Решение от 3 июня 2019 г. по делу № А38-2130/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-2130/2019
г. Йошкар-Ола
3» июня 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 3 июня 2019 года.


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Камаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме «Транс-Ойл Плюс»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности



УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – КУМИ г. Йошкар-Ола, Комитет), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с ответчика, общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Транс-Ойл Плюс» (далее - ООО ПКФ «Транс-Ойл Плюс», общество), арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.10.2015 № 6847/2015н за период с 1 января по 13 июля 2017 года в сумме 456 672 руб. 32 коп., договорной неустойки в размере 62 054 руб. 32 коп. за период с 26.01.2017 по 05.09.2018, а также договорной неустойки, начисленной на сумму долга в размере 456 672 руб. 32 коп., исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, начиная с 06.09.2018 по день фактической оплаты долга.

В исковом заявлении и дополнении к нему изложены доводы о нарушении должником условий договора аренды земельного участка от 19.10.2015 о сроке внесения арендной платы и образовании задолженности за период с 1 января по 13 июля 2017 года, до момента государственной регистрации права собственности общества на земельный участок.

Кроме того, истец просит взыскать в качестве санкции предусмотренную условиями договора неустойку за просрочку внесения арендной платы.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и статьи 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) (л.д. 6-8, 87-88, протокол судебного заседания от 28.05.2019).


Ответчик, общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Транс-Ойл Плюс», в отзыве на иск, дополнении к нему и в судебном заседании требования не признал, сослался на наличие в действиях истца злоупотребления правом, поэтому просил в иске отказать.

По мнению ответчика, арендодатель длительно уклонялся от заключения с ним договора купли-продажи земельного участка и от расторжения договора аренды, создав препятствия к государственной регистрации права собственности (л.д. 66-68, 107-108, протокол судебного заседания от 28.05.2019).


Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.


Из материалов дела следует, что 19.10.2015 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодателем), и обществами с ограниченной ответственностью производственно-коммерческими фирмами «Транс-Ойл Плюс» (арендатором 1) и «Транс-Ойл» (арендатором 2) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка № 6847/2015н со множественностью лиц на стороне арендатора. В соответствии с условиями договора истец как арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендаторов земельный участок общей площадью 6371,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0702001:149, расположенный по адресу: <...> для размещения и обслуживания автозаправочной станции с пунктом технического обслуживания, а арендаторы приняли на себя обязательства вносить арендную плату (л.д. 11-13). При этом ООО ПКФ «Транс-Ойл Плюс» (далее – арендатор) предоставлена во временное владение и пользование часть земельного участка площадью 764,5 кв.м.

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ. Он заключен сторонами на 49 лет, с 19.10.2015 по 19.10.2064 (пункт 1.5). В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года, сторонами исполнено (л.д. 33).

Таким образом, договор аренды земельного участка от 19.10.2015 № 6847/2015н соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. Заключенность или действительность договора аренды сторонами не оспаривались.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 ЗК РФ.


Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.


Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 19.10.2015 (л.д. 14).

Арбитражным судом установлено, что 16.12.2015 вместо земельного участка с кадастровым номером 12:05:0702001:149 были образованы два земельных участков с кадастровыми номерами 12:05:0702001:799 и 12:05:0702001:800 площадью 2690 кв.м. и 3681 кв.м соответственно. Письмом от 11.07.2016 № 09-13/5639 арендодатель уведомил арендатора об аннулировании сведений в государственном кадастре недвижимости о земельном участке.

Образование вместо одного арендованного земельного участка двух новых индивидуализированных земельных участков порождает последствия, определенные земельным законодательством.

В силу пунктов 1, 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях без проведения торгов (пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ).

Анализ приведенных норм права и доказательств раздела земельного участка позволяет арбитражному суду заключить, что по правилам статьи 607 ГК РФ прекратился объект аренды и оба арендатора получили право на заключение с каждым из них договора аренды образованного и фактически занимаемого нового земельного участка. Независимо от оформления новых договоров аренды ООО ПКФ «Транс-Ойл Плюс» сохранил права и обязанности арендатора в отношении измененного земельного участка на прежних условиях.

Ответчик остался фактическим владельцем и арендатором земельного участка общей площадью 3681,0 кв.м. с кадастровым номером 12:05:0702001:800. Такой вывод прямо следует из заявления о приобретении прав на земельный участок без проведения торгов и условий договора купли-продажи участка арендатору.

Поэтому применительно к статьям 606 и 607 ГК РФ арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за фактически используемый объект аренды.


В силу статей 614 ГК РФ, статей 42 и 65 ЗК РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельным участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Договором аренды установлен следующий порядок внесения платежей – ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, а за последний двенадцатый месяц – не позднее 15 числа данного месяца (пункт 2.2). Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели порядок расчета годовой арендной платы за пользование земельным участком, по которому арендная плата определяется независимым оценщиком. При этом оценка права аренды на 2015 год согласована сторонами в размере, определенном обществом с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы» в отчете № 02.283. ЗУ.686/15 от 03.09.2015 (л.д. 21, 35-65). Сумма ежемесячной арендной платы для общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Транс-Ойл Плюс» составила 15 149 руб. 20 коп.

По правилам пункта 34 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного Решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI, арендодателем в одностороннем порядке изменен размер арендной платы путем ее индексации на размер уровня инфляции (на 1,04), о чем арендатор извещен 18.01.2017 (л.д. 34).

Тем самым размер ежемесячной арендной платы на 2017 год составил 910 317 руб. 19 коп.

Согласно расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы за период с 1 января по 13 июля 2017 года с учетом проплаты от 07.03.2017 в сумме 456 672 руб. 32 коп. исходя из площади земельного участка в размере 3681 кв.м. (л.д. 7, 22).


Возражая против требований истца, ООО ПКФ «Транс-Ойл Плюс» заявило о наличии в действиях арендодателя злоупотребления правом в связи с длительным уклонением от заключения договора купли-продажи земельного участка и от расторжения договора аренды.

Позиция ответчика противоречит документальным доказательствам и нормам земельного законодательства.

Арбитражный суд не усматривает в действиях собственника земельного участка злоупотребление правом в форме недобросовестного поведения.

Так, 10.10.2016 ответчик направил истцу заявление о предоставлении в собственность земельного участка площадью 3681 кв.м. с кадастровым номером 12:05:0702001:800, расположенного по адресу: <...> (л.д. 74-78).

Письмом от 09.11.2016 № 10-03/9147 Комитет сообщил, что считает отчуждение в собственность земельного участка площадью 3681 кв.м. несоответствующим требованиям земельного и градостроительного законодательства, и отказал в предоставлении указанного участка в собственность (л.д. 73).

ООО ПКФ «Транс-Ойл Плюс» обжаловало отказ в судебном порядке.

24.03.2017 в ходе производства по делу № А38-12201/2016 КУМИ г. Йошкар-Ола и ООО ПКФ «Транс-Ойл Плюс» заключили мировое соглашение, в соответствии с которым Комитет обязался подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 12:05:0702001:800, общей площадью 3681 кв. м., а общество отказалось от заявленных требований о признании незаконным решения от 02.10.2015 № 1959 об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 12:05:0702001:800 площадью 3681,0 кв.м., оформленное письмом от 09.11.2016 № 10-03/9147 (л.д. 89). При этом решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка незаконным признано не было.

14.04.2017 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола», (продавцом) и ООО ПКФ «Транс-Ойл Плюс» (покупателем) заключен договор купли-продажи № 604-П земельного участка, по которому продавец передал, а покупатель купил в собственность земельный участок общей площадью 3681,0 кв.м. с кадастровым номером 12:05:0702001:800, расположенный по адресу: <...> (л.д. 16-17).

Актом от 19.04.2017 оформлена передача земельного участка общей площадью 3681,0 кв.м. с кадастровым номером 12:05:0702001:800 продавцом и принятие ее покупателем (л.д. 18). Тем самым в спорный, указанный в иске период с 01.01.2017 в фактическом владении ответчика, ООО ПКФ «Транс-Ойл», находится земельный участок общей площадью 3681,0 кв.м.

05.07.2017 сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19.10.2015 № 6847/2015н (л.д. 19).

14.07.2017 была осуществлена государственная регистрация права собственности ООО ПКФ «Транс-Ойл Плюс» на земельный участок с кадастровым номером 12:05:0702001:800 (л.д. 20). При этом заявление на оказание государственной услуги было подано обществом только 22.06.2017 (л.д. 101-104).

Из материалов дела следует, что с другими заявлениями общество в Комитет не обращалось.

Довод ответчика о том, что истец неправомерно взыскивает арендную плату до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, отклоняется арбитражным судом, так как основан на незнании обществом пункта 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Оценив по правилам статей 71, 162 АПК РФ представленные доказательства, арбитражный суд приходит к итоговому выводу об отсутствии со стороны КУМИ г. Йошкар-Ола злоупотребления своим правом на взыскание арендной платы.


Размер искового требования по арендной плате проверен арбитражным судом по правилам статьи 71 АПК РФ и признается правильным. Доказательства погашения задолженности арендатором не представлены.

При таких обстоятельствах арбитражный суд принимает решение о принудительном взыскании с ответчика основного долга по арендной плате в размере, исчисленном истцом, в сумме 456 672 руб. 32 коп.


Кроме того, в связи с просрочкой внесения арендной платы истцом правомерно заявлено требование о взыскании санкции за ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

За просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы к должнику подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условием заключенного сторонами договора (пункт 5.2) определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки (л.д. 12).

Истец требует взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы по правилам статьи 330 ГК РФ и пункта 5.2 договора, исходя из составленного им расчета, за период с 26.01.2017 по 05.09.2018 в размере 62 054 руб. 32 коп. (л.д. 7 оборотная сторона). Расчет проверен арбитражным судом и признается верным.

Поэтому требование о взыскании договорной неустойки также подлежит удовлетворению.


Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки по день фактической уплаты долга, начиная с 06.09.2018.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Тем самым требование арендатора о взыскании неустойки, начисленной на сумму основного долга по 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, начиная с 06.09.2018 по день фактической уплаты долга, также подлежит удовлетворению.


Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Кредитор в денежном обязательстве вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и санкции за просрочку исполнения обязательства (статьи 11, 12 ГК РФ).


По правилам статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поэтому с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина, исчисленная с каждого удовлетворенного требования, в сумме 13 375 руб.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.18 НК РФ ответчики уплачивают указанную в судебном акте государственную пошлину в десятидневный срок со дня вступления акта в законную силу. В связи с этим исполнительный лист на взыскание государственной пошлины с ответчика должен быть выдан по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно (пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28 мая 2019 года. Решение в полном объеме изготовлен 3 июня 2019 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия решения.


Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Транс-Ойл Плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» долг по арендной платы по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 19.10.2015 № 6847/2015н за период с 01.01.2017 по 13.07.2017 в сумме 456 672 руб. 32 коп., договорную неустойку за период с 26.01.2017 по 05.09.2018 в размере 62 054 руб. 32 коп., а также договорную неустойку, начисленную на основной долг в сумме 456 672 руб. 32 коп., исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, начиная с 06.09.2018 по день фактической уплаты основного долга.


2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Транс-Ойл Плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 13 375 руб.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционной суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.



Судья А.В. Камаева