Решение от 29 июня 2021 г. по делу № А48-2868/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Орёл Дело № А48-2868/2020

«29» июня 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 22 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 29 июня 2021 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Орла (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к частному учреждению «Организация дополнительного профессионального образования Аст-Флагман» (302006, <...>, оф. 24, ОГРН <***>, ИНН <***>), 1) о признании реконструированного объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 57:25:0020713:166, наименование: административное здание, количество этажей – 2, площадью 1 236,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, самовольной постройкой; 2) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на самовольно реконструированный объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 57:25:0020713:166, наименование: административное здание, количество этажей – 2, площадью 1 236,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>; 3) об обязании ответчика привести объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 57:25:0020713:166, наименование: административное здание, количество этажей – 2, площадью 1 236,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, в соответствии с характеристиками, указанными в техническом паспорте, подготовленном Орловский филиалом ОГУП «Орловский Центр «Недвижимость» по состоянию на 14.05.2009;

и по встречному исковому заявлению частного учреждения «Организация дополнительного профессионального образования Аст-Флагман» (302006, <...>, оф. 24, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации города Орла (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 57:25:0020713:166, наименование: административное здание, количество этажей – 2, площадью 1 310,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>),

3) общество с ограниченной ответственностью «Домком» (302042, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

4) Департамент надзорной и контрольной деятельности Орловской области (302021, <...>, ОГРН <***>),

5) Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области (302021, город Орёл, площадь Ленина, д. 1 , ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца и третьего лица (1) – представитель ФИО2 (доверенность №103-д от 09.11.2020, доверенность №715686 от 25.12.2020),

от ответчика - представитель ФИО3 (доверенность от 18.06.2020),

от третьих лиц 2, 3, 4, 5 - представители не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Орла (далее – истец по первоначальному иску) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к частному учреждению «Организация дополнительного профессионального образования Аст-Флагман» (далее – ответчик по первоначальному иску, ЧУ ОДПО «Аст-Флагман») с требованиями: 1) о признании реконструированного объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 57:25:0020713:166, наименование: административное здание, количество этажей – 2, площадью 1 236,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, самовольной постройкой; 2) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на самовольно реконструированный объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 57:25:0020713:166, наименование: административное здание, количество этажей – 2, площадью 1 236,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>; 3) об обязании ответчика привести объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 57:25:0020713:166, наименование: административное здание, количество этажей – 2, площадью 1 236,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, в соответствии с характеристиками, указанными в техническом паспорте, подготовленном Орловский филиалом ОГУП «Орловский Центр «Недвижимость» по состоянию на 14.05.2009.

В судебном заседании 18.09.2020 ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» заявило ходатайство о назначении строительной экспертизы.

Определением от 18.09.2020 суд назначил судебную экспертизу для разъяснения возникших при рассмотрении дела № А48-2868/2020 вопросов. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» (302040, <...>), экспертам ФИО4 и ФИО5.

Определением от 01.12.2020 суд по ходатайству ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» продлил срок проведения экспертизы до 18.12.2020.

11.02.2021 от ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» в материалы дела поступило экспертное заключение №1523/3-1 от 05.02.2021.

Протокольным определением от 16.02.2021 суд на основании ст. 146 АПК РФ возобновил производство по делу.

01.03.2021 ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Администрации г. Орла о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 57:25:0020713:166, наименование: административное здание, количество этажей – 2, площадью 1 236,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>

Определением от 03.03.2021 суд принял встречное исковое заявление ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» к рассмотрению совместно с первоначальным иском Администрации г. Орла.

В судебном заседании 22.06.2021 ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» уточнило встречные исковые требования в части идентификационных признаков спорного объекта недвижимости, просило суд признать право собственности на объект недвижимого имущества, наименование: административное здание, количество этажей – 2, площадью 1 310,6 кв.м., с кадастровым номером 57:25:0020713:166, расположенное по адресу: <...>.

Руководствуясь ст. 49 АПК РФ, суд принял к рассмотрению заявление ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» об уточнении исковых требований, в дальнейшем рассматривает встречные исковые требования в редакции заявления от 22.06.2021.

Ответчик и третье лицо (1) возражали против удовлетворения встречных исковых требований.

В отзыве на встречное исковое заявление от 02.03.2021 Администрация г. Орла указала, что спорное здание по фасадной части (входной тамбур) выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020713:37 и расположено на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0020713:734, относящемся к землям общего пользования (уличная сеть). В дополнении к отзыву от 20.05.2021 Администрация г. Орла также указала, что право собственности на спорный объект не может быть признано за ЧУ ОДПО «Аст-Флагман», поскольку земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020713:37 первоначально не предоставлялся для целей строительства (реконструкции) объекта недвижимости.

Третьи лица (2, 3, 4, 5) в судебное заседание уполномоченных представителей не направили, о рассмотрении дела судом извещены надлежащим образом по правилам ст.ст. 121-123 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц по представленным доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд считает, что исковые требования Администрации г. Орла не обоснованы, а встречный иск ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» подлежит удовлетворению по следующим мотивам.

По договору №478 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 23.01.2017 УМИЗ г. Орла предоставило ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» в аренду земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020713:37, общей площадью 3818 кв.м., расположенный по адресу: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные здания и сооружения РСУ №2.

Согласно п. 1.2 договора, на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости:

- административное здание площадью 999 кв.м., кадастровый номер 57:25:0020713:166,

- производственные мастерские, складские помещения, площадью 483,1 кв.м., кадастровый номер 57:25:0020713:165.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020713:37 заключен на срок с 23.01.2017 по 22.01.2065 (п. 4.1 договора).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 06.02.2017, что подтверждается штампом Управления Росреестра по Орловской области.

Соглашением от 18.07.2019 в договор аренды №478 от 23.01.217 внесены изменения, в том числе в части площади расположенного на земельном участке административного здания, указана площадь здания 1236,7 кв.м.

Как следует из градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020713:37, указанный земельный участок расположен в территориальной зоне О-1 – зона делового, общественного и коммерческого назначения, что допускает возведение на земельном участке административных зданий.

В Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 06.02.2018 зарегистрировано право собственности ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» на административное здание с кадастровым номером 57:25:0020713:166, площадью 1236,7 кв.м., количество этажей – 2, год постройки - 1992, расположенное по адресу: <...>. Как следует из схемы расположения объекта недвижимости, спорное здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020713:37.

В техническом плане здания от 18.06.2021 кадастровый инженер ФИО6 указал, что спорный объект недвижимости имеет назначение: нежилое, наименование: административное здание; количество этажей: 2, год завершения строительства: 1992, площадь: 1310,6 кв.м., кадастровый номер 57:25:0020713:166, адрес: <...>.

Согласно заключению кадастрового инженера, площадь здания изменилась в сторону увеличения из-за перепланировки здания, а также изменения метода подсчета после вступления в силу приказа Росреестра от 23.10.2020 №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».

В письме Минэкономразвития России от 14.04.2015 N Д23и-1578 "О государственном кадастровом учете изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции" содержатся разъяснения о том, что в настоящее время понятия "перепланировка" и "переустройство" и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий "реконструкция" и "капитальный ремонт" имеют более широкий смысл, нежели понятия "перепланировка" и "переустройство" и включают в себя специальные процедуры (работы) (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Таким образом, государственный кадастровый учет изменений и (или) постановка на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их "перепланировкой" осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части.

В п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации раскрывается понятие капитального ремонта объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), под которым следует понимать замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу п.1 ч.6 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи.

Пунктом 3 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо представить в том числе разрешение на строительство.

Пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания права.

Поскольку у ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» отсутствуют разрешение на реконструкцию спорного объекта и разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию, спорный объект «административное здание» обладает признаками самовольной постройки.

Указанные обстоятельства преюдициально установлены постановлениями мирового судьи судебного участка №3 Заводского района г. Орла ФИО7 по делам №5-563/2019 и №5-562/2019.

В объяснениях по делу от 25.09.2020 Департамент надзорной и контрольной деятельности Орловской области пояснил, что извещение о начале строительства (реконструкции) от ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» не поступало, государственный строительный надзор не осуществлялся.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22, пунктах 9 и 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на такой объект. Вместе с тем суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с толкованием, приведенном в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здания в состояние, предшествующее реконструкции). Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Аналогичные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Истцом по встречному иску представлены доказательства, свидетельствующие, что сохранение спорного объекта в реконструированном состоянии не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В частности, перепланировка в административном здании осуществлялась на основании проектной документации 18-006-АР, разработанной ООО «Мегаполис» в 2018 году.

Как следует из заключения ООО «Мегаполис» о техническом состоянии основных строительных конструкций 18-006-ОБС, перепланировка в административном здании по адресу: <...>, соответствует требованиям технических и градостроительных регламентов. Все принятые технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических и иных норм, действующих на территории РФ.

В экспертном заключении №1523/3-1 от 05.02.2021 предупрежденные об уголовной ответственности эксперты ФИО4 и ФИО5 указали, что спорный объект является нежилым административным (общественным) зданием. Путем сравнения технического паспорта по состоянию на 14.05.2009 и фактической планировки строения выявлено, что в здании с кадастровым номером 57:25:0020713:166 выполнена реконструкция, перепланировка и переустройство, повлекшие изменение площади и иных характеристик объекта. При этом произведенные реконструкция, перепланировка и переустройство не снизили прочностные характеристики конструктивных элементов. Эксперты установили, что техническое состояние нежилого здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан, конструктивные элементы находятся в исправном состоянии и пригодны для дальнейшей эксплуатации. Вместе с тем, нежилое здание по фасадной части (входной тамбур) выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020713:37 на величину 0,87 м. по ширине и 2,5 м. по длине пристройки (площадь выхода 2,0 кв.м.).

23.03.2021 ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» снесло часть нежилого административного здания (входная группа), которое по фасадной части выходило за границы арендованного земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020713:37 на величину 0,87 м. по ширине и 2,5 м. по длине пристройки (площадью 2,0 кв.м.).

07.04.2021 между ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» и ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» заключен договор №1656/2-2 о проведении экспертного исследования объекта недвижимости после реконструкции входной группы.

В акте экспертного исследования от 15.04.2021 ООО «Центр независимой экспертизы и оценки АНСОР» изложены следующие выводы:

1.Путем сопоставления фактических границ исследуемого нежилого административного здания с кадастровым номером 57:25:0020713:166, расположенного по адресу: <...>, после проведенной реконструкции входной группы с границами земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020713:37 по сведениям ЕГРН установлено, что исследуемое нежилое административное здание не выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020713:37 (схема №1);

2.Нежилое административное здание с кадастровым номером 57:25:0020713:166, расположенное по адресу: <...>, после проведенной реконструкции входной группы не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о соблюдении ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» условий, предусмотренных ч.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания права собственности на самовольную постройку.

Следовательно, требования Администрации г. Орла о признании права отсутствующим и приведении объекта в соответствии с техпаспортом не подлежат удовлетвворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине и расходы по оплате экспертизы относятся на ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» с учетом того, что решение не в пользу Администрации г. Орла по существу спора не выносится.

Платежным поручением №58 от 25.02.2021 истец по встречному иску уплатил государственную пошлину в сумме 2 000 руб.

В соответствии с требованиями ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации за рассмотрение требования неимущественного характера (в том числе о признании права) подлежит уплате государственная пошлина в сумме 6000 руб.

Таким образом, с ЧУ ОДПО «Аст-Флагман» в доход федерального бюджета необходимо довзыскать 4000 руб. государственной пошлины.

Определением от 18.09.2020 размер вознаграждения экспертному учреждению ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» определен в сумме 25 200 руб.

Денежные средства в сумме 25 200 руб., предназначенные для оплаты экспертизы, перечислены ответчиком на депозитный счёт Арбитражного суда Орловской области, что подтверждается платежным поручением №283 от 17.09.2020 на сумму 25 200 руб.

Определением от 24.02.2021 бухгалтерии Арбитражного суда Орловской области поручено перечислить с депозитного счета обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» 25 200 руб. за проведенную судебную экспертизу по реквизитам, указанным в счете на оплату № 7 от 05.02.2021.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации города Орла (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к частному учреждению «Организация дополнительного профессионального образования Аст-Флагман» (302006, <...>, оф. 24, ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Встречное исковое заявление частного учреждения «Организация дополнительного профессионального образования Аст-Флагман» (302006, <...>, оф. 24, ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Признать право собственности за частным учреждением «Организация дополнительного профессионального образования Аст-Флагман» на объект недвижимого имущества, наименование: административное здание, количество этажей – 2, площадью 1 310,6 кв.м., с кадастровым номером 57:25:0020713:166, расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с частного учреждения «Организация дополнительного профессионального образования Аст-Флагман» (302006, <...>, оф. 24, ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Т.В. Аксенова