пользу ООО «Мелоун» нарушает его права как залогодержателя и продавца товара в кредит, поскольку в силу прямого указания п. 5 ст. 488 ГК РФ он является законным залогодержателем спорных квартир и вправе рассчитывать на удовлетворение своих имущественных притязаний к ООО «Флагман» за счет их стоимости.

Как следует из материалов дела, 20.05.2016 между АО «ЕРБ банк» (залогодержатель) и ООО «Флагман» (залогодатель/должник) заключены договоры об ипотеке (залоге недвижимого имущества) №№ <***> ди, <***> ди2, в соответствии с которыми в обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств перед залогодержателем по кредитному договору № <***> от 27.08.2010 в редакции дополнительного соглашения № 5 от 21.04.2016 между должником и ООО «Первый Чешско-Российский Банк», права по которому перешли к залогодержателю на основании договора уступки права требования (цессии) № 04-0106/10-25 от 29.02.2012, залогодатель передал залогодержателю в ипотеку (залог) 13 квартир, расположенных в многоквартирном жилом комплексе со встроенно-пристроенными закрытыми автостоянками и помещениями обслуживания по адресу: <...> (приобретены ответчиком по спорному договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.11.2014).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2018 по делу № А40- 256649/2017 с ООО «Флагман» в пользу АО «ЕРБ банк» взыскана задолженность по кредитному договору № <***> от 27.08.2010, обращено взыскание на заложенное имущество по договорам об ипотеке №№ <***> ди, <***> ди2 от 20.05.2016.

Согласно пункту 1 статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека) может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Таким образом, ипотека является последующей только в том случае, если имущество предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю.

На основании изложенного требование ООО «Мелоун» о признании за ним права залога (последующей ипотеки) на квартиры подлежит удовлетворению.

Статьями 348, 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда.

Учитывая установленные судом обстоятельства отсутствия оплаты ООО «Флагман» полученных от ООО «Мелоун» квартир, а также соразмерность задолженности ООО «Флагман» перед ООО «Мелоун» по отношению к стоимости заложенного имущества, арбитражный суд, исходя из положений статей 334-349 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что требование ООО «Мелоун» об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

В силу ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В силу п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Устанавливая начальную продажную цену каждой из 13 квартир, суд исходит из их стоимости, определенной сторонами в договоре купли-продажи от 24.11.2014.

С учетом изложенного требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «Флагман» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Москва в пользу ООО «Мелоун» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Москва 269165000 руб. задолженности, 5600844 руб. 32 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере и 212000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Признать право залога (последующей ипотеки) ООО «Мелоун» (ОГРН <***>, ИНН <***>/КПП 772501001) на следующее имущество:

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 99 площадью 123,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1838;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 100 площадью 145 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1844;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 155 площадью 122,1 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1903;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 156 площадью 84,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1906;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 235 площадью 92,4 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1936;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 234 площадью 99,5 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1935;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 236 площадью 93,8 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1937;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 237 площадью 74 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1938;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 57 площадью 72,9 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1910;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 97 площадью 124,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1827;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, дом № 21, кв. 59 площадью 96,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1915;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 58 площадью 69,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1914;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 60 площадью 72,9 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1917.

Обратить взыскание на имущество ООО «Флагман», находящееся в залоге (ипотеке) в силу закона у ООО «Мелоун»:

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 99 площадью 123,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1838;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 100 площадью 145 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1844;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 155 площадью 122,1 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1903;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 156 площадью 84,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1906;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 235 площадью 92,4 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1936;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 234 площадью 99,5 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1935;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 236 площадью 93,8 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1937;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 237 площадью 74 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1938;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 57 площадью 72,9 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1910;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 97 площадью 124,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1827;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 59 площадью 96,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1915;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 58 площадью 69,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1914;

- квартиру по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 60 площадью 72,9 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1917.

Реализацию имущества осуществить на публичных торгах в форме открытого аукциона путем продажи отдельными лотами.

Установить начальную продажную цену каждого объекта недвижимости в следующем размере:

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 99 площадью 123,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1838 - начальная продажная цена 26065260 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 100 площадью 145 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1844 - начальная продажная цена 30222504 руб.;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 155 площадью 122,1 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1903 - начальная продажная цена 27022086 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 156 площадью 84,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1906 - начальная продажная цена 17569305 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова, дом № 21, кв. 235 площадью 92,4 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1936 - начальная продажная цена 20835711 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 234 площадью 99,5 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1935 - начальная продажная цена 17552808 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 236 площадью 93,8 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1937 - начальная продажная цена 21825531 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 237 площадью 74 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1938 - начальная продажная цена 14995773 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 57 площадью 72,9 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1910 – начальная продажная цена 14665833 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 97 площадью 124,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1827 - начальная продажная цена 26065208 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 59 площадью 96,2 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1915- начальная продажная цена 23508225 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 58 площадью 69,6 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1914 - начальная продажная цена 14170923 рублей;

- квартира по адресу Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. ФИО3, дом № 21, кв. 60 площадью 72,9 кв.м., кадастровый номер 23:49:0204017:1917 - начальная продажная цена 14665833 рублей.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Ростов-на-Дону.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.В. Петрунина