Решение от 15 января 2018 г. по делу № А74-14762/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

15 января 2018 года Дело №А74-14762/2017

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Л.И.Мельник, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании, с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Власта 2006» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Абаканторг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании освободить и передать по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> Н.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца - ФИО2 на основании доверенности от 02.10.2017 г., ФИО3 на основании доверенности от 04.10.2017 г.;

ответчика – ФИО4 на основании доверенности от 18.11.2016.

Общество с ограниченной ответственностью «Власта 2006» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Абаканторг» о расторжении договора от 25.05.2016 года аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> Н и обязании освободить и передать по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> Н.

Определением арбитражного суда от 09.10.2017 г. исковое заявление принято к производству.

Определением суда от 04.12.2017 принят отказ общества с ограниченной ответственностью «Власта 2006» от иска в части требования о расторжении договора от 25.05.2016 года аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> Н и прекращено производство по делу №А74-14762/2017 в указанной части.

В судебном заседании представитель истца настаивал на требовании об освобождении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> Н и передаче указанного нежилого помещения истцу по акту-приема передачи, ссылаясь на незаключенность договора аренды нежилого помещения от 25.05.2016.

Представитель ответчика, возражая относительно исковых требований в судебном заседании и в письменном отзыве на иск указывает, что предмет договора аренды согласован сторонами и определен в пункте 1.1, а изменение истцом помещения после заключения договора аренды не может свидетельствовать о незаключенности договора.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

25.05.2016 между обществом с ограниченной ответственностью «Власта 2006» и обществом с ограниченной ответственностью «Абаканторг» подписан договор аренды нежилого помещения (в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2016), предметом которого является предоставление арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование нежилого помещения (помещения №№ 1-34 на первом этаже, общей площадью 688 кв.м., подвальные помещения № 1-30 площадью 488,8 кв.м., помещение № 35 - склад площадью 60,8 кв.м., помещение № 36 - шахта лифтовая площадью 4,5 кв.м., лоджия площадью 4,9 кв.м.) общей арендуемой площадью 1 247 кв.м., расположенного в нежилом здании по адресу: <...>, пом. 209Н, имеющего кадастровый номер 19:01:040208:1825 (далее - Объект)» (пункт 1.1 договора).

В пункте 1.3 договора указано целевое назначение помещения: для размещения предприятия розничной торговли (магазина) по продаже непродовольственных и продовольственных товаров, в том числе по продаже спиртосодержащей и алкогольной продукции, пивом и напитками на основе пива, оказания услуг населению; аптечной деятельности; оказания услуг хранения; бытовых услуг населению; услуги микрофинансовых организаций, размещение банкоматов, терминалов по приему платежей; для чего Арендатор имеет право разместить в Объекте административные, складские и подсобные помещения (далее по тексту - Целевое назначение или Целевое использование). Арендатор не вправе без предварительного письменного согласия Арендодателя изменить Целевое использование помещения.

В соответствии с пунктом 1.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2016) объект считается переданным с момента подписания уполномоченными представителями Сторон Акта приема-передачи (далее по тексту - Акт приема-передачи) (форма согласована в Приложении № 2 к договору). Арендатор вправе принять перечисленные в п. 1.1. настоящего Договора, отдельные помещения, входящие в состав Объекта, по отдельным Актам приема-передачи по мере их готовности к использованию по Целевому назначению и привидения в соответствие условиям Договора.

Пунктом 2.1.1 договора установлена обязанность арендодателя предоставить во временное владение и пользование Объект за установленную в Договоре арендную плату в состоянии, отвечающем требованиям настоящего договора, (в том числе требованиям, указанным в п. 2.1.10, 4.8.) требованиям СанПиН, СНиП и пожарной безопасности, пригодным для Целевого использования согласно п. 1.3. настоящего Договора по Акту приема-передачи. Помещения №№ 1.-34 на первом этаже общей площадью 688 кв.м., помещение склада № 35 площадью 60,8 кв.м., лоджия площадью 4,9 кв.м. должны быть переданы Арендатору не позднее 06.07.2016г. Подвальные помещения № 1-30 общей площадью 488,8 кв.м., помещение № 36 - шахта лифтовая площадью 4,5 кв.м. должны быть переданы Арендатору не позднее 06.07.2016. В Акте приема-передачи должно быть отражено состояние Объекта на момент приема-передачи. В случае, если на момент приемки Объект (или отдельные помещения, перечисленные в п. 1.1. настоящего Договора) не соответствует требованиям настоящего пункта, Арендатор не подписывает Акт приема-передачи до момента приведения Арендодателем Объекта в соответствие с требованиями Договора».

В разделе 3 (в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2016) стороны определили размер арендной платы, который в течение первых трех месяцев аренды с момента государственной регистрации настоящего договора и подписания акта приема-передачи устанавливается в следующем размере:

- за помещения №№ 1-34 на первом этаже - 390 руб. за 1 кв.м., что составляет 268 320 руб. в месяц;

-за подвальные помещения №№ 1-30, помещение склад № 35, помещение шахта лифтовая № 36, лоджия площадью 4,9 кв.м. - 140 руб. за 1 кв.м., что составляет78 260 руб. в месяц»; с четвертого месяца аренды с момента подписания акта приема-передачи арендная плата за пользование Объектом устанавливается в следующем размере:

- за помещения №№ 1-34 на первом этаже - 780 руб. за 1 кв.м., что составляет 536 640 руб. в месяц;

- за подвальные помещения №№ 1-30, помещение склад № 35, помещение шахта лифтовая № 36, лоджия площадью 4,9 кв.м. - 280 руб. за 1 кв.м., что составляет 156 520 руб. в месяц».

Арендодатель до подписания Акта приема-передачи производит в Объекте за свой счет работы по приведению Объекта в состояние, соответствующее его Целевому назначению, по техническому заданию, согласованному сторонами (пункт 4.8 договора).

Пунктом 6.1 договора стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Сторона, нарушившая свои обязательства по Договору либо совершившая противоправные действия, в результатекоторых другая Сторона понесла убытки, обязана возместить убытки, понесенные другойСтороной, как это предусмотрено действующим законодательством РоссийскойФедерации. При этом возмещение убытков не освобождает Сторону, нарушившую своиобязательства, от исполнения своих обязанностей по Договору. Назначение сумм неустойки (пени, процентов, штрафов) по Договору производится приусловии направления претензии Стороне, нарушившей свои обязательства.

Срок договора аренды составляет 15 лет (пункт 9.1 договора).

Часть нежилого помещения №209 Н (помещения №№1-34 на первом этаже общей площадью 688 кв.м., помещение склада №35 площадью 60,8 кв.м, лоджия площадью 4,9 кв.м.), расположенного в нежилом здании по адресу: <...> Н, имеющего кадастровый номер 19:01:040208:1825 передана истцом ответчику по акту приема-передачи объекта от 05.08.2016.

Часть нежилого помещения №209 Н (подвальные помещения №№1-30, общей площадью 488,8 кв.м, помещение №36, шахта лифтовая площадью 4,5 кв.м.) расположенного в нежилом здании по адресу: <...> Н, имеющего кадастровый номер 19:01:040208:1825 не принята ответчиком по акту приема-передачи объекта от 31.01.2017, ввиду невозможности использования по назначению.

Сторонами согласован перечень работ, выполняемый арендодателем перед передачей арендатору объекта

Письмом от 02.11.2016 ответчик уведомил истца о несоответствии высоты подвального помещения (№№1-30) пункту 4.5 СНиП 31-06-2009, в связи с чем предложил истцу привести высоты в соответствии с требованиями СНиП либо исключить указанное помещение из договора.

В ответе от 08.11.2016 истец сообщил, что увеличение высоты подвальных помещений технически не возможно; исключение из договора аренды подвальных помещений не возможно, поскольку использование подвальных помещений отдельно от первого этажа магазина невозможно и экономически не целесообразно.

Письмом от 10.11.2016 ответчик сообщил о поиске субарендаторов на подвальные помещения.

Письмом от 24.01.2017 истец уведомил ответчика о необходимости принять оставшуюся часть помещений в срок до 01.02.2017.

27.01.2017 ответчик направил ответ, в котором указал на готовность принять объект, указал дату осмотра помещений и лицо, уполномоченное принять объект.

01.02.2017 истец направил письмо с актом приема-передачи.

14.03.2017 ответчик направил в адрес истца письмо (исх №1403П), в котором указал на отсутствие оснований для расторжения договора аренды.

В ответе от 28.06.2017 за исх. №2806 ответчик сообщил истцу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 25.05.2016, указав, что подвальные помещения будут приняты только после их приведения в состояние, соответствующее требованиям договора.

27.07.2017 истец направил письмо, в котором просил оплатить арендную плату за подвальное помещение, также предложил расторгнуть договор аренды, в случае несогласия принять нежилое помещение площадью 1247 кв.м.

Истец направил в адрес ответчика уведомление, в котором указал два варианта разрешения ситуации: предложил ответчику принять нежилое помещение и вносить арендную плату согласно определенным договором тарифам либо расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 25.05.2016.

Ответчик направил истцу электронное письмо, в котором направил предложения по объекту.

Истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.05.2016 с 01.04.2017 года.

24.11.2017 сторонами составлен акт совместного осмотра подвального помещения с участием представителей ООО «Власта 2006» - ФИО3 и ООО «АбаканТорг» ФИО5, в котором указано, что в ходе проведения осмотра подвального помещения №№ 21-22,23,19,18,17,16,13,14,15,12,11,9,5,7,8 отсутствуют, помещения №№ 26,27,28,29,3,2,4 разделены перегородками, высота потолка до плиты перекрытия примерно 2,5 м, высота от пола до балок примерно 1,96 м, отдельный вход в подвал со стороны улицы отсутствует (имеется вход только через подсобные помещения магазина).

Ссылаясь на незаключенность договора аренды, истец обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском об освобождении и передаче по акту приема- передачи нежилого помещения.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Существенными условиями договора аренды являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 614 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения от 25.05.2016, в соответствии с пунктом 1.1 в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2016), предметом которого является предоставление арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование нежилого помещения (помещения №№ 1-34 на первом этаже, общей площадью 688 кв.м., подвальные помещения № 1-30 площадью 488,8 кв.м., помещение № 35 - склад площадью 60,8 кв.м., помещение № 36 - шахта лифтовая площадью 4,5 кв.м., лоджия площадью 4,9 кв.м.) общей арендуемой площадью 1 247 кв.м., расположенного в нежилом здании по адресу: <...>, пом. 209Н, имеющего кадастровый номер 19:01:040208:1825 (далее - Объект)» (пункт 1.1 договора).

Предмет, определенный сторонами в договоре, актах приема-передачи от 05.08.2016, 31.01.2017 не вызвал у сторон сделки сомнений относительно его определенности и идентификации имущества.

Кроме того, предмет конкретизирован в приложении №1, являющимся согласно пункту 12.2 договора неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность).

Истец мотивировал свои требование отсутствием в договоре аренды определенного предмета, что свидетельствует, по мнению истца, о несогласованности одного из существенных условий договора.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе акты приема-передачи от 05.08.2016, 31.01.2017, акты осмотра помещений и переписку сторон, руководствуясь статьями 309, 310, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды и учитывая фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе по предмету договора аренды.

Разногласия относительно технического состояния подвальных помещений и их соответствия требованиям договора и целевому назначению, определенному в пункте 1.3 договора аренды не может быть расценено как отсутствие определённого в договоре предмета. Кроме того, сторонами неоднократно проводились осмотры подвальных помещений, в связи с чем суд полагает, что у сторон не возникало сомнений относительно объекта, переданного по договору аренды от 25.05.2016.

При этом суд, принял во внимание, что у сторон при подписании договора и его исполнении не возникло никаких разногласий относительно предмета договора; договор сторонами частично исполняется, в процессе его исполнения у сторон неопределенности относительно объекта, переданного в аренду, не возникало, договор аренды содержит существенные условия о составе имущества, его стоимости, размере арендной платы и сроке аренды.

Основания для признания договора незаключенным отсутствуют, существенные условия согласованы, как следствие, отсутствуют основания для удовлетворения требования об освобождении помещения.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 6000 руб., уплачена истцом при подаче иска платежными поручениями от 04.10.2017 №323. По результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска.

Настоящее решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия. Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Л.И. Мельник