Решение от 2 августа 2024 г. по делу № А05-15477/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-15477/2023
г. Архангельск
02 августа 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 02 августа 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубининой Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению управления муниципального имущества администрации Плесецкого муниципального округа Архангельской области (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164262, рп.Плесецк, Архангельская область, ул.Ленина, дом 33)

к ответчику – индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью "Золотые пески" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 166002, г.Нарьян-Мар, Ненецкий автономный округ, пр-д Стивидоров, зд. 9, каб. 13; 163071, <...> этаж)

- управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 163000, <...>)

о признании отсутствующим объекта незавершенного строительства, о признании отсутствующим права собственности на объект, об исключении из единого государственного реестра недвижимости записи об объекте незавершенного строительства; об обязании произвести уборку земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Золотые пески": ФИО2, по доверенности от 18.11.2020,

от Управления Росреестра: ФИО3, по доверенности от 25.12.2023.

установил:

управление муниципального имущества администрации Плесецкого муниципального округа Архангельской области (далее - истец, Управление) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик, предприниматель), в котором просит:

- признать объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:15:1000000:3830, расположенный по адресу Архангельская область, Плесецкий район, р.п. Плесецк, перекресток улицы Октябрьская и улицы Чапыгина, фактически отсутствующим;

- признать отсутствующим право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:15:1000000:3830;

- снять с государственного кадастрового учета указанный объект незавершенного строительства;

- обязать предпринимателя произвести уборку земельного участка кадастровый номер 29:15:120402:661 от мусора и бетонных блоков в течение десяти календарных дней после вступления решения в законную силу.

Исковые требования указаны с учетом ходатайства истца об уточнении заявленных требований и ходатайства о замене ненадлежащего ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Золотые пески" на надлежащего – предпринимателя, рассмотренных судом в порядке статей 49,47 АПК РФ.

Ответчик и общество с ограниченной ответственностью "Золотые пески" (далее - Общество) в отзывах на иск с заявленными требованиями не согласились.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление Росреестра) в отзыве на иск указало, что снятие объекта с кадастрового учета правомерно при доказанности факта отсутствия в натуре этого объекта.

В судебном заседании представитель Общества настаивал на доводах, изложенных в отзывах.

Представитель Управления Росреестра поддержал позицию письменного отзыва.

Стороны, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили. Администрацией заявлено о проведении судебного заседания без участия ее представителя.

Заслушав представителей третьих лиц, изучив письменные материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

02.11.2015 между муниципальным образованием "Плесецкое" в лице главы администрации МО "Плесецкое" и Обществом заключен договор № 78/15 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:15:120402:661 для строительства офисного здания.

Срок договора определен с 02.11.2015 по 02.11.2018 (пункт 2.1. договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.11.2025.

Обременение в виде аренды земельного участка в пользу Общества по договору № 78/15 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 30.11.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.08.2022.

Также из указанной выписки следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 29:15:120402:661 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:15:1000000:3830.

Согласно выписке из ЕГРН от 29.08.2022 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:15:1000000:3830 поставлен на кадастровый учет 16.05.2014, на объект 18.07.2014 зарегистрирован право собственности Общества.

Из представленных в материалы дела филиалом ППК "Роскадастр" по Архангельской области документов следует, что незавершенного строительства с кадастровым номером 29:15:1000000:3830 поставлен на кадастровый учет на основании описания от 29.08.2012 объекта незавершенного строительства здания офисного центра, подготовленного Плесецким отделением Архангельского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

В описании от 29.08.2012 отражено, что площадь застройки объекта составляет 497,9 кв.м., работы по обустройству фундамента объекта, выполнены на 100 %, что составляет 5 % всех работ по объекту.

Вместе с тем 16.09.2022 Управление провело обследование земельного участка с кадастровым номером 29:15:120402:661, которым установило, что объект незавершенного строительства на земельном участке отсутствует.

Результаты осмотра с фотофиксацией отражены в акта от 16.09.2022.

Ссылаясь на истечение срока действия договора аренды № 78/15 и на нарушение прав органа муниципального образования, уполномоченного на распоряжение земельным участком, в связи с наличием в ЕГРН записи об фактически отсутствующем объекте, расположенном в границах земельного участка, Управление направило Обществу претензию от 03.08.2023 с требованием о снятии объекта с кадастрового учета.

Общество с претензией не согласилось, в ответе от 03.08.2023 № 2140 указало на заинтересованность в земельном участке для завершения строительства расположенного на нем объекта.

15.09.2023 Администрация вновь провела осмотр земельного участка с целью установления наличия на нем объекта незавершенного строительства.

Согласно акту от 15.09.2023 в результате проведенного обследования установлено, что объект незавершенного строительства на земельном участке отсутствует. К акту приложены фотоматериалы осмотра земельного участка.

Письмом от 19.09.2023 Управление известило Общество об окончании срока действия договора аренды и о возражениях относительно его продления в связи с отсутствием на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Указанные обстоятельства послужили для истца основанием обратиться в арбитражный суд с иском к Обществу, направленным на признание отсутствующим права собственности Общества на объект незавершенного строительства, снятие объекта с кадастрового учета и на расторжение договора аренды и исключение из ЕГРН записи об аренде Общества на земельный участок.

После принятия иска к производству Управление в связи с заявлением МУП "Плесецк-Ресурс" от 09.02.2024 провело осмотр земельного участка с кадастровым номером 29:15:120402:661, которым обнаружилось, что на земельном участке ведутся работы по установке железобетонных плит. В результате работ повреждена изоляция тепловой трассы, проходящей вдоль земельного участка, о чем указывается в заявлении МУП "Плесецк-Ресурс".

Из представленных Управлением в материалы дела акта осмотра от 09.02.2024 с приложением фотоматериалов, заявления МУП "Плесецк-Ресурс" от 09.02.2024 усматривается, что на земельном участке ведутся работы по установке не поверхность снежного покрова железобетонных блоков. Согласно письменным пояснениям Управления с заявлениями о согласовании земляных работ, о выдаче разрешений на строительство, Общество не обращалось. Установка плит осуществлена после подачи иска и в период нахождения дела в суде.

В связи с указанными обстоятельствами определением арбитражного суда от 19.02.2024 по заявлению Управления приняты обеспечительные меры в виде запрета Обществу осуществлять строительные и земляные работы на земельном участке с кадастровым номером 29:15:120402:661, а также в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:15:000000:3830.

Также судом установлено, что согласно выписки из ЕГРН от 21.03.2024 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:15:000000:3830 на данный объект 23.01.2024 зарегистрировано право собственности предпринимателя.

12.03.2024 предприниматель обратился к главе Плесецкого муниципального округа с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 29:15:120402:661 в аренду для строительства офисного здания.

Письмом от 22.03.2024 Управление известило предпринимателя об отказе в предоставлении земельного участка до принятия арбитражным судом решения по настоящему делу.

Кроме того, на основании заявления Управления от 15.04.2024 в ЕГРН погашена запись об обременении земельного участка в виде аренды в пользу Общества на основании договора аренды № 78/15.

В связи с указанным по ходатайству Управления определением от 07.05.2024 произведена замена ненадлежащего ответчика - Общества на надлежащего –предпринимателя, а также приняты уточнения исковых требований.

Предприниматель, возражая относительно заявленных требований, ссылается на то, что спорный объект представляет собой фундамент из железобетонных блоков типа ФБС 12-6-6 весом 1 тонна каждый, уложенных на песчаную подушку с заглублением 20 см. Указанный фундамент возведен в 2012 году и визуально соответствует описанию объекта незавершенного строительства от 29.08.2012. Факт существования объекта незавершенного строительства в натуре подтверждается подготовленным в 2024 году по заказу предпринимателя технически планом на объект и описанием объекта незавершенного строительства от 29.08.2012.

Оценив обстоятельства спора, доказательства, представленные сторонами в материалы дела, объявления сторон, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с толкованием норм права, изложенным в пункте 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРП.

Сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим (позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанная в постановлении от 04.09.2012 № 3809/12).

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности (статьи 71 АПК РФ), суд приходит к выводу о том, что спорный объект не отвечает признакам объекта недвижимости.

При этом суд исходит из того, что материалами дела не подтверждается, что в отношении названного объекта на дату подачи иска и судебного разбирательства то состояние фундамента, которое отражено в описании от 29.08.2012 объекта незавершенного строительства здания офисного центра, подготовленным Плесецким отделением Архангельского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

Согласно описанию целью заключения явилось описание объема выполненных работ и технического состояния объекта незавершенного строительства для принятия решения относительно регистрации объекта. Работы проведены по состоянию на 29.08.2012; процесс заключения представляет собой следующие шаги: беседа с представителем заказчика, осмотр объекта, обмерные работы, составление заключения. В описании указано, что исполнитель не несет ответственности за состояние объекта, которое возможно обнаружить другим путем, кроме как обычного визуального осмотра.

По итогам исследования составлено описание конструктивных элементов объекта, согласно которому фундамент объекта выполнен из бетонных блоков, работы по обустройству фундамента выполнены на 100 %.

На имеющемся в описании от 29.08.2012 плане незавершенного строительства отражено месторасположение 54 бетонных блоков фундамента.

Вместе с тем из представленных истцом актов обследования земельного участка от 16.09.2022, от 15.09.2023, усматривается, что на земельном участке не имеется того количества бетонных блоков, которое отражено в описании от 29.08.2012, а на обнаруженных на даты осмотров 09.02.2024 и 15.07.2024 блоках имеется маркировка с датами 22.12.2016, 22.12.2021, 22.11.2022; под блоками отсутствует выравнивание и дренирующий слой. Фотофиксацией к актам и видеофиксацией к акту от 15.07.2024 подтверждено, что участок значительно зарос растительностью, блоки уложены на грунт (траву) без песчаной подготовки или подбетонки.

Таким образом, всеми актами осмотра, составленными истцом подтверждается, что практически все бетонные блоки размещены на земельном участке в феврале 2024 года, не имеют прочной связи с землей, не связаны между собой (не имеют ростверка) и не могут быть признаны в своей совокупности фундаментом объекта незавершенного строительства с завершенным процентом работ 100 %.

С учетом изложенных обстоятельств суд также не принимает в качестве доказательства существования объекта недвижимости подготовленный кадастровым инженером ФИО4 технический план от 26.02.2024.

Согласно указанному плану и пояснениям кадастрового инженера ФИО4, представленным в материалы дела по запросу суда, технический план от 26.02.2024 подготовлен в связи с внесением сведений о координатах характерных точек контура объекта незавершенного строительства на основании договора от 14.02.2024 № 9, заключенного между предпринимателем и кадастровым инженером. Кадастровый инженер в своих пояснениях суду указывает, что в рамках выполнения работ по договору им произведена горизонтальная съемка фактического местоположения элементов фундамента объекта и сделан дополнительно снимок с координатной привязкой местности (ортофотография) с коптера. На местности в момент осмотра были выявлены такие элементы фундамента, как бетонные блоки. Ортофотография представлена кадастровым инженером в материалы дела.

Вместе с тем с учетом установленных судом обстоятельств суд приходит к выводу о том, что обнаруженные кадастровым инженером на момент осмотра объекта и его съемки бетонные блоки, являлись теми бетонными блоками, которые размещены на участке в начале февраля 2024 года и отражены в актах истца от 09.02.2024 и от 15.07.2024. Ранее на земельном участке указанных блоков не имелось.

Следовательно, технический план от 26.02.2024 не может служить доказательством наличия объекта незавершенного строительства в натуре.

Каких-либо иных доказательств существования на земельном участке объекта незавершенного строительства, в отношении которого завершены работы по строительству фундамента, ответчиком не представлено.

При отсутствии таких доказательств само по себе наличие в ЕГРН сведений об объекте (постановка на кадастровый учет) и государственная регистрация прав на него не могут свидетельствовать о том, что спорный объект отвечает признакам объекта недвижимости.

По смыслу положений статьи 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН в отношении тех вещей, которые относятся к объектам недвижимости. Отсутствие у объекта признаков недвижимости в соответствии с пунктом 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 является основанием для удовлетворения иска о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на этот объект как на объект недвижимого имущества.

Наличие в ЕГРН записи о праве собственности на объект, не обладающий признаками объекта недвижимости, ограничивает права истца на распоряжение земельным участком, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением этого участка, ограничивающим возможность реализации истцом имеющихся у него полномочий.

С учетом изложенного исковые требования истца о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:15:000000:3830 и о снятии этого объекта с кадастрового учета подлежат удовлетворению.

Требование истца о признании объект незавершенного строительства фактически отсутствующим, заявленное в качестве отдельного искового требования, суд находит излишним. Установление такого обстоятельства в ходе рассмотрения спора как раз является основанием для вывода о наличии оснований для снятия объекта с кадастрового учета и признания отсутствующим права собственности на него. Удовлетворение этих двух требований достаточно для защиты права истца как органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком, на котором расположен объект недвижимости.

При отсутствии оснований для использования земельного участка, требование Управления о возложении на предпринимателя обязанности по его освобождению от мусора и бетонных блоков признается судом законным и обоснованным. Предложенный истцом срок освобождения земельного участка разумен и устанавливается судом в качестве срока, предусмотренного статьей 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы.

В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика и взыскиваются в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

иск управления муниципального имущества администрации Плесецкого муниципального округа Архангельской области (ИНН <***>) удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:15:000000:3830, расположенный по адресу Архангельская область, Плесецкий район, р.п. Плесецк, перекресток улицы Октябрьская и улицы Чапыгина.

Снять с государственного кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:15:000000:3830, расположенный по адресу Архангельская область, Плесецкий район, р.п. Плесецк, перекресток улицы Октябрьская и улицы Чапыгина.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в течение десяти календарных дней с даты вступления настоящего решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 29:15:120402:661 от мусора и бетонных блоков.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


А.Б. Филипьева